【正文】 并經(jīng)市政府批準(zhǔn)。　　　　實例七　　　　某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定，市區(qū)東北部有一綠化隔離地區(qū)，市政府采取鼓勵政策，如在該地區(qū)已實施綠化面積達30%之后，可以利用2%用地開發(fā)經(jīng)營不影響綠化的低層建設(shè)項目，并在開發(fā)建設(shè)的同時將該地區(qū)全部綠化。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設(shè)方案在審核過程中除依照規(guī)劃設(shè)計條件外，還將邀請一些專家進行評審，根據(jù)評審意見提出修改意見。受讓方在原址如何建設(shè)，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報送建設(shè)方案、施工圖和申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證等項手續(xù)。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計劃部門批準(zhǔn)文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權(quán)有償出讓合同。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文件、與受讓方的協(xié)議，向計劃部門申請項目建議書。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，向該廠提出各個地塊的規(guī)劃設(shè)計條件。然后向廠方發(fā)出建設(shè)項目選址意見書。由于該工廠位于市中心區(qū)。按照建設(shè)用地性質(zhì)變更程序，其審批手續(xù)應(yīng)按規(guī)定辦理： 。、辦公用地。但因該產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟效益頗佳，不能停產(chǎn)。使城市功能更加合理。一個中學(xué)有兩處校址，且規(guī)模都不符合標(biāo)準(zhǔn)是不合理的。　　　　評析：將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì)，不僅是合理的，而且應(yīng)該予以積極支持。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學(xué)用地標(biāo)準(zhǔn)。這樣做，可以收各得其所的效果。因為市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，如果建設(shè)住宅，將帶來一系列問題，如子女上學(xué)、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)。因此，市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經(jīng)市政府批準(zhǔn)的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉?！　　　≡u析：市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，在現(xiàn)場調(diào)研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。”　　　　實例三　　　　某企業(yè)位于市中心重點地區(qū)，占地面積24500平方米，由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設(shè)住宅。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關(guān)稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、脫逃稅費、變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！　　　≡u析：房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質(zhì)上卻是變相出租土地。聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。所以說，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對其進行行政處罰。這包括有關(guān)技術(shù)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項目必須要與批發(fā)市場相關(guān)，否則，就是違法使用土地。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。　　　　第四部分、建設(shè)用地性質(zhì)變更管理　　　　實例一　　　　1993年，X市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當(dāng)?shù)卣?。并需要重新審定修改后的?guī)劃與建筑設(shè)計。按照規(guī)劃審批程序規(guī)定：已取得審定設(shè)計方案通知書的建設(shè)單位或申報單位，由于自身的原因，再次申報設(shè)計方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項時，應(yīng)持函件（詳細說明改變的具體理由）和有關(guān)圖紙報規(guī)劃行政主管部門。現(xiàn)該公寓正被市規(guī)劃局查處中。　　　　第三部分：規(guī)劃設(shè)計條件實例評析　　　　實例一、　　　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1999年8月19日經(jīng)市規(guī)劃局（99）規(guī)建字1052號規(guī)劃許可證批準(zhǔn)，在某市東方東路建設(shè)中山大廈，該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成，建設(shè)規(guī)模為7萬平方米。第二，政府應(yīng)處理好一個城市發(fā)展的長遠利益與眼前利益的關(guān)系，城市中心區(qū)的建設(shè)不是12年就可以完成的，應(yīng)該認(rèn)真規(guī)劃，逐步建設(shè)，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。　　　　實例六評析　　　　評析：這個例子說明兩個問題。該市政府開始著急了，一方面，原中心區(qū)實際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒有發(fā)揮出來，幾乎沒有剩余的土地；另一方面，新的建設(shè)項目又沒有地方建設(shè)。市政府為了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來準(zhǔn)備建設(shè)商務(wù)中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細規(guī)劃和城市設(shè)計，開始對外招商，準(zhǔn)備大干一場?！　　　嵗　　　∧逞睾５丶壥?0世紀(jì)90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準(zhǔn)備在城市東部建設(shè)中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務(wù)中心、金融服務(wù)中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構(gòu)?！　　　∑浯?，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第73條規(guī)定買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，對違反土地利用總體規(guī)劃或者擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，可以并處罰款。要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地使用金。完全不符和一般合營行為所必須遵循的共同出資，共同經(jīng)營，風(fēng)險共擔(dān)原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益?！　　　×硗庠撀?lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬于違法無效?！　　　∈紫?，簽約主體資格不對。雙方聯(lián)營年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。　　　　實例五、　　　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。所以說。　　　　其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核，如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地規(guī)劃設(shè)計條件，這包括有關(guān)技術(shù)條件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系?！　　　∪绻Z食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計劃行政主觀部門和規(guī)劃行政主觀部門提出申請。否則，就是違法使用土地?！　　　嵗脑u析　　　　這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴(yán)重造成了惡劣的影響。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420