【正文】 與同類樓盤錯(cuò)開(kāi)時(shí)間或場(chǎng)地； → 安排看樓直通車，盡量使展銷會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)能夠互動(dòng)； → 促銷手段：如折扣，購(gòu)房送機(jī)票 /旅游套餐 /管理費(fèi)等。 燈箱 → 起烘托氣氛、注目和引導(dǎo)作用； → 持續(xù)時(shí)間較短，總體成本高，一般僅在項(xiàng)目開(kāi)盤、 或促銷活動(dòng)時(shí)，配合其他媒體使用； → 安置在項(xiàng)目所在道路兩側(cè)、工地附近或項(xiàng)目周邊區(qū) 域中心地段； → 通過(guò)數(shù)量累計(jì)和序列變化達(dá)到一定的曝光率和重復(fù) 記憶效果，力求圖案簡(jiǎn)潔、方案精煉，穿插 13只種設(shè)計(jì)模 板以達(dá)到效果。 房地產(chǎn)公交廣告要點(diǎn) → 選擇途徑城市中心區(qū)域、項(xiàng)目所在區(qū)域的公交線路進(jìn)行 組合投放； → 車身廣告和候車亭廣告適用于中高檔樓盤，郊外大盤常 用； → 車廂內(nèi)招貼畫(huà)、扶手、椅背廣告降低項(xiàng)目的品質(zhì)感，使 用充分考慮項(xiàng)目定位和推廣需求。 5 戶外媒體 ?霓虹燈 ?燈箱 ?公交 ?軌道交通 ?空中飛行物 ?… ?接觸頻率高 ?區(qū)域選擇性強(qiáng) ?傳真度高 ?購(gòu)買費(fèi)用較低 ?強(qiáng)迫訴求性質(zhì) ?… ?… 特點(diǎn) ?立柱 房地產(chǎn)立柱廣告要點(diǎn) → 設(shè)置于城市主要路口、人流集中的公共場(chǎng)所，及樓盤所在地； → 常規(guī)內(nèi)容為聯(lián)系電話和樓盤地址，另可根據(jù)項(xiàng)目具體情況安排 畫(huà)面訴求，組合運(yùn)用主打廣告語(yǔ)、主題畫(huà)面、預(yù)售 /開(kāi)盤 /封頂 /入 伙信息、樓盤鳥(niǎo)瞰、俯視效果圖等元素； → 區(qū)分戶外和平面的表現(xiàn)形式，使字體和畫(huà)面效果能夠適應(yīng)具體 場(chǎng)景； → 一般按半年、一年或以上收費(fèi)，地段好的立柱昂貴且不易獲得 ，應(yīng)在項(xiàng)目前期確定戶外廣告方案、洽談、預(yù)定。 廣播廣告的特點(diǎn) 利 ? 提供觸達(dá)聽(tīng)眾的廣泛模式和節(jié)目類型 ? 同時(shí)傳遞多個(gè)家庭成員 ? 提供相對(duì)較快的傳遞 ? 是由廣告主驅(qū)動(dòng)的，闖入行的廣告 ? 在大部分的普通消費(fèi)者群中能產(chǎn)生最高 的觸達(dá)率水平 ? 較高的接觸頻率水平 ? 能夠在 24小時(shí)的任何時(shí)間傳遞廣告信息 ? 制作廣告的成本相當(dāng)?shù)? ? 利用聽(tīng)眾的想象力，是廣告信息產(chǎn)生在 其他媒體形式中無(wú)法實(shí)現(xiàn)的形象 弊 ? 是一種聽(tīng)眾不易全神貫注的背景媒體 ? 一般需要相對(duì)較高的接觸頻率來(lái)彌 補(bǔ)可能產(chǎn)生的消費(fèi)者不注意性 ? 不提供圖像和影像 房地產(chǎn)廣播廣告要點(diǎn) → 投放 FM波段，交通、經(jīng)濟(jì)、音樂(lè)等頻道； → 黃金收聽(tīng)時(shí)段為 7： 309： 00， 16： 3019： 00； → 適合中高檔和大眾樓盤，不適合高價(jià)位的樓盤進(jìn)行推廣； → 基于靈活的發(fā)布形式和低廉制作成本，可根據(jù)銷售進(jìn)度訊 速更換廣告主題，發(fā)布項(xiàng)目即時(shí)信息； → 廣播是受眾細(xì)分程度非常高的媒體，適合采集個(gè)性化的表 達(dá)方法，強(qiáng)調(diào)對(duì)特殊階層的訴求。 DM的特點(diǎn) 利 ? 針對(duì)性強(qiáng) ? 覆蓋集中、到達(dá)廣泛 ? 靈活 ? 便于控制 ? 個(gè)人影響力 ? 專一性 ? 反應(yīng)率高 ? 可證實(shí)性 弊 ? 成本高 ? 純粹廣告，缺少內(nèi)容支持 ? 可能的消極態(tài)度 ? 針對(duì)性問(wèn)題 房地產(chǎn) DM要點(diǎn) → 挑選有效的意向人群 → 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品賣點(diǎn)和利益點(diǎn) → 配合現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) → 設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì) → 提供多種反饋途徑 → 為客戶度身定制 → 使用新材料和富有創(chuàng)意的設(shè)計(jì) → 文案難度不超過(guò)客戶理解力 4 電子媒體 ?電視 ?廣播 ?互聯(lián)網(wǎng) ?樓宇電視 ?… ?… ?直觀 ?時(shí)效性強(qiáng) ?現(xiàn)場(chǎng)感強(qiáng) ?娛樂(lè)性 ?使用場(chǎng)所固定 ?… ?… 特點(diǎn) 電視廣告的特點(diǎn) 利 ? 傳遞的廣告能夠同步被看到或聽(tīng)到，能 夠展示運(yùn)動(dòng)：圖像、聲音和活動(dòng) ? 能夠同步傳遞多個(gè)家庭成員 ? 提供相對(duì)較快的傳遞 ? 是由廣告主驅(qū)動(dòng)的，闖入行的廣告 ? 在大部分的普通消費(fèi)者群中能產(chǎn)生最高 的觸達(dá)率水平 ? 較高的接觸頻率水平 ? 能夠在 24小時(shí)的任何時(shí)間傳遞廣告信息 弊 ? 被認(rèn)為是“最混亂的”廣告媒介之一，影 響觀眾對(duì)廣告信息的記憶 ? 特定節(jié)目插播廣告機(jī)會(huì)有限 ? 要達(dá)到廣告的覆蓋率，需要較高的甚至 賠錢的成本 ? 不像其他媒介形式那樣具有人口統(tǒng)計(jì)選 擇性 ? 對(duì)于范圍較窄的目標(biāo)受眾群相對(duì)成本效 益較低 房地產(chǎn)電視廣告操作流程 → 獲取各媒體廣告刊例表； → 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用配比，制作電視廣告預(yù)算； → 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃，制作電視廣告排期表； → 廣告公司提案； → 策劃分鏡頭腳本，根據(jù)制作班子和演員的選定，跟 進(jìn)拍攝，后期剪輯審樣； → 電視臺(tái)審樣，播出； → 廣告效果監(jiān)測(cè)。 房地產(chǎn)報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)要點(diǎn) → 報(bào)紙發(fā)行周期短，適宜制作系列廣告，逐步展露項(xiàng) 目賣點(diǎn)和發(fā)布即時(shí)信息；不同推廣時(shí)期可設(shè)置不同系列， 以使廣告表現(xiàn)富有創(chuàng)意； → 版面上求新，突破目前版面流于守舊的形式，例如 可考慮采用豎 1/版、跨 1/2版、 2/3版、跨全版或其他創(chuàng)新 版面等； → 在彩色上除了與整體宣傳風(fēng)格基本保持一致外，也 應(yīng)盡量突出； → 宣傳訴求點(diǎn)要突出、鮮明，一次廣告不宜太多訴求 點(diǎn)； 繕稿和新聞繕稿 → 開(kāi)發(fā)上的形象宣傳 ? 企業(yè)發(fā)展歷程和戰(zhàn)略 ? 決策人訪談 → 樓盤情況介紹 ? 純粹的樓盤介紹，突出賣點(diǎn) ? 樓盤工程或銷售進(jìn)度的階段性成果匯報(bào) ? 用散文的形式描述居住意境 → 各期活動(dòng)傳真 ? 對(duì)消受過(guò)程中大型活動(dòng)的采集報(bào)道，如征文、征名活動(dòng)、大型游園 咨詢會(huì)等 ? “專家研討會(huì)”和“客戶咨詢會(huì)” → 市場(chǎng)信息統(tǒng)計(jì)發(fā)布 ? 將部分自由的市場(chǎng)信息公布于眾，樹(shù)立專家地位 ? 項(xiàng)目獲得銷售排名或獎(jiǎng)項(xiàng)信息 報(bào)紙廣告的特點(diǎn) 利 ? 提供廣泛的版面形式和不同的編輯重點(diǎn)來(lái)觸達(dá) 讀者 ? 在高質(zhì)量的紙張上制作真實(shí)的色彩，使產(chǎn)品有 效的真是再現(xiàn) ? 把對(duì)目標(biāo)受眾群體的浪費(fèi)相對(duì)減少到最低，能 夠觸達(dá)具體的人口統(tǒng)計(jì)群 ? 可以分發(fā)自由插頁(yè)和讀者反饋資料（優(yōu)惠券、 調(diào)查等等） 弊 ? 不提供聲音和影像 ? 前置時(shí)間長(zhǎng)，一旦處于印刷過(guò)程中就無(wú)法取消， 緊急處理相對(duì)不靈活 ? 無(wú)法提供其他媒介形式那樣的總觸達(dá)能力 ? 不會(huì)產(chǎn)生向其他媒介那樣高的接觸頻率水平 ?通常在一個(gè)特定時(shí)刻廣告信息只暴露于一人 房地產(chǎn)雜志廣告要點(diǎn) → 考慮雜志廣告周期長(zhǎng)、保存時(shí)間長(zhǎng)、傳閱率高等因 素，房地產(chǎn)廣告?zhèn)戎乇磉_(dá)產(chǎn)品特質(zhì)； → 雜志設(shè)計(jì)較為精致，廣告具視覺(jué)效果才能脫穎而出； → 文字融入散文色彩，增強(qiáng)親和力； → 版面段則上，封面注目?jī)r(jià)值高，封底、封二、封三、 扉頁(yè)等版面位置次之，內(nèi)頁(yè)效果不佳； → 房地產(chǎn)廣告較多投放在財(cái)經(jīng)類廣告上。 廣告銷售周期策略 銷售階段 投資策略 運(yùn)用媒體 銷售準(zhǔn)備期 廣告投放策略 項(xiàng)目強(qiáng)銷期 銷售持續(xù)期 銷售結(jié)案期 廣告導(dǎo)入期 ?側(cè)重項(xiàng)目知名度擴(kuò)大 ? 著重項(xiàng)目賣點(diǎn)的建立 ? 在市場(chǎng)形成一個(gè)固定 而清新的概念 ? 傳播新項(xiàng)目入市訊息 ? 選擇傳播面廣的媒體 ? 廣告頻率和力度小 廣告猛攻期 ? 廣告頻率和媒體選擇 大幅度增加 ? 以鮮明形象和強(qiáng)烈廣 告攻勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，吸 引客戶到來(lái) ? 廣告意圖是全面體現(xiàn) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 廣告形式上進(jìn)行創(chuàng)意 和突破 廣告鞏固期 ? 新增客戶維持在一個(gè) 相對(duì)平衡的曲線上 ? 廣告相對(duì)降溫，保持 一定穩(wěn)定的頻率 ? 達(dá)到現(xiàn)階段銷售目的 并為第二次強(qiáng)銷期作 準(zhǔn)備 ? 推廣項(xiàng)目實(shí)體形象 廣告消退期 ? 以優(yōu)惠促銷為主 ? 告知項(xiàng)目剩余單位 ? 廣告創(chuàng)意無(wú)需太多變 化 ? 廣告頻率減弱，直至 停止 ? 報(bào)紙 ? 廣播 ? 廣播 ? 電視 ? 報(bào)紙 ? 戶外 ? DM ? 展銷會(huì)等 ? 報(bào)紙 ? 廣播 ? 戶外 ? 報(bào)紙 ? 廣播 3 紙質(zhì)媒體 ?報(bào)紙 ?期刊 ?雜志 ?刊中刊 ?DM ?航空雜志 ?會(huì)員刊物 ?免費(fèi)報(bào)紙 ?… ?便于攜帶 ?便于集中 ?材質(zhì)具親近感 ?閱讀不受時(shí)間影響 ?非強(qiáng)制性 ?… ?… 特點(diǎn) 報(bào)紙廣告的特點(diǎn) 利 ? 迅速地傳遞讀者群，通常在一天內(nèi)達(dá)到 100% ? 無(wú)論是作為獨(dú)立單元或是與其他報(bào)紙組合，能 夠觸達(dá)大量的受眾 ? 相對(duì)較高的地方市場(chǎng)滲透率 ? 為廣告信息和文字稿提供永久暴露的機(jī)會(huì)，用 于剪輯、儲(chǔ)存、參考 ? 就目標(biāo)受眾和廣告規(guī)模，具有相對(duì)較高的成本 效益 ? 一份報(bào)紙重復(fù)同一廣告，能夠產(chǎn)生暴露頻率 ? 可以分發(fā)自由插頁(yè)和讀者反饋材料（優(yōu)惠券、 調(diào)查等等） 弊 ? 壽命短，不提供實(shí)質(zhì)性的傳遞讀者 ? 不提供聲音和影像 ? 非正版廣告緊湊擺放在同一版面，導(dǎo)致混亂而