【正文】 靜的南部板塊設(shè)立學(xué)校及幼兒園，為學(xué)生們提供一個(gè)舒適、安全的受教育環(huán)境。五針街往北，城市配套功能齊全，城市特征明顯，在前期開發(fā)費(fèi)用上相對節(jié)省，只是開發(fā)規(guī)模不夠大，但面臨城市主要交通干道，又為首期開發(fā)重點(diǎn)，因此，獨(dú)立設(shè)商業(yè)和功能中心，廣場東北板塊市政設(shè)施良好，且與城市聯(lián)結(jié)較為密切，是整個(gè)社區(qū)的主力，在進(jìn)行實(shí)施開發(fā)計(jì)劃時(shí)把北部商業(yè)街與東北板塊共同作為一期開發(fā)內(nèi)容，勢必會獲得先聲奪人的效果。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，提前介入物業(yè)管理，與物業(yè)管理公司共同籌劃未來的園區(qū)經(jīng)營與管理遠(yuǎn)景，并建立相應(yīng)的外松內(nèi)緊的封閉式管理體系。設(shè)計(jì)最佳的道路系統(tǒng)，土地分區(qū)使用，交通網(wǎng)與城市干道、社區(qū)板塊順暢通途。視聽：衛(wèi)星電視、智能有線電視；網(wǎng)絡(luò)：以先進(jìn)的光纖、交換網(wǎng)絡(luò)平臺為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)千兆主干、百兆到樓、十兆到戶；管理：“一卡通”、社區(qū)集合服務(wù)系統(tǒng)、安防智能報(bào)警、紅外監(jiān)控、電子警察、電子保姆、“個(gè)人身份識別”門禁系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等。堅(jiān)持人本主義思想，創(chuàng)造出居住條件好，各類設(shè)施齊全的大型社區(qū)，一切以休閑意趣的行為模式和現(xiàn)代文明的居住生活模式為依據(jù)，合理組織平面規(guī)劃，擴(kuò)大組團(tuán)綠地面積，增強(qiáng)景觀設(shè)計(jì)意識，充分尊重地形地貌，體現(xiàn)廣場文化內(nèi)涵及其建筑風(fēng)格反映園林文化特色。從開發(fā)準(zhǔn)備角度講，西南側(cè)用地品質(zhì)最差，市政基礎(chǔ)弱，地勢低洼，須寨子村的整體拆遷，和進(jìn)行大量的土方工程。廣場西側(cè)的區(qū)域，城市功能很弱，基本屬于農(nóng)村用地，市政基礎(chǔ)較差，同時(shí)區(qū)域內(nèi)的高壓走廊需要遷移，否則對開發(fā)建設(shè)很不利，但此部分區(qū)域的優(yōu)勢是環(huán)境比較好，安靜、適合居住。建成后屬于居住人口稠密區(qū)，環(huán)境嘈雜，居住生活質(zhì)量和西部相比較差。目前按照開發(fā)的要求，此部分主要用作大型超市用地和高密度住宅用地，開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)很低。世紀(jì)大道東側(cè)縱深范圍內(nèi)用地，拆遷量很小，利用價(jià)值高，設(shè)計(jì)商業(yè)超市及高密度小高層住宅五針街東側(cè)向西至世紀(jì)大道 五針街和世紀(jì)大道交匯東北角現(xiàn)狀世紀(jì)大道東側(cè)用地現(xiàn)狀 世紀(jì)大道西側(cè)現(xiàn)狀廣場中心世紀(jì)大道向北 廣場中心世紀(jì)大道向南第七節(jié) 設(shè)計(jì)說明一、設(shè)計(jì)依據(jù)《長治市總體規(guī)劃》《長治市交通路網(wǎng)》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5018—93）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（DDJ08—55—96）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096—1999）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫（場）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ08—7—96）《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ75—97）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045—95）二、地貌分析由護(hù)城河至長治廣場整個(gè)區(qū)域，市政配套狀況不盡相同。廣場東北側(cè)區(qū)域用地 廣場東北側(cè)區(qū)域及軍工住宅廣場北側(cè)五針街 廣場東北側(cè)區(qū)域用地l 廣場北側(cè)五針街向北至護(hù)城河開發(fā)用地現(xiàn)狀：根據(jù)長治廣場及周邊開發(fā)用地區(qū)域地容地貌，為了與城市更好的連接，提升本區(qū)域的開發(fā)價(jià)值，開發(fā)建設(shè)方同時(shí)爭取了世紀(jì)大道由五針街向北直至護(hù)城河一段道路兩側(cè)的改造開發(fā)權(quán)，此段道路長度為620米。用地東側(cè)邊界緊鄰軍工企業(yè)的住宅區(qū)，由南到北都是6層居民住宅。廣場東南側(cè)耕地 廣場東南側(cè)耕地及軍工住宅廣場綠化 馬坊頭村部分民宅l 廣場東北側(cè)開發(fā)用地現(xiàn)狀：此部分區(qū)域東西范圍由南北向世紀(jì)大道向東600米至延安南路，南北范圍由廣場東西中心線向北400米至五針街。用地東側(cè)邊界緊鄰軍工企業(yè)的住宅區(qū)，由南到北都是6層居民住宅。廣場西南角向南 廣場西南角向西寨子村向南300米至用地邊界 村頭向東北方向的工廠南側(cè)低洼地向東側(cè)世紀(jì)大道 寨子村東側(cè)村頭及低洼地l 廣場東南側(cè)開發(fā)用地現(xiàn)狀：此部分區(qū)域東西范圍由南北向世紀(jì)大道向東600米至延安南路，南北范圍由廣場東西中心線向南500米。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀為農(nóng)民耕地、寨子村和兩個(gè)村辦工廠，大約有500~600戶的拆遷居民。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀為農(nóng)民耕地，很少量的村民臨時(shí)建筑，在本區(qū)域內(nèi)有兩條高壓走廊穿過，成為場地的不利因素，需要協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)整；地勢總的趨勢為北高南低，地勢平坦。西側(cè)廣場建設(shè)初具規(guī)模，疊泉、假山、噴泉造型已經(jīng)完成，東側(cè)廣場只進(jìn)行了簡單的綠化，尚需開發(fā)商進(jìn)一步投資完成。詳細(xì)地質(zhì)情況在項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施工作過程中委托測堪單位完成。三、地質(zhì)地貌地質(zhì)：根據(jù)原長治廣場工程地質(zhì)勘探資料分析，該地塊地質(zhì)條件較好，地耐力較高，符合建設(shè)開發(fā)高層建筑地質(zhì)。企業(yè)現(xiàn)已初步探明了征地范圍的地貌及拆遷情況，在征用土地過程中將嚴(yán)格遵守國家有關(guān)征地補(bǔ)償?shù)墓芾磙k法對所征用土地及居民進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。是中國華北地區(qū)相對的富水區(qū)。年平均氣溫5℃至11℃，年日照時(shí)數(shù)2418至2616小時(shí)，無霜期151至184天。第六節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件：長治屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候。l 完成綠化、消防、人防等各項(xiàng)蓋章手續(xù)。l 完成“廣場佳園”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃許可審批。l 完成“廣場佳園”釘樁與勘測工作。l 完成“廣場佳園”項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。其中住宅與商業(yè)項(xiàng)目依照商品房管理規(guī)定組織上市銷售；公建類項(xiàng)目采取產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營或委托經(jīng)營模式運(yùn)營。二、前期計(jì)劃：“廣場佳園”項(xiàng)目計(jì)劃分六期開發(fā)完成，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為6年。該地塊與長治市CBD的貫通優(yōu)勢為項(xiàng)目規(guī)劃高尚大社區(qū)提供了彌足珍貴的建設(shè)條件與項(xiàng)目買點(diǎn)。企業(yè)從產(chǎn)業(yè)發(fā)展出發(fā)，選址長治市發(fā)起建設(shè)“廣場佳園”百萬平米大社區(qū)，正是在規(guī)模上突破長治市房地產(chǎn)開發(fā)量供給不足與綜合配套設(shè)施相矛盾的問題，從進(jìn)一步完善規(guī)劃內(nèi)容出發(fā)，利用市場需求契機(jī)，直接和間接的為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展積蓄財(cái)富，爭取最大的市場機(jī)會，具有極強(qiáng)的戰(zhàn)略前瞻意義。長治市不但擁有豐富的礦產(chǎn)資源，而且具有得天獨(dú)厚的旅游環(huán)境，而且是晉、冀、豫三省的重要通道，集三源經(jīng)濟(jì)動力作用于一身，可謂是潛力巨大的投資熱土。加之，長治市多元產(chǎn)業(yè)資源的進(jìn)一步優(yōu)化，促使長治市的土地價(jià)值不斷的提升，日趨成熟的核心城市概念已經(jīng)被認(rèn)可，人氣的逐漸旺盛、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，都將促使本項(xiàng)目潛在價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。通過“廣場佳園”的開發(fā)，企業(yè)定會在業(yè)界及社會上樹立起良好的品牌和形象，為進(jìn)一步介入房地產(chǎn)行業(yè)市場，開發(fā)高品質(zhì)項(xiàng)目奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。是不斷提高建設(shè)品位的需要：本項(xiàng)目的投資方具有良好的經(jīng)濟(jì)背景、企業(yè)資信與專業(yè)的技術(shù)人才，能夠準(zhǔn)確洞悉市場，不斷推出具有先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)、理念超前的高品位房地產(chǎn)項(xiàng)目。第五節(jié) 項(xiàng)目的提出一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性是推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要：長治市物產(chǎn)及旅游資源極其豐富，迫切要求加快城市的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。按目標(biāo)定位預(yù)期，購房者完全有能力支付。高尚住宅項(xiàng)目銷售群體：“廣場佳園”的Townhouse客戶群定位于近幾年迅速擴(kuò)大的企業(yè)家、社會名流和外籍、企業(yè)的高資中年職業(yè)群體（家庭年收入50萬元以上，月收入4萬元以上），銷售目標(biāo)群體如下：l 外企、高新科技企業(yè)、金融證券業(yè)界的高資人士、外籍人士；l 高資群體（私營企業(yè)主、高級銷售人員）；l 文藝體育界人士、政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部；l 其它（如影視廣告業(yè)界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士等）；l 實(shí)力家庭的新生代置業(yè)群體。第四節(jié) 市場定位一、概念定位：l 名流府邸，坐擁城市綠島的大富之家；l 投資首選，財(cái)富礦脈，Townhouse之城市里的寬House；l 新新標(biāo)版，仰瞻城市Soho一族的炫生活；l 城中之城，自成一體的國際化大社區(qū)；l 修身養(yǎng)性、城市中延年益壽的祥福莊園。長治市政府對引資的寬松政策環(huán)境及對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注都將進(jìn)一步拉近長治市與國際城市的距離，同時(shí)各行業(yè)的大發(fā)展也會造就本項(xiàng)目的繁榮和興旺。隨著長治市多元產(chǎn)業(yè)的逐漸優(yōu)化，會使本項(xiàng)目獲得更多的發(fā)展空間。本案通過精心的策劃定位有望通過豐富的項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容使得本案在行業(yè)內(nèi)具備較強(qiáng)的競爭力，對拉動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及提升人氣帶來更多機(jī)會。四、分析結(jié)果調(diào)研分析表明，“廣場佳園”項(xiàng)目具有良好的大市場環(huán)境背景。l 注重室內(nèi)外空間的合理劃分與利用，在戶型和功能設(shè)計(jì)方面更趨細(xì)化和突現(xiàn)個(gè)性觀念。l 建筑風(fēng)格多樣化，結(jié)構(gòu)形式多元化。l 追求低密度：越低的密度就意味著會有越尊貴獨(dú)享的天地和視野，打環(huán)境牌將是吸引客戶最直接有效的手段。目前，長治市房地產(chǎn)中高端市場供應(yīng)量很小，具有很廣闊的市場前景，同時(shí)也因?yàn)橹懈叨耸袌鍪軆r(jià)格和購買力影響較大，開發(fā)過程中需要加強(qiáng)市場定位工作。隨著市場規(guī)模的不斷放大以及現(xiàn)行供應(yīng)項(xiàng)目逐漸進(jìn)入強(qiáng)銷期，20062008年前后的長治房地產(chǎn)市場勢必達(dá)到高潮。 長治除了房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的供應(yīng)外，隨著市域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的購買能力愈來愈強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)型高尚住宅會越來越受到他們的歡迎。另一方面，從國務(wù)院18號文來看，政府希望建立一個(gè)合理的住宅供應(yīng)體系，而高檔物業(yè)正是這個(gè)體系中重要的一部分，城市Townhouse的引入既不與國家政策相違背，又能夠順應(yīng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的政策性調(diào)整，另一方面還可以解決和平衡市場的供需關(guān)系，我們的項(xiàng)目只要真真正正論品質(zhì)，實(shí)實(shí)在在定價(jià)格，勢必會開創(chuàng)長治市房地產(chǎn)市場的新時(shí)代。有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商會把目光投向通過大手筆打造的交通環(huán)境優(yōu)良、配套齊全的高尚住宅，諸如：城市Townhouse，國際化公寓等，同樣也可以取得比較好的銷售業(yè)績。從長治市的調(diào)查資料來看， Soho的概念尚屬一片空白，這正為我們將Soho項(xiàng)目推向市場留存了足夠的發(fā)揮空間。l 特點(diǎn)五：隨著高科技技術(shù)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程的加快，各大中逐漸演變成數(shù)字型城市、國際化城市，以Soho概念為定位的商住一體項(xiàng)目率先在北京、上海、廣州等大型城市興起，一經(jīng)推向市場即受到了城市中小業(yè)主的青睞。首先規(guī)模較大的社區(qū)都超過10平米；其次大型社區(qū)有更多空間進(jìn)行內(nèi)部環(huán)境營造。預(yù)計(jì)小高層和多層住宅在今后的住宅市場中會一直保持主流地位。l 特點(diǎn)三：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞。這是由于人們在擇選居住場所時(shí)尤為看重高尚住宅，高尚住宅在價(jià)格上較普通住宅偏高，但往往高尚住宅采取的是總價(jià)策略，在戶型設(shè)計(jì)上較為合理，較普通住宅要略小一些，因此總價(jià)對于市場并未形成負(fù)擔(dān)，是產(chǎn)生高尚住宅熱銷大環(huán)境的原因。在可承受范圍內(nèi)，追求面積的合理性，逐步改善居住條件成為市場消費(fèi)的導(dǎo)向。從許多城市房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡來看，今后的房地產(chǎn)市場將以10萬平米以上的規(guī)模型小區(qū)為主導(dǎo)。l 特點(diǎn)一：規(guī)模型小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流。長治市部分樓盤剪影長治市住宅市場的價(jià)格具體如下：l 多層住宅不帶電梯：均價(jià)2000元/平方米左右；l 帶電梯小高層住宅：均價(jià)2700元/平方米左右；l 別墅：100萬元左右/套（400平方米）。在城市的外環(huán)老頂山山腳下開始出現(xiàn)別墅區(qū)，供給規(guī)模僅有31000平方米。在這一背景下，城市的房地產(chǎn)業(yè)開始升溫，由于起步較晚的原因，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還處于初期階段。相信本案的策劃建設(shè)能夠順應(yīng)長治市城市建設(shè)規(guī)劃的發(fā)展需要，取得豐碩成果。長治市安全、友好的人居環(huán)境，能夠最大程度地實(shí)現(xiàn)人們的生活居住理想，是長治人民凝聚智慧的地方，成為房地產(chǎn)投資的熱土。本案綜合分析長治市的發(fā)展?fàn)顩r以明顯的比較優(yōu)勢論證，長治市的投資環(huán)境具有能夠吸引投資者關(guān)注、實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期目標(biāo)，形成強(qiáng)大的區(qū)域聚集效應(yīng)等特點(diǎn)。改革開放以來，長治市提出了“政府創(chuàng)造環(huán)境，人民創(chuàng)造財(cái)富”的響亮口號，形成了“你發(fā)財(cái)，我發(fā)展”的良好氛圍，為外來客商創(chuàng)造出了優(yōu)越的投資環(huán)境。蘭新鐵路中段北側(cè)，山西能源重化工基地東南部。山西省房地產(chǎn)開發(fā)及建安工程預(yù)算相關(guān)定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目相關(guān)批復(fù)性文件及項(xiàng)目前期工作進(jìn)展?fàn)顩r。二、編織依據(jù)：行業(yè)性調(diào)查資料及長治市投資環(huán)境調(diào)查資料。三、項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目地塊規(guī)劃面積龐大，內(nèi)容復(fù)雜，通過對項(xiàng)目地塊的長期考察與專家論證，在技術(shù)上我們強(qiáng)調(diào)用地分配合理、理念超前、以人為本的原則，充分利用該地塊的地形地貌，科學(xué)調(diào)配各項(xiàng)指標(biāo)的分配，多方征求和采納專家建議，把技術(shù)性指標(biāo)做到可施行、可標(biāo)新、可利用，從根本意義上滿足城市發(fā)展需求。產(chǎn)權(quán)開發(fā)是以大力倡導(dǎo)和提高長治人民城市化生活品質(zhì)為立基，向長治市人民供給具有國際化城市水平的時(shí)尚居所及各項(xiàng)配套設(shè)施，積極拉動城市的多元經(jīng)濟(jì)，實(shí)施產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營管理。地塊編號地塊面積(ha)用地性質(zhì)建筑面積(m2)建筑密度(%)容積率綠地率(%)機(jī)動車位(個(gè))A區(qū)555926A1商業(yè)57672146A2教育2641459A3二類居住471840450B區(qū)569034B1商業(yè)243854400B2教育2028470B3二類居住304896250C區(qū)486471C1二類居住311686283C2商業(yè)206003150C3一類居住14332544120C4商住1086040D區(qū)346602D1商業(yè)1692784533220D2商業(yè)7109245102D3二類居住86736180D4商住1949630E區(qū)551561E1商住412564568E2 酒店154000