【正文】 償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，……”這一規(guī)定至今仍有法律效力，并通行于現(xiàn)階段各級法院的司法實踐。因此，如是政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構直接實施的城市更新項目中，當事人對待拆物業(yè)權利主體產(chǎn)生爭議的，可適用《《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，即先由主管部門作出處理，當事人不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟?！徽魇杖藢ρa償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟”?！九f改項目產(chǎn)權糾紛的司法處理】從以上案件中，我們不難看出：深圳司法機關對舊改補償安置主體糾紛，大多秉持著“先行政后司法”的態(tài)度。開發(fā)企業(yè)在建筑物確權時，應注意相關法律文件的性質，如兩證一書，僅為政府對建房行為的性質許可，并不是確定房屋權屬的憑證，效力絕不等同于房地產(chǎn)證或房屋所有權證。葉某不服，向深圳市中級人民法院起訴，被駁回上訴，維持原裁定。深圳某區(qū)法院在受理葉某的起訴后，經(jīng)審查認為：葉某的訴請，其實質是請求確認葉某才是有權簽訂搬遷補償安置協(xié)議的權利主體，即拆遷補償安置協(xié)議主體的爭議；對此，根據(jù)現(xiàn)行法律及《最高人民法院關于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》，此類爭議不屬于人民法院主管工作的范圍。在《搬遷補償安置協(xié)議》簽訂后，另一人葉某提出異議，認為前述待拆物業(yè)并非黃某獨有，并主張：待拆物業(yè)雖然以黃某的名義報建，但在建設過程中，黃某因資金不足，曾與葉某簽訂《合作建房協(xié)議》，并約定建成后，該物業(yè)的第一層（約占建筑面積的1/3）歸葉某使用、支配；據(jù)此，黃某所取得的回遷房中，有部分應為葉某所有?！締栴}的提出—舊改補償安置主體糾紛常見案例】2012年6月，黃某憑借某物業(yè)（下稱“待拆物業(yè)”）“兩證一書”（土規(guī)證、工規(guī)證及《寶安縣居民（私人）興建住宅用地批準通知書》）對此，目前司法實踐大多采取“先行政后司法”的糾紛解決策略，這固然可以發(fā)揮 行政機關的專業(yè)優(yōu)勢，有利于查清事實、解決糾紛，但也對項目的盡快推進產(chǎn)生了不利影響?！a償安置主體糾紛的司法處理原則與項目推進過程中的應對建議來源：西政投資/作者：鄧偉強本文字數(shù)：3116字 （三）結論從社會效應和經(jīng)濟效應的角度來考慮，根據(jù)中院的判決邏輯，開發(fā)商與業(yè)主方簽訂的合同目的如能最終實現(xiàn)，則開發(fā)商開發(fā)進度的延誤（如超出批復的改造期限）不一定會導致合同的解除（當然雙方約定開發(fā)延誤或申請延期無果則解除條件成就的情形除外）。在具體交易方案設計與合同談判的過程中，開發(fā)商既要對合同解除的條件與程序、違約責任等進行明確、嚴格的約定，又要對拆遷所需要支付的對價、形式與補償流程進行通盤考慮?；诮陙砼f改項目的內(nèi)部關系越來越復雜、競爭越來越激烈等因素，我們認為，開發(fā)商在項目運作中，有必要將與業(yè)主方的“綁定”放到戰(zhàn)略高度。此前，A公司與甲公司簽約時，僅憑600萬元的保證金來試圖“綁定”業(yè)主。雙方矛盾的根源：失去信任及“綁定”不到位一般來說，開發(fā)商只要事前做好預案，開發(fā)期限的問題其實不難解決。實際操作中，因項目進展遲延而被政府清除出城市更新計劃的情況并不鮮見。而在《深圳市城市更新辦法》頒布之后，政府對項目推進期限的設定也日趨制度化。雙方矛盾由此爆發(fā)，并導致改造項目進一步陷入僵局。這使業(yè)主方對開發(fā)商產(chǎn)生了不信任感。這能更好地解決爭端，也增強了判決的可執(zhí)行性。鑒于締約雙方當時的態(tài)度已不可挽回地走向對抗，如該判決生效，將很可能面臨“案已結，事難了”的局面。（一）糾紛解決的維度在本案中，一審和二審法院均根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，認定甲公司單方解約條件不充分，但后續(xù)處理卻截然不同?！痉煞治觥勘景甘巧钲诔鞘懈马椖恐谐Ｒ姷?，開發(fā)商與業(yè)主方因拆遷進度和補償問題而引發(fā)的糾紛。由于丙公司已明確拒絕與A公司簽訂拆遷補償協(xié)議，根據(jù)前述規(guī)定，A公司已不可能獲得改造項目的城市更新實施主體資格，其與甲公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議》事實上已不具備繼續(xù)履行的條件。深圳市中級人民法院認為：（1）因與B公司存在關聯(lián)關系，甲公司以“B公司與丙公司簽訂協(xié)議”向A公司提出不安抗辯權有“設置合同履行障礙”之嫌。甲公司不服判決，向深圳市中級人民法院提起上訴。2012年4月，甲公司起訴至某區(qū)法院，請求解除與A公司的《拆遷補償協(xié)議》，并要求A公司支付違約保證金600萬元?；诖耍坠鞠駻公司發(fā)出書面通知，根據(jù)《合同法》第68條“不安抗辯權”的相關規(guī)定，以A公司已不能履約為由，要求中止《拆遷補償協(xié)議》的履行，并希望A公司能提供證據(jù)證明其履約能力。2011年12月，丙公司與另一家開發(fā)商B公司（訴訟中被法院認定為甲公司的關聯(lián)企業(yè)）簽訂了《拆遷安置合同》，并部分履行。2011年9月，甲公司召開股東大會，決議撤銷與A公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議》。在與甲、乙兩公司簽約后兩年，A公司還未能與丙公司簽訂拆遷補償協(xié)議，因此也未能獲得改造項目的“城市更新實施主體”資格。已完成收購的面積合計約65000㎡。在此基礎上，締約雙方就拆遷補償方式、過渡安排等一系列問題進行了詳細約定?！渡钲谑谐鞘懈罗k法》生效后，改造項目被定性為拆除類城市更新項目，A公司亦被認定為城市更新申報主體。改造項目面積約10萬㎡，業(yè)主包括甲股份有限公司（下稱甲公司，占地約60000㎡）、乙有限責任公司（下稱乙公司，占地約5000㎡）和丙股份合作公司（下稱丙公司，屬村集體經(jīng)濟組織，占地約35000㎡）?！景讣厩闆r】原告：甲股份公司，為深圳某區(qū)某城中村改造項目（下稱“改造項目”）的其中一名業(yè)主；被告：A公司，為改造項目的初定開發(fā)商；案由：拆遷補償合同糾紛。正文在此基礎上，開發(fā)商可通過“入股分紅”、“提前支付部分補償”、“為業(yè)主方解決歷史遺留問題”等方式，讓業(yè)主方提前享受到部分“勝利果實”，并盡可能提高競爭對手進入項目的門檻，降低業(yè)主方因長期等待而被競爭對手“誘惑”的可能性，最終避免業(yè)主方以項目開發(fā)遲延等為由解除合同。深圳城市更新項目“一女多嫁”的先例并不少見，在賣方市場的背景下，開發(fā)商前期鎖定項目的成本越來越高，開發(fā)商與業(yè)主簽訂合作開發(fā)協(xié)議或拆補協(xié)議后業(yè)主受到的其他競爭方的蠱惑和誘惑也越來越大，尤其是項目涉及多個業(yè)主或權利人時如開發(fā)商無法及時解決全部業(yè)主的拆補等問題，很有可能引起項目延誤，并最終導致原已簽訂的業(yè)主反水。開發(fā)商為拓展項目而支付給業(yè)主的對價也不斷提高。綠本房權利人滿足《民法總則》第二十三條規(guī)定的條件的，可由利害關系人申請證載權利人死亡，由繼承人對其財產(chǎn)進行繼承后處理拆遷補償事宜，具體繼承手續(xù)見本指引第二條操作步驟。由于綠本問題的特殊性或糾紛當事人的訴請不規(guī)范，可能導致部分裁判文書對于物權的確認并不清晰，如裁判訴爭房屋使用權、收益權等歸當事人所有，具體能否憑裁判文書確定有關當事人為綠本房權利人的，以區(qū)城市更新職能部門意見及不動產(chǎn)登記部門意見為準。六、存在法院生效判決的綠本房拆遷補償注意事項法院對于涉及綠本房的糾紛做出的確權判決，根據(jù)物權法第28條，司法裁判文書生效時房屋權屬即發(fā)生變更，因此可在確權時將司法裁判文書確認的權利人作為權利人進行拆遷安置補償。五、證載為企業(yè)而存在經(jīng)備案的購房、分房協(xié)議的綠本房拆遷補償注意事項該類問題存在個案的特殊性，以下操作方式為建議：證載權利人為國企或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的，存在分房購房協(xié)議且在政府部門有備案信息的，在完成企業(yè)內(nèi)部的決議、審批程序后，與有關政府部門溝通，以歷史遺留問題的思路進行解決。進行上述操作的，除應事先獲得證載權利人簽署的貨幣補償拆遷補償協(xié)議、放棄房地產(chǎn)權權益聲明書及經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)證委托書外，還應考慮所在區(qū)域的確權政策，確保上述操作的可行性。適用該補償方式進行補償?shù)?，應根?jù)具體情況綜合考慮購房指標、稅費及過渡期安置補償費等問題。（2）完成回遷安置房后由實際控制人向項目公司買受。涉及的裝修補償費、搬遷費及過渡期安置費等由證載權利人委托實際控制人收取。實際控制人要求物業(yè)回遷補償?shù)?，通常有以下三種實現(xiàn)方式：（1）完成回遷后過戶至實際控制人名下。在項目進行房產(chǎn)證注銷時，首先由區(qū)（新區(qū)管委會）城市更新職能部門對房屋拆除情況進行確認并出具同意申請注銷房地產(chǎn)證的意見；其次經(jīng)不動產(chǎn)登記機構核查，確認拆遷安置補償協(xié)議等房屋證號、房屋位置、房屋權利人等房屋自然狀況、權利狀況與不動產(chǎn)登記簿所記載的內(nèi)容一致；最后由不動產(chǎn)登記機構在辦理產(chǎn)權證書注銷之前在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》和房屋現(xiàn)場進行公告，公告期為10個自然日，公示期無人異議或異議不成立的，即可辦理注銷。三、權利人房產(chǎn)證遺失情況下簽約注意事項根據(jù)土地建筑物信息核查結果及權利人描述，確認遺失房產(chǎn)證是否為綠本，如原為寶安縣或廣東省頒發(fā)的房屋所有權證且國土檔案系統(tǒng)無法查詢核實的，可參照無證房屋進行拆遷補償。二、綠本房證載權利人死亡情況下綠本房拆遷補償操作權利人死亡的，應當完成繼承后辦理新的產(chǎn)權證書，確定新的權利人：根據(jù)法定繼承關系辦理繼承權公證、憑繼承權公證書等至地稅局辦理免稅證明后，至不動產(chǎn)權登記中心申辦新的不動產(chǎn)權證書，不動產(chǎn)權證書證載權利人即為新的綠本房權利人。本文根據(jù)筆者多年的拆遷工作經(jīng)驗，以深圳城市更新拆遷中涉及各類綠本房屋的處置為例，對實操工作經(jīng)驗進行總結，望各同行共同探討，在此亦歡迎批評指正。[2]“……（四）企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價入股，其作價入股后工業(yè)樓宇的自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；（五）產(chǎn)業(yè)轉移后，企業(yè)總部和財務結算中心繼續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；（六）單一企業(yè)投資建設的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；……”——拆遷補償?shù)娘L險控制和合約處理技巧——前 言深圳的城市更新基本實現(xiàn)了政府、開發(fā)商及被拆遷人三方利益的平衡，政府得以借助城市更新落實規(guī)劃、公共配套及保障房等，開發(fā)商則通過城市更新項目獲得了在深圳房地產(chǎn)市場的投資機會，而權利人則大多通過城市更新實現(xiàn)了居住條件的改善、直接參與城市發(fā)展紅利的分配。[1] 隨后，《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）實施細則》（下稱“實施細則”）第六條規(guī)定了四項例外情形：“因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得物權的；因繼承、受遺贈取得物權的；因共有分割取得物權的；因政府行使優(yōu)先購買權的”?？傮w而言，與一般的城市更新項目相比，“工改工”項目受當?shù)卣哂绊懗潭雀摺Ｔ诖嘶A上，投資者可引入資管計劃、基金等金融工具，通過將物業(yè)收益權打包出讓的方式，實現(xiàn)資產(chǎn)的融資功能，提升資產(chǎn)流動性。在滿足約定條件的情況下，會籍可對外轉讓?！肮蓹嘟壎ā笔且詫⑾嚓P物業(yè)作為資產(chǎn)成立項目公司，或有限合伙企業(yè)，并將具體物業(yè)與股權、投資份額進行綁定，客戶通過受讓、持有或轉讓股權、投資份額，間接實現(xiàn)物業(yè)的流轉。經(jīng)營者成立物業(yè)管理公司與客戶簽訂長期租賃協(xié)議，將約定物業(yè)租給客戶長期使用，以此實現(xiàn)物業(yè)的流轉。對此，相關經(jīng)營者想出來“長期租賃”、“會籍綁定”、“股權綁定”等方式。這勢必會對相同項目及其投資者產(chǎn)生消極影響。二是物業(yè)經(jīng)營前置審批的收緊。比如寶安區(qū)政府不久前出臺了《堅決整治廠房改公寓等違法行為分類工作細則》，同時請拆了不少“廠房改公寓”項目。但由于政策的收緊，投資者近期需要密切合規(guī)性風險。為此，很多項目將產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房改為寫字樓、公寓或會所等更具價值的物業(yè)類型以規(guī)避產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房體量過大的問題。（三）將廠房改為其他物業(yè)類型根據(jù)深圳現(xiàn)行政策的規(guī)定，工改項目的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房占比都在70%以上，且大部分不能分割轉讓?？墒畚飿I(yè)包括產(chǎn)業(yè)/研發(fā)用房及配套用房。（二）適當確定自持和銷售的部分根據(jù)前文的分析，如沒有后續(xù)操作（如補地價等），根據(jù)現(xiàn)有的政策，工業(yè)用地項目可實現(xiàn)銷售的物業(yè)體量比例不高于總建筑面積的50%——這個比例是確定的，但具體哪一部分物業(yè)可銷售則由投資者決定。然而，隨著《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》的出臺，政府有意收緊“工改M0”項目。對此，投資者應當對項目用地的規(guī)劃情況、市場需求、周邊項目情況等因素進行充分調(diào)研，在此基礎上聘請合資格的專業(yè)咨詢機構設計規(guī)劃（或規(guī)劃調(diào)整）方案。二、怎樣盤活工業(yè)地產(chǎn)類資產(chǎn)（一）土地經(jīng)濟指標設定根據(jù)《深標》的規(guī)定，普通工業(yè)用地（M1）和新興產(chǎn)業(yè)用地（M0）中最多有30%的建筑面積可用作商業(yè)、宿舍及其他配套設施。（四）對轉讓價格及收益進行限制為防止對工業(yè)用地、用房的炒作而推高房價，《辦法》明確規(guī)定：“工業(yè)樓宇在轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設立的國有土地收益基金專項管理”。但如需要分割轉讓，則需要用地批文、土地使用權出讓合同的明確規(guī)定，或符合《辦法》第四條第二款所規(guī)定的九項情形。對具有居住功能的的工業(yè)樓宇配套設施（含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務公寓等）的轉讓，市規(guī)土委在《關于工業(yè)樓宇轉讓管理有關事宜的通知》第一條還規(guī)定了四種例外情形：前述通知實施前已轉讓并辦理登記且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的（即符合項目設定的準入條件）；前述通知實施前已簽訂預售合同并備案且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的；經(jīng)房改部門批準被納入房改范圍的；市政府批準的其他情形。（二）對受讓人資格的限制“工改工”項目的主要物業(yè)類型為工業(yè)樓宇，包括廠房、研發(fā)用房等。該通知一方面強調(diào)工業(yè)建筑的平面布局、水電設計不得采用住宅套型式設計，另一方面明確規(guī)定研發(fā)用房單套建筑面積不得小于250平方米。如此一來，其他用途（主要包括商業(yè)、宿舍，以及附屬的市政設施、交通設施、配套輔助設施）的建筑面積加起來就不得超過總建筑面積的30%。一、政府對“工改工”物業(yè)轉讓限制手段歸納（一）對物業(yè)類型與設計的限制根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》（下稱“深標”）對于工業(yè)用地——無論是普通工業(yè)用地（M1）還是新興產(chǎn)業(yè)用地（M0），均明確其“主導用途的建筑面積（或各項主導用途的建筑面積之和）不宜低于總建筑面積的70%”。這無形中