【正文】 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 （ 1）外在資源 現(xiàn)場(chǎng)包裝 市場(chǎng)比較法定價(jià)的關(guān)鍵因素分析 環(huán)境設(shè)計(jì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品形象 智能化設(shè)施 用材 （ 2）樓盤素質(zhì) （ 3）溢價(jià)因素 品牌形象 物業(yè)管理 小區(qū)規(guī)劃 政府配套 項(xiàng)目環(huán)境 地段、交通 樓盤歷史 ? 對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品而言，景觀環(huán)境等外在資源和樓盤本身素質(zhì)等因素是影響價(jià)格的項(xiàng)目本體因素，而營(yíng)銷、品牌、服務(wù)、包裝等是可以挖掘的影響價(jià)格的溢價(jià)因素。 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷節(jié)奏 定價(jià)策略與推售策略的配合 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 報(bào)告目錄 二、推售策略與定價(jià)策略 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 產(chǎn)品 參照項(xiàng)目 一線獨(dú)棟別墅 天晟海琴灣、名都畔山美墅、佛奧棕櫚園 二線獨(dú)棟別墅 祈福南灣半島、天晟海琴灣、名都畔山美墅、佛奧棕櫚園 雙拼別墅 祈福南灣半島、天晟海琴灣 聯(lián)排別墅 祈福南灣半島、佛奧棕櫚園 ? 參照原則：產(chǎn)品區(qū)域接近、類型相同、檔次類似、目標(biāo)客戶相似、近期銷售等因素。 第一批單位以少量湖景別墅作為價(jià)格標(biāo)桿，以小區(qū)入口處私密性較差的二線獨(dú)棟、雙拼、四聯(lián)體為主推戶型， 以確保首推熱銷為目的，以稍低于市場(chǎng)合理價(jià)格入市，確?？焖黉N售，視開(kāi)盤銷售情況，開(kāi)盤后持續(xù)拉升價(jià)格。（詳見(jiàn)執(zhí)行方案） 關(guān)于第一層面問(wèn)題的回答 :本項(xiàng)目應(yīng)以怎樣的銷售策略實(shí)現(xiàn)資金回籠目標(biāo)？ 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷節(jié)奏 定價(jià)策略與推售策略的配合 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 項(xiàng)目的推售節(jié)奏 2022年 9月 10月 11月 12月 工程節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 1批公開(kāi)發(fā)售 2批發(fā)售 樣板房開(kāi)放 ， 10。計(jì)劃于 9月 23日以售樓處、園林正式開(kāi)放的名義展開(kāi)認(rèn)籌， 10月 1日樣板房開(kāi)放舉行盛大活動(dòng)等不斷積累誠(chéng)意客戶， 10月 21日舉行盛大開(kāi)盤儀式。 ? 價(jià)格策略：分批推售，首批單位平開(kāi)高走，快速銷售，引爆市場(chǎng)，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心；二批單位以優(yōu)質(zhì)景觀資源別墅引領(lǐng)市場(chǎng)，持續(xù)拉升價(jià)格，實(shí)現(xiàn)高價(jià)高速，在追求速度的同時(shí)博取利潤(rùn)最大化； ? 推廣策略：結(jié)合展示情況， 9月中旬全面展開(kāi)“畔山水岸”形象推廣，全力蓄客，達(dá)到開(kāi)盤熱銷的目的。 碧桂園品牌； 服務(wù)概念強(qiáng)；缺點(diǎn) 有爛尾歷史，美譽(yù)度差 客戶對(duì)西岸印象相對(duì)落后； 項(xiàng)目無(wú)展示且無(wú)大規(guī)模對(duì)外推廣，項(xiàng)目?jī)r(jià)值無(wú)法得到體現(xiàn)； 單棟產(chǎn)品均好性不強(qiáng) 展示及服務(wù)不足 產(chǎn)品設(shè)計(jì)，整體品質(zhì)檔次低 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析 ? 本項(xiàng)目景觀資源占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但尚未被市場(chǎng)認(rèn)知； ? 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度較低，項(xiàng)目爛尾歷史是明顯缺陷； 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 市場(chǎng)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 策略制定的基礎(chǔ) ? 山水資源是客戶最大的關(guān)注點(diǎn)； ? 因項(xiàng)目爛尾歷史，發(fā)展商品牌成為客戶另一個(gè)關(guān)注的重要因素； ? 客戶需求以獨(dú)棟別墅為主，一批難點(diǎn)銷售單位在于雙拼和聯(lián)排； ? 山水資源是本項(xiàng)目最大的價(jià)值點(diǎn)和賣點(diǎn)，是項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的最重要因素； ? 爛尾歷史將成為本項(xiàng)目定價(jià)的重要障礙 ； 項(xiàng)目分析 客戶分析 ? 市場(chǎng)總體利好，但進(jìn)入 10月后各別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品集中放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，目前項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為高明碧桂園； 市場(chǎng)分析 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 市場(chǎng)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 報(bào)告目錄 二、推售策略與定價(jià)策略 營(yíng)銷策略 定價(jià)策略與推售策略的配合 營(yíng)銷節(jié)奏 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷節(jié)奏 定價(jià)策略與推售策略的配合 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 項(xiàng)目的營(yíng)銷策略制定 ? 競(jìng)爭(zhēng)策略：搶時(shí)間、搶展示，提前在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（主要是高明碧桂園）前展示及開(kāi)盤，爭(zhēng)奪潛在客戶。 祈福品牌與服務(wù)，提升了客戶的信心。 麗日天鵝湖二期價(jià)格 房號(hào) 面積 成交單價(jià) 成交總價(jià) 二線畔山 440 10600 4452022 四聯(lián)排 240～ 260 6400 1150000 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 市場(chǎng)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 高明碧桂園 ?地點(diǎn)： 坐落于主干道高明大道東 ?開(kāi)盤時(shí)間： 2022年 8月中旬開(kāi)始認(rèn)籌，預(yù)計(jì) 10月左右推盤 ?產(chǎn)品類型： 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅 ?預(yù)計(jì)推售： 100套左右獨(dú)棟， 30套左右聯(lián)排 高明碧桂園 類型 面積 單價(jià) 一線湖景 284~515 13000~14000 二線湖景 10000 聯(lián)排 180/240 6000~7000 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 市場(chǎng)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅推售時(shí)段分析 2022年 2022年 二季度 三季 度 四季度 一季 度 二季度 三季 度 四季度 龍江圣淘灣 2期 佛奧棕櫚園 2期 穆天子山莊 高明碧桂園 2期 祈福南灣半島 /金色摩納哥組團(tuán) 名都畔山美墅 2期 南海碧桂園 2期 /半山組團(tuán) 順德區(qū) 高明區(qū) 南海區(qū) 天晟海琴灣 2期 畔山水岸 1期 1批 三水區(qū) 麗日天鵝湖 2期 07年 10月份為市場(chǎng)別墅項(xiàng)目推貨集中期 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 市場(chǎng)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 序號(hào) 項(xiàng)目 一線獨(dú)棟別墅 二線獨(dú)棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 面積 供應(yīng)量 面積 供應(yīng)量 面積 供應(yīng)量 面積 供應(yīng)量 1 畔山水 岸 約 421m2 5 約280320m2 30 約 290315m2 12 約 182m2 12 2 祈福南灣半島 —— —— 216m2 1 139 3 名都畔山美墅 340m2 1 約300m2 1 —— —— —— —— 4 天晟海 琴灣 約 560m2 1 約310m2 1 約 200m2 30 —— － 5 穆天子 山莊 —— —— 約460m2 1 —— —— 約 300m2 3 6 南海碧 桂園 約 390－531m2 24 —— —— —— —— —— —— 7 龍江圣 淘灣 約 465m2 4 約373m2 2 —— —— —— —— 8 佛奧棕 櫚園 約 540m2 2 約400470m2 3 —— —— 約 260m2 1 9 麗日天 鵝湖 43 —— 8 約 240－260m2 45 10 高明碧 桂園 約 284515m2 ，約 100套左右 —— —— 約 180－240m2 30 競(jìng)爭(zhēng)數(shù)量 約 184 256 各類型產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 各類型產(chǎn)品市場(chǎng)集中放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面臨較大壓力； 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 市場(chǎng)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 畔山水岸 祈福藍(lán)灣半島 天晟海琴灣 高明碧桂園 優(yōu)點(diǎn) 自然景觀資源優(yōu)越； 佛一環(huán)及桂丹路開(kāi)通后，拉近了項(xiàng)目與中心城距離。 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查 穆天子山莊獨(dú)立別墅成交單位價(jià)格 房號(hào) 面積 花園面積 成交單價(jià) 成交總價(jià) 備注 C型獨(dú)立別墅 200～ 500 12174 5600000 － 聯(lián)排別墅 301 約 200 7379 2400000 含 42萬(wàn)裝修 會(huì)所 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 市場(chǎng)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 天晟海琴灣 ?地點(diǎn)： 丹灶鎮(zhèn)金沙大橋側(cè) ?開(kāi)盤時(shí)間： 2022年12月 15日 ?產(chǎn)品類型 ：獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅 ?現(xiàn)推售： 2套獨(dú)立別墅 1套雙拼別墅 ?預(yù)推售： 10月預(yù)推聯(lián)排別墅，預(yù)計(jì)貨量30套 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查 天晟海琴灣獨(dú)立別墅成交單位價(jià)格 房號(hào) 面積 花園面積 成交單價(jià) 成交總價(jià) 八街 3A號(hào) J型別墅 3442113 天平路 13號(hào) A型別墅 8384250 天晟海琴灣雙拼別墅成交均價(jià) 聽(tīng)濤雅苑 229街 13號(hào) G型別墅 1459931 2022年 3月二期一批 2022年 8月二期二批 ? 1500米江景是該項(xiàng)目最大賣點(diǎn)； ? 通過(guò)酒店等展示、配套的逐步完善，為后續(xù)產(chǎn)品價(jià)格拉升提供助力 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 市場(chǎng)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 祈福南灣半島 ?地點(diǎn)： 丹灶鎮(zhèn)桂丹路仙湖度假區(qū)旁 ?開(kāi)盤時(shí)間： 200４年９月２ 5日 ?產(chǎn)品類型 ：獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅 ?現(xiàn)推售： 13套獨(dú)立別墅 ?預(yù)推售： 08年將無(wú)獨(dú)棟產(chǎn)品推售 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查 祈福藍(lán)灣半島獨(dú)棟別墅成交均價(jià) 類型 面積 花園面積 成交單價(jià) 成交總價(jià) 獨(dú)棟別墅 216 300 12778 2760048 ? 祈福憑借其良好的展示及服務(wù)配套，有效提升了客戶信心； ? 通過(guò)配套的完善，推動(dòng)了相當(dāng)一部分區(qū)外客戶購(gòu)買。 ? 目標(biāo)客戶以私企業(yè)主、企業(yè)高管、高級(jí)公務(wù)員為主！ ? 客戶對(duì)項(xiàng)目最看重的是：山水資源！ ? 高明、南海、樂(lè)從將是本項(xiàng)目的主要來(lái)源地！ 啟示： 從客戶的來(lái)源看，本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤來(lái)自來(lái)目標(biāo)客戶來(lái)源區(qū)域，高明、南海南部、樂(lè)從、龍江。畔山水岸別墅價(jià)格報(bào)告 2022年 9月 2日 佛山市南海區(qū)吉鴻房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷部 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 報(bào)告目錄 二、推售策略與定價(jià)策略 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 客戶分析 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 市場(chǎng)分析