【正文】 是指企業(yè)未來償債年 限內(nèi)新增償債收益中實際可以用于償還債務(wù)的比例，可根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)和財務(wù)狀況進(jìn)行確定 。 ③ 公式 1（適用于 能預(yù)測 債務(wù)或關(guān)聯(lián)企業(yè) 經(jīng)營 現(xiàn)金流量 的項目 ） 企業(yè)償債能力＝ 企業(yè)未來償債年限內(nèi)新增償債收益 償債系數(shù) （ 被評估債權(quán)金額 247。 表 8 債權(quán)資產(chǎn)估值計算表 假設(shè)清算法（參考格式） 估值基準(zhǔn)日（格式 yyyymmdd）： 金額單位：元 序號 項目 估算價值 1 資產(chǎn)總額 (賬面價值） 2 無效資產(chǎn)（賬面價值） 其中：福利性資產(chǎn) 待處理流動資產(chǎn) 待處理固定資產(chǎn) 待攤、遞延資產(chǎn) 其他 3 有效資產(chǎn) (＝ 1－ 2) 4 有效資產(chǎn)清算價值 5 負(fù)債總額（賬面價值） 6 無效負(fù)債（賬面價值） 其中：與福利性資產(chǎn)對應(yīng)的負(fù)債 無需支付的負(fù)債 7 有效負(fù)債 (＝ 5－ 6) 8 有效負(fù)債清算價值 9 優(yōu)先償還抵押債務(wù)（填債務(wù)人抵押資產(chǎn)清算價值與對應(yīng)的抵押債權(quán)價值二者較小者 ,逐筆 考慮） 資產(chǎn)估值技術(shù)指南 編號： 00001100830 版號： A 頁碼：第 21 頁 共 31 頁 10 優(yōu)先償還一般債務(wù) 其中：應(yīng)付工資 應(yīng)付福利費 養(yǎng)老統(tǒng)籌金 住房公積金 應(yīng)交稅金 其他 11 優(yōu)先扣除的費用項目 其中：清算及中介費 職工安置費用 其他 12 可用于償還一般債權(quán)人的資產(chǎn) (＝ 4－ 9－ 10－ 11) 13 一般負(fù)債總額 (＝ 8－ 9－ 10) 14 一般償債能力系數(shù) (＝ 12/13) 15 待估債權(quán)金額 16 優(yōu)先受償金額（被估抵押資產(chǎn)清算價值與對應(yīng)的抵押債權(quán)價值二者較小者，逐筆考慮） 17 待估債權(quán)一般債權(quán)部分 (＝ 15－ 16) 18 待估債權(quán)一般受償部分 (＝ 1714) 19 剩余債權(quán)由保證人所獲受償額及其他 20 待估債權(quán)綜合受償額 (＝ 16＋ 18＋ 19) 21 待估債權(quán)綜合受償率 (＝ 20/15) 備注： 2） 現(xiàn)金流償債法 ① 適用范圍：主要適用于有持續(xù)經(jīng)營能力并能產(chǎn)生穩(wěn) 定可償債現(xiàn)金流量的企業(yè) ； 或者通過分析 相關(guān)合同、協(xié)議和經(jīng)營計劃等資料 ，能合理預(yù)測 未來 還款現(xiàn)金流量的項目 。待估值債權(quán)價值 =優(yōu)先受償價值 +（債權(quán)總額優(yōu)先債權(quán)價值） 一般債權(quán)受償比例 ④ 假設(shè)清算法主要基于債務(wù)企業(yè)賬面資產(chǎn)、負(fù)債的分析來確定債權(quán)價值，實際中債權(quán)價值受債務(wù)企業(yè)資產(chǎn)的可變現(xiàn)程度 、 還款意愿、政策保護(hù)、談判 情況 、處置方式等因素的影響。 e） 計算債務(wù)企業(yè)一般債權(quán)償債率。 優(yōu)先扣除 費用 一般包括清算費用和職工安置費用。 d） 分析其他優(yōu)先扣除債務(wù)及費用。 c） 分析 抵押資產(chǎn) 價值與抵押債權(quán)價值。 負(fù)債的確認(rèn)應(yīng)本著實事求是的原則，對企業(yè)不需承擔(dān)的負(fù)債進(jìn)行剔除，對未計提負(fù)債計入，對企業(yè)因擔(dān)保所產(chǎn)生的或有負(fù)債進(jìn)行分析，考慮連帶保證責(zé)任和一般保證責(zé)任在清償順序上的差別，避免各種還款來源之間的沖突。 資產(chǎn)估值技術(shù)指南 編號： 00001100830 版號： A 頁碼：第 19 頁 共 31 頁 存貨、固定資產(chǎn)等實物資產(chǎn)可參照 中的估值方法估算價值， 應(yīng) 重點 關(guān)注 抵押資產(chǎn)價值。 企業(yè)的現(xiàn)金及銀行存款一般以核實后的賬面價值確定估算價值（其中的公積金賬戶等應(yīng)剔出）。在確定無效資產(chǎn)和負(fù)債時要考慮持續(xù)經(jīng)營和非持續(xù)經(jīng)營情況下的范圍變化 。 ③ 估值 程序 a） 對債權(quán)人的債權(quán)資料進(jìn)行分析和賬項調(diào)整 ， 剔除企業(yè)無效資產(chǎn)，確定有 效資產(chǎn) ， 剔除債務(wù)人無效負(fù)債，確定有效負(fù)債。企業(yè)資產(chǎn)龐大或分布廣泛的項目和不良債權(quán)與企業(yè)總資產(chǎn)的比率相對較小的項目，不宜采用假設(shè)清算法。 主要包括 假設(shè)清算法、現(xiàn)金流償債法 、 未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 、 交易案例比較法 、專家打分法 和其他適用 方法。 不宜直接將評估師的分析結(jié)論作為債權(quán)初步估值。 b） 公式： P=?? ?n1i ii )r1( R P— 估算價 值 i— 年序號 Ri — 未來第 i 年的預(yù)期收益 r— 折現(xiàn)率 采用上述方法 確定實物 資產(chǎn)價值 后， 估值人員 可考慮 中所列因素后確定資產(chǎn)的初步估值 。 ③ 收益法 a） 適用范圍：要能夠確定被估機(jī)器設(shè)備的獲利能力、凈利潤或凈現(xiàn)金流量，能夠確定資產(chǎn)合理的折現(xiàn)率。 資產(chǎn)估值技術(shù)指南 編號： 00001100830 版號： A 頁碼：第 17 頁 共 31 頁 b） 因素調(diào)整法是通過比較分析相似的市場參照物與被估設(shè)備的可比因素差異，并對這些因素逐項做出調(diào)整，由此確定被估對象的價值。Δi V— 估 算價 值 V′— 參照物的市場價值 Δi— 差異調(diào)整 V′： 與 被估 對象 各項參數(shù) 基本相同的參照物 市場 售價。 a） 直接匹配法是根據(jù)被估對象基本相同的參照物，通過直接比較來確定被估對象的價值。 表 6 技術(shù)鑒定成新率打分表（參考格式） 序號 部位 權(quán)重 % 技術(shù)狀態(tài) 技術(shù)評分 加權(quán)評分 1 2 3 4 合計 100 d） 對于長期廢棄，腐蝕嚴(yán)重，工藝屬于淘汰的設(shè)備，且不能取得重置成本的，可 確定其 拆零變現(xiàn) 價值 。 綜合成新率 =年限法成新率 40%＋技術(shù)鑒定成新率 60%。 b） 公式：設(shè)備價值＝重置成本 綜合成新率 c） 參數(shù)確定 重置成本為估值基準(zhǔn)日該資產(chǎn)的重新取得成本，主要包括設(shè)備購置價和運輸安裝費。 2） 機(jī)器設(shè)備 類資產(chǎn) 估值 常采用成本法、市場法和收益法 。 ，需直接填入修正的金額。 對于工業(yè)用地估值結(jié)果低于 國土資源部發(fā)布的《全國工業(yè)用 地 出讓 最低 價 標(biāo)準(zhǔn)》的， 應(yīng)關(guān)注估值結(jié)果的合理性。 當(dāng)估價對象設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正 。 c） 容積率修正是指基準(zhǔn)地價 對應(yīng)的容積率與被估土地容積率不一致所進(jìn)行的修正，一般可查詢基準(zhǔn)地價資料中的修正表確定。 ② 公式 待估宗地地價＝待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價 年期修正系數(shù) 期日修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 其他因素修正系數(shù) ③ 參數(shù)確定 a） 年期修正系數(shù)，是指基準(zhǔn)地價對應(yīng)的土地年限與被估土地剩余年限不一致所進(jìn)行的修正， 參見 成本法 年期修正系數(shù) 公式 。 ，均需進(jìn)行年期修正。公式： k＝ ? ?? ?nmrr????111111 k— 年期修正系數(shù) r— 折現(xiàn) 率 m— 被估土地的剩余年限 n— 土地出讓金對應(yīng)的 土地 使用 年限 （一般為法定最高使用年限） 表 4 房地產(chǎn) 估值計算表－ 成本法（參考格式） 估值基準(zhǔn)日格式 yyyymmdd）： 金額單位：元 序號 項目 數(shù)量 1 一、建筑物價值（＝ ） 建筑物重置單價（元 /平方米） (＝ +++++) 資產(chǎn)估值技術(shù)指南 編號： 00001100830 版號： A 頁碼：第 12 頁 共 31 頁 建筑物建安單價 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 不可預(yù)見費 專業(yè)費 管理費用 銷售稅費 =(＋ ＋ ＋ ＋ )247。 f） 土地利潤一般取 土地取得費和開發(fā)成本之 和乘以開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率確定。 d） 土地開發(fā)成本包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費，一般根據(jù)土地開發(fā)程度和當(dāng)?shù)厍闆r綜合確定。 在城市中進(jìn)行 房屋拆遷 取得土地的費用 包括繳納的 拆遷補(bǔ)償款 、 房屋拆遷管理費、房屋拆遷服務(wù)費 、 土地出讓金、 契稅、印花稅 等相關(guān)稅費 。 土地取得 主要包括 征收農(nóng)地取得，城市房屋拆遷取得和市場購買取得 三種 方式 。 綜合成新率 =年限法成新率 40%＋打分法成新率 60%。 年限法成新率 = %1001 ??建筑物耐用年限建筑物已使用年限 表 3 建筑物耐用年限 一覽 表 結(jié)構(gòu) 類型 生 產(chǎn)用房 （年） 受腐蝕 生產(chǎn)用房 （年） 非生產(chǎn)用房 （年） 鋼結(jié)構(gòu) 70 50 80 鋼筋混凝 土 結(jié)構(gòu) 50 35 60 磚混結(jié)構(gòu)一等 40 30 50 磚混結(jié)構(gòu)二等 40 30 50 磚木結(jié)構(gòu)一等 30 20 40 磚木結(jié)構(gòu)二等 30 20 40 磚木結(jié)構(gòu)三等 30 20 40 簡易結(jié)構(gòu) 10 注 ： 1． 該表數(shù)據(jù)引自 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（ GB/T502911999） 2． 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架 剪力墻結(jié)構(gòu)等?？筛鶕?jù)當(dāng)?shù)氐?概預(yù)算定額資料，估算建筑物的單平米造價 ， 并 考慮紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、專業(yè)費、不可預(yù)見費、管理費用、銷售稅費 等合理費用 后 ， 乘以建筑面積 以 確定重置成本。 可用來 估算 房產(chǎn)、土地或房地產(chǎn)價值。 3） 成本法 ① 適用范圍： 無法 選用 市場法、收益法等 估值 方法的情況 ， 如工業(yè)廠房、學(xué)校、公園等 。根據(jù)項目實際情況，可 考慮年期屆滿后剩余的房屋或土地的價值。安 全利率通常選取中長期國庫券利率，風(fēng)險報酬率一般根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況等 因素 確定。 b） 折現(xiàn)率又稱資本化率 ，是投資者對投資所期望的回報率。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及《不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則》， 租賃型 物業(yè) 租約 期內(nèi)的收益一般應(yīng) 選用 合同約定的租金 ， 租約期外的收益應(yīng)選用該房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益，即客觀收益 ， 費用 主要包括維修費、管理費、 保險費、 房產(chǎn)稅、 營業(yè)稅 、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育? ?? ?nmr111 r111???? 資產(chǎn)估值技術(shù)指南 編號： 00001100830 版號：