土地成本的確定-文庫吧資料
2025-01-24 12:59本頁面
【正文】 (七 )以分立 (合并）方式取得土地成本的確定 ? 以分立（合并）方式取得土地成本，如果符合特殊性稅務(wù)處理的條件，并且已經(jīng)去稅務(wù)部門備案的，可以用原被分立企業(yè)的計稅基礎(chǔ)入帳；如果只符合一般性稅務(wù)處理的條件，清算后可以按公允價值入帳。 ? （ 2）乙方將資金投入到甲方。 24 ? 第二種方式：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。 ? 這樣規(guī)定主要是考慮換出的開發(fā)產(chǎn)品并非在該土地上建造的，可能會存在換入土地使用權(quán)的同時就交付開發(fā)產(chǎn)品的情況，二者可能是同步的。 23 ? 在接受土地環(huán)節(jié)確認(rèn)成本（其他土地） ? 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。交換業(yè)務(wù)發(fā)生時，被交換房產(chǎn)的市場公允價值為 6000萬元。 21 ? 該土地的成本＝ 50000＋ 500＝ 30500萬元 ? 注意 （ 1）不能按照土地轉(zhuǎn)讓價作為成本； ? （ 2）不能按照開發(fā)產(chǎn)品的成本價作為成本。 20 ? 在分配產(chǎn)品環(huán)節(jié)確認(rèn)成本（該項土地） ? 國稅發(fā)【 2023】 31號 第三十一條 規(guī)定： 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： 企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的 市場公允價值 和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。 【案例】 A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，將其名下 100畝土地（按評估價每畝 100萬元，總價 10000萬元轉(zhuǎn)讓）用于與甲房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，待項目開發(fā)完畢后，分得該項目50000平方米房屋，房地產(chǎn)公司取得該項土地時支付各項稅費 500萬元元，分配開發(fā)產(chǎn)品時，房屋的單位成本價為每平方米 4000元，公允價值為每平方米 6000元。 19 (六 )以合作建房方式取得土地成本的確定 ? 第一種方式：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。） 視同銷售收入： 5000*8000=4000萬元 第 3：單位可售面積計稅成本 =（土地 2億 +土地 4000萬 +建筑 1億） /80000平米 =4250/平米 第 4：視同銷售成本 =4250*5000=2125萬元， 視同銷售所得 =40002125=1875萬元 18 (五 )以土地使用權(quán)投資入股方式 取得土地成本的確定 ? 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： ? (二 )企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的 市場公允價值 和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng) 支付的相關(guān)稅費 計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的取得成本。 ? 例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000平米，市場售價8000元，土地成本 (土地出讓金 )2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 1億元，總可售面積 8萬平米。因為房屋補償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，因此應(yīng)按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本的土地成本中 。 ? 如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，需要從兩個方面考慮， ? 一方面按照 31號文件規(guī)定確認(rèn)視同銷售所得，對補償?shù)姆课莅凑展蕛r值或參照同期同類房屋的市場價格確定 視同銷售收入 ，同時按照稅收規(guī)定計算確認(rèn)拆遷安置房屋的 視同銷售成本 。 15 ? 產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式。 ? 這里房地產(chǎn)企業(yè)支付給被拆遷人的拆遷補償費是不需要取得發(fā)票的。 14 (四）以拆遷安置方式取得土地成本的確定 ? 作價補償形式。于是，甲與另一股東簽名，將貿(mào)易公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙與乙指定的另一人，并到工商局辦理了貿(mào)易公司股東變更、章程變更、法人代表變更等手續(xù)，乙成為貿(mào)易公司股東，從而實際獲得土地。該地登記的土地使用權(quán)人為某貿(mào)易公司。 12 (三 )購買股權(quán)方式取得土地成本的確定 ? 例：甲將他于 3年前以 2023萬元價格取得的一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，兩人經(jīng)協(xié)商談妥，甲以 47500平方米商住用途的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。 未按規(guī)定取得發(fā)票 ,導(dǎo)致對方少繳稅款。 后甲公司從 B區(qū)的稅務(wù)局代開了 8000萬的發(fā)票，并交納了 400萬的稅費。 10 (二 )購買轉(zhuǎn)讓土地方式取得 ? 買方直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，是最干凈拿地方式。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出
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