【正文】 ，為項(xiàng)目進(jìn)行資金積累。 營銷策略 周邊項(xiàng)目均價 2300 我們項(xiàng)目均價 2600 營銷策略 營銷階段策略 快速啟動 快速回籠 滾動開發(fā) 營銷策略 營銷階段策略 2023年 1月 15日，開始蓄水階段（項(xiàng)目市場形象導(dǎo)入）； 2023年 3月 1日，開始內(nèi)部認(rèn)購； 2023年 5月 1日，正式公開發(fā)售。 ? 目前考慮將樓盤均價達(dá)到 2600元 /平米。 ? 我們的產(chǎn)品如真正形成“中高檔產(chǎn)品品質(zhì) +中偏低的價格” 的性價比優(yōu)勢，將是最大的市場競爭優(yōu)勢。 ? 外賣場與銷售現(xiàn)場的聯(lián)動以及物管人員、現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)形成“銷售路演系統(tǒng)”。 ? 物業(yè)公司的提前進(jìn)入。 —— 考慮到項(xiàng)目的整體規(guī)模及客觀因素的制約，建議將項(xiàng)目劃分為三個階段分期開發(fā)。 —— 其他建議：強(qiáng)調(diào)園林、建筑形態(tài)的北歐風(fēng)格及創(chuàng)意，小區(qū)入口處提 前做好部分園林規(guī)劃，以及 盡量在節(jié)約成本的情況下建立項(xiàng)目示范 區(qū)、 樣板間、開放部分會所功等。 ? 由原來的叫賣式營銷轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)式營銷，這種直銷營銷方式有助于 將目標(biāo)客戶吸引到現(xiàn)場，通過情景式營銷方式 會加大客戶對項(xiàng)目形象的感官認(rèn)識，最終實(shí)現(xiàn)快速 銷售的目的。 營銷策略 營銷策略 核心策略支持系統(tǒng) 核心策略 品牌形象系統(tǒng) 銷售路演系統(tǒng) 媒體聯(lián)動支持系統(tǒng) 環(huán)境支撐系統(tǒng) 客戶服務(wù)系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) 核心策略基礎(chǔ)系統(tǒng) 產(chǎn)品創(chuàng)新系統(tǒng) 價格支持系統(tǒng) 策略： 站在客戶的立場，全面的創(chuàng)造、提升客戶購買價值。 傳播定位 第三部分 營銷策略 營銷部屬 競爭白熱化，銷售力成為關(guān)鍵 概念先行，有效區(qū)隔市場，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn) 唯有創(chuàng)新觀念、資源整合才能突出優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 營銷策略 如何快速切入市場、積累客戶，提升項(xiàng)目價值，快速實(shí)現(xiàn)銷售？ 我們知道不管是造勢、還是造市，最終都需要通過銷售來實(shí)現(xiàn)，消費(fèi)者是感性的、更是理性的。 金星小區(qū)如果想從市場競爭中脫穎而出 ， 則需要從更高層面跟別人比文化 、 比品味 、 比氣質(zhì) ， 用高層面的定位把大多數(shù)競爭對手排除 傳播定位 21樓盤定位的依托 市場有缺口 ? 目前廊坊的住宅項(xiàng)目鮮有人文氣質(zhì) ， 大多樓盤還在賣地段 、 賣景觀 、 賣配套 ， 真正以文化背景為形象出現(xiàn)的樓盤很少 ? 我們是通過塑造自身的氣質(zhì)去吸引有共同品味 、 愛好的人群聚居 ， 希望以一種個性化的居住環(huán)境來區(qū)分居住者與眾不同的氣質(zhì) ? 站在整個城市住宅建議的高度來看 ， 由于歷史沉積 、 城市規(guī)劃 、 人口管理等諸多因素的牽制 ， 我們的居住環(huán)境離理想環(huán)境還相差很遠(yuǎn) ， 所謂差距即是機(jī)會 、 短缺即是市場 區(qū)域可塑性強(qiáng) ? 隨著城市中心的東移 ， 項(xiàng)目近旁的和平路將成為廊坊的新的城市中軸線 ， 為項(xiàng)目提供了做高端產(chǎn)品的可能性 。 傳播定位 21樓盤定位的理由 金星小區(qū)地處廊坊東南部區(qū)域 ， 由于區(qū)域未開發(fā)狀態(tài) ， 周邊競爭對手不是很多 。 —— 對于金星小區(qū)需要 創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造美好環(huán)境，迎合中產(chǎn)階層對生活真諦的追求 目標(biāo)消費(fèi)者 消費(fèi)需求 滿足需求 14 結(jié)論及相關(guān)建議 營銷部屬 樓市的同質(zhì)化為金星小區(qū)創(chuàng)造了差異化定位的 先天條件 從人文角度考慮，居住理念多樣化是當(dāng)代廊坊人 潛在的心聲 建立新概念社區(qū)，賣觀念，賣生活品質(zhì)的策略定 位將使本案形象個性獨(dú)樹一幟 結(jié)論及相關(guān)建議 第二部分 傳播定位與廣告策略 營銷部屬 廣告策劃的總體指導(dǎo)原則： 推銷產(chǎn)品 的年代已經(jīng)過去 現(xiàn)在是 推銷夢想 的時代 營銷部屬 21 金星小區(qū)項(xiàng)目定位 營銷部屬 21定位原則 在城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度，關(guān)注廊坊文化，關(guān)注廊坊居住狀況，關(guān)注廊坊人的心理軌跡 挖掘現(xiàn)代廊坊人內(nèi)心的隱性需求、引導(dǎo)市場、引導(dǎo)消費(fèi)觀念 傳播定位 21金星小區(qū)項(xiàng)目理解 演繹北歐風(fēng)情建筑的浪漫健康社區(qū) —— 領(lǐng)袖城市東南區(qū)域高檔樓盤的時代標(biāo)桿 —— 物質(zhì)審美主義的精神家園 —— 新城市中軸線上的都市桃源 傳播定位 21樓盤定位詮釋 金星小區(qū)是一個時代的代表，引領(lǐng)著城市東南區(qū)域居住文化前進(jìn)的方向，這里的建筑理念與生活方式都是即將到來的時代的精神反映。 其他地區(qū)的投資客 描述：當(dāng)?shù)爻鲎馐袌龌鸨?，投資者多以出租形式取得回報（以北京和天津人群為 主、及部分管道局及開發(fā)區(qū)就業(yè)的高收入人群），且伴隨著區(qū)域的發(fā)展，二次銷 售的收益率高也是他們的購買因素。 本市（或外地）有車的中高等收入居民（如司機(jī)等） 描述：可以忽略路途的概念，以實(shí)惠的購房理念為主，要求居住及社區(qū)環(huán)境的舒 適度，多數(shù)為目前未購房人群。 3.、價位： 2600的均價，在市區(qū)屬中偏高，正是中產(chǎn)階層比較接受心理價位。 由于益民小區(qū)距離項(xiàng)目最近，所以我們要特別參考其定價及銷售進(jìn)度來制定營銷策略。 成熟區(qū)域樓盤特點(diǎn)： 位置占據(jù)優(yōu)勢、項(xiàng)目品質(zhì)較高、樓盤特色更明顯、積累了更多的人 氣，但價格多在 3000元 /平米以上。 下面我們將重點(diǎn)對本區(qū)域及周邊區(qū)域樓盤進(jìn)行有針對性分析。產(chǎn)品會隨著區(qū)域（住宅及商業(yè)配套）的逐漸成熟而實(shí)現(xiàn)上升的空間。 項(xiàng)目概況 11區(qū)域現(xiàn)狀及區(qū)域發(fā)展空間 現(xiàn)狀：未開發(fā)區(qū)域，周邊環(huán)境無競爭優(yōu)勢，配套不完善，交通不便利，區(qū)域整體呈現(xiàn)低水平狀態(tài)。 建筑朝向全部南北朝向，戶型規(guī)劃比較合理，基本實(shí)現(xiàn)了居住的舒適度及人性化。 現(xiàn)有周邊配套設(shè)施 —— 郵政局、幼兒園、 8小、 6中、小型超市 ； 欠缺的配套設(shè)施 —— 銀行、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院（人民醫(yī)院距離較遠(yuǎn)）。 鐵路距離項(xiàng)目較近，預(yù)測對項(xiàng)目的影響比較大，附近水泥廠的 粉塵污染也會對項(xiàng)造成一定影響，外圍的污水處理廠有異味傳播， 考慮季節(jié)的風(fēng)向會帶來不同程度的影響。 11項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 ?產(chǎn)品形式多樣化 ?產(chǎn)品性價比較高 ?項(xiàng)目整體規(guī)模較大 項(xiàng)目劣勢分析 ?所屬地塊生活氛圍不成熟 ?配套設(shè)施匱乏 ?非熱點(diǎn)板塊 ,人文景觀缺乏 ?鐵路切斷安次區(qū)聯(lián)系的緊密度 ?企業(yè)品牌尚未有廣泛的知名度 項(xiàng)目機(jī)會分析 ?區(qū)域未開發(fā) 、 版塊可塑性強(qiáng) ?政府拆遷改造工程 ?市場呼喚有品位的文化社區(qū) 項(xiàng)目威脅分析 ?項(xiàng)目目標(biāo)人群選擇面大 ?開發(fā)周期不確定 ?未來競爭強(qiáng)度加大 ?政府對本區(qū)域定位規(guī)劃模糊 11周邊環(huán)境及配套設(shè)施 項(xiàng)目北面的規(guī)劃路為土道，通行極為不便。 產(chǎn)品形式包含高層、多層及商鋪，居住總戶數(shù)為 1250戶，建筑密度%，綠化率 %，容積率 。 西部板塊是近年的新興熱點(diǎn)區(qū)域，由于項(xiàng)目價格水平與本項(xiàng)目相近，將是我們的主要競爭對手。 項(xiàng)目附近樓盤普遍執(zhí)行低質(zhì)低價策略，但項(xiàng)目規(guī)模和影響有限，雖對本項(xiàng)目存在一定的價格干擾，但品質(zhì)不具備可比性，因此將不是我們的主要競爭對手。 但作為廣陽區(qū)的唯一未開發(fā)區(qū)域，本項(xiàng)目所在地具有極強(qiáng)的可塑性。周邊居民住宅形式以平房為主，區(qū)域配套不齊全，區(qū)域形象不高。圣泰花園，一期均價 1900元 /平方米， 2023年開發(fā)，已經(jīng)售磬。可以看出由于廊坊市政道路設(shè)施發(fā)達(dá)，交通便利，本項(xiàng)目到達(dá)城市主要功能區(qū)比較方便。因此，本項(xiàng) 目所在區(qū)域并非城市經(jīng)濟(jì)重 心轉(zhuǎn)移的主要承載區(qū)。 隨著廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展和鐵路干線對城市規(guī)劃的影響，廊坊經(jīng)濟(jì)重心開始向東北方向轉(zhuǎn)移。 與本項(xiàng)目定位人群不同，不構(gòu)成直接競爭。 本板塊產(chǎn)品多屬于中高檔住宅，如翠林洲等。 本區(qū)域在安次區(qū)，發(fā)展前景不及廣陽區(qū)，因此對本項(xiàng)目將不構(gòu)成直接競爭。 安次區(qū)內(nèi)項(xiàng)目整體素質(zhì)要低于廣陽區(qū)。 作為同本項(xiàng)目定價區(qū)間相同的板塊，是我們的主要競爭對手。 本板塊有很多待開發(fā)土地，將成為廊坊的居住新區(qū)。 作為廊坊高端住宅市場的焦點(diǎn)區(qū)域，是我們樹立自身形象的重點(diǎn)標(biāo)靶。 阿爾卡迪、城市旺點(diǎn)等基本上代表廊坊市較高的產(chǎn)品水平，項(xiàng)目多建設(shè)為現(xiàn)代外檐，建筑形式多為小高層。 數(shù)量和質(zhì)量并重階段 住宅建設(shè)在設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、功能、環(huán)境、物業(yè)、科技含量等方面全方位提高，以錦繡家園、新華廣場、宏泰花園、城市旺點(diǎn)等為代表的幾個精品小區(qū)。 交通規(guī)劃 102 106 104 津保 京津塘 京沈 廊坊 小 結(jié) ?廊坊城市綜合實(shí)力快速提升，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)