【正文】 豪華會(huì)所，未來(lái)客戶(hù)使用?銷(xiāo)售中心，而且時(shí)間可能不短?外在很穩(wěn)重、尊貴?內(nèi)部可不能又是一個(gè)綠城?為市場(chǎng)帶來(lái)新感覺(jué)嗎，面貌，想象 ….64市場(chǎng)期望看到一個(gè)國(guó)際、溫暖、精致、豪華的銷(xiāo)售中心。61玉道：少數(shù)人行走的水邊道路62金地自在城 60花園洋房宅間示意?！俺鞘袑m殿 ”也匹配了天字系產(chǎn)品的檔次，同時(shí)也為市場(chǎng)傳遞 “城市領(lǐng)導(dǎo)社區(qū) ”的感受。56金地自在城 豪華穩(wěn)重是目前市場(chǎng)的主流，對(duì)提升項(xiàng)目檔次很有意義，甚至可以與建筑風(fēng)格形成對(duì)比關(guān)系。尤其是最后一次體驗(yàn)，可能決定對(duì)項(xiàng)目的選擇。本塊區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目最佳環(huán)境空間（湖、水系），理應(yīng)凸顯項(xiàng)目的檔次。53本區(qū)塊是樣板區(qū)重要組成部分。樣板區(qū)的環(huán)境關(guān)系到項(xiàng)目的市場(chǎng)第一印象，不能太低調(diào)?！?人居主題公園 ” 。產(chǎn)品 建議花園洋房立面如圖所示：花園洋房外觀形象方向 杭州金地自在城城市別墅在市場(chǎng)上取得了一定的認(rèn)同，加上又有現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景，目前售價(jià)非常高，也是一種不錯(cuò)的選擇。47 花園洋房，作為特色產(chǎn)品外立面效果也受制于高層，如果選擇市場(chǎng)流行的 “地中海 ”風(fēng)格，不太協(xié)調(diào)。46產(chǎn)品和本案類(lèi)似，強(qiáng)調(diào)了戶(hù)型空間的創(chuàng)新。藝術(shù)與氣質(zhì)兼具的精神建筑。杭州與紹興在區(qū)域定位上存在差異，所以表現(xiàn)的方式應(yīng)不同。43我們參考了多層公寓的石材貼面的做法，實(shí)景效果不是最優(yōu)，石材以橫向的方式進(jìn)行貼面，效果也不佳。建筑立面考慮豎向感。挺拔，有氣勢(shì)。高層外觀形象方向與城市主流文化的吻合，與厚重建筑的不同，應(yīng)具有向上、國(guó)際、時(shí)尚的氣質(zhì)。天字系高層立面方向天字系高層立面考慮局部細(xì)節(jié) “ 專(zhuān)屬性 ”的優(yōu)化。? 公建化、酒店化立面? 采用玻璃與新材料為主要調(diào)性? 色彩整體，穩(wěn)重。37新材料的選擇，新技術(shù)的應(yīng)用，外觀的流暢性，色彩整體性，都應(yīng)有不同。36全石材作品。全石材立面，具有濃郁的古典藝術(shù)氣質(zhì)。34與新綠園全石材對(duì)峙，是另外一種氣質(zhì)。適當(dāng)?shù)? 外觀創(chuàng)新，加上引入國(guó)際級(jí)裝修理念，一舉成名。色彩黃偏灰。外在氣勢(shì)尚可，但細(xì)節(jié)品質(zhì)到位。浙江最具影響力豪宅金色海岸打破綠城高端產(chǎn)品壟斷柏濤設(shè)計(jì)作品。金屬鋁板外掛，配合落地玻璃，具很強(qiáng)統(tǒng)一性與觀景性。天字產(chǎn)品外觀形象思考金色海岸、東方潤(rùn)園、陽(yáng)光海岸 …25浙江最具國(guó)際感代表項(xiàng)目東方潤(rùn)園大平層戶(hù)型，有如張開(kāi)的翅膀，外觀氣勢(shì)非凡。立面的三個(gè)考慮面24綠城為高端市場(chǎng)留下了 “精致 ”“穩(wěn)重 ”的新古典影響；也在制造 “藍(lán)色錢(qián)江 ”式現(xiàn)代公建式奢華。花園洋房，項(xiàng)目亮點(diǎn)與項(xiàng)目首發(fā)產(chǎn)品。與綠城產(chǎn)品的區(qū)別 ….天字系，大平層。區(qū)域習(xí)慣性審美思維 。綠城的啟示產(chǎn)品 為本案未來(lái)走向成功給予很多參考。綠城的特征21綠城一定程度在樹(shù)立浙江人的購(gòu)房審美，這種 “精致 ”“完美 ”的精神是地產(chǎn)市場(chǎng)中共同的財(cái)富。對(duì)中層客戶(hù)關(guān)注少。相同的理念，相同的產(chǎn)品，星河灣 3年才一個(gè)，綠城一年 30個(gè)！也就是保守，單一。精裝路線，品牌高端，風(fēng)格奢華立面石材化工程精致成熟區(qū)域內(nèi)價(jià)格領(lǐng)先綠城的特征標(biāo)準(zhǔn)化，復(fù)制化，規(guī)?；? ，產(chǎn)品化。19更經(jīng)典，更奢華，更具排場(chǎng)，更高價(jià)格。1. 產(chǎn)品由單系列發(fā)展到多系列；高端產(chǎn)品路線；2. 每一產(chǎn)品系列不斷優(yōu)化、自我升級(jí)；與市場(chǎng)同步的產(chǎn)品塑造能力1995年 2023年 2023年 2023年 2023年開(kāi)創(chuàng)杭州低層、低密度先河l多層公寓（丹桂公寓）l第一代別墅（丹桂花園）綠城代表作桂花城推出市場(chǎng)，內(nèi)部展開(kāi) “ 桂花城批判 ” 總經(jīng)驗(yàn)，確立 “ 桂花城模式 ”l多層公寓（桂花城）l第二代別墅（九溪玫瑰園）“ 桂花城模式 ” 進(jìn)入全國(guó)推廣開(kāi)發(fā)第三代別墅l多層公寓（合肥桂花城、百合公寓）l第三代別墅（桃花源上海玫瑰園、長(zhǎng)沙青竹園）l高層公寓（杭州綠園）涉足酒店式公寓創(chuàng)新產(chǎn)品l酒店式公寓（深藍(lán)廣場(chǎng)）l創(chuàng)新產(chǎn)品（北京御園、留莊）l綠城園區(qū)生活服務(wù)體系多產(chǎn)品線的全國(guó)推廣，創(chuàng)新不足奠基階段 產(chǎn)品個(gè)性塑造期 擴(kuò)張期、復(fù)制期第二代高層開(kāi)始走向成熟。綠城作為浙江主流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其產(chǎn)品與理念深入人心，左右著市場(chǎng)消費(fèi)取向，尤其在高端產(chǎn)品層面上。?本項(xiàng)目為城市龍頭項(xiàng)目，需要改變城市地產(chǎn)格局與面貌；同時(shí)需要按計(jì)劃快速去化產(chǎn)品，樹(shù)立金地自在城浙江品牌，?產(chǎn)品高溢價(jià)，需要大紹興客戶(hù)群的導(dǎo)入，推廣與營(yíng)銷(xiāo)有重要意義了。?綠城產(chǎn)品為柯橋市場(chǎng)樹(shù)立了高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，我們要超越或者建立新標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)研樣本 有效樣本量 調(diào)研結(jié)論私營(yíng)業(yè)主 8 居住產(chǎn)品希望體現(xiàn)自己的身份與社會(huì)地位，多為 一次性付款個(gè)體工商戶(hù) 9 生活追求體面，產(chǎn)品質(zhì)量要求較高，多為一次性 付款公務(wù)員、事業(yè)單位 10 需要新的生活氛圍，提升生活質(zhì)量，按揭貸款購(gòu) 買(mǎi)為主普通員工 2 配套生活要較為便利，按揭貸款購(gòu)買(mǎi)為主12幾點(diǎn)重要認(rèn)識(shí)：?市場(chǎng)變化了，但當(dāng)?shù)匚磥?lái)依然看好。n柯橋老板階層比例很高，他們追求品牌，愛(ài)面子，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求也高。n本項(xiàng)目周邊樓盤(pán)無(wú)論從開(kāi)發(fā)商品牌還是項(xiàng)目規(guī)模等方面都難以同本項(xiàng)目抗衡，因此判斷，區(qū)域其他項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)性不大，本項(xiàng)目將是區(qū)域的龍頭大盤(pán)。是區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，預(yù)計(jì)未來(lái)本項(xiàng)目上市時(shí)，大板風(fēng)情已經(jīng)接近銷(xiāo)售中后期。09年拍出 R08/09地塊業(yè)主為紹興縣天宏置業(yè)有限公司，建筑面積 13萬(wàn)平方米、 R07地塊業(yè)主為浙江華天實(shí)業(yè)有限公司，建筑面積 11萬(wàn)平方米，皆為小盤(pán)。BE808年拍出R08。n當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)項(xiàng)目基本已毛坯為主，僅有玉蘭花園 475平方平層大宅提供精裝修， 普通面積精裝修產(chǎn)品有待市場(chǎng)考證。 絕大多數(shù)房源面積段集中在 140平米左右，更有相當(dāng)數(shù)量的三房、四房戶(hù)型面積段集中在 160至 180平米、 220平方米以上。即柯橋市場(chǎng)目前缺少有品牌影響力的、能帶來(lái)城市居住革命大開(kāi)發(fā)商。?柯橋城區(qū)市場(chǎng)已有 30個(gè)樓盤(pán)中 20萬(wàn)方以下的項(xiàng)目有 23個(gè)，占 77%； 40萬(wàn)平方米以上的樓盤(pán)僅有一家，即玉蘭花園（ 58萬(wàn)平方米）， 即柯橋市場(chǎng)目前及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)性超級(jí)大盤(pán)。1254361 柯北新城 CBD2 柯北新城行政文化中心3 柯北新城瓜渚湖板塊4 柯北新城大小坂湖板塊5 老城區(qū)6 柯南新城含柯巖和高爾夫風(fēng)景區(qū)瓜渚湖板塊占 25%大小坂湖板塊占 31% 柯南新城占 15%柯北新城CBD占 16%6?柯橋城區(qū)市場(chǎng)已知在售和未售項(xiàng)目共 30個(gè)，主要分布在瓜渚湖板塊和柯北新城 CBD板塊，共 21個(gè)，占總數(shù)的 70%，柯南板塊 5個(gè)，占 17%。由于本項(xiàng)目將在2023年左右上市，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)可能比較激烈。n房?jī)r(jià)快速上漲， 2023年紹興縣商品房均價(jià)達(dá)到 7645元 /平方。3紹興縣商品房市場(chǎng)宏觀走勢(shì)n紹興縣商品房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)，除 08年市場(chǎng)去化比較萎靡，基本上都保持在年均一百萬(wàn)方的去化量。 客戶(hù)市場(chǎng)變化不定，但有基本規(guī)律可循，不違背?！昂?”的意義在于戰(zhàn)略資源的融合； “和 ”，同，勝也。金地的到來(lái)一定是旗幟性的。在我們看來(lái)，這是未來(lái)更長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保證。和 紹興金地杭州同策 紹興金地自在城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告20234251前言：市場(chǎng)的變化在意料中到來(lái)。柯橋地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)良好，發(fā)展清晰。百萬(wàn)之城，很期待。?市場(chǎng)部分 產(chǎn)品部分?推廣部分 團(tuán)隊(duì)部分2市場(chǎng) 客戶(hù)不可估量，擴(kuò)大項(xiàng)