【正文】 盲目投資的階段，進(jìn)入到投資的成熟和穩(wěn)健期。第二，投資者或經(jīng)營者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，謹(jǐn)慎決策漸成風(fēng)尚。由于大多數(shù)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位很少具備這方面的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。（二）建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營需要不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對(duì)一般性經(jīng)營的要求，如經(jīng)營場(chǎng)地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲(chǔ)式超市和普通超市對(duì)建筑層高的要求差距甚大。后一種過量，使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同樣面臨租售困難，并進(jìn)而形成市場(chǎng)冷清的困難。同時(shí)，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。表121 敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期%萬元年基本方案 1固定資產(chǎn)投資10%10%2銷售收入10%10%3經(jīng)營成本10%10%從上表中可以看出，當(dāng)這幾種因素變化10％時(shí)，項(xiàng)目的稅前內(nèi)部收益率仍在25％以上，說明項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析一、盈虧平衡分析滿負(fù)荷經(jīng)營年本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)(生產(chǎn)能力利用率)%，即銷售收入達(dá)到 萬元時(shí)，處于盈虧平衡狀態(tài)，說明企業(yè)的成本較低，盈利情況良好。好又多購物中心的建設(shè)有利于提高對(duì)外開放水平。道路功能的改善與提高，還能有效地緩減市區(qū)交通擁擠，減少貨運(yùn)和客運(yùn)延時(shí)損失，增加可觀的經(jīng)濟(jì)效益。此外，好又多購物中心的建設(shè)還有利于提高城市化水平，提高對(duì)外開放水平，有利于發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)?？梢姾糜侄噘徫镏行牡慕ㄔO(shè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的其它產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了較好的帶動(dòng)作用，延長(zhǎng)了產(chǎn)業(yè)鏈條，具有良好的國民經(jīng)濟(jì)效益。好又多購物中心建設(shè)開發(fā)，可以較好地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，好又多購物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，推動(dòng)封開城區(qū)的建設(shè)步伐，成為市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐。（二）社會(huì)效益分析由于本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容中基礎(chǔ)設(shè)施是其重點(diǎn)內(nèi)容，公益性很強(qiáng)，因而有較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，概括起來主要有：1．好又多購物中心的建設(shè)會(huì)促進(jìn)市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依托好又多購物中心良好的區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施，擺脫了原有城區(qū)對(duì)城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。并能夠滿足銀行要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還清貸款。四、項(xiàng)目盈利能力 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前 % 稅后 %（二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic＝10%)稅前 萬元稅后 萬元（三）投資回收期（含建設(shè)期）稅前 稅后 （四）投資利潤(rùn)率 %財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見附表7－附表7－2。滿負(fù)荷經(jīng)營年稅后利潤(rùn)為 萬元。滿負(fù)荷經(jīng)營年利潤(rùn)總額為 萬元，所得稅率為33%，所得稅額為 萬元。產(chǎn)品營業(yè)稅按5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加分別為7%、3%，預(yù)計(jì)滿負(fù)荷經(jīng)營年銷售稅金及附加為 元。（五）修理費(fèi)用按折舊的30%計(jì)算（六）銷售費(fèi)用按銷售收入的3%計(jì)算總成本費(fèi)用估算詳見附表4。（三）工資及福利費(fèi)本項(xiàng)目技術(shù)人員和管理人員共計(jì)60人。（一）原材料價(jià)格的確定（不含稅）是以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。第2年開始正式運(yùn)營，第4年達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)行年，滿負(fù)荷經(jīng)營年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入總額為2360萬元。四、流動(dòng)資金估算及資金來源本項(xiàng)目新增流動(dòng)資金總額為320萬元，其中鋪底流動(dòng)資金30%為96萬元，由企業(yè)自籌資金解決。三、新增固定資產(chǎn)資金來源與籌措本項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)投資5000萬元，資金來源為企業(yè)自籌。表81 新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目名稱估算投資(萬元)所占比例(％)1設(shè)備購置費(fèi)2建筑費(fèi)3安裝工程費(fèi)4運(yùn)雜費(fèi)5勘察設(shè)計(jì)費(fèi)6建設(shè)單位管理費(fèi)7辦公家具購置費(fèi)8人員培訓(xùn)費(fèi)9驗(yàn)收鑒定費(fèi)11基本預(yù)備費(fèi)12建設(shè)期利息合 計(jì)二、新增固定資產(chǎn)投資估算說明基本預(yù)備費(fèi)按建筑費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其它工程費(fèi)之和的5%計(jì)算。根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求，估算新增總投資5000萬元，其中新增固定資產(chǎn)投資4810萬元，鋪底流動(dòng)資金190萬元。對(duì)于項(xiàng)目?jī)?nèi)的所有職工要嚴(yán)格實(shí)行同內(nèi)容的培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗工作，確保人員的素質(zhì)，建設(shè)一支高效、精干的專業(yè)隊(duì)伍。三、勞動(dòng)定員和人員管理按照組織管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，分別測(cè)算出工作量，按照經(jīng)營各個(gè)環(huán)節(jié)的職位測(cè)算定員，本項(xiàng)目勞動(dòng)定員為60人，其中，管理人員10人、行政管理人員15人、專業(yè)技術(shù)人員15人、保安人員10人、清潔工人10人。伴隨著時(shí)代的前進(jìn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)轉(zhuǎn)為品牌的競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)有著高美譽(yù)度的品牌不僅僅代表著數(shù)千萬、數(shù)億元的隱性價(jià)值，更是對(duì)一個(gè)公司、對(duì)一個(gè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的肯定。秉著“誠信、創(chuàng)新、發(fā)展”的經(jīng)營理念，無論對(duì)商戶、無論對(duì)消費(fèi)者，公司都充分站在對(duì)方的角度去考慮問題，確保商戶、消費(fèi)者的利益能夠得到充分的維護(hù)；此外，公司不斷吸取先進(jìn)的經(jīng)營理念、管理模式，借鑒、總結(jié)成功管理經(jīng)驗(yàn)，在已有基礎(chǔ)上開拓、創(chuàng)新更適合自己的途徑和方式，從而不斷提升自己，不斷完善公司各方面的管理、軟硬件設(shè)施，在市場(chǎng)、在消費(fèi)者心目中樹立一個(gè)“誠信、健康和不斷發(fā)展向上”的品牌形象?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)好又多購物中心具體的施工建設(shè)及日常管理工作。好又多購物中心建設(shè)項(xiàng)目設(shè)立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和總經(jīng)理，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目啟動(dòng)后，按照項(xiàng)目建設(shè)的宗旨和目標(biāo)來逐步實(shí)施。6．其它未盡事宜按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4．電氣設(shè)計(jì)和建設(shè)均應(yīng)按規(guī)程搞好防雷接地，意外情況自動(dòng)斷電等多項(xiàng)保護(hù)措施。2．地震時(shí)公園、綠地、綜合廣場(chǎng)等為群眾主要疏散和避難場(chǎng)地，城市主次干道要滿足疏散救援，要求道路兩側(cè)建筑物高度，以房屋倒塌后，道路中間所留二車道（6米）為標(biāo)準(zhǔn)。4．其它有關(guān)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。2．《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。8．其它未盡事宜，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6．按規(guī)范要求搞好設(shè)施的設(shè)計(jì)與安裝，防止產(chǎn)生火源。4．主次干道按120米間距設(shè)置消防栓，高層建筑附近要增設(shè)13個(gè)消防栓。2．所有建筑物均按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》確定建筑物耐火等級(jí)和安全通道，并合理的選擇防雷電設(shè)施。（二）消防措施消防工作應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。2.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》。10．建立本購物中心網(wǎng)站，利用網(wǎng)頁提供供求信息、價(jià)格信息服務(wù)。8．公示投訴處理結(jié)果。6．