【正文】 養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)具有經(jīng)濟(jì)條件好、地域分布廣、氣候變化大、自然景觀佳、生態(tài)環(huán)境優(yōu)的特點(diǎn)，同時(shí)又很注重差異性和代表性，這就使得基地的在規(guī)劃布局上較為合理并形成有機(jī)的網(wǎng)絡(luò)。因此，成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目在區(qū)規(guī)劃方面要綜合考慮經(jīng)濟(jì)、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，同時(shí)要有一定的代表性。其中，30％生活在北京、上海、廣州和深圳這四個(gè)大都市中，居住在最富裕的10個(gè)城市中的富裕消費(fèi)者占全國總數(shù)的50％。二、休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)的區(qū)域規(guī)劃及選址原則（一）區(qū)域規(guī)劃成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的目標(biāo)市場為中高端市場，目標(biāo)客戶為中、高收入人群?！肮芾砜茖W(xué)“：成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司建設(shè)的養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目將引入和貫徹最先進(jìn)服務(wù)理念，整合各個(gè)領(lǐng)域中的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，把成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司的資源優(yōu)勢同專業(yè)機(jī)構(gòu)的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行有效結(jié)合，從而對養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目進(jìn)行全方位、專業(yè)化、科學(xué)化的管理。這里生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺(tái)多樣，活動(dòng)豐富，老人可發(fā)揮余熱，實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值。養(yǎng)老服務(wù)工作是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，也是一個(gè)社會(huì)是否和諧的重要標(biāo)志。而通過搭建社區(qū)志愿者平臺(tái)，使老年人有機(jī)會(huì)發(fā)揮自身的潛能余熱，繼續(xù)奉獻(xiàn)、參與社會(huì)發(fā)展。老年人是我國小康社會(huì)的建設(shè)者，也是小康社會(huì)的共享者。關(guān)愛老年人，提供生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全的養(yǎng)老產(chǎn)品，滿足老年人的養(yǎng)老需求，提高他們的生命生活質(zhì)量，是成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司堅(jiān)持以人為本、履行社會(huì)責(zé)任、恪守”雙成“理念的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)，對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有十分重要的意義。（二）經(jīng)營理念成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目以“關(guān)愛老人、奉獻(xiàn)社會(huì)、共建和諧、管理科學(xué)”為理念，著力打造一個(gè)充滿人文關(guān)懷、尊重生命價(jià)值、服務(wù)社會(huì)和諧、環(huán)境自然優(yōu)美、生態(tài)平衡持續(xù)、功能服務(wù)完備、管理專業(yè)科學(xué)的老年幸福家園，使老年人真正實(shí)現(xiàn)“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用”。而目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品供給主要集中于低端市場，針對中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，是昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，不利于社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，針對這部分中高端人群的休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，孕育著巨大的商機(jī)和財(cái)富空間。從國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生狀況來看，隨著我國居民收入水平的不斷提高，客觀上已經(jīng)形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。第三章 總體規(guī)劃成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目將本著 “關(guān)愛老人、奉獻(xiàn)社會(huì)、共建和諧、管理科學(xué)”的經(jīng)營理念，在市場定位上以中高端市場為目標(biāo)市場；在區(qū)域規(guī)劃和選址上要充分考慮經(jīng)濟(jì)、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，建立差異化有代表性的昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)，使候鳥式養(yǎng)老成為可能；在功能設(shè)計(jì)上，參照國內(nèi)外成功模式設(shè)計(jì)休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)和醫(yī)療看護(hù)社區(qū)三個(gè)相對獨(dú)立的功能區(qū)；在配套服務(wù)上，根據(jù)老年人不同需求特點(diǎn)和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配套體系；在發(fā)展思路上，通過品牌建設(shè)、品牌滲透和品牌輸出三個(gè)階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)的成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司的養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系，走品牌化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、連鎖化、規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展道路，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立中國養(yǎng)老昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并最終推動(dòng)我國昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的快速發(fā)展。而我國政府對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的支持力度較小，除了每月每床位50元的補(bǔ)貼外，沒有直接對入住老人進(jìn)行資助，僅提供營業(yè)稅減免等優(yōu)惠措施。在政府補(bǔ)貼方面，發(fā)達(dá)國家由于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍帶有公益性質(zhì)，大多數(shù)老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生活的最低生活費(fèi)用由政府或社會(huì)慈善機(jī)構(gòu)支付。而我國目前還沒有相關(guān)法律對昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生予以規(guī)范，對于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療保障、醫(yī)療護(hù)理體系也沒有資質(zhì)認(rèn)定和監(jiān)管，沒有明確特定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。（三）監(jiān)管比較分析在監(jiān)管方面，發(fā)達(dá)國家對于除有自理能力的老年人社區(qū)以外，均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。 與發(fā)達(dá)國家相比，我國昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生還不成熟，養(yǎng)老產(chǎn)品供給數(shù)量和種類均較少，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)主要針對生活可自理的老年人，對于生活半自理或不可自理的老年人缺乏專業(yè)化的機(jī)構(gòu)進(jìn)行照顧，無法滿足不同類型老年人的養(yǎng)老需求。（二）供給比較分析 從養(yǎng)老服務(wù)供給的內(nèi)容來看，發(fā)達(dá)國家的昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生較為成熟，其養(yǎng)老服務(wù)的供給形式多樣、內(nèi)容豐富、功能齊全、服務(wù)專業(yè)。與國外市場比較，我國人口基數(shù)較大，導(dǎo)致我國老齡人口的絕對數(shù)量龐大。從需求內(nèi)容來看，由于發(fā)達(dá)國家居民收入水平較高，養(yǎng)老需求也更為豐富。表2：上海市年老年事業(yè)基本情況統(tǒng)計(jì)指標(biāo)個(gè)數(shù)(個(gè))面積(平方米)床位數(shù)(張)收養(yǎng)人數(shù)(人)老年公寓918916820731福利院2612570548304251敬老院3607071892552921509護(hù)理院369679532323010托老所963480021811667家庭敬老室53510169682670資料來源：CBRE三、國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項(xiàng)目市場比較分析（一）需求比較分析從休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的推動(dòng)因素來看，昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生與國外發(fā)達(dá)國家并無較大差異。（2）上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給狀況截止2006年，上海全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)505家，養(yǎng)老床位總數(shù)達(dá)59735張，%，養(yǎng)老設(shè)施存在著較大缺口。據(jù)上海市人口計(jì)生委報(bào)告，%；高齡老人近50萬。但從市場的需求來說，呈現(xiàn)“兩頭大，中間小”的態(tài)勢，即由政府提供的福利性安養(yǎng)和由社會(huì)機(jī)構(gòu)提供的高端安養(yǎng)是渴求度最高的需求方向。北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供應(yīng)缺口很大，尤其是定位在高檔并提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。從以上五類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的基本情況分析，具有一定的投資規(guī)模，交通便利，有較好的住宿條件，能接待不同類型的老人（自理、半自理、不能自理），有醫(yī)療配套設(shè)施，具有良好服務(wù)和管理水平的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，不論是公辦或民辦都比較受歡迎。其月人均收費(fèi)為3000元—5000元（包括單人間的收費(fèi)），是公辦養(yǎng)老院的12倍。第五類是民營企業(yè)投資的老年公寓、國際敬老院等具有一定規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般都在200張床位以上。第四類是一些社會(huì)企事業(yè)單位設(shè)立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費(fèi)10001500元，設(shè)施條件一般，收費(fèi)合理，服務(wù)和管理水平不高。具有區(qū)域優(yōu)勢，貼近社區(qū)，老人可以就近入住，交通方便，家人可以隨時(shí)探望，收費(fèi)合理，管理比較規(guī)范，且有政府背景，老人和親屬比較放心，具有較高的入住率。第二類是各城區(qū)街道辦事處設(shè)立的養(yǎng)老院，是北京的主要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。一般規(guī)模在200500張床左右，月人均收費(fèi)15003000元（單人間1800元/月,豪華套間5000元/月）。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從設(shè)施條件，收費(fèi)水平，服務(wù)和管理情況衡量，基本可以定位于中、低檔；其次是市屬及各區(qū)政府興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，一般床位在200—500張左右，每人每月收費(fèi)在15002500元左右，由于設(shè)施條件稍好，服務(wù)和管理也比較規(guī)范，老人入住率比較高，市屬的養(yǎng)老院均已住滿，且均有數(shù)千人的排隊(duì)。（2）北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給狀況北京市的主要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是各城區(qū)街道辦事處、社會(huì)企事業(yè)單位和個(gè)人興辦的養(yǎng)老院、敬老院和托老所。（三）北京、上海休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況北京市休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況（1）北京市人口老齡化狀況2007年，北京市60歲以上的老人已超過200萬，如按國家老齡委抽樣調(diào)查結(jié)果，%老年人表示愿意到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安度晚年，以此推算，但現(xiàn)在北京的老年福利設(shè)施床位總數(shù)僅有3萬余張。除提供養(yǎng)老公寓提供的各類服務(wù)以外還提供各類醫(yī)療服務(wù)，如急救服務(wù)、攙扶服務(wù)、喂飯服務(wù)等。此類社區(qū)一般老年人單獨(dú)居住，主要服務(wù)均由社區(qū)提供，包括日常的家政服務(wù)、生活服務(wù)、出行服務(wù)等。家庭養(yǎng)老的養(yǎng)老社區(qū)通常子女與老人同住一養(yǎng)老社區(qū)，主要的養(yǎng)老服務(wù)由子女提供，但社區(qū)也提供一定的補(bǔ)充服務(wù)，如日間看護(hù)等。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。私立敬老院無補(bǔ)助，基本自負(fù)盈虧。敬老院分為公立與私立兩種。敬老院。社會(huì)福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無”老人，即無勞動(dòng)能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場所和各類生活、醫(yī)療服務(wù)。（二）我國休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的供給概況養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給種類分析我國的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要包括社會(huì)福利院、敬老院和老年社區(qū)等。這些群體在考慮養(yǎng)老安排時(shí)，觀念開放，更能接受在環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。中國即將成為僅次于美國、日本和英國的全球富裕家庭數(shù)量第四多的國家。圖8：20042020年中國65歲以上老年人口資料來源：艾瑞咨詢高端養(yǎng)老需求強(qiáng)勁中國社會(huì)經(jīng)過30多年的改革開放，人民的經(jīng)濟(jì)狀況已經(jīng)有了極大改觀，形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。規(guī)模龐大并且不斷加速擴(kuò)大的老齡人口，加上我國計(jì)劃生育國策形成獨(dú)特的“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)（即一對夫妻贍養(yǎng)四個(gè)老人和一個(gè)小孩），使中國社會(huì)面臨越來越嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，同時(shí)也形成了巨大的昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生需求。%。據(jù)全國老齡委權(quán)威數(shù)據(jù)，2004年底，%。這些制度的實(shí)施，提高了行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，限制了惡性競爭，提升了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保障了養(yǎng)老社區(qū)的良性發(fā)展。澳大利亞政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管理也有著一系列嚴(yán)格的規(guī)章制度，政府通過這些制度對養(yǎng)老社區(qū)市場進(jìn)行有效管理。同時(shí)，對于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套包括建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評估系統(tǒng)，加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理。表1：美國主要養(yǎng)老社區(qū)類型入住率物業(yè)形態(tài)數(shù)量容量平均入住率（%）獨(dú)立居住社區(qū)52576763協(xié)助居住社區(qū)146710958288護(hù)理居住社區(qū)1011126130持續(xù)看護(hù)社區(qū)1786078890A獨(dú)立居住單元1734262391B輔助生活單元141803389C專業(yè)護(hù)理單位1491013288資料來源：美國老年人家居及服務(wù)聯(lián)合會(huì)（五）政府監(jiān)管發(fā)達(dá)國家，政府對商業(yè)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的監(jiān)管較為嚴(yán)格。圖6：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營商市場份額占比（以收入計(jì)算）資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營商2008年年報(bào)圖7：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營商市場份額占比（以資產(chǎn)計(jì)算） 資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營商2008年年報(bào)相對嚴(yán)格的行業(yè)進(jìn)入門檻，同時(shí)也造就了美國養(yǎng)老社區(qū)相對較高的入住率。造成行業(yè)集中度相對較高的主要原因是由于政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管制較為嚴(yán)格，如除活力居住社區(qū)外，美國各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，并需要在政府有關(guān)機(jī)構(gòu)登記。以上市公司的收入計(jì)算，排名前5名的上市養(yǎng)老社區(qū)的收入，%。（四）休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生競爭狀況分析發(fā)達(dá)國家在商業(yè)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生中，行業(yè)集中度相對較高。許多社區(qū)每月還收取維護(hù)費(fèi)，以換取居住單元、餐飲服務(wù)和一些保健服務(wù)。對于生活在這個(gè)社區(qū)的居民的最重要的吸引力是他們無需隨著保健和醫(yī)療需求的變化而搬遷，在社區(qū)的物業(yè)中轉(zhuǎn)移就行。持續(xù)看護(hù)社區(qū)：持續(xù)看護(hù)社區(qū)為高收入老人提供全方位或定制化的保健和醫(yī)療服務(wù)。即使不參加醫(yī)療補(bǔ)助和醫(yī)療保險(xiǎn)，護(hù)理院也必須滿足州政府的執(zhí)照標(biāo)準(zhǔn)。絕大多數(shù)護(hù)理居住社區(qū)參加了醫(yī)療補(bǔ)助和醫(yī)療保險(xiǎn)項(xiàng)目，因此一般來說，入住這些社區(qū)可以享受醫(yī)療補(bǔ)助許可和醫(yī)療保險(xiǎn)報(bào)銷。它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護(hù)理居住社區(qū)各有專長。護(hù)理居住社區(qū)：護(hù)理居住社區(qū)為生活不可自理的老人設(shè)計(jì)，提供24小時(shí)護(hù)理和醫(yī)療保健服務(wù)。尤其是為需要提醒服藥、需要24小時(shí)看護(hù)服務(wù)、有困難獨(dú)立行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有老年癡呆癥的老人提供服務(wù)。圖5：美國養(yǎng)老社區(qū)的種類預(yù)防性支持性看護(hù)類型55100長期看護(hù)獨(dú)立居住活力居住護(hù)理居住精細(xì)護(hù)理動(dòng)機(jī)看護(hù)方式年齡需求需要協(xié)助居住持續(xù)看護(hù)社區(qū)資料來源：Greystone Communities Continum of Care Chart協(xié)助居住社區(qū)：協(xié)助居住社區(qū)是受國家管制的租賃物業(yè)，一般要持有州政府的許可執(zhí)照。這些附加服務(wù)費(fèi)用包括在每月的管理費(fèi)中。住在這里的老人們保持自己獨(dú)立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助。社區(qū)不提供隨著老人年齡增大而可能需要的一些護(hù)理設(shè)施和服務(wù)。社區(qū)一般包括的設(shè)施有俱樂部、高爾夫球場和休閑空間。這些社區(qū)通常是限制或針對55歲或以上的成年人。綜合美國、英國、澳大利亞、日本等發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老社區(qū)針對預(yù)防性需求、支持性需求、長期看護(hù)需求和精細(xì)看護(hù)需求等不同細(xì)分市場，提供活力居住社區(qū)、獨(dú)立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)社區(qū)等五種類型的養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。圖4：美國55歲以上老人的養(yǎng)老需求類型資料來源：Greystone Communities Continum of Care Chart（三）休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生供給種類分析發(fā)達(dá)國家的休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生較為成熟，其所提供的養(yǎng)老服務(wù)的供給形式也多種多樣，包括家庭養(yǎng)老、政府養(yǎng)老及商業(yè)養(yǎng)老等多種形式。長期看護(hù)需求：主要是行動(dòng)不便的老人，其主要需求表現(xiàn)為洗澡、穿衣、飲食、如廁和室內(nèi)移動(dòng)等基本活動(dòng)。預(yù)防性需求：主要是年齡段剛進(jìn)入老年階段的老人，身體狀況較　　　　　　　　　　好，其主要需求表現(xiàn)為參加各種社會(huì)活動(dòng)和體育運(yùn)動(dòng)。而當(dāng)老人行動(dòng)不便時(shí)，則需