【正文】 要求做到 事前告知、事中控制 。構(gòu)筑物 改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗 拆改供暖管道和設(shè)施 拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 m 房地產(chǎn)智庫 建設(shè)部 110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》第二章 第五條 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動禁止下列行為： 一、未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； 二、將設(shè)有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間； 三、擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸、拆除連接陽臺的磚、混凝土的墻體； 四、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； 五、其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 m 房地產(chǎn)智庫 第三節(jié) 裝修管理 m 房地產(chǎn)智庫 概念：物業(yè)裝飾、裝修管理是通過物業(yè)裝修裝飾過程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 指導(dǎo)專人負(fù)責(zé)各類咨詢和引導(dǎo)。 合理安排入住服務(wù)辦理時(shí)間。 緊急情況要有預(yù)案。 分批辦理入住手續(xù)。如現(xiàn)場出現(xiàn)人員缺位， 應(yīng)及時(shí)安排機(jī)動人員補(bǔ)位。 m 房地產(chǎn)智庫翡翠城東北區(qū)交付方案 .doc 翡翠城東北區(qū)交付各環(huán)節(jié)工作程序及要求 .doc 其他交付資料 m 房地產(chǎn)智庫三、入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分 人力資源要充足。 環(huán)境準(zhǔn)備：氣氛營造、臨時(shí)施工隔斷、休閑區(qū)域設(shè)置等。 m 房地產(chǎn)智庫（二）交付物品準(zhǔn)備 鑰匙類 設(shè)施設(shè)備類 （三）其他準(zhǔn)備 入住工作計(jì)劃：入住功能區(qū)布置、人員分工、辦理流程、維修應(yīng)急處理等。 業(yè)主手冊（《業(yè)主臨時(shí)公約》改為《臨時(shí)管理規(guī)約》，自 2023年 10月 1日起實(shí)行）。 《物業(yè)驗(yàn)收須知》。 二、入住的準(zhǔn)備內(nèi)容（交付工作準(zhǔn)備） （一）資料準(zhǔn)備 《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》。但無論采取哪一種方式，它的性質(zhì)是一樣的，是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù)。 物業(yè)入住的操作模式有兩種形式：一種是以建設(shè)單位為主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合，此形式的核心內(nèi)容是建設(shè)單位具體負(fù)責(zé)向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關(guān)手續(xù)。 m 房地產(chǎn)智庫 第一節(jié) 入住服務(wù)的內(nèi)容 m 房地產(chǎn)智庫一、入住的概念 入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主辦理物業(yè)服務(wù)事務(wù)手續(xù)的過程。 （三）準(zhǔn)備資料與工具 物業(yè)的承接查驗(yàn)小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會及原管理企業(yè)接觸，洽談移交的有關(guān)事項(xiàng)、移交的程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類表格、工具和物品等。 第二種類型：常規(guī)物業(yè)管理階段 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。 m 房地產(chǎn)智庫 查驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)問題的處理要點(diǎn)： 及時(shí)收集整理、及時(shí)反饋 提出改進(jìn)性建議 積極跟蹤驗(yàn)證、協(xié)調(diào) m 房地產(chǎn)智庫 三、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) （一）準(zhǔn)備工作 符合承接查驗(yàn)的條件，有兩種類型 第一種類型：前期物業(yè)管理階段 與簽訂前期合同的甲方書面同意 應(yīng)當(dāng)有已購房的業(yè)主按專業(yè)的話該是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有專有部分占建設(shè)總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 機(jī)測查驗(yàn)：是通過使用儀器、儀表工具等對機(jī)測對象進(jìn)行測量，以機(jī)測其是否符合質(zhì)量要求。 m 房地產(chǎn)智庫檢查墻面空鼓、裂縫 m 房地產(chǎn)智庫檢查門窗 m 房地產(chǎn)智庫 二、物業(yè)查驗(yàn)的方法 觀感查驗(yàn)：是對查驗(yàn)對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸的方法進(jìn)行。 以上要特別重視保修期，如綠化、植物的數(shù)量、 土質(zhì)、肥料充足、樹木的存活率。 景觀綠化工程 園林植物及園林建筑 m 房地產(chǎn)智庫 其他的共用配套設(shè)施 游泳池、運(yùn)動設(shè)施、標(biāo)識系統(tǒng)、道路、停車場 （庫）、信報(bào)箱等。 m 房地產(chǎn)智庫那么我們物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容是什么？ 物業(yè)資料 A 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的資料 B 建立設(shè)施設(shè)備臺賬，設(shè)備名稱、產(chǎn)地、廠家、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)歸屬、保修期限； C 建立備品備件的資料檔案，實(shí)樣收集。其中分包單位專業(yè)質(zhì) 量管理人員應(yīng)參加涉及分包項(xiàng)目的分戶檢驗(yàn)。 m 房地產(chǎn)智庫 分戶檢驗(yàn) (即一房一驗(yàn) )的相關(guān)規(guī)定 : 《杭州市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)管理暫行規(guī)定》 第三條 建設(shè)單位在住宅單位工程竣工驗(yàn)收前，應(yīng)組織工程設(shè)計(jì)、施 工、監(jiān)理等單位進(jìn)行分戶檢驗(yàn)。 第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。 m 房地產(chǎn)智庫 第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。 第二十九條：在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 ★物業(yè)承接查驗(yàn)包含物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及分戶檢驗(yàn) (即一房一驗(yàn) )。 m 房地產(chǎn)智庫二、前期物業(yè)服務(wù)的準(zhǔn)備階段（項(xiàng)目交付前工作倒 計(jì)時(shí)安排）。 m 房地產(chǎn)智庫 是一個(gè)磨合期，對設(shè)施設(shè)備的磨合，對業(yè)主服務(wù)的磨合，所以服務(wù)的波動與不穩(wěn)定也比較明顯。 是一個(gè)過渡時(shí)期和過程。 （五）竣工驗(yàn)收階段 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫 第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù) m 房地產(chǎn)智庫 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，既包含常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，業(yè)主入住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等特殊內(nèi)容。 派出現(xiàn)場咨詢，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。 擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫 （四）銷售階段 完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表。 對內(nèi)外裝修方式、用料工藝等從物業(yè)管理角度提出意見。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫 （三）建設(shè)階段 與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)生的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議。 物業(yè)管理框架性方案：是設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比而確定的。 物業(yè)管理的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：是根據(jù)目標(biāo)客戶情況而確定的。 （四）為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備 （五 ) 提高建設(shè)單位的開發(fā)效益 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫 二、早期介入 (前期咨詢管理 )的內(nèi)容 （一）可行性研究階段 物業(yè)管理的模式：是根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位而確定的。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫（三）有利于了解物業(yè)情況 物業(yè)服務(wù)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品就是服務(wù)，要服務(wù)好使業(yè)主滿意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)該做好共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作，也就是對物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要工作之一。 從源頭控制服務(wù)質(zhì)量，就是建設(shè)單位從規(guī)劃設(shè)計(jì)中來減少我們項(xiàng)目的缺陷。早期介入就是從源頭上堵住漏洞，減少開發(fā)公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛，節(jié)約物業(yè)的成本，提高開發(fā)公司的信譽(yù)度，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。 二十五條：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 。 杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第五章第三十八條：前期物業(yè)管理是指物業(yè)開始銷售 （ 預(yù)售 ） 起 ， 至業(yè)主委員會成立 ， 并與選聘物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同之日前的物業(yè)管理 。 物業(yè)管理實(shí)務(wù) —— 綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán) 總經(jīng)理團(tuán)隊(duì)專題培訓(xùn) 2023 m 房地產(chǎn)智庫第四章 業(yè)主