【正文】 借：投資性房地產(chǎn) — 辦公樓 — 成本 1,900 借：累計折舊（ 2,000247。 2022年 1月 9日，甲企業(yè)將該辦公樓出售，出售所得為 3,000萬元。假設(shè) 2022年 1月 1日 , 該辦公樓的公允價值為 1,900萬元。 2022年 12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 2022年1月 1日，租賃期限為 2年。 2022年 10月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準備將其用于經(jīng)營出租，以賺取租金收入。 當(dāng)處置該項投資性房地產(chǎn)時，原直接計入所有者權(quán) 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 44 第三部分 投資性房地產(chǎn)準則的最新變化 ? 益（資本公積）的金額和 原確認的與此相關(guān)的遞延所得稅 ，以及投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動損益直接計入當(dāng)期損益（ 其他業(yè)務(wù) 成本 ）。 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 43 第三部分 投資性房地產(chǎn)準則的最新變化 ? 四、以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)在處置時的處理 （一）原規(guī)定： 將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動損益、原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入 其他業(yè)務(wù)收入 （二）修訂后： 將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動損益、原計入資本公積的部分和 原確認的與此相關(guān)的遞延所得稅 轉(zhuǎn)入 其他業(yè)務(wù)成本 企業(yè)自用房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換時公允價值 大于 原賬面價值的差額計入所有者權(quán)益 (資本公積 )。 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 42 第三部分 投資性房地產(chǎn)準則的最新變化 ? 在極少情況下， 采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)（或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)）時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn) 采用成本模式計量直至處置，并且假設(shè)無殘值。 ? （二）修訂后：對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并且假設(shè)無殘值 企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的， 可以 采用公允價值計量模式。 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 40 第三部分 投資性房地產(chǎn)準則的最新變化 ? 三、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，首次取得某項投資性房地產(chǎn)的公允價值不能可靠取得的處理 ? （一）原規(guī)定：未涉及（規(guī)定一個企業(yè)僅能采用一種模式計量投資性房地產(chǎn)） 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，只有存在 確鑿證據(jù) 表明其公允價值能夠 持續(xù)可靠取得 的，才 可以 采用公允價值計量模式。（ 資本化的后續(xù)支出 ） ? （一）原規(guī)定 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的改擴建等再開發(fā)，應(yīng)當(dāng)按其賬面價值轉(zhuǎn)入 在建工程 。 空置建筑物 ，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完成但 尚未使用 的建筑物，以及 不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài) 的建筑物。 ? 一、投資性房地產(chǎn)范圍的變化 （一）原規(guī)定 企業(yè) 計劃用于出租但尚未出租 的建筑物， 不作為投資性房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)，是指為 賺取租金 或 資本增值 ，或兩者兼有而持有的、 能夠單獨計量和出售 的房地產(chǎn)。 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 37 第三部分 投資性房地產(chǎn)準則的最新變化 ? 房地產(chǎn)是房屋和土地及其 權(quán)屬 的總稱。 解析： 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 36 第二部分 長期股權(quán)投資準則的最新變化 ? ? 甲公司在 2022年度個別財務(wù)報表中的處理 甲公司在確認應(yīng)享有乙公司 2022年度的凈損益時，如果有證據(jù)表明交易價格 500萬元與甲公司該批商品賬面價值 600萬元之間的差額是該項資產(chǎn)發(fā)生了減值損失 ,在確認投資損益時不應(yīng)予以抵銷（即 無需抵銷 ）。假定乙公司 2022年度實現(xiàn)凈利潤為 800萬元。 例 3: 承例 2有關(guān)資料， 2022年 3月，甲公司將賬面價值為 600萬元的某商品以 500萬元的價格出售給乙公司。 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 34 第二部分 長期股權(quán)投資準則的最新變化 ? 甲公司 2022年應(yīng)確認對乙公司的投資收益 =（ 1,600 ＋ 400） 40%＝ 800（萬元） 借：長期股權(quán)投資 — 乙公司 — 損益調(diào)整 800 貸：投資收益 800 或者： 借：長期股權(quán)投資 — 乙公司 — 損益調(diào)整 640 貸：投資收益（ 1,600 40%） 640 借：長期股權(quán)投資 — 乙公司 — 損益調(diào)整 160 貸：投資收益（ 400 20%） 160 ? 甲公司在 2022年度合并財務(wù)報表中的處理 無需編制調(diào)整分錄。 2022年甲公司與乙公司之間未發(fā)生任何交易。 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 33 第二部分 長期股權(quán)投資準則的最新變化 ? 借：營業(yè)收入（ 900 40%） 360 貸：營業(yè)成本（ 500 40%） 200 貸：投資收益（ 400 40%） 160 ※ 假定乙公司 2022年實現(xiàn)凈利潤 1,600萬元 。即：在甲公司個別財務(wù)報表中，按照該項順流交易未實現(xiàn)收益 400萬元歸屬于本公司的份額 160萬元抵銷長期股權(quán)投資和投資收益，長期股權(quán)投資和投資收益均只能確認 240萬元。 假定不考慮所得稅因素的影響。 假定甲公司在取得該項投資時，乙公司各項可辨認資產(chǎn)、負債的公允價值與賬面價值相同， 兩者在以前期間也未發(fā)生過內(nèi)部交易。 2022年 10月，甲公司將其賬面價值為 500萬元的某商品以 900萬元的價格出售給乙公司。 ? 2. 順流交易在以后期間的處理 ?投資企業(yè)在個別財務(wù)報表中的處理 以后年度，投資企業(yè)對因順流交易而產(chǎn)生的內(nèi)部交易收益中 歸屬于本企業(yè)的部分 ，同時調(diào)增對聯(lián)營企業(yè)或合營企業(yè)的長期股權(quán)投資賬面價值和投資收益。 ?投資企業(yè)在合并財務(wù)報表中的處理 因順流交易而產(chǎn)生的未實現(xiàn)內(nèi)部交易收益，在未對外部獨立第三方出售之前，投資企業(yè)對外編制合并財務(wù)報表的，應(yīng)當(dāng)在合并財務(wù)報表中 抵銷投資企業(yè)產(chǎn)生的內(nèi)部交易收益中 歸屬于本企業(yè)的部分 ，同時調(diào)增對聯(lián)營企業(yè)或合營企業(yè)的 投資收益 。 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 24 第二部分 長期股權(quán)投資準則的最新變化 ? 如果本例考慮所得稅因素的影響，并假定甲公司和乙公司適用的所得稅稅率均為 25%，則： ? ?甲公司在 2022年度個別財務(wù)報表中的會計處理 甲公司 2022年按照權(quán)益法應(yīng)確認對乙公司的投資收益＝ [1,200－ 200（ 1－ 25%） ] 40%＝ 420（萬元） 借：長期股權(quán)投資 — 乙公司 — 損益調(diào)整 420 貸：投資收益 420 或者： 借：長期股權(quán)投資 — 乙公司 — 損益調(diào)整 480 貸：投資收益（ 1,200 40%） 480 借：投資收 益 [200（ 1－ 25%） 40%] 60 貸：長期股權(quán)投資 — 乙公司 — 損益調(diào)整 60 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 25 第二部分 長期股權(quán)投資準則的最新變化 ? ? 甲公司在 2022年度合并財務(wù)報表中的處理 借：長期股權(quán)投資 — 乙公司 — 損益調(diào)整 60 貸： 存貨 [200（ 1－ 25%） 40%] 60 ? 甲公司在 2022年度個別財務(wù)報表中的會計處理 甲公司 2022年應(yīng)確認對乙公司的投資收益 =[(1,300 ＋ 200（ 1－ 25%） ] 40%＝ 580（萬元） 借：長期股權(quán)投資 — 乙公司 — 損益調(diào)整 580 貸：投資收益 580 或者： 借：長期股權(quán)投資 — 乙公司 — 損益調(diào)整 520 貸：投資收益（ 1,300 40%） 520 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 26 第二部分 長期股權(quán)投資準則的最新變化 ? 借：長期股權(quán)投資 — 乙公司 — 損益調(diào)整 60 貸：投資收益 [200（ 1－ 25%） 40%] 60 ? 甲公司在 2022年度合并財務(wù)報表中的處理 無需編制調(diào)整分錄。 ?甲公司在 2022年度個別財務(wù)報表中的會計處理 由于該項逆流交易所產(chǎn)生的內(nèi)部交易收益在 2022年度已經(jīng)得到全部實現(xiàn)，因此甲公司在確認對乙公司 2022年度的投資收益時， 應(yīng)將 原未確認而在本 年度實現(xiàn) 的內(nèi)部交易 收益 80萬元 （ 200 40%） 計入投資損益 。 借：長期股權(quán)投資 — 乙公司 — 損益調(diào)整 80 貸：存貨 （ 200 40%） 80 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 22 第二部分 長期股權(quán)投資準則的最新變化 ? ※ 假定乙公司 2022年度實現(xiàn)凈利潤 1,300萬元。 解析： 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 20 第二部分 長期股權(quán)投資準則的最新變化 ? ? 甲公司在 2022年度個別財務(wù)報表中的會計處理 甲公司在確認對乙公司 2022年度的投資收益時，應(yīng)當(dāng)?shù)咒N未實現(xiàn)內(nèi)部交易收益中歸屬于甲公司的部分。乙公司 2022年度實現(xiàn)凈利潤 1,200萬元。 2022年 6月 8日，乙公司將成本為 400萬元的某商品以 600萬元的價格出售給甲公司，甲公司將購入的該商品作為存貨核算。 ?投資企業(yè)在合并財務(wù)報表中的處理 —— 無需編制調(diào)整分錄 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 19 第二部分 長期股權(quán)投資準則的最新變化 ? 例 1 ： 甲公司于 2022年 1月 3日以銀行存款 2,000萬元購入乙公司 40%有表決權(quán)資本，能夠?qū)σ夜臼┘又卮笥绊?。在合并財?wù)報表中編制如下調(diào)整分錄： 借：長期股權(quán)投資 — 損益調(diào)整 貸：存貨等 ? 從合并財務(wù)報表的角度看，逆流交易影響的報表項目應(yīng)當(dāng)是投資企業(yè)的投資收益和存貨等持有資產(chǎn)項目，而 長期股權(quán)投資項目應(yīng)當(dāng)保持不變 。 ?投資企業(yè)在合并財務(wù)報表中的處理 —— 投資企業(yè)在編制合并財務(wù)報表時，應(yīng)當(dāng)對長期股權(quán)投資與存貨等持有資產(chǎn)進行 重分類調(diào)整 ，即按照 歸屬于投資企業(yè)的未實現(xiàn)內(nèi)部交易收益 調(diào)增長期股權(quán)投資賬面價值和調(diào)減存貨等持有資產(chǎn)賬面價值 因逆流交易產(chǎn)生的未實現(xiàn)內(nèi)部交易收益，在未對外部獨立第三方出售之前， 體現(xiàn)在投資企業(yè)存貨等 持有資產(chǎn) 的賬面價值 之中。 投資 企業(yè) 聯(lián)營企業(yè)或 合營企業(yè) 2022/8/18 企業(yè)會計準則的最新變化 14 第二部分 長期股權(quán)投資準則的最新變化 ? [要點提示 ]逆流交易 是站在 投資企業(yè)的投資收益 的角度進行會計處理的，如果投資企業(yè)不調(diào)減對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益，就會增加投資企業(yè)在個別財務(wù)報表中的凈利潤，投資企業(yè)就可以通過增加投資收益來虛增凈利潤（ 從合并財務(wù)報表的角度看， 長期股權(quán)投資項目 應(yīng)當(dāng)保持不變 ） ； 順流交易