【正文】 不能在2001年12月31日前將B號房屋的戶名過到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。據(jù)此，認(rèn)定系爭合同有效，出賣人A公司若不能辦理完畢B號房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受人丙享有此類請求權(quán)?！　∵\用排除法，只剩下方案四了。但在系爭案件中不能采用這兩個方案，因為系爭案件中的原告在訂立系爭合同時知曉B號房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過失地不知。既然如此，解決系爭案件不應(yīng)采取該方案。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類推適用法釋[2003]7號第19條或第18條的規(guī)定。其二，合同法第150條系關(guān)于買賣合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，且處于合同法分則當(dāng)中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無權(quán)處分，且處于合同法總則部分，故前者為特別法，后者為普通法，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用?！　∫谎砸员沃粚徟袥Q將合同法第52條適用于系爭案件，的確不當(dāng)。就是說，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書認(rèn)定系爭合同無效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效的規(guī)定，別無其他。第二，合同法總則中，作為認(rèn)定系爭合同無效根據(jù)的“強制性規(guī)定”，除第52條以外，別無其他規(guī)范?！　〗酉聛淼膯栴}是，結(jié)合系爭合同，合同法第52條第5項所謂的“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，所指應(yīng)為何者?是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定?在筆者看來，回答都應(yīng)是否定的。該第52條計有5項規(guī)定，究竟適用的是哪一項?一審民事判決書并未言明，不符合請求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭合同有效，從而，出賣人因其在約定的期限屆滿時未能移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任，買受人有權(quán)請求出賣人承擔(dān)此類責(zé)任，同時享有合同解除權(quán)。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊?，對于系爭案件，?yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號的有關(guān)規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類推適用法釋【2003】7號第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的思想。如果這個結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定便已經(jīng)不合時宜。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同(法釋「2003」7號第1條)，對于諸如系爭合同等類型的合同，最多是類推適用。(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。法釋【1999】19號第4條的規(guī)定，法釋【2003】7號第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點。時至今日，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱死斫狻６窃S多人都認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”，屬于禁止性規(guī)范，不得違反。違反該項規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種可能：合同未生效，或者合同無效。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項的規(guī)定。合同法規(guī)定了買賣合同(第150一166條)，適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。一言以蔽之，系爭合同的效力不得取決于甲這個登記名義人是否追認(rèn)。其實，在有體物場合，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對B號房屋的所有權(quán)可以說是其與A公司之間《賣房協(xié)議》的標(biāo)的物，處于A公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對抗不了A公司的債權(quán)。其二，意味著連環(huán)合同沒有法律保障，隨時可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，即，第一個出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個出賣人，同時不追認(rèn)第二份買賣合同，其后的買賣合同都因而失去效力?！　≠x予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認(rèn)《售房合同書》的權(quán)利，擴而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合同的權(quán)利，其弊端是多方面的。若把((售房合同書》按照一般的無權(quán)處分合同處理，該合同的效力取決于B號房屋所有權(quán)的登記名義人甲是否追認(rèn)：如果甲追認(rèn)，或者在2001年12月31日前A公司將B號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記在自己的名下，則合同有效。在一般的出賣他人之物合同中，登記名義人是真正的權(quán)利人，對于買受人不負(fù)擔(dān)債務(wù)，由他決定是否追認(rèn)無權(quán)處分合同，是對所有權(quán)的尊重，符合公平正義。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點，所以，筆者把它定性為出賣他人之物的合同?！　　妒鄯亢贤瑫返亩ㄐ浴　“训诙葙I賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確約定A公司將原房主甲的B號房屋賣給丙。由于B號房屋所有權(quán)尚未辦理移轉(zhuǎn)登記并非甲所在單位的過失所致，只是現(xiàn)行登記制度運作的問題。但在以特定物為標(biāo)的物的情況下，出賣人是否享有處分權(quán)，合同是否屬于無權(quán)處分，則見解不同。在此類合同尚未履行的情況下，出賣人將尚未受領(lǐng)的標(biāo)的物再出賣于他人，形成所謂連環(huán)合同。第四，從外表觀察而顯現(xiàn)的所謂“出賣他人之物”，其實至少可分為兩種類型：一類是出賣人與物的所有權(quán)人本無相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，未得到授權(quán)，便擅自出賣他人之物，多構(gòu)成侵權(quán)行為。第三，上列觀點之所以成立，是因為我國現(xiàn)行法未規(guī)定買賣物的所有權(quán)自合同成立時移轉(zhuǎn)，而是奉行買賣物所有權(quán)自交付或登記時移轉(zhuǎn)的原則(民法通則第72條第2款及其解釋、合同法第133條及其解釋)。由于期房的買賣不要求出賣人在簽訂房屋預(yù)售合同時享有所有權(quán)，未來物的買賣都不被定性為出賣他人之物，因此，《賣房協(xié)議》不宜被定性為出賣他人之物的合同，或者說不宜被認(rèn)定為無權(quán)處分的合同，而應(yīng)比照期房買賣合同、未來物買賣合同，認(rèn)定為出賣自己之物且合法有效的合同。