【正文】 2008]137號暫免征收）；（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（10580合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。例6：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、成交價格高個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價 格(不含稅)102萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡以上。賣方——（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（106土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=106*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（10680合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。例5：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、評估價格(不含稅)高個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)106萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。賣方——（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（106土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或 者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=106*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（10680合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=1050=105。（財稅字?1999?278號）；（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*%=（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*%=（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（2）契稅應(yīng)納稅額=105*1%=。評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含 稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=1050=105。賣方——（1）增值稅應(yīng)納稅額=105/(1+5%)*5%=5萬；不含增值稅收入=含稅成交價格增值稅額=1055=100萬（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（100土地增值稅扣除成本(不 含稅)）*適用稅率速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（10080合理費用）*20% 如按政策需采取核定征收方式的，個人所得稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率（國稅發(fā)?2006?108號）；（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*%=（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*%=（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（2）契稅應(yīng)納稅額= 不含增值稅收入*稅率=100*2%=2萬。例2：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)90萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭第二套改善性住房，面積為90㎡以上。二、具體案例（一）個人轉(zhuǎn)讓住房(非廣州地區(qū))例1：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。（六）以下案例中，默認144㎡以上即為非普通住房。（五）個人所得稅計稅方法說明。如合同金額（交易價格、成交價格）為含稅收入，則需從含稅收入減去增值稅額，換算為不含稅增值稅收入。土地增值稅、契 稅的應(yīng)稅收入為不含增值稅收入，用評估價格（不含稅）與不含稅的合同金額（交易價格、成交價格）作比較，以孰高原則確定。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價格為不含稅價格，則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額（交易價格、成交價格），并用評估價格（不含稅）與該合同金額作比較，以孰高原則確定增值稅的應(yīng)稅項；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額（交易價格、成交價格），并用換算后不含稅的合同金額（不含稅的合同金額=含稅合同金額/）與評估價格（不含稅）作比較，以孰高原則確定增值稅的應(yīng)稅項。金三系統(tǒng)中錄入的合同金額和交易價格、成交價格為同一金額。以下所有案例均按2016年5月2日金三業(yè)務(wù)操作規(guī)則編寫，主要事項說明如下：（一）印花稅的計稅方法。于國安介紹,中央已明確提出,要加快財稅體制改革,健全中央和地方財力與事權(quán)相匹配的財政體制,合理界定中央與地方的事權(quán)和支出責(zé)任,調(diào)整中央和地方的收入劃分,理順中央與地方的分配關(guān)系。隨著營改增的不斷擴容,作為地方主體稅種的營業(yè)稅,最終將被增值稅取代。于國安介紹,原歸屬試點地區(qū)的營業(yè)稅收入,改征增值稅后收入仍歸屬試點地區(qū)。這一制度在有效組織收入、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用,但隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和社會分工的日益細化,營業(yè)稅和增值稅兩種稅制并行、抵扣鏈條不完整帶來的重復(fù)征稅問題越來越突出。這有利于擴大服務(wù)貿(mào)易出口規(guī)模,增強企業(yè)參與全球資源配置的能力,提高我省開放型經(jīng)濟水平。通過營改增,還將打通二三產(chǎn)業(yè)的增值稅抵扣鏈條,可以給制造業(yè)帶來明顯的“溢出效益”,降低制造成本,鼓勵科技創(chuàng)新,推動主輔分離,促進二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。與北京、上海、廣東等省市相比,我省服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展仍有較大差距。于國安認為,實施營改增,有利于我省轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)。隨著試點范圍的進一步擴大,這一問題會逐步得到解決。從前期試點省份情況看,超過90%的試點納稅人稅負下降,其中小規(guī)模納稅人平均降幅達40%,成為此次改革的最大受益者?！耙绯鲂б妗贝俣a(chǎn)業(yè)融合發(fā)展?fàn)I改增是繼分稅制改革之后最受矚目的重大稅制改革之一。試點實施后,營業(yè)稅仍然是地方的主體稅種。為確保新舊稅制順利轉(zhuǎn)換,全省國稅部門提前數(shù)月就開始逐戶核實試點納稅人名單及信息,及時做好試點納稅人稅務(wù)登記和一般納稅人資格認定等；提前做好綜合征管、防偽稅控等相關(guān)系統(tǒng)的升級完善,完成稅控系統(tǒng)運行環(huán)境準備；搞好財稅庫銀橫向聯(lián)網(wǎng)、發(fā)票測算核定和印制、稅控器具的過渡銜接；強化納稅服務(wù),開展試點政策培訓(xùn),搞好試點納稅人實務(wù)操作輔導(dǎo)；模擬運行稅收征管業(yè)務(wù)流程,及時穩(wěn)妥處理各類緊急、突發(fā)涉稅事項??地稅部門則積極摸清營業(yè)稅稅源底數(shù),會同國稅部門做好試點納稅人的審核認定,以及全面清理移交試點納稅人以前欠稅,做好試點企業(yè)未使用完地稅發(fā)票的繳銷等,確保交接前后各項工作有效銜接和整體推進等。“1+7”行業(yè)8月仍申報繳納營業(yè)稅據(jù)介紹,營業(yè)稅和增值稅都是我國的主體稅種,覆蓋面廣,收入規(guī)模大,涉及千千萬萬納稅人的切身利益。在目前已出臺的針對該行業(yè)的稅收政策基礎(chǔ)上，在下一步“營改增”試點的推進過程當(dāng)中，將跟蹤了解該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，吸收借鑒其他國家先進經(jīng)驗，在稅收制定的設(shè)計層面上更好地促進和服務(wù)于我。另外還要兼顧融資租賃與銀行信貸在稅制上的平衡問題，為下一步金融業(yè)“營改增”工作打好基礎(chǔ)。四、下一步在稅制層面對融資租賃行業(yè)的考慮。第三，回租業(yè)務(wù)承租方中，有些并非增值稅納稅人，比如個人、科研院所、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等，導(dǎo)致回租環(huán)節(jié)增值稅抵扣鏈條斷裂，稅負轉(zhuǎn)嫁困難。由于售后回租業(yè)務(wù)的主要利潤來源為手續(xù)費和利息差，一般情況下，比重不會超過對外取得收入全額的3%，因此雖然可以享受實際稅負超3%返還的政策，但實際負擔(dān)的增值稅很可能已經(jīng)超過了實際收入，造成了售后回租業(yè)務(wù)無法盈利甚至出現(xiàn)虧損。無論“營改增”以前還是以后，作為稅收政策的制定部門，已經(jīng)充分考慮到融資租賃業(yè)態(tài)的特殊性，也研究出臺了一些特殊政策，但是現(xiàn)在看來在稅制層面上還需要進一步的完善。據(jù)了解，該公告下發(fā)后，大大促進了融資性售后回租業(yè)務(wù)的開展。在融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方銷售租賃物時所有權(quán)并沒有發(fā)生完全轉(zhuǎn)移。融資性售后回租業(yè)務(wù)中租賃物所有權(quán)發(fā)生了實權(quán)分離，租賃物的占有權(quán)和使用權(quán)歸承租方所有，收益權(quán)由承租方和出租方共同享有。制定這個政策的依據(jù)是，根據(jù)現(xiàn)行的增值稅和營業(yè)稅的條例，銷售貨物的行為應(yīng)該交增值稅，銷售不動產(chǎn)的行為應(yīng)該交營業(yè)稅，這兩個條例對銷售的解釋都是指轉(zhuǎn)讓貨物或者是不動產(chǎn)的所有權(quán)。三、為什么售后回租業(yè)務(wù)的承租方在“銷售”環(huán)節(jié)不增收增值稅和營業(yè)稅？為盤活自有資產(chǎn)實現(xiàn)融資目的，近年來部分企業(yè)開展了融資性售后回租業(yè)務(wù)，承租方將租賃物出售給經(jīng)批準開展租賃業(yè)務(wù)的融資租賃的企業(yè)，再從融資租賃企業(yè)租回，租賃物本身不發(fā)生實物的轉(zhuǎn)移，并且仍在承租方賬上并計提折舊。為保證融資租賃行業(yè)納稅人試點前后稅負的平衡，作為目前“營改增”政策中僅存的一項差額征稅政策，財稅【2013】37號文中明確，經(jīng)中國人民銀行、商務(wù)部、銀監(jiān)會批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人提供有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用（包括殘值）扣除由出租方承擔(dān)的有形動產(chǎn)的貸款利息、關(guān)稅、進口環(huán)節(jié)消費稅、安裝費、保險費的余額為銷售額。“營改增”以后，因為我國增值稅制度實行扣稅法，也就是以購進貨物或者接受加工修理修配勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)時支付或者承擔(dān)的增值稅作為進項稅額，符合這些條件的才能從當(dāng)期的銷項稅額中抵扣。通過對這個政策的分析，可以看出融資租賃行業(yè)實行差額征稅以后，營業(yè)稅的稅基已遠小于營業(yè)收入，