【正文】 償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，……”這一規(guī)定至今仍有法律效力，并通行于現(xiàn)階段各級(jí)法院的司法實(shí)踐。因此，如是政府通過公開方式確定項(xiàng)目實(shí)施主體，或者由政府城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)直接實(shí)施的城市更新項(xiàng)目中，當(dāng)事人對(duì)待拆物業(yè)權(quán)利主體產(chǎn)生爭議的，可適用《《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，即先由主管部門作出處理，當(dāng)事人不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟?！徽魇杖藢?duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟”?！九f改項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)糾紛的司法處理】從以上案件中，我們不難看出：深圳司法機(jī)關(guān)對(duì)舊改補(bǔ)償安置主體糾紛，大多秉持著“先行政后司法”的態(tài)度。開發(fā)企業(yè)在建筑物確權(quán)時(shí)，應(yīng)注意相關(guān)法律文件的性質(zhì)，如兩證一書，僅為政府對(duì)建房行為的性質(zhì)許可，并不是確定房屋權(quán)屬的憑證，效力絕不等同于房地產(chǎn)證或房屋所有權(quán)證。葉某不服，向深圳市中級(jí)人民法院起訴，被駁回上訴，維持原裁定。深圳某區(qū)法院在受理葉某的起訴后，經(jīng)審查認(rèn)為：葉某的訴請(qǐng)，其實(shí)質(zhì)是請(qǐng)求確認(rèn)葉某才是有權(quán)簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的權(quán)利主體，即拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主體的爭議；對(duì)此，根據(jù)現(xiàn)行法律及《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》，此類爭議不屬于人民法院主管工作的范圍。在《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》簽訂后，另一人葉某提出異議，認(rèn)為前述待拆物業(yè)并非黃某獨(dú)有，并主張：待拆物業(yè)雖然以黃某的名義報(bào)建，但在建設(shè)過程中，黃某因資金不足，曾與葉某簽訂《合作建房協(xié)議》，并約定建成后，該物業(yè)的第一層（約占建筑面積的1/3）歸葉某使用、支配；據(jù)此，黃某所取得的回遷房中，有部分應(yīng)為葉某所有?！締栴}的提出—舊改補(bǔ)償安置主體糾紛常見案例】2012年6月，黃某憑借某物業(yè)（下稱“待拆物業(yè)”）“兩證一書”（土規(guī)證、工規(guī)證及《寶安縣居民（私人）興建住宅用地批準(zhǔn)通知書》）對(duì)此，目前司法實(shí)踐大多采取“先行政后司法”的糾紛解決策略，這固然可以發(fā)揮 行政機(jī)關(guān)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，有利于查清事實(shí)、解決糾紛，但也對(duì)項(xiàng)目的盡快推進(jìn)產(chǎn)生了不利影響?！a(bǔ)償安置主體糾紛的司法處理原則與項(xiàng)目推進(jìn)過程中的應(yīng)對(duì)建議來源：西政投資/作者：鄧偉強(qiáng)本文字?jǐn)?shù)：3116字 （三）結(jié)論從社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的角度來考慮，根據(jù)中院的判決邏輯，開發(fā)商與業(yè)主方簽訂的合同目的如能最終實(shí)現(xiàn)，則開發(fā)商開發(fā)進(jìn)度的延誤（如超出批復(fù)的改造期限）不一定會(huì)導(dǎo)致合同的解除（當(dāng)然雙方約定開發(fā)延誤或申請(qǐng)延期無果則解除條件成就的情形除外）。在具體交易方案設(shè)計(jì)與合同談判的過程中，開發(fā)商既要對(duì)合同解除的條件與程序、違約責(zé)任等進(jìn)行明確、嚴(yán)格的約定，又要對(duì)拆遷所需要支付的對(duì)價(jià)、形式與補(bǔ)償流程進(jìn)行通盤考慮?；诮陙砼f改項(xiàng)目的內(nèi)部關(guān)系越來越復(fù)雜、競爭越來越激烈等因素，我們認(rèn)為，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作中，有必要將與業(yè)主方的“綁定”放到戰(zhàn)略高度。此前，A公司與甲公司簽約時(shí)，僅憑600萬元的保證金來試圖“綁定”業(yè)主。雙方矛盾的根源：失去信任及“綁定”不到位一般來說，開發(fā)商只要事前做好預(yù)案，開發(fā)期限的問題其實(shí)不難解決。實(shí)際操作中，因項(xiàng)目進(jìn)展遲延而被政府清除出城市更新計(jì)劃的情況并不鮮見。而在《深圳市城市更新辦法》頒布之后，政府對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)期限的設(shè)定也日趨制度化。雙方矛盾由此爆發(fā)，并導(dǎo)致改造項(xiàng)目進(jìn)一步陷入僵局。這使業(yè)主方對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生了不信任感。這能更好地解決爭端，也增強(qiáng)了判決的可執(zhí)行性。鑒于締約雙方當(dāng)時(shí)的態(tài)度已不可挽回地走向?qū)梗缭撆袥Q生效，將很可能面臨“案已結(jié)，事難了”的局面。（一）糾紛解決的維度在本案中，一審和二審法院均根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，認(rèn)定甲公司單方解約條件不充分，但后續(xù)處理卻截然不同?！痉煞治觥勘景甘巧钲诔鞘懈马?xiàng)目中常見的，開發(fā)商與業(yè)主方因拆遷進(jìn)度和補(bǔ)償問題而引發(fā)的糾紛。由于丙公司已明確拒絕與A公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，根據(jù)前述規(guī)定，A公司已不可能獲得改造項(xiàng)目的城市更新實(shí)施主體資格，其與甲公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》事實(shí)上已不具備繼續(xù)履行的條件。深圳市中級(jí)人民法院認(rèn)為：（1）因與B公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，甲公司以“B公司與丙公司簽訂協(xié)議”向A公司提出不安抗辯權(quán)有“設(shè)置合同履行障礙”之嫌。甲公司不服判決，向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴。2012年4月，甲公司起訴至某區(qū)法院，請(qǐng)求解除與A公司的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，并要求A公司支付違約保證金600萬元?；诖?，甲公司向A公司發(fā)出書面通知，根據(jù)《合同法》第68條“不安抗辯權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，以A公司已不能履約為由，要求中止《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的履行，并希望A公司能提供證據(jù)證明其履約能力。2011年12月，丙公司與另一家開發(fā)商B公司（訴訟中被法院認(rèn)定為甲公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）簽訂了《拆遷安置合同》，并部分履行。2011年9月，甲公司召開股東大會(huì)，決議撤銷與A公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。在與甲、乙兩公司簽約后兩年，A公司還未能與丙公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，因此也未能獲得改造項(xiàng)目的“城市更新實(shí)施主體”資格。已完成收購的面積合計(jì)約65000㎡。在此基礎(chǔ)上，締約雙方就拆遷補(bǔ)償方式、過渡安排等一系列問題進(jìn)行了詳細(xì)約定?！渡钲谑谐鞘懈罗k法》生效后，改造項(xiàng)目被定性為拆除類城市更新項(xiàng)目，A公司亦被認(rèn)定為城市更新申報(bào)主體。改造項(xiàng)目面積約10萬㎡，業(yè)主包括甲股份有限公司（下稱甲公司，占地約60000㎡）、乙有限責(zé)任公司（下稱乙公司，占地約5000㎡）和丙股份合作公司（下稱丙公司，屬村集體經(jīng)濟(jì)組織，占地約35000㎡）?！景讣厩闆r】原告：甲股份公司，為深圳某區(qū)某城中村改造項(xiàng)目（下稱“改造項(xiàng)目”）的其中一名業(yè)主；被告：A公司，為改造項(xiàng)目的初定開發(fā)商；案由：拆遷補(bǔ)償合同糾紛。正文在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商可通過“入股分紅”、“提前支付部分補(bǔ)償”、“為業(yè)主方解決歷史遺留問題”等方式，讓業(yè)主方提前享受到部分“勝利果實(shí)”，并盡可能提高競爭對(duì)手進(jìn)入項(xiàng)目的門檻，降低業(yè)主方因長期等待而被競爭對(duì)手“誘惑”的可能性，最終避免業(yè)主方以項(xiàng)目開發(fā)遲延等為由解除合同。深圳城市更新項(xiàng)目“一女多嫁”的先例并不少見，在賣方市場的背景下，開發(fā)商前期鎖定項(xiàng)目的成本越來越高，開發(fā)商與業(yè)主簽訂合作開發(fā)協(xié)議或拆補(bǔ)協(xié)議后業(yè)主受到的其他競爭方的蠱惑和誘惑也越來越大，尤其是項(xiàng)目涉及多個(gè)業(yè)主或權(quán)利人時(shí)如開發(fā)商無法及時(shí)解決全部業(yè)主的拆補(bǔ)等問題，很有可能引起項(xiàng)目延誤，并最終導(dǎo)致原已簽訂的業(yè)主反水。開發(fā)商為拓展項(xiàng)目而支付給業(yè)主的對(duì)價(jià)也不斷提高。綠本房權(quán)利人滿足《民法總則》第二十三條規(guī)定的條件的，可由利害關(guān)系人申請(qǐng)證載權(quán)利人死亡，由繼承人對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行繼承后處理拆遷補(bǔ)償事宜，具體繼承手續(xù)見本指引第二條操作步驟。由于綠本問題的特殊性或糾紛當(dāng)事人的訴請(qǐng)不規(guī)范，可能導(dǎo)致部分裁判文書對(duì)于物權(quán)的確認(rèn)并不清晰，如裁判訴爭房屋使用權(quán)、收益權(quán)等歸當(dāng)事人所有，具體能否憑裁判文書確定有關(guān)當(dāng)事人為綠本房權(quán)利人的，以區(qū)城市更新職能部門意見及不動(dòng)產(chǎn)登記部門意見為準(zhǔn)。六、存在法院生效判決的綠本房拆遷補(bǔ)償注意事項(xiàng)法院對(duì)于涉及綠本房的糾紛做出的確權(quán)判決，根據(jù)物權(quán)法第28條，司法裁判文書生效時(shí)房屋權(quán)屬即發(fā)生變更，因此可在確權(quán)時(shí)將司法裁判文書確認(rèn)的權(quán)利人作為權(quán)利人進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償。五、證載為企業(yè)而存在經(jīng)備案的購房、分房協(xié)議的綠本房拆遷補(bǔ)償注意事項(xiàng)該類問題存在個(gè)案的特殊性，以下操作方式為建議：證載權(quán)利人為國企或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的，存在分房購房協(xié)議且在政府部門有備案信息的，在完成企業(yè)內(nèi)部的決議、審批程序后，與有關(guān)政府部門溝通，以歷史遺留問題的思路進(jìn)行解決。進(jìn)行上述操作的，除應(yīng)事先獲得證載權(quán)利人簽署的貨幣補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償協(xié)議、放棄房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益聲明書及經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)證委托書外，還應(yīng)考慮所在區(qū)域的確權(quán)政策，確保上述操作的可行性。適用該補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?yīng)根據(jù)具體情況綜合考慮購房指標(biāo)、稅費(fèi)及過渡期安置補(bǔ)償費(fèi)等問題。（2）完成回遷安置房后由實(shí)際控制人向項(xiàng)目公司買受。涉及的裝修補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)及過渡期安置費(fèi)等由證載權(quán)利人委托實(shí)際控制人收取。實(shí)際控制人要求物業(yè)回遷補(bǔ)償?shù)?，通常有以下三種實(shí)現(xiàn)方式：（1）完成回遷后過戶至實(shí)際控制人名下。在項(xiàng)目進(jìn)行房產(chǎn)證注銷時(shí)，首先由區(qū)（新區(qū)管委會(huì)）城市更新職能部門對(duì)房屋拆除情況進(jìn)行確認(rèn)并出具同意申請(qǐng)注銷房地產(chǎn)證的意見；其次經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核查，確認(rèn)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等房屋證號(hào)、房屋位置、房屋權(quán)利人等房屋自然狀況、權(quán)利狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的內(nèi)容一致；最后由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理產(chǎn)權(quán)證書注銷之前在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》和房屋現(xiàn)場進(jìn)行公告，公告期為10個(gè)自然日，公示期無人異議或異議不成立的，即可辦理注銷。三、權(quán)利人房產(chǎn)證遺失情況下簽約注意事項(xiàng)根據(jù)土地建筑物信息核查結(jié)果及權(quán)利人描述，確認(rèn)遺失房產(chǎn)證是否為綠本，如原為寶安縣或廣東省頒發(fā)的房屋所有權(quán)證且國土檔案系統(tǒng)無法查詢核實(shí)的，可參照無證房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。二、綠本房證載權(quán)利人死亡情況下綠本房拆遷補(bǔ)償操作權(quán)利人死亡的，應(yīng)當(dāng)完成繼承后辦理新的產(chǎn)權(quán)證書，確定新的權(quán)利人：根據(jù)法定繼承關(guān)系辦理繼承權(quán)公證、憑繼承權(quán)公證書等至地稅局辦理免稅證明后，至不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心申辦新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書證載權(quán)利人即為新的綠本房權(quán)利人。本文根據(jù)筆者多年的拆遷工作經(jīng)驗(yàn)，以深圳城市更新拆遷中涉及各類綠本房屋的處置為例，對(duì)實(shí)操工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，望各同行共同探討，在此亦歡迎批評(píng)指正。[2]“……（四）企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價(jià)入股，其作價(jià)入股后工業(yè)樓宇的自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；（五）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，企業(yè)總部和財(cái)務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；（六）單一企業(yè)投資建設(shè)的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；……”——拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制和合約處理技巧——前 言深圳的城市更新基本實(shí)現(xiàn)了政府、開發(fā)商及被拆遷人三方利益的平衡，政府得以借助城市更新落實(shí)規(guī)劃、公共配套及保障房等，開發(fā)商則通過城市更新項(xiàng)目獲得了在深圳房地產(chǎn)市場的投資機(jī)會(huì)，而權(quán)利人則大多通過城市更新實(shí)現(xiàn)了居住條件的改善、直接參與城市發(fā)展紅利的分配。[1] 隨后，《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）實(shí)施細(xì)則》（下稱“實(shí)施細(xì)則”）第六條規(guī)定了四項(xiàng)例外情形：“因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得物權(quán)的；因繼承、受遺贈(zèng)取得物權(quán)的；因共有分割取得物權(quán)的；因政府行使優(yōu)先購買權(quán)的”。總體而言，與一般的城市更新項(xiàng)目相比，“工改工”項(xiàng)目受當(dāng)?shù)卣哂绊懗潭雀?。在此基礎(chǔ)上，投資者可引入資管計(jì)劃、基金等金融工具，通過將物業(yè)收益權(quán)打包出讓的方式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的融資功能，提升資產(chǎn)流動(dòng)性。在滿足約定條件的情況下，會(huì)籍可對(duì)外轉(zhuǎn)讓?！肮蓹?quán)綁定”是以將相關(guān)物業(yè)作為資產(chǎn)成立項(xiàng)目公司，或有限合伙企業(yè)，并將具體物業(yè)與股權(quán)、投資份額進(jìn)行綁定，客戶通過受讓、持有或轉(zhuǎn)讓股權(quán)、投資份額，間接實(shí)現(xiàn)物業(yè)的流轉(zhuǎn)。經(jīng)營者成立物業(yè)管理公司與客戶簽訂長期租賃協(xié)議，將約定物業(yè)租給客戶長期使用，以此實(shí)現(xiàn)物業(yè)的流轉(zhuǎn)。對(duì)此，相關(guān)經(jīng)營者想出來“長期租賃”、“會(huì)籍綁定”、“股權(quán)綁定”等方式。這勢(shì)必會(huì)對(duì)相同項(xiàng)目及其投資者產(chǎn)生消極影響。二是物業(yè)經(jīng)營前置審批的收緊。比如寶安區(qū)政府不久前出臺(tái)了《堅(jiān)決整治廠房改公寓等違法行為分類工作細(xì)則》，同時(shí)請(qǐng)拆了不少“廠房改公寓”項(xiàng)目。但由于政策的收緊，投資者近期需要密切合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。為此，很多項(xiàng)目將產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房改為寫字樓、公寓或會(huì)所等更具價(jià)值的物業(yè)類型以規(guī)避產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房體量過大的問題。（三）將廠房改為其他物業(yè)類型根據(jù)深圳現(xiàn)行政策的規(guī)定，工改項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房占比都在70%以上，且大部分不能分割轉(zhuǎn)讓?？墒畚飿I(yè)包括產(chǎn)業(yè)/研發(fā)用房及配套用房。（二）適當(dāng)確定自持和銷售的部分根據(jù)前文的分析，如沒有后續(xù)操作（如補(bǔ)地價(jià)等），根據(jù)現(xiàn)有的政策，工業(yè)用地項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售的物業(yè)體量比例不高于總建筑面積的50%——這個(gè)比例是確定的，但具體哪一部分物業(yè)可銷售則由投資者決定。然而，隨著《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》的出臺(tái)，政府有意收緊“工改M0”項(xiàng)目。對(duì)此，投資者應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目用地的規(guī)劃情況、市場需求、周邊項(xiàng)目情況等因素進(jìn)行充分調(diào)研，在此基礎(chǔ)上聘請(qǐng)合資格的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)劃（或規(guī)劃調(diào)整）方案。二、怎樣盤活工業(yè)地產(chǎn)類資產(chǎn)（一）土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)定根據(jù)《深標(biāo)》的規(guī)定，普通工業(yè)用地（M1）和新興產(chǎn)業(yè)用地（M0）中最多有30%的建筑面積可用作商業(yè)、宿舍及其他配套設(shè)施。（四）對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格及收益進(jìn)行限制為防止對(duì)工業(yè)用地、用房的炒作而推高房價(jià)，《辦法》明確規(guī)定：“工業(yè)樓宇在轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設(shè)立的國有土地收益基金專項(xiàng)管理”。但如需要分割轉(zhuǎn)讓，則需要用地批文、土地使用權(quán)出讓合同的明確規(guī)定，或符合《辦法》第四條第二款所規(guī)定的九項(xiàng)情形。對(duì)具有居住功能的的工業(yè)樓宇配套設(shè)施（含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）的轉(zhuǎn)讓，市規(guī)土委在《關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》第一條還規(guī)定了四種例外情形：前述通知實(shí)施前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的（即符合項(xiàng)目設(shè)定的準(zhǔn)入條件）；前述通知實(shí)施前已簽訂預(yù)售合同并備案且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的；經(jīng)房改部門批準(zhǔn)被納入房改范圍的；市政府批準(zhǔn)的其他情形。（二）對(duì)受讓人資格的限制“工改工”項(xiàng)目的主要物業(yè)類型為工業(yè)樓宇，包括廠房、研發(fā)用房等。該通知一方面強(qiáng)調(diào)工業(yè)建筑的平面布局、水電設(shè)計(jì)不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)，另一方面明確規(guī)定研發(fā)用房單套建筑面積不得小于250平方米。如此一來，其他用途（主要包括商業(yè)、宿舍，以及附屬的市政設(shè)施、交通設(shè)施、配套輔助設(shè)施）的建筑面積加起來就不得超過總建筑面積的30%。一、政府對(duì)“工改工”物業(yè)轉(zhuǎn)讓限制手段歸納（一）對(duì)物業(yè)類型與設(shè)計(jì)的限制根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（下稱“深標(biāo)”）對(duì)于工業(yè)用地——無論是普通工業(yè)用地（M1）還是新興產(chǎn)業(yè)用地（M0），均明確其“主導(dǎo)用途的建筑面積（或各項(xiàng)主導(dǎo)用途的建筑面積之和）不宜低于總建筑面積的70%”。這無形中