認為有效小產權房買賣合同效力的認定-文庫吧資料
2024-11-21 15:19本頁面
【正文】 》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。如果認定小產權房買賣合同無效，那么基于趨利避害的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協(xié)議來賺取更多的 金錢，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。認定小產權房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者并不沖突。筆者認為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區(qū)域限制的。通常公眾認為農民是弱勢群體，認定小產權房買賣合同有效是否有利于保護弱勢群體是個值得商榷的問題。小產權房買賣因違反國家規(guī)定而無法過戶辦證，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認無效，這 是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利于保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。 現(xiàn)行的小產權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出后，由于當?shù)胤績r上漲或政府拆遷補償費遠遠高于當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規(guī)定為由要求法院認定買賣合同無效。綜上，小產權房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。小產權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現(xiàn)今的農民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套 房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的小產權房的建設和買賣增加了農民的收入。 《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐 、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定，合 同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。 小產權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應當認定合同有效。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出 ，小產權房買賣合同應當是無效的。 國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣 關于小產權房問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規(guī)定，比如 1999年國務院辦公廳發(fā)出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局［ 1990］國土函字第 97 號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發(fā)［ 2020］ 234號《關于加強農村宅基地管理的意見》， 2020年 10 月 21 日國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》， 2020年 1月，國務院下發(fā)的《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農村購買小產權房、禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地
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