【正文】 建筑砂漿建筑砂漿是由膠凝材料、細骨料和水等材料組合而成。這就要求磚具有一定的抗壓強度，并根據(jù)不同的作用還應具有保溫隔熱、隔音、抗?jié)B防水以及自重輕等性能。(三) 建筑結構工程常材料 磚磚可分為普通粘土磚、粉煤灰磚、加氣混凝土砌磚等。采用熱容量較大的材料，對于保持室內溫度的穩(wěn)定具有很大意義。如木材等。 建筑材料的熱工性能(1) 導熱性導熱性是指材料本身傳導熱量的性質。各種防水材料和受到壓力水作用時所采用的材料，都要求具有一定的抗?jié)B性。(3) 耐水性和抗?jié)B性耐水性是指材料在飽和作用下不破壞，強度也不顯著降低的性質。(2) 吸水性與吸濕性吸水性是指材料吸收水分的性質。憎水性強的材料常被用作防水和防潮。 建筑材料與水有關的性質(1) 親水性與憎水性親水性是指材料與水接觸時易被水潤濕的性能。耐磨性是指材料抵抗磨損的能力。如木材、建筑鋼材等。玻璃、瓷磚混凝土等材料均屬于脆性材料。材料塑性則與彈性相反，即去除外力作用后不能恢復原來形狀而仍保持變形后形狀的性能。材料強度的大小主要取決于材料本身的成分、結構和構造。 建筑材料的力學性質(1) 材料的強度材料強度是指材料抵抗外力破壞的能力。 有機質材料(1) 植物質材料：如木材、竹材等(2) 高分子材料：如瀝青、塑料、橡膠等 復合材料：如鋼筋混凝土、塑料混凝土玻璃鋼等(二) 建筑材料基本性質 建筑材料的物理性質(1) 材料的比重比重是指材料在絕對密實狀態(tài)下單位體積的重量(2) 材料的容重容重是指材料在自然狀態(tài)下單位體積的重量建筑材料的比重和容重性質與建筑工程中的材料用量計算，構件自重和配料計算，確定材料堆放空間等有密切聯(lián)系。室內消防系統(tǒng)主要有室內消火栓系統(tǒng)、自動噴水消防系統(tǒng)、水霧滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)、囪代烷滅火系統(tǒng)、干粉滅火系統(tǒng)等。該系統(tǒng)由空氣處理設備、空氣輸送設備、空氣分布裝置、冷源和熱源、自動控制裝置組成。(四) 空氣調節(jié)系統(tǒng)調節(jié)室內空氣的溫度、濕度、流通速度和潔凈度，以滿足居住者生活需要以及滿足生產和科學實驗需要的全套設施，稱為空氣調節(jié)系統(tǒng)。主要用于傳輸信號。建筑防雷裝置及建筑物內用電設備的統(tǒng)一接地裝置。由電光源、燈具和照明線路組成。這些設備與從電線路、控制電器、保護繼電器等組成動力設備系統(tǒng)。 動力設備系統(tǒng)。(三) 建筑電氣系統(tǒng)現(xiàn)代建筑物中，為滿足生活和工作用電而安裝的與建筑物本體結合在一起的各類電氣設備，主要有下述五部分組成： 變電和配電系統(tǒng)。根據(jù)熱媒的形式，可把采暖系統(tǒng)分為熱水、蒸汽及熱風采暖三類，熱媒分別為水、蒸汽及空氣。(二) 采暖系統(tǒng)采暖亦稱供暖。房屋設備有許多系統(tǒng)設施組成，具體分述如下：(一) 室內給排水系統(tǒng)房屋室內給水系統(tǒng)由裝有水表的房屋引入管、水平干管、立管、支管、衛(wèi)生用具的配水龍頭或用水設備組成。 樓層(1) 現(xiàn)澆樓板A、 板式樓板：樓板上的荷載直接靠樓板傳給墻體B、 梁板式樓板：樓板上的荷載先由板傳給梁，再由梁傳給墻或柱C、 無梁樓板：將板直接支承在柱子和墻上，且不設梁(2) 預制裝配式鋼筋混凝土樓板A、 實心平板B、 槽形板C、 空心板隨著施工工藝和對結構要求的不斷提高，越來越多地采用現(xiàn)澆樓板。門垛——凡在墻上設門洞開在兩墻轉角處或丁字墻交接處時，為了便于門框的安裝和保證墻體的穩(wěn)定，須在門靠墻的轉角部分或丁字交接的一邊設置門垛。散水——為保護墻基不受雨水的侵蝕，常在外墻四周將地面做成向外傾斜的坡面，以便將屋面雨水排至遠處，這一坡面稱散水。它起著保護墻身和增加建筑物立面美觀的作用，通常有砌勒腳和抹灰勒腳。窗臺——當室外雨水沿窗扇下淌時，為避免雨水積聚窗下并侵入墻身且沿窗下檻向室內滲透，常于窗下靠室外一側設置瀉水構件窗臺，窗臺分懸挑窗臺和不懸挑窗臺。燃燒體——無保護層的木梁、木吊頂格柵下呆板條、葦箔、紙板、纖維板、膠合板等可燃物。 第二部分 建筑建材基本知識一、房屋建筑分類 按用途分類(1) 居住建筑（公寓、宿舍、別墅……）(2) 公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……） 按承重結構分類(1) 磚木結構——舊式住房(2) 混合結構（包括部分鋼筋混凝土）——舊式住房(3) 鋼筋混凝土結構——目前通常采用(4) 鋼結構——現(xiàn)代建筑、超高層大跨度采用（帝國大廈、金茂大廈） 按承重方式分類(1) 墻承重(2) 框架結構（梁柱承重）(3) 半框架結構（部分墻承重）(4) 空間結構（桁架、網(wǎng)狀結構等，主要用于體育館、飛機裝配車間等建筑） 按建筑層數(shù)與高層分類表1：建筑物按層數(shù)與高度分類 居住建筑公共建筑非高層低層1~3層多層4~6層中高層7~9層低于24m高層高于10層高于24m超高層高于100m高于100m 按耐火等級分類(1) 一級（最好）(2) 二級(3) 三級(4) 四級（最差）表2：建筑的耐火等級一級二級三級四級承重墻和樓梯間的墻支承多層的柱支承單層的柱燃燒體梁樓板吊頂（包括吊頂擱柵）燃燒體屋頂?shù)某兄貥嫾紵w燃燒體疏散樓梯燃燒體框架填充墻隔墻防火墻注：不燃燒體——磚石材料、混凝土、毛石混凝土、加氣混凝土、鋼筋混凝土、磚柱、鋼筋混凝土柱或有保護層的金屬柱、鋼筋混首土板等。619大產證大產證：即開發(fā)商首先要取得的產權證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產交易部門辦理。618產權證書產權證書是指“房屋所有權證”的“土地使用權證”。616房屋契稅是指房屋產權轉移時承受人向政府交納稅款。615現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。613期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。買方支付訂金即取得在此期限內的優(yōu)先購買權，在約定的時間內，賣方不得將該房屋售予他人。如果購房者交了定金之之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金，如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定交付定金的期限。68半地下室半地下室是指房間地面低于室外低平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。66地下室地下室是指房間地面低于室外低平面的高度超過該房間凈高的1/2者。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。63凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的 自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大，目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右。如在下面的‘總價配比表’中主力總價便為40萬。總價總價指每一個銷售單元的房地總價格。然而，因為促銷的各種人為因素，起售單價、最低單價和最高單價往往有戲劇性的夸張，作為替代，平均單價，主力單價便成為判斷一個大樓真正價值構成的重要指標。單價基本上是地段遠近，產品品質等各種因素的綜和反映，是衡量比較一個產品的重要指標。理論上，總銷金額=平均單價可銷面積。有時，為了促銷的原因，有些條件好的單元也以最低單價出現(xiàn)，此時，最低單價便演變?yōu)榇黉N價格。習慣上，我們將底樓朝南單元的單價確定為計算基準，并設定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)，各個單元的單價由此計算而來，這個計算基準我們便稱之為起售單價。單價單價指的是單位建筑物面積的房地價格，但對一個擁有幾十套，甚至上百套的樓盤來說，一個單價并不能說明問題，下面的幾個特殊單價從不同側面讓我們加深對樓盤的理解。如果房地產開發(fā)企業(yè)把房地產賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。第四部分，即兩稅一費、管理費，也就是第11到第12類，構成了房地產價格中的稅費。第二部分，即住宅建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費、也就是第4類到6類，構成了房地產價格中的建筑安裝工程費。房地產價格構成的這13類71個項目，大體上可以分為5個構成部分。目前房地產綜合開發(fā)價格大體上包括以下一些內容。所以，綜合開發(fā)價格也就是房地產的生產價格或房地產的造價。五、價格價格是房地產營銷中最基本，最活躍，也最便于調控的一個因素。1綠地面積指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。建筑平面外輪廓線 指建筑外墻面水平投影的外輪廓線。覆蓋率又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值，通常以百分比表示。譬如，超高層的大樓大于6，有的甚至更高的。容積率是建筑的各層建筑面積總和與建筑基地面積的比值，地下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。規(guī)劃形態(tài)規(guī)劃形態(tài)則是指這一項目的具體建筑構成，譬如一個項目一共由幾棟樓寓組成，每棟樓寓的使用性質是什么，單棟樓寓的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。據(jù)此，我們一般可以知道樓盤的建筑規(guī)模，并從中揣摩大至的建筑周期。凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻稱為承重墻；不承受外來外來荷載的墻稱為非承重墻。數(shù)個組團形成居住小區(qū)。四、基本參數(shù)基地面積基地面積是指城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地面積為準，不包括代征用地。另一方面，建筑設計若合理緊湊，得房率也會走高；建筑設計產生莫明的空間浪費，得房率就會自然下降。一般來講，得房率的高低與二個因素有關，一是產品定位，二是建筑設計。 按居住的功能可以劃分為：1房1廳1衛(wèi)、2房1廳1衛(wèi)（2衛(wèi)）、三房2廳2衛(wèi)等。功能在于：①放衣帽、換鞋②放雨具、衣梳③美觀④加強私密性；*個性房——即“第三房”，一般面積810平米，可用做書房、琴房、客房、健身房等；*工人房——一般面積4平米左右，且靠近廚房，某些高檔房還配有獨立的進出門。其中套內建筑面積包括套（單元）內的使用面積，套內墻體面積和陽臺建筑面積三部分；分攤的公用建筑面積包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設備間等，但它僅限于本棟樓內的公用建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得分攤到本棟房屋內。包括臥室、起居室廳，廚房，衛(wèi)生間，壁櫥，陽臺和室內走道，室內樓梯等等1—3建筑面積 對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計算的。面積1—1居住面積 是指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等的凈面積的總和。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。5 、商場 規(guī)劃為對外公開經(jīng)營商業(yè)的建筑物。3 、公寓 是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。其他的差別都是這二點的外部延伸。內銷房 是指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國內范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)，澳門和臺灣）出售的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。二、建筑類別所有的樓盤，按售賣對象不同，可分為外銷房和內銷房；按使用功能的不同，可分為公寓，純辦樓，商場，綜合樓和別墅等。 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；216。 國家機關用地和軍事用地；216。劃撥土地使用權的劃撥是指有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。113拍賣出讓土地使用權，是指在這指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競投者按規(guī)定方式應價，競投土地使用權，由出價最高者獲得土地使用權的土地出讓方式。111協(xié)議出讓土地使用權就是當事人雙方經(jīng)過反復協(xié)商，最終達成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權的形式。容積率。按建筑面積計算的簡稱樓面價，樓面價=土地總價247。通常，我們將土地使用權的出讓稱為土地的一級市場。樓盤建設所使用的土地僅是擁有其土地的使用權，而出讓，轉讓和劃撥是我們獲得土地使用權的三種方式。房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；　?。ǘ┏钟薪ㄔO工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　?。ㄈ┌刺峁┑念A售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；　?。ㄋ模I業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；　?。ㄎ澹┕こ淌┕ず贤?；　?。╊A售商品房分層平面圖；（七）商品房預售方案。兩年后，由業(yè)主自行或委托有關單位或機構進行物業(yè)管理。產權登記——商品房竣工后，建設單位應到產權登記部門進行總登記；房屋買賣后，業(yè)主必須按規(guī)定進行產權登記，并領取房地產權證。預售或預租房地產必須報市房管局批準。（4） 經(jīng)營階段實現(xiàn)房地產本身價值，回收建設投資，達到資金增值的重要階段。 交付使用——小區(qū)建設的內容全部完成后即具備交付使用的條件。 市政配套——市政、公建的配套應與房屋施工同步進行。 質量監(jiān)理——對各個分部分項工程進行驗收并簽證，發(fā)生質量問題，應及時組織處理，確保工程質量。主要的工作內容包括：施工招標——房地產開發(fā)公司可通過招標、邀標等方式擇優(yōu)選定施工隊伍。建設單位一般在完成施工圖設計后可向供水、供電部門申請用水和用電。接受委托的動遷單位必須經(jīng)市房管局審查批準。委托設計——建設方案獲批準后，可以通過招標委托進行工程設計