【正文】 積 :440000平方米，總建筑面積 :753100平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1200元 /平方米銷售價(jià)格： 10000元 /平方米裝修費(fèi)用占銷售價(jià)格 12%p 衛(wèi)生間： 地面磚 :冠軍 30710白色亞光 ,300x300mm，墻面磚 :冠軍 20230白色亮光200x200mm ，頂棚鋁扣板 :華獅龍 ,300x300mm ，座便 :邁阿密連體座廁，美標(biāo) CP2089 ，臺(tái)下盆 :美標(biāo) CP0470 ，排風(fēng)扇 :稻田 BPT12141 ，花灑 :明裝式單把手淋浴龍頭 (配單功能花灑 )2312，配淋浴龍頭升降桿摩恩 211323 ，手紙盒 :銅鍍鉻 ，毛巾?xiàng)U :銅鍍鉻 ，浴巾?xiàng)U :銅鍍鉻 ，淋浴房 :美標(biāo) CT8030（不含底盤(pán)）不適合東園 1R1 東園 1A1 東園 1B1戶型 ，淋浴屏 :僅適合東園 1R1 東園 1A1 東園 1B1 戶型 ，龍頭 :單孔單把手面盆龍頭 4382 p 樓梯： 樓梯踏步 :橡木集成材 ；扶手 :櫸木 ；護(hù)欄 :鋼管、漆面踢腳板 :木質(zhì) (顏色同地板）；墻面 :ICI涂料夢(mèng)色家 A901白色 p 臥室 ：地面 :優(yōu)之家實(shí)木復(fù)合地板 X414V ，墻面 :ICI涂料夢(mèng)色家 A901白色 ，頂棚 :ICI涂料夢(mèng)色家 A901白色 ，踢腳板 :木質(zhì) (顏色同地板 ) p 二層休閑廳 ： 地面 :優(yōu)之家實(shí)木復(fù)合地板 X414V ；墻面 :ICI涂料夢(mèng)色家 A901白色 ；頂棚 :ICI涂料夢(mèng)色家 A901白色 ；踢腳板 :木質(zhì) (顏色同地板 ) p露臺(tái) 地面 :地磚 ，墻面 :外墻涂料 天津陽(yáng)光 100裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際面積與銷售面積不符，而做精裝修來(lái)掩蓋此類問(wèn)題；，如墻體開(kāi)裂，地板鼓起等問(wèn)題；，開(kāi)發(fā)商的材料費(fèi)應(yīng)當(dāng)較低，但是精裝修并未達(dá)到與之費(fèi)用較配備的標(biāo)準(zhǔn)；。但是客戶可以放心的是，開(kāi)發(fā)商的品牌和經(jīng)驗(yàn)會(huì)保證若出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，有解決的辦法。交付客戶出現(xiàn)的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施問(wèn)題二：壁紙、地面、窗臺(tái)等較明顯處問(wèn)題易被發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)生糾紛應(yīng)對(duì)措施： 將壁紙改為涂料，避免使用爭(zhēng)議較大的材料　這方面出現(xiàn)的較多問(wèn)題為：壁紙、地面接縫大、窗臺(tái)臺(tái)面傾斜等，由于這些區(qū)域面積較大，客戶驗(yàn)房時(shí)比較容易最想、重點(diǎn)地關(guān)注，所以非常容易產(chǎn)生糾紛。富力城一期裝修工程由開(kāi)發(fā)商自己的裝修人員和外包工程隊(duì)共同完成，外包工程質(zhì)量問(wèn)題十分突出，投訴率明顯高于自己的隊(duì)伍。氣管與水管都還沒(méi)有接好。天津富力城天津富力城項(xiàng)目位于市中心文化底蘊(yùn)深厚、公共配套齊全、商業(yè)設(shè)施完善的南開(kāi)區(qū)老城廂界內(nèi)，毗鄰規(guī)劃中的地鐵一號(hào)線、二號(hào)線。p 減小物業(yè)公司的管理難度，統(tǒng)一裝修，減少各家裝修給物業(yè)管理帶來(lái)的難度；p 提高小區(qū)的居住品質(zhì)；p 管道鋪設(shè)不易被破壞，不會(huì)占用公共空間?？蛻糁R(shí)面不夠造成的糾紛，比如清漆木地板的花紋不一致 ”，裝修風(fēng)格問(wèn)題，比如客戶不認(rèn)同其裝修風(fēng)格。（如：天津富力城）施工質(zhì)量問(wèn)題。提高投資客戶的收益速度，增加收益；材料和標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)引起的矛盾。對(duì)于客戶對(duì)于客戶 省時(shí)，省力。 對(duì) 于 開(kāi)發(fā) 商 的 影 響各方面專業(yè)技術(shù)人員的介入室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量有保障。 對(duì) 于 開(kāi) 發(fā) 商 的利好需要開(kāi)發(fā)商成立專項(xiàng)小組負(fù)責(zé)精裝修，增加開(kāi)發(fā)商管理協(xié)調(diào)難度；交工標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，交房時(shí)間相應(yīng)較長(zhǎng)；（如：北京富力又一城為趕工期，造成項(xiàng)目裝修質(zhì)量嚴(yán)重下降，被中央電視臺(tái)曝光。在驗(yàn)房之前，不允許客戶私自看房，如果客戶在這期間私自進(jìn)入，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題很難界定是工程問(wèn)題還是客戶的無(wú)意破壞，如出現(xiàn)此類情況，則由客戶自己負(fù)責(zé)。而驗(yàn)房時(shí)客戶提出的疑義，有時(shí)比較難界定是毛坯工程問(wèn)題還是精裝質(zhì)量問(wèn)題，權(quán)責(zé)較難界定（例如富力成城）。后期操作分析 —— 分析 3. 工程管理程序第一：工程外包，工人素質(zhì)使精裝效果良莠不齊 目前天津主要的精裝修項(xiàng)目多數(shù)采用裝修工程外包的形式，工人的素質(zhì)對(duì)精裝修的質(zhì)量將產(chǎn)生極大的影響，同一支工程對(duì)、同一批工人的施工效果都不盡相同。 合同附件中經(jīng)常出現(xiàn) “ 某品牌或同檔次品牌 ” 、 “ 開(kāi)發(fā)商有權(quán)采用用質(zhì)量、同檔次的材料和設(shè)備代替，無(wú)需通知客戶且客戶予以同意并接受 ” 等備注。第二：用詞含糊，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 精裝修的附件內(nèi)容包括：全部或部分精裝修使用的材料、品牌。但雖然形式有所變化，內(nèi)容卻沒(méi)有變化，附件和《精裝修確認(rèn)書(shū)》同樣在簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一并簽訂。 較小體量的項(xiàng)目周期一般控制在 23個(gè)月內(nèi)，工程較大或工人較少的、情況下，一般在 45 個(gè)月也能交工。 而君隆廣場(chǎng)屬于較特殊情況，其公寓部分與酒店部分的裝修共同進(jìn)行，并且比較追求品 質(zhì)，隨意裝修時(shí)間較長(zhǎng)。銷售策略規(guī)律分析 —— 分析【一】天津在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研1. 天津在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析后期操作分析 —— 交付周期、與普通合同對(duì)比、施工管理程序普通商品房合同沒(méi)有對(duì)精裝修的部分進(jìn)行說(shuō)明，而精裝修的合同則在設(shè)備設(shè)施方面加入補(bǔ)充協(xié)議，專門(mén)對(duì)精裝修進(jìn)行說(shuō)明。告知客戶要降低對(duì)精裝修的期望值，不能保證質(zhì)量 100%沒(méi)有問(wèn)題，只能說(shuō)出現(xiàn)問(wèn)題物業(yè)肯定會(huì)協(xié)調(diào)結(jié)決。例：天津公館、吉利經(jīng)典等 銷售推介重點(diǎn)分析216。例：陽(yáng)光 100、科貿(mào)時(shí)代等216。銷售策略規(guī)律分析 —— 銷售推介重點(diǎn)銷售流程分析：216。只要客戶認(rèn)可整體裝修效果就可以，如果客戶再有疑慮就利用升值前景、地段價(jià)值、開(kāi)發(fā)商的品牌等內(nèi)容繼續(xù)打動(dòng)客戶天津公館 帶領(lǐng)客戶看樣板間，主要要通過(guò)看樣板間獲得客戶對(duì)于裝修風(fēng)格、品牌的認(rèn)可。對(duì)具體的質(zhì)量保修、具體品牌等說(shuō)辭則較模糊。富力津門(mén)湖 對(duì)于精裝修沒(méi)有具體的說(shuō)辭，主要帶客戶看樣板間，在此過(guò)程中向客戶介紹房間內(nèi)的裝修情況，回答客戶關(guān)于裝修的問(wèn)題。（ 2）本項(xiàng)目正規(guī)、規(guī)范，裝修所用的材料、品牌都是確定好的，不會(huì)使用 “ 某個(gè)品牌或某個(gè)品牌 ” 、 “ 同檔次產(chǎn)品 ” 這樣含糊的詞匯。9 上城豪苑 管道天然氣，一戶一表10 陽(yáng)光 100 管道天然氣，一戶一表分析： 住宅項(xiàng)目供氣方式均為市政集中天燃?xì)夤?yīng)，一戶一表；公寓項(xiàng)目普遍使用電磁爐，無(wú)天然氣供應(yīng)。 住宅項(xiàng)目普遍采用市政集中供暖，部分高端項(xiàng)目如津門(mén)湖、時(shí)代奧城等采用地板采暖；公寓項(xiàng)目普遍采用中央空調(diào)供暖。8 富力津門(mén)湖 采用低溫?zé)崴匕宀呐? 科貿(mào)時(shí)代國(guó)際公寓 ＧＨＰ燃?xì)庵醒肟照{(diào)（三洋）7 富力城 市政供暖，戶內(nèi)設(shè)森德、金泰格高檔暖氣片或同檔次品牌。8 富力津門(mén)湖 PPR高強(qiáng)度管材，一戶一表9 上城豪苑 市政供電，一戶一表10 陽(yáng)光 100 市政供電，一戶一表分析：各項(xiàng)目均采用市政供電，設(shè)獨(dú)立電表，科貿(mào)時(shí)代為雙路電源。8 富力津門(mén) 湖以市政自來(lái)水為水源，采用市政直供或變頻式供水系統(tǒng)，分戶水表采用磁卡式計(jì)量表；中水系統(tǒng)采用每戶設(shè)直接飲用純凈水管道系統(tǒng)，并配專用水表一個(gè)（水費(fèi)另收），另送直飲水機(jī)一臺(tái)。公共部分精裝修分析 —— 電梯序號(hào) 項(xiàng)目 電梯1 非常公館 知名品牌電梯2 吉利經(jīng)典 華升富士達(dá)3 君隆廣場(chǎng) 瑞士迅達(dá)4 天津公館 芬蘭通力 　5 時(shí)代奧城 高檔電梯，采用室內(nèi)呼梯，電梯內(nèi)設(shè)電視6 科貿(mào)時(shí)代國(guó)際公寓 日立電梯7 富力城 日立電梯或同檔次品牌8 富力津門(mén)湖 名廠電梯9 上城豪苑 國(guó)際品牌電梯10 陽(yáng)光 100 奧的斯分析： 電梯選擇以日本品牌居多，其中同樣品牌有進(jìn)口與國(guó)產(chǎn)合資之別； 但整體來(lái)說(shuō)品牌分布比較斑雜，但主要仍集中在日立、奧的斯等同檔次產(chǎn)品。9 上城豪苑 地面使用高級(jí)石材拼花鋪地；墻面采用高級(jí)石材，局部造型墻飾；10 陽(yáng)光 100 地面大理石，墻面高級(jí)涂料分析：?各項(xiàng)目大堂及樓梯入口處普遍精裝修；?地面基本以拼花石材鋪裝；?墻面基本采用高級(jí)石材；?天花一般采用造型吊頂，并安裝吊燈及燈飾。 墻面及天花：天花使用華獅龍吊頂 設(shè)施：潔具普遍為科勒、 TOTO、杜拉維特同檔次產(chǎn)品，吉利經(jīng)典使用杜拉維特；冷熱水 龍頭為摩恩，熱水器為阿里斯頓、海爾、櫻花；室內(nèi)部分 —— 衛(wèi)生間以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對(duì)比分析：富力津門(mén)湖富力津門(mén)湖城上城城上城科貿(mào)時(shí)代科貿(mào)時(shí)代室內(nèi)部分 —— 衛(wèi)生間以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對(duì)比分析：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 20235000元 /平米規(guī)律性分析：?材質(zhì)：此類最大差別在于設(shè)施方面，以天津公館、君隆廣場(chǎng)為例 設(shè)施： 日本依耐潔具 。室內(nèi)部分 —— 餐廚區(qū)域以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對(duì)比分析：示例圖片富力津門(mén)湖富力津門(mén)湖富力津門(mén)湖科貿(mào)時(shí)代科貿(mào)時(shí)代時(shí)代奧城廚具主要品牌示例室內(nèi)部分 —— 餐廚區(qū)域以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對(duì)比分析：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 20235000元 /平米規(guī)律性分析：?材質(zhì)：此類最大差別在于設(shè)施方面，以天津公館、君隆廣場(chǎng)為例 設(shè)施： 阿里斯頓的嵌入式冷藏箱、嵌入式冷凍箱；德國(guó)艾諾的櫥柜；華倫蒂的抽油煙機(jī)、 燃?xì)庠?、微波爐、嵌入式消毒柜；美國(guó) GE的獨(dú)立式對(duì)開(kāi)門(mén)冰箱 ；天津公館 ART風(fēng)格 天津公館歐式風(fēng)格 天津公館中式風(fēng)格室內(nèi)部分 —— 衛(wèi)生間以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對(duì)比分析：室內(nèi)部分 —— 衛(wèi)生間以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對(duì)比分析：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 10001500元 /平米規(guī)律性分析：?材質(zhì)： 地面：高級(jí)防滑地磚，并部分突出顏色組合； 墻面：高級(jí)墻磚 天花： 鋁扣板吊頂 燈具：燈具普遍自配，部分贈(zèng)送鏡前燈、吸頂燈 設(shè)施：高檔坐便器、高檔龍頭、花灑、熱水器、玻璃浴房、洗手盆、排風(fēng)扇等?品牌： 此類部分為客戶最為關(guān)注的重點(diǎn)之一，客戶主要關(guān)注點(diǎn)在設(shè)施方面 地面：出現(xiàn)中檔次品牌，如冠軍、王者等。室內(nèi)部分 —— 餐廚區(qū)域以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對(duì)比分析：示例圖片吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典陽(yáng)光 100陽(yáng)光 100廚具主要品牌示例室內(nèi)部分 —— 餐廚區(qū)域以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對(duì)比分析：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 15002023元 /平米規(guī)律性分析：?材質(zhì)： 地面：高級(jí)防滑瓷磚或?qū)嵞緩?fù)合地板 墻面：廚房為高級(jí)面轉(zhuǎn)，餐廳部分使用乳膠漆或壁紙；封閉式廚房全部貼磚； 天花： 涂料或乳膠漆，部分項(xiàng)目吊頂粘貼石膏線或輕鋼龍骨 燈具：燈具普遍配筒燈 設(shè)施：普遍贈(zèng)送廚房設(shè)施，其中包括高檔組合櫥柜，高檔人造石臺(tái)面、不銹鋼水槽（洗菜 盆、龍頭）、高級(jí)抽油煙機(jī)及爐灶，公寓項(xiàng)目贈(zèng)送電磁爐；?品牌： 此類部分為客戶最為關(guān)注的重點(diǎn)之一，客戶開(kāi)始關(guān)注地面、墻面品牌 地面：出現(xiàn)中檔次品牌，如冠軍、王者等。 墻面及天花：多樂(lè)士、立邦等各項(xiàng)目精裝修玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：品牌示例室內(nèi)部分 —— 玄關(guān)、客廳、臥室各項(xiàng)目精裝修玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：示例圖片吉利經(jīng)典客廳陽(yáng)光 100客廳陽(yáng)光 100臥室吉利經(jīng)典臥室富力城臥室室內(nèi)部分 —— 玄關(guān)、客廳、臥室費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 15002023元 /平米規(guī)律性分析：?材質(zhì)： 地面：更強(qiáng)調(diào)使用產(chǎn)品的材質(zhì)，普遍為高檔實(shí)木復(fù)合地板 墻面：乳膠漆或壁紙 天花： 乳膠漆或造型吊頂 燈具：燈具普遍自配，吊頂部分配筒燈 衣柜：臥室普遍贈(zèng)送高水平衣柜，如時(shí)代奧城等還贈(zèng)送電視柜、床頭柜等?品牌： 此類標(biāo)準(zhǔn)地面、墻面品牌并不明確，主要突出的是產(chǎn)品的高檔次或高級(jí) 天花除了更強(qiáng)調(diào)涂刷的材料外，更強(qiáng)調(diào)吊頂?shù)脑煨突蚴褂貌牧?；如時(shí)代奧城青 鋼龍骨吊頂 各項(xiàng)目精裝修玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：室內(nèi)部分 —— 玄關(guān)、客廳、臥室各項(xiàng)目精裝修玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：示例圖片富力津門(mén)湖客廳富力津門(mén)湖臥室時(shí)代奧城客廳時(shí)代奧城臥室科貿(mào)時(shí)代室內(nèi)部分 —— 玄關(guān)、客廳、臥室費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 20233000元 /平米規(guī)律性分析：重點(diǎn)項(xiàng)目天津公館?材質(zhì)： 地面：高等品牌瓷磚 墻面：乳膠漆或壁紙 天花： 乳膠漆或造型吊頂