【正文】 燕興佳園 4000 1650 東山雅苑 4200 1780 湘房世紀城一期 4200 1750 南岸水鄉(xiāng) 4000 1820 蓉瑾家園 2200～ 4000 1200 鼎龍家園 3500～ 5000 1200 萬佳麗 4200 起 1128 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 29 第四章 建設(shè)地點及建設(shè)條件 一、 建設(shè)地點 本項目位于 東山新城規(guī)劃的沿江健康居住中心板塊內(nèi) ，東臨城市主干道 起鳳路，西 鄰“南岸水鄉(xiāng)”居住小區(qū)和濱河南路沿江風(fēng)光帶 ，北倚 “ 湘房 根據(jù) 新區(qū) 規(guī)劃可以預(yù)見，未來本項目將具備良好的商業(yè)和居住氛圍，并且配套齊全、功能完備，是理想的商業(yè)金融和居住場所。所以在區(qū)內(nèi) 從事商業(yè)性土地開發(fā)前景美好，先入者必得先機 。 2020年～ 2020年期間區(qū)內(nèi)共引進商業(yè)房產(chǎn)企業(yè)已達近 10家，行政機關(guān)單位 20 多 家。教育 與房 地產(chǎn) 聯(lián)姻是一個必然趨勢 ,必將帶來多贏的局面。 當(dāng)今社會 ,每一位家長都希望自己的子女能夠成龍成鳳 ,這是他們的心愿和寄托。教學(xué)水平在省內(nèi)外相當(dāng)有名。 （ 2） 文化教育底蘊深厚 新區(qū)內(nèi)有聞名遐邇的偉人母校 — 東山學(xué)校，這里曾培養(yǎng)出了許多革命戰(zhàn)士和知名人士，除毛澤東這樣一代偉人外，還有中國人民解放軍代總參謀長、國防部副部長陳賡大將，總政治部主任、國防部副部長譚政大將，杰出的無產(chǎn)階級文化戰(zhàn)士、國際著名詩人蕭山，革命烈士毛 澤覃，以及肖子升、柳宗陶、易禮容等。 （ 1） 新區(qū)自然環(huán)境得天獨厚 東山新區(qū)有東臺山、塔子山森林公園，有 2020 多米長濱河南路風(fēng)光帶。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 26 在這種大背景下，房價上漲成為必然趨勢。在未來幾年內(nèi)住宅需求將進一步增加，而湘鄉(xiāng)的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動住宅房價進一步上漲。 （三） 住宅房價將繼續(xù)上漲 （ 1）經(jīng)濟社會發(fā)展推動住宅房價上漲 經(jīng)濟與社會發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導(dǎo)致住房市場需 求尤其是占市場主體的自住型購房需求集中釋放，對房價上升影響較大。 2020 年以后近 6～ 8 年的階段性人口增長與居民收入積累，促進置業(yè)需湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 25 求在近年集中釋 放。 2020年，全市農(nóng)民人均純收入 5334 元，同比增長 %，農(nóng)民人均消費支出 4795 元，同比增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13780 元，同比增長 %，人均消費性支出 11432 元，同比增長 %. 經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改 善生活空間，購房需求及改善性購房需求不斷上升。人均 GDP 達到 14423元（按常住人口計算），同比增長 %，是1978 年的 。 （二） 住房需求仍將快速增長 （ 1）經(jīng)濟發(fā)展促生住房需求 國民經(jīng)濟加速發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)穩(wěn)步調(diào)整。 （ 2）占有土地，占有市場 土地成了地產(chǎn)商必爭的資源。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過 200 萬畝，僅為 06 年的一半。 地少人多是我國的國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。 五、 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場后市展望 （一） 房地產(chǎn)供給面臨土地瓶頸 （ 1）土地稀缺，房地產(chǎn)市場將受土地制約嚴重 隨著 2020 年嚴格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，使得全國當(dāng)年土地開發(fā)面積從高速增長變?yōu)橥认陆?11%，并導(dǎo)致了 2020 年住宅供給套數(shù)的負增長。城鄉(xiāng)居民相湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 23 對富裕，有充足的投資消費潛力。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。 而湘鄉(xiāng)地處三四線城市，房價就目前分析比較，比長沙、湘潭的漲幅空間更為巨大。 雖然新房售價漲幅有所放緩， 但一些二三線城市的房價卻在 12 月出現(xiàn)了較大的漲幅。 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 12 月 70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月低 個百分點；同比上漲 %，漲 幅比 11 月低 個百分點。 作為三四線城市，房價漲幅可能 趕超大城市。 據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的 2020 年《經(jīng)濟藍皮書》指出，2020年國內(nèi)部分城市房地產(chǎn)價格上漲過快、過高。其中住宅投資完成 ，同比增長 %，土地開發(fā)投資完成 億元，同比下降 %，土地開發(fā)面積 萬平方米，同比增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，同比下降 %，商品房空置面積 萬平方米，同比下降 %，空置率 %。 根據(jù)《湘潭城區(qū)人口將大大增加，城市化水平將不斷提高，房地產(chǎn)需求將不斷提高。全市外出務(wù)工人數(shù) 11 萬多人，域內(nèi)就地就近務(wù)工人數(shù)約 萬人，合計轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力 。 根據(jù) 2020 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全市總?cè)丝? 萬多人，其中非農(nóng)業(yè)人口僅 萬人，城市化水平較低。其中住宅投資完成 億元，同比增長 %，土地開發(fā)投資 億元，同比增長 %，土地開發(fā)面積 萬平方米，同比增長 %，商品房建筑面積 萬平方米，同比增長 %，商品 房竣工面積，同比增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %。 自從 1998 年放寬房地產(chǎn)開發(fā)政策以來，湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直強勁不衰。2020年 ，因為大量資本回歸常態(tài)， 商品房成交 明顯增大 ， 市民購 買力凸顯，市場供需兩旺 的格局 逐步 形成。 商品房交易面積在最近幾年內(nèi)整體也是呈快速增長趨勢，其中 2020 年受國內(nèi)大環(huán)境 和 2020 年受宏觀經(jīng)濟政策影響，增幅最大， 在 50%左右 。 07年受國家宏觀調(diào)控的影響，投資量增速趨緩，說明國家宏觀政策調(diào)控略有成效。 加強環(huán)境保護，建成一個日處理 5萬噸的污水處理廠和能夠容納 500 萬噸垃圾的垃圾消納場；配套建設(shè)好一批教育、衛(wèi)生、文化體育、供水、通訊等社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施；維護、恢復(fù)好云門寺、褚公祠、洗筆池、伏虎井等文化古跡；建好三個廣場，一個中心，即云門寺廣場、東山名人廣場和水府旅游廣場，建設(shè)一個文化旅游中心。建設(shè)特色街道，南正街的商業(yè)步行街，壕塘的小吃一條街。 開發(fā)城市四區(qū)，南部：把東山建成全市政治、文化、生活中心區(qū)；東部：東郊皮革工業(yè)區(qū)；北部：紅侖高新技術(shù)區(qū)；中部：完善工貿(mào)新區(qū)。該方案的指導(dǎo)思想是：按照高超點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，以加快城鎮(zhèn)化建設(shè)為龍頭，現(xiàn)有工業(yè)為基礎(chǔ)，高新科技產(chǎn)業(yè)為依托，文化旅游為導(dǎo)向，專業(yè)市場為載體，把湘鄉(xiāng)建設(shè)成為城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，布局合理，工業(yè)興旺，市場繁榮，文化旅游發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美，現(xiàn)代化程度高的長株 潭次中心城市。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 18 第三章 市場研究 一、 城市經(jīng)濟發(fā)展概況 湘鄉(xiāng) 是 近代 “湘軍” 文化 的起源地 ，也是 是長株潭城市群經(jīng)濟輻射 圈內(nèi)最近的縣級市之一 ； 下 轄 3 鄉(xiāng) 15 鎮(zhèn) 4 個城區(qū)辦事處 ， 其中 城區(qū) 有望春門、新湘路、昆侖橋、東山 4個辦事處 ； 現(xiàn)全市 總面積 2020 平方公里 ； 2020 年年末總?cè)丝?萬人，城市化率 僅 為 %。世紀城 ” 項目建設(shè) 不但 可以滿足人民群眾的住房需求 ， 也可以 擴大內(nèi)需、促進消費 、 拉動 社會經(jīng)濟 向前 發(fā)展 ，還可以推進東山新城的建設(shè) 、提高城市化水平 。所以， 本項目建設(shè)是 落實中央新的經(jīng)濟工作會議精神的具體體現(xiàn)。 “湘房 四 是落實中央新的經(jīng)濟工作 會議 精神，實現(xiàn) “調(diào)結(jié)構(gòu)、擴內(nèi)需、防通脹 ”的需要。 城市新區(qū)骨架 構(gòu)建，還須城市開發(fā)項目來完善、繁榮 。 三是 推進新型城市化建設(shè) ，打造城市建設(shè)精品的迫切需要。在當(dāng)前形勢下加大住房工程建設(shè)投入，支持城鄉(xiāng)居民住房消費，調(diào)節(jié)住房供應(yīng)關(guān)系，可以發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應(yīng)，有利于增加投資、穩(wěn)定就業(yè)和擴大消費，從而強力拉動經(jīng)濟增長。首先，這是擴內(nèi)需、保增長的有效舉措。 房地產(chǎn)項目的 投資 建設(shè)有著巨大的 拉動效應(yīng) ，能 有效刺激消費、擴大內(nèi)需，推動我市一、二、三產(chǎn)業(yè)升級。 我們只有住房開發(fā)和建設(shè)，才 能滿足城鎮(zhèn)化過程中新增人口的住房需要。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 16 我國是發(fā)展中國家，人口眾多，正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，資源相對不足，生態(tài)環(huán) 境承載能力弱。中央關(guān)于 “住有所居 ”的要求，內(nèi)涵深刻，它是從最廣大人民的利益出發(fā)，從實際出發(fā)，進一步推進房地產(chǎn)的改革。 黨的十七大明確提出“五有”，其中一條就是“住有所居”，要求統(tǒng)籌解決城鄉(xiāng)居民住房困難問題。 按照《湘鄉(xiāng)市東山新區(qū)控制性詳細規(guī)劃》要求，該 地塊 規(guī)劃 屬 濱河居住綜合區(qū) 范圍內(nèi) 。此外，由三縱三橫的快速交通網(wǎng)把新老城區(qū)連為一體，為 湘鄉(xiāng) 市老城區(qū)的改造形成空間的支撐與活力。東山的開發(fā)以百年名?！皷|山學(xué)?！奔t色旅游產(chǎn)業(yè)為依托，以市行政中心搬遷和科教園項目為牽引，建成碧洲公園和位于漣水河濱自然風(fēng)光帶的濱河南路、勵志 大道兩條景觀軸線，把東西走向的文運路貫穿新區(qū)，形成一條商業(yè)軸線。 （ 3） 項目所在片區(qū)規(guī)劃背景 東山新區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，地勢平坦，前臨漣水河，后倚東臺山國家 森林公園，擁有 2公里的親水江岸，自然環(huán)境優(yōu)美，山水特色明顯，擁有較大的開發(fā)空間。城市發(fā)展的客觀規(guī)律要求湘鄉(xiāng)迅速拓展城市規(guī)模，已成為湘鄉(xiāng)城市發(fā)展急待解決的重大問題。 新世紀、新湘鄉(xiāng)，湘鄉(xiāng)市委、市政府在這一時代背景下以嶄新的姿態(tài)，決策城市“南拓北進”戰(zhàn)略，建好東山新區(qū)，實施市行政中心搬遷，統(tǒng)領(lǐng)全市 90 萬人民融入長株潭經(jīng)濟一體化的發(fā)展戰(zhàn)略中，去贏得主動權(quán)，搶占發(fā)展制湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 14 高點。 2020 年，長株潭“兩型社會”建 設(shè)改革試驗區(qū)獲國務(wù)院批準(zhǔn)，將初步建立“兩型社會”政策法律體系和體制機制框架，初步形成城市群綜合基礎(chǔ)設(shè)施框架，初步形成長株潭與周邊岳陽、衡陽、常德、益陽、婁底等市協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟一體化格局。 這里，自然風(fēng)景獨特，歷史底蘊濃厚。 規(guī)劃背景 （ 1） 長株潭區(qū)域發(fā)展規(guī)劃背景 湘鄉(xiāng)， 位于湖南省中部的漣水之濱。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 13 目前，東山新城建設(shè)正有序推進，湘鄉(xiāng)大橋、鎮(zhèn)湘橋全線拉通，新老城區(qū)開始融為一體。東山新區(qū)將建成 湘鄉(xiāng) 市政治、文化、教育、科技、金融中心和商業(yè)次中心，主要包括以東山書院為中心的文化教育旅游中心、沿江健康生態(tài)居住中心以及金融、商業(yè)中心等亮點工程。 湘鄉(xiāng) 市在推進新型城市化工作會議上提出，要堅持 “擴容提質(zhì) 并舉 ”，大力實施 “南拓北進 ”戰(zhàn)略，大手筆建設(shè)，大力度管理，使舊城改造和東山新區(qū)開發(fā)齊頭并進。 （ 3） 符合湘鄉(xiāng)市委市政府 提出的 大力推進新型城市化 政策 2020年 4月 ， 中共湘鄉(xiāng)市委市人民政府 出 臺了 《 關(guān)于大力推進新型城市化的實施意見 》。湘房 會議 明確 了 財政政策重點投向民生，并增加居民消費為擴大內(nèi)需重點 。會議確定 2020 年經(jīng)濟發(fā)展方向 ： 必須把保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展與結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來，切實提高發(fā)展的可持續(xù)性；把擴大內(nèi)需特別是消費需求與穩(wěn)定外需結(jié)合起來，著力增強經(jīng) 濟發(fā)展的均衡性；把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展與推進城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，大 力拓 展發(fā)展空間；把推動自主創(chuàng)新與培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，努力實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展；把深化改革與促進發(fā)展結(jié)合起來，全面提升經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生動力；把發(fā)展經(jīng)濟與改善民生結(jié)合起來，進一步提高經(jīng)濟社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性。以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房合理消費，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。 意見 中 提到，積極營造良好的輿論氛圍。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。 二 是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 11 意見 著重 強調(diào)了 以下幾項內(nèi)容。 國務(wù)院辦公廳 在 2020 年 12 月頒布了 《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》 。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市化進程的重要手 段；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大就業(yè)的有效途徑。 為此，從中央到地方以及各部委，都出臺了一系列的政策。項目盈利可觀，財務(wù)上是可行的。 2）項目中期開發(fā)貸款 3000 萬元。 3）工程估算投 資總額 萬元，其中： 土地費用 萬元， 工程費用 萬元，其它費用 萬元，預(yù)備費 萬元，建設(shè)期利息 324 萬元。 2）本項目位于 湘鄉(xiāng)市 東山新城起鳳路西 側(cè) ，總用地面積 約 35533 ㎡ （合 ），總建筑面積 60856㎡ ，其中：住宅 面積 48800 ㎡ ，商業(yè) 門面 面積 5278 ㎡ ， 商業(yè)大廳 面積5278 ㎡ ， 幼兒園 1500 ㎡ ， 并配有相應(yīng)的車庫 3600 ㎡ 。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公