【正文】 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如 :浦東八百伴等）的強勢輻射；216。可輻射區(qū)人氣不足；216。 產(chǎn)權酒店可完全可實現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會的先機；216。 預計到 07年前后辦公樓供應量將大幅增加，由目前供不應求向買方市場轉(zhuǎn)變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風險能力較差；216。 從產(chǎn)品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項目頂級豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。 從市場銷售情況來看，濱江豪宅的市場存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場的換手率很低，租售皆不活躍；216。本項目不具備打造豪宅的理由216。v 強調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實料、氣派過人的奢華體驗。v 強調(diào)業(yè)主生活空間私密性。項目總體定位篇傳統(tǒng)模式普潤模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設計并建造產(chǎn)品風險較大尋找客戶鎖定目標客戶群根據(jù)需求設計并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對路 ” 從源頭上保證項目成功運作 根據(jù)公司對項目目標客戶及其需求傾向所做的精確分析，對市場發(fā)展趨勢結(jié)合項目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認為本項目的最終定位應是：高檔精品住宅 +產(chǎn)權式商務酒店 +特色商業(yè)產(chǎn) 品 定 位 打造高檔精品住宅，即主力面積為 180平方米左右的三房二廳，輔以西向 300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅v 強調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標準。重視裝修，投資總價越低越有吸引。對區(qū)域經(jīng)濟型的房型比較熱衷，對朝向及戶型也極為看中。D：國內(nèi)客源 上海本地客源 身份背景各異比較復雜，多為浦東當?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國人，第二部分客源為國際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級管理層或企業(yè)主。對水情有獨鐘，屬于最愛江景的客層，比較強調(diào)會所的功能，偏愛全裝修房。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營企業(yè)主為主）國內(nèi)其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來源分析A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強的客源。SWOT矩陣組合分析指標項 A 因素項 B 指標評價 單項權重 分值分項權重分項得分代碼 指標 代碼 因 素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0)1 交通條件1 交通站點數(shù)量與輻射范圍交通站點多，輻射全市交通站點較多，輻射范圍較廣交通站點較多，輻射本區(qū)域交通站點很少，輻射范圍小 95 2 公交站 《 100m 《 300m 《 600 m 600m 903 機動車可達性 道路從不堵塞，道路 質(zhì)量良好只在高峰時期（ ≤小時 /天）堵塞，道路質(zhì)量良好機動車進出有一定困難機動車的運行非常困難 904 快速干道（出入 口） 《 km 〈 1 km 1 km 952 人文環(huán)境1 大學 km 〈 1 km 〈 3 km 3 km 0 2 中學 《 km 〈 km 〈 2 km 》 2 km 60名校 名校 普通學校3 小學 《 km 〈 1 km 〈 km 》 km 75名?；蛱厣逃?名校或特色教育 普通學校 或沒有小學4 幼兒園 《 km 〈 km 〈 km 》 1 km或沒有幼兒園 75特色教育 特色教育5 文化遺跡 有人們認同的歷史底蘊 較強的歷史底蘊沒有得到大多數(shù)人的認可 沒有 0周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào) 檔次高 檔次一般，沒有保留建筑或原有建筑檔次低 806 科研院所 有效提升小區(qū)人文 　 　 沒有 03 商業(yè)環(huán)境1 大賣場 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 70 2 商業(yè) (務 )中心 (或次中心 ) 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 703 居住區(qū)商業(yè) 〈 〈 〉 1004 城市商業(yè)街 〈 〈 〉 705 會展旅游性設施 〈 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便利 50項目住宅發(fā)展條件評估模型（一） 4 周邊醫(yī)療1 市級中心醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便 50 2 區(qū)級醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 2km或 10分鐘車程 〉 2km或車行不便 903 專業(yè)醫(yī)院 〈 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〉 855 周邊生活配套1 銀行 〈 〈 〉 90 郵局 〈 〈 〉 80電信 〈 〈 〉 802 運動中心 〈 1km 〈 3km 〉 3km 70健身場所 〈 〈 〉 703 酒吧 〈 〈 〉 75舞廳、 KTV 〈 〈 〉 75桑拿 〈 〈 〉 756 城市規(guī)劃 1區(qū)域功能定位（未來 35年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務）區(qū)城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上 以上情況都不屬于 90 2 基礎設施發(fā)展規(guī)劃（ 未來 35年） 有市級大型基礎設施 規(guī)劃建設 有城市主干道或市政配 套規(guī)劃建設 城市次干道規(guī)劃建設 無 1003 生活配套設施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設施規(guī)劃建設有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設 無 804 周邊區(qū)域規(guī)劃 商務（業(yè)）區(qū)、交通便便捷 工業(yè)區(qū)周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃 無 955 環(huán)境改造 屬于未來城市重點改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū) 　周邊環(huán)境較差，未來沒有改造的可能 1007 自然景觀1 其他樓盤景觀 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90 公園 /城市綠化 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90原有大樹 每 100m2綠地可保留的樹木量》 5株每 100m2綠地可保留的樹木量》 4株每 100m2綠地可保留的樹木量》 3株 沒有可保留的樹木 02 河流 /湖泊 /海洋 傍水或環(huán)水 近水 可以觀水 不能利用 1003 山巒 依山或含山 近山 遠觀山景 沒有山景 405 城市 可以觀看城市的景觀 　 　 不可以觀看城市的景 觀 100項目住宅發(fā)展條件評估模型（二） 8 經(jīng)濟環(huán)境 1 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 有大的產(chǎn)業(yè)支撐 產(chǎn)業(yè)基礎良好 產(chǎn)業(yè)一般 幾乎沒有產(chǎn)業(yè) 90 2 區(qū)域內(nèi)人均可支配收入 遠高于全市平均水平 略高于全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 1009 場地情況 1 噪音 ≤30 ≤35 ≤40 40 50 總懸浮顆粒物 TSP（年平均， mg/ m3 ≤ ≤ ≤ 802 地質(zhì) 地質(zhì)優(yōu)良承載力強 地質(zhì)良好承載力一般 地質(zhì)承載力不強 地質(zhì)差且復雜，地基需特殊處理 70地下水位 地下水位低 　 　 地下水位高 503 場地日照（ %） ≥40 ≥20 ≥10 10 904 主導風 城市的上風口，主導風 向直接穿過地塊 主導風能夠穿過地塊 主導風不能穿過地塊 處于城市的下風口 855 土地形狀與面積 規(guī)則好利用 較規(guī)則 能夠利用 零星不好利用 70地貌情況 可以充分利用原有地貌 布置小區(qū)景觀功能 可以利用原有地貌 小幅度改變原有地貌 需大幅度改變原有地 貌 85場地水榭 有水榭穿過 　 　 沒有水榭穿過 40七通情況 滿足七通條件，且容量 大 滿足七通條件 滿足三通 不滿足三通的條件 706 水質(zhì) 水質(zhì)優(yōu) 水質(zhì)良 無污染 污染有毒 607 危險洪水水位 歷史水位遠低于場地海 拔 歷史水位低于場地海 拔 歷史水位高于場地海 拔，預防成本低 歷史水位高，預防成 本高 7010 人口環(huán)境1km以內(nèi)1 夜間居住人數(shù)量 5萬以上 3~5萬 1~3萬 1萬以下 70 2 日間人群數(shù)量 8萬以上 5~8萬 2~5萬 2萬以下 8011 市場環(huán)境 1 該區(qū)域房地產(chǎn)市場在城市的排名 持續(xù)上升 一般上升 保