【正文】 第 15 頁(yè) 共 25 頁(yè) 500005000100001500020000零售批發(fā)零售 1460 2248 9 88 187 9 263 87批發(fā) 16308 3634 3463 756 3464 165副食、飲料煙草類(lèi)日用百貨類(lèi)紡織品服裝鞋帽類(lèi)日用雜品類(lèi)五金交電化工類(lèi)藥品和醫(yī)療器械類(lèi)圖書(shū)報(bào)刊類(lèi)家具等其他類(lèi) 從上表可以看出，武漢零售業(yè)（全國(guó)也基本一樣）的經(jīng)營(yíng)從整體上是虧損的，實(shí)際上武漢幾大商業(yè)諸侯除武廣一枝獨(dú)秀以外，其他各百貨商場(chǎng)在一片價(jià)格戰(zhàn)中都非常被動(dòng)，虧損難免。 （二） 本項(xiàng)目商業(yè)部分前景研究 商業(yè)項(xiàng)目，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目的選址有其行業(yè)特殊性。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁(yè) 共 25 頁(yè) （ 4） 漢陽(yáng)的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)從低檔走向高檔的過(guò)程，但目前中檔房才是主力，高檔、高層住宅的認(rèn)可度不是很高，市場(chǎng)接受風(fēng)險(xiǎn)比較大。 （ 3） 盡 管開(kāi)發(fā)商不斷向漢口和武昌消費(fèi)者頻拋“媚眼”，但漢陽(yáng)的住宅消費(fèi)主體依然是漢陽(yáng)人。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣分析 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁(yè) 共 25 頁(yè) 項(xiàng)目 主要優(yōu)勢(shì) 主要劣勢(shì) 鸚鵡花園 其社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境、配套和現(xiàn)有成熟的生活氛圍 交通不夠便利 東方華爾茲 湖景優(yōu)勢(shì)，公園優(yōu)勢(shì)，高檔社區(qū)的內(nèi)部景觀與配套優(yōu)勢(shì) 交通相對(duì)較差，離大型商業(yè)中心較遠(yuǎn) 復(fù)地翠微新城 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，內(nèi)部配套與景觀優(yōu)勢(shì)，復(fù)地會(huì) 等全國(guó)連鎖服務(wù)優(yōu)勢(shì)、營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì) 交通略差 長(zhǎng)江廣場(chǎng) 景觀優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品戶(hù)型劣勢(shì) 漢口及武昌高檔項(xiàng)目 更加成熟的配套優(yōu)勢(shì)、城市區(qū)域形象優(yōu)勢(shì) 相對(duì)漢陽(yáng)的價(jià)格劣勢(shì) 本項(xiàng)目住宅部分的 SWTO 分析 ： 優(yōu)勢(shì) 交通便利 緊鄰公園的近距離景觀優(yōu)勢(shì) 板塊成熟配套優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 土地成本過(guò)高，住宅升值空間縮??； 和鐵路過(guò)近，其噪音和高檔小區(qū)形象不符 威脅 長(zhǎng)江廣場(chǎng)相同模式失敗教訓(xùn)； 復(fù)地翠微新城的大規(guī)模高尚社區(qū)沖擊 東方華爾茲的成熟景觀小區(qū)魅力沖擊 機(jī)會(huì) 漢陽(yáng)舊城改造帶來(lái)的發(fā)展前景 漢陽(yáng)整體人居環(huán)境的改善 外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì) 整個(gè)漢陽(yáng)板塊的炒做和預(yù)熱 對(duì)本項(xiàng)目住宅部分的整體看法： 通過(guò)以上對(duì)比分析，我們認(rèn)為： （ 1） 本項(xiàng)目定位為高檔、高層項(xiàng)目，是在既定土地成本下的客觀定位，改變的可能性比較小，而且絕對(duì)高的土地成本將使項(xiàng)目在漢陽(yáng)處于價(jià)格劣勢(shì)（目前很多項(xiàng)目賺的就是土地和政策減免錢(qián)），甚至很難取得和非漢陽(yáng)高檔項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，從而吸引“本土”和“外埠”客源的難度將加大。 （ 2） 二是處于同一價(jià)位的“相同定位競(jìng)爭(zhēng)圈”。其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要包括復(fù)地翠微新城、鸚鵡花園、東方華爾茲、長(zhǎng)江廣場(chǎng)、荷塘月色和其他未來(lái)兩年將在鐘家村周邊興建的項(xiàng)目。 （ 5） 從消費(fèi)主體看，中檔項(xiàng)目鸚鵡花園的銷(xiāo)售總監(jiān)曾經(jīng)透露，其消費(fèi)主體漢陽(yáng)基本上占了 60％以上，漢口占 30％，而且漢口人士在漢陽(yáng)購(gòu)房的一個(gè)重要原因是其父母在漢陽(yáng)，或者其老婆在漢陽(yáng)工作；漢陽(yáng)高檔項(xiàng)目東方華爾茲的銷(xiāo)售總監(jiān)（本人同學(xué)）也強(qiáng)調(diào)，這種消費(fèi)主體比例構(gòu)成在漢陽(yáng)比較普遍，武昌的消費(fèi)者基本可以忽視，不會(huì)超過(guò) 5％，“鄉(xiāng)土情結(jié)”是漢陽(yáng)中高檔 房消費(fèi)的一個(gè)不可忽視的重要因素。 （ 3） 從銷(xiāo)售定價(jià)上看，漢陽(yáng)的高檔住宅售價(jià)和漢口和武昌還有一定差距，我們認(rèn)為，這也是漢陽(yáng)吸引漢口和武昌消費(fèi)者的另一個(gè)重要因素，“美好前景＋綜合素質(zhì)＋適當(dāng)?shù)蛢r(jià)位”是漢陽(yáng)地產(chǎn)追趕漢口的基本戰(zhàn)略模式。作為每一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，高檔材料層出無(wú)窮，產(chǎn)品和環(huán)境規(guī) 劃可以請(qǐng)國(guó)外的大師，這些后天的東西只要有錢(qián)，大家的機(jī)會(huì)是均等的，但對(duì)于這些天然景觀優(yōu)勢(shì)，因稀缺而產(chǎn)生壟斷，而這種對(duì)景觀的壟斷不是可用簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)量化的。漢陽(yáng)作為后起之秀，為了和漢口和武昌抗衡，各個(gè)開(kāi)發(fā)商的板塊意識(shí)非常強(qiáng)（如沌口地區(qū)的樓盤(pán)整體參展、推盤(pán)），整體板塊熱了，每個(gè)開(kāi)發(fā)商自然能“分一杯羹”；漢陽(yáng)區(qū)政府也非常 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁(yè) 共 25 頁(yè) 賣(mài)力，和開(kāi)發(fā)商一起充分利用媒體炒做漢陽(yáng)板塊，炒做其美好規(guī)劃前景，不斷誘惑漢口和武昌地區(qū)投資型消費(fèi)者的追捧。這些綜合型、高素質(zhì)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，一方面提升了漢陽(yáng)的整體開(kāi)發(fā)水平，并不斷刺激消費(fèi)者的投資欲望，另一方面由于漢陽(yáng)每年的銷(xiāo)售總量基本維持在 50 萬(wàn)方左右，在未出現(xiàn)特別因素的前提下其增長(zhǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，大量開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入和大盤(pán)的入市，最終將出現(xiàn)一種結(jié)果：漢陽(yáng)的整體銷(xiāo) 售量上升了，但各個(gè)開(kāi)發(fā)商所分得的“蛋糕”有可能不升反跌（具有壟斷性?xún)?yōu)勢(shì)的項(xiàng)目除外）。 漢陽(yáng)地區(qū)的住宅市場(chǎng)行情 ： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁(yè) 共 25 頁(yè) （ 1） 區(qū)域檔次特征 ：四新地區(qū)是漢陽(yáng)新盤(pán)集中地區(qū)，但目前這些地區(qū)的普通樓盤(pán)售價(jià)大多在 2000 元 /平米以下（別墅除外）；墨水湖周邊自 2002 年以來(lái)，一些高素質(zhì)的樓盤(pán)也在不斷推出；長(zhǎng)江和漢江沿岸是漢陽(yáng)售價(jià) 2000 元 /平米以上樓盤(pán)的集中地區(qū)；漢陽(yáng)大道沿街的廠(chǎng)區(qū)改造項(xiàng)目也在不斷推出，不過(guò)售價(jià)大部分比郊區(qū)還便宜，倒成了經(jīng)濟(jì)適用房的集中地帶（如原麗雅花園、拖拉機(jī)廠(chǎng)部分項(xiàng)目），這是漢陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的特殊現(xiàn)象。 （ 4） 產(chǎn)品價(jià)格特點(diǎn) ：高檔房的銷(xiāo)售價(jià)格具有地域性，武漢的高檔房不能和沿海比，同樣，漢陽(yáng)的高檔房也有其區(qū)域特殊性，從其整體價(jià)格水平看，漢陽(yáng) 2500 元 /平米以上的住宅 就可以稱(chēng)為其高檔房了。 （ 2） 產(chǎn)品形式和主要賣(mài)點(diǎn) ：一環(huán)以?xún)?nèi)的高檔項(xiàng)目大多屬于商住結(jié)合的點(diǎn)式項(xiàng)目，賣(mài)的是地段；建設(shè)大道和發(fā)展大道之間出現(xiàn)了純民用的高檔住宅樓，賣(mài)的大多是環(huán)境； 在近郊，包括武漢現(xiàn)有的 7 大熱點(diǎn)板塊，其高檔房基本上屬于大型復(fù)合社區(qū)的高層和別墅，賣(mài)的是土地資源、環(huán)境和產(chǎn)品等綜合素質(zhì)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁(yè) 共 25 頁(yè) 由此可見(jiàn)，規(guī)劃條件已經(jīng)限定本項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)模式為“商住結(jié)合”，而且土地成本越高，商業(yè)的面積所占比例也要求越大。 （三） 土地成本對(duì)商業(yè)和住宅面積搭配比例的影響 預(yù)測(cè)最低地價(jià)情況下的完全開(kāi)發(fā)成本： 土地成本： 1300 元 /平米 前期費(fèi)用： 50 元 /平米 建安工程費(fèi)： 1300 元 /平米 室外工程費(fèi)： 150 元 /平米 建設(shè)稅費(fèi)： 150 元 /平米 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 200 元 /平米 開(kāi)發(fā)商管理費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 100 元 /平米 銷(xiāo)售 費(fèi)用： 100 元 /平米 銷(xiāo)售稅金： 150 元 /平米 （ 1） 樓面綜合造價(jià)： 3500 元 /平米 （ 2） 預(yù)測(cè)總投資： 億元（不含商場(chǎng)部分裝修和電梯等工程，因?yàn)樯虉?chǎng)面積還不明確） 假設(shè)商鋪平均銷(xiāo)售價(jià)格 5000 元 /平米，住宅銷(xiāo)售價(jià)格 3000 元 /平米，商鋪面積設(shè)未知數(shù) X，預(yù)期利潤(rùn)為成本的 10％，可得如下計(jì)算式： 5000 X+3000（ ） =3500 求得 X＝ 萬(wàn)方，即必須建 萬(wàn)方的商鋪才能保證目標(biāo)利潤(rùn)。 五、 土地成本對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品組合的影響 （一） 項(xiàng)目區(qū)位對(duì)產(chǎn)品的影響 ：本項(xiàng)目的特殊位置已決定商業(yè)價(jià)值的充分利用是本項(xiàng)目改造的重點(diǎn)。 （八） 遠(yuǎn)景規(guī)劃 ：鐘家村因其身處武漢三鎮(zhèn)交通要道和漢陽(yáng)文化商業(yè)中心，在某種程度上擔(dān)當(dāng)著漢陽(yáng)“門(mén)面”、“門(mén)戶(hù)”的作用，要改變和提升漢陽(yáng) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁(yè) 共 25 頁(yè) 的形象，必然要從改變鐘家村開(kāi)始。 （七） 自然和人文環(huán)境 ：歸元寺、古琴臺(tái)等文化景點(diǎn)均在 15 分鐘路程之內(nèi)，做為高層建筑，如果能在設(shè)計(jì)上充分考慮北向 戶(hù)型，北望龜山綠樹(shù)蔥蘢、寶塔高聳，俯瞰琴臺(tái)樓閣幽幽、月湖湖水漣漣，特別是月湖周邊拆遷工作正在緊張進(jìn)行，做為 月湖文化藝術(shù)主題公園 ， 其主體建筑由一個(gè) 1800座的大劇院、 1600 座的音樂(lè)廳、藝術(shù)展廳和其他配套設(shè)施組成，總建筑面積 6 萬(wàn)平方米，是武漢的表演藝術(shù)中心和國(guó)際文化交流的重要場(chǎng)所 ；其 文化廣場(chǎng)由親水廣場(chǎng)、臨水舞臺(tái)和園林綠化組合，為同時(shí)容納 3 萬(wàn)人的觀演活動(dòng)場(chǎng)所 ， 2020 年建成后將 迎接在漢舉行的第八屆中國(guó)藝術(shù)節(jié) 。 （六） 周邊各種大配套 ：由于是漢陽(yáng)的中心，所以該地塊周邊是漢陽(yáng)商業(yè)、文化、銀行和學(xué)校的集中地帶。在調(diào)查中了解到，肯德雞原來(lái)和房主簽了 20 年租約，因拆遷問(wèn)題導(dǎo)致合同糾紛比較大，而綠寶石也有意參與土地競(jìng)拍，并在項(xiàng)目裙樓規(guī)劃為一個(gè)大型娛樂(lè)和立體停車(chē)場(chǎng) 所。 由于拆遷耗費(fèi)巨大，單位樓面將分?jǐn)?925 元的拆遷費(fèi)用，如果按商住各 50％的建筑面積考慮，且政府只收取規(guī)費(fèi) 300 元 /平米 {（ 240＋ 196）/2＋ 80}，土地平整及其他費(fèi)用 100 元 /平米，那么該地塊的起拍價(jià)將達(dá)到 500 萬(wàn) /畝，其樓面均攤土地成本為 1315 元 /平米；如果政府按土地的最低地價(jià) 288 萬(wàn) /畝 {(430＋ 168)/2}收取（含規(guī)費(fèi)），其起拍價(jià)將達(dá)到 640 萬(wàn) /畝，其樓面均攤土地成本將達(dá)到 1684 元 /平米。 （三） 規(guī)劃條件 ： 征地面積 畝 可規(guī)劃建筑面積 137300 平方米 可規(guī)劃用地 畝 土地用途 商業(yè)和居住 容積率 拆遷地上建筑 4 萬(wàn)多方（口頭調(diào)查） 建筑密度 50％ 拆遷費(fèi)用 億元（內(nèi)部消息） 土地等級(jí) 一級(jí) 從規(guī)劃條件可以看出： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁(yè) 共 25 頁(yè) 容積率和建筑密度已經(jīng)限制此用地為高層建筑。 （二） 四至狀況 ：東至鸚鵡大道，西至綠寶石娛樂(lè)城，南至鸚鵡大道，北離京廣線(xiàn)近 20 來(lái)米。重振“漢陽(yáng)造”的城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)品牌，是漢陽(yáng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，而地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將給漢陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)穩(wěn)定的消費(fèi)主體 。 從 1997年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)區(qū)每年的財(cái)政收入均有 40%的增幅。人居環(huán)境的改善，將為漢陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾。 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境不斷得到改善。 一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展水平與 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 )