【正文】 9 12 高調(diào)亮相 品質(zhì)綻放 高調(diào)入市，由坐銷(xiāo)變行銷(xiāo) 戶外提前亮相，并設(shè)置咨詢電話，搶占時(shí)機(jī)，儲(chǔ)備客源， 6月開(kāi)始定點(diǎn)巡展，加緊有效客戶儲(chǔ)備； 活動(dòng)廣告，乘機(jī)入市，深入人心，吸引客戶關(guān)注及鞏固其忠誠(chéng)度； 熱銷(xiāo)炒作，優(yōu)惠促銷(xiāo)，再創(chuàng)銷(xiāo)售口碑。 8月取得預(yù)售許可證，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。由于項(xiàng)目屬于短、平、快項(xiàng)目，所以銷(xiāo)售啟動(dòng)的轟動(dòng)效應(yīng)直接關(guān)乎以后銷(xiāo)售提價(jià)，考慮到快速回籠部分資金，根據(jù)發(fā)展商《邀標(biāo)函》之要求 建議入市時(shí)機(jī) 銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn) 整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程分為預(yù)熱期、認(rèn)籌期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期四個(gè)階段。 項(xiàng)目地塊凈用地 ㎡ ，呈規(guī)則地形，若分期開(kāi)發(fā)不利于項(xiàng)目規(guī)劃、布局； 目前區(qū)域尚無(wú)大盤(pán)啟動(dòng)，項(xiàng)目正可先期入市、盡快推售規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡快回收資金； 目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實(shí)供給平衡，但潛在供給量巨大，本項(xiàng)目應(yīng)盡量縮短開(kāi)發(fā)周期，加快資金的高速運(yùn)轉(zhuǎn)； 類(lèi)比區(qū)域品牌競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)日漸增多，這將會(huì)不斷吸納本項(xiàng)目所在區(qū)域有限的需求市場(chǎng)，這就要求本項(xiàng)目必須快走的開(kāi)發(fā)思路。 ?避免風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，盡早回籠資金。 新城區(qū)、成熟區(qū)、全能小 HOUSE 突出區(qū)位： 區(qū)位、成熟配套 ； 產(chǎn)品：硬件價(jià)值 產(chǎn)品定位 主推廣語(yǔ)： 藍(lán)調(diào)生活，我同意，我主張； 創(chuàng)意，改變生活， 副推廣語(yǔ)： 繁華里， 4050平米精致小戶型 藍(lán)調(diào)，慢‘點(diǎn)生活 市場(chǎng)中高端占位策略 ?新津的消費(fèi)主力和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，是 中高端客戶 ?高端市場(chǎng)占位對(duì)于 項(xiàng)目戰(zhàn)略 更有利 ?對(duì)于區(qū)位較偏、規(guī)模較小等不利條件，項(xiàng)目應(yīng)以高性價(jià)比啟動(dòng)市場(chǎng) ?基于市場(chǎng)與客戶細(xì)分，結(jié)合項(xiàng)目特征執(zhí)行 差異化戰(zhàn)略 我們希望通過(guò)市場(chǎng)引導(dǎo)，把項(xiàng)目塑造成為： [產(chǎn)品品牌 ]：為新津 高端小戶 代言 [客戶品牌 ]: 以片區(qū)富人居住為 主流精致社區(qū) 項(xiàng)目市場(chǎng)占位 三原集團(tuán) 品牌導(dǎo)入 ，建立項(xiàng)目的市場(chǎng)號(hào)召力！ 新津城區(qū)高端客戶群體 ，輻射周邊區(qū)縣的高端客戶 ! “贈(zèng)送面積、增加實(shí)用性”為代表的 產(chǎn)品線 ，引導(dǎo)高尚品質(zhì)生活主張！ 企業(yè) 產(chǎn)品 客戶 項(xiàng)目市場(chǎng)占位 突破方向 突破方向 突破方向 ?明確階段推貨重點(diǎn)，各種單位互相搭配。 多種優(yōu)惠措施，刺激購(gòu)買(mǎi)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)場(chǎng)面。 一次性推售。 【基于目標(biāo)的整體策略】 ?需求的引導(dǎo)釋放 ?用噱頭來(lái)引領(lǐng)需求 ?用精裝房來(lái)撼動(dòng)市場(chǎng) ?把規(guī)劃納入營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn) 【 營(yíng)銷(xiāo)策略指導(dǎo)下的各種策略 】 推廣策略： 以噱頭引爆整體項(xiàng)目推廣 項(xiàng)目?jī)r(jià)值系列推廣（地段價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、認(rèn)同價(jià)值、增值價(jià)值 …… ） 以時(shí)尚的活動(dòng)進(jìn)行整體穿插 推廣渠道有效組合 推廣策略形成 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì) ?依勢(shì)助勢(shì)，掌握區(qū)域市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，以高形象強(qiáng)勢(shì)推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶 ?充分借助發(fā)展商現(xiàn)有資源，挖掘和提升發(fā)展商品牌價(jià)值，為項(xiàng)目創(chuàng)造營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì) ?大勢(shì)在場(chǎng)，關(guān)鍵作為，順勢(shì)而動(dòng)，搶奪客戶 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅 ?依托區(qū)域優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價(jià)值，吸引新津及周邊客戶的關(guān)注 減少劣勢(shì)、避免威脅 ?挖掘區(qū)域居住價(jià)值，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū) ?高服務(wù) +高形象 +高品質(zhì) 【 營(yíng)銷(xiāo)策略指導(dǎo)下的各種策略 】 銷(xiāo)售策略： 總策略： 定點(diǎn)巡展，由坐銷(xiāo)變行銷(xiāo)，提前咨詢充分吸籌。 入戶大堂提示 圖 其他建議 小區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物 建議在小區(qū)的入口處或其它明顯的地方設(shè)置特色的構(gòu)筑物（例如：建筑體上 LOGO應(yīng)用、圍墻上 LOGO應(yīng)用等），以加強(qiáng)小區(qū)的識(shí)別性及居民的歸屬感。 東岳營(yíng)銷(xiāo) 園林元素 拼花路面和下沉休閑廣場(chǎng) 建筑轉(zhuǎn)角植物處理 東岳營(yíng)銷(xiāo) 園林元素 燈具和路邊植物矮墻處理 東岳營(yíng)銷(xiāo) 東岳營(yíng)銷(xiāo) 局部景觀建議 小區(qū)道路提示 圖 小區(qū)道路是維系小區(qū)交通的重要樞紐，美觀的小區(qū)道路，可以提升項(xiàng)目檔次，利于 小區(qū)居民交流，是聯(lián)系各組團(tuán)景觀的藝術(shù)景觀紐帶。 園林建議 鑒于中庭僅 3000余平米的集中景觀，對(duì)整體景觀的層次感和精致性就有很高的要求。 材料及新技術(shù)建議 所在市場(chǎng)使用的節(jié)能環(huán)保材料如下 凈水系統(tǒng) 新風(fēng)系統(tǒng) 8度抗震 凈水系統(tǒng) 新風(fēng)系統(tǒng) 區(qū)域已有項(xiàng)目 客戶接受度較好，較為認(rèn)可 其他新技術(shù) 東岳建議： 新技術(shù)增加成本，但是能換取一定的接受度，但不是影響客戶決定性因素。 產(chǎn)品優(yōu)化建議 戶型配比優(yōu)化建議 套型 套一 套二 套三 套數(shù) 183 201 97 比例 38% 42% 20% 套數(shù)比 面積區(qū)間 4150 5160 7080 8190 91100 101100 110130 套數(shù) 119 78 26 135 53 14 56 比例 25% 16% 5% 28% 11% 3% 12% 面積比 合并 D D6，改成套三 戶型優(yōu)化建議 一室一廳和單身公寓轉(zhuǎn)變成三室兩廳 合并 D D6，改成套三 如圖 外立面建議 東岳建議： 天際線統(tǒng)一一種造型，從側(cè)面顯得有點(diǎn)雜亂。 結(jié)合項(xiàng)目 項(xiàng)目整體套一戶型占到 41%，和本地消費(fèi)群體的需求有偏移。 客戶職業(yè)主要集中在：個(gè)體老板、國(guó)有 /公司職員、民營(yíng)企業(yè)老板 /管理人員。 成都、雙流、大邑、三州回流客戶、西藏客戶為主要外地客戶。 購(gòu)房客戶地域分析 現(xiàn)工作位置 比例 川浙工業(yè)園 % 新津老城區(qū) % 五津其他區(qū)域 % 新津其他區(qū)域 % 新津周邊區(qū)域 % 市區(qū)其它區(qū)域及衛(wèi)星城市 % 其它城市 % 合計(jì) 100% 購(gòu)房者工作地點(diǎn)主要集中在新津區(qū)域 核心群 購(gòu)房客戶面積需求 面積 60平米以下 6070 7180 8190 91110 111130 130以上 比例 % % % % % % % 購(gòu)房面積需求特征體現(xiàn)為： 70－ 90平方米對(duì)緊湊套二， 90110平方米對(duì)應(yīng)小套三。 購(gòu)房客戶年齡分析 年齡（歲） 比例 30歲以下 % 3035歲 % 3640歲 % 4145歲 % 4650歲 % 5155歲 % 5660歲 % 60歲以上 % 合計(jì) 100% 30以下及 3040歲的消費(fèi)者占總體消費(fèi)者 ％的比例，但區(qū)域消費(fèi)者中仍有不少 50－ 60歲的用于養(yǎng)老的客戶，且該類(lèi)客戶正逐年增加。 群體四 年齡： 55歲以上 用途：自住養(yǎng)老 描述： 退休了，沒(méi)事就想養(yǎng)養(yǎng)花草，在院子里遛遛鳥(niǎo)； 現(xiàn)在的房子雖然位置好、方便，但都是老房子，也沒(méi)啥社區(qū)，兒孫周末過(guò)來(lái)，還挺擠的，城里的空氣也不好； 愿意到郊區(qū)，只要價(jià)格差不多，有個(gè)花園、小區(qū)，就可以考慮。 現(xiàn)住單位的老房子或父母的舊房子，很想為子女或父母創(chuàng)造更好的生活環(huán)境； 市內(nèi)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，郊區(qū)的生活又會(huì)有諸多的不便，特別是孩子上學(xué)，自己事業(yè)又處于上升期，不敢有松懈，處于矛盾、猶豫之中。 區(qū)域市場(chǎng)常規(guī)客戶描述 群體一 年齡： 2528歲 用途：自住、結(jié)婚自住 描述： 目前的家庭結(jié)構(gòu)是單身或兩人，對(duì)教育等配套要求不高； 貪價(jià)格便宜，較高性價(jià)比可讓他（她）住得寬松些，可以容忍暫時(shí)的交通不便； 他們對(duì)未來(lái)充滿信心，相信一兩年之后，就能步入有車(chē)一族，交通不是問(wèn)題。以上方法得到的數(shù)據(jù)再