【正文】 銷售收益。信用制度不健全，投資者無法把資金委托給投資基金管理，基金管理者也無法有效開展房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。我國(guó)信用產(chǎn)品的市場(chǎng)化程度較低，使得經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的失信行為大量發(fā)生，嚴(yán)重干擾和破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。對(duì)投資者來說，參與私募房基投資的合法化、話語權(quán)應(yīng)該怎么定位都有待法律的保護(hù)。（二）、存在的問題法律身份的障礙　 目前國(guó)內(nèi)涉及投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、股權(quán)投資基金進(jìn)而私募股權(quán)投資基金的法律法規(guī)都很不完善，缺乏相關(guān)法律法規(guī)的保障是發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金以及私募房基金的首要障礙。另外，由復(fù)星集團(tuán)、易居國(guó)際以及趙漢忠等發(fā)起成立的星浩資本主要專注城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目，而2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金則將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了保障房建設(shè)，通過收買公租房房源或開發(fā)建設(shè)公租房項(xiàng)目等形式投資建設(shè)數(shù)百萬平方米的公共租賃住房。與此同時(shí)，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，另有部分私募房地產(chǎn)投資基金將注意力轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，把握寫字樓及商鋪市場(chǎng)中的發(fā)展機(jī)遇。 目前，中國(guó)私募房地產(chǎn)投資基金在資金投向上也呈現(xiàn)出分歧，商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅、保障房建設(shè)、旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分行業(yè)均吸引了私募房地產(chǎn)投資基金的關(guān)注。3房地產(chǎn)基金資金投向——住宅vs商業(yè)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資額仍相對(duì)集中于一線城市，北京、上海、廣州三個(gè)城市以絕對(duì)的數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)占據(jù)了總投資額的前三位。對(duì)比兩類基金，前者熟悉資本運(yùn)作，在私募房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)作方面經(jīng)驗(yàn)更為豐富；后者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有深入了解，并且具備豐富的業(yè)內(nèi)資源，但是在基金管理方面起步較晚，仍處于發(fā)展初期階段。一方面，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的需求有目共睹而且將長(zhǎng)期維持，未來被調(diào)控積壓的購(gòu)買力將逐漸釋放；另一方面，社會(huì)資金普遍存在，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，更多人會(huì)選擇投資房產(chǎn)，而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。李萬明指出，盛世神州的價(jià)值在于，對(duì)項(xiàng)目的選擇評(píng)判，包括項(xiàng)目的運(yùn)作、產(chǎn)品策劃、建造質(zhì)量、進(jìn)度管控都可以參與，使得其的項(xiàng)目更好擺脫風(fēng)險(xiǎn)，更好為投資人爭(zhēng)取收益。”此次會(huì)議北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理公司（第一只在國(guó)家發(fā)改委備案的私募房地產(chǎn)投資基金）。目前房地產(chǎn)私募股權(quán)基金一般來說都是采用大抵押、大擔(dān)保和高現(xiàn)金流三個(gè)基本點(diǎn)。因此，全亮認(rèn)為，這個(gè)趨勢(shì)是可預(yù)測(cè)的，現(xiàn)在正是發(fā)展房地產(chǎn)的好機(jī)會(huì)。投資界7月12日消息，在清科集團(tuán)第十二屆中國(guó)創(chuàng)業(yè)投資暨私募股權(quán)投資中期論壇上，黃金灣投資集團(tuán)（中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，成立了富達(dá)股權(quán)投資基金，主要從事房地產(chǎn)私募股權(quán)投資）副董事長(zhǎng)全亮表示，現(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)逆勢(shì)擴(kuò)張的好機(jī)會(huì)，投資機(jī)構(gòu)做一定比例的房地產(chǎn)PE是不錯(cuò)的選擇。而2009年度至2010年上半年，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金規(guī)模鑒于政策累積刺激等因素影響又有幅度上的上升。2008年度下旬由于受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)私募股權(quán)領(lǐng)域的資產(chǎn)配比有所下降，其直接表現(xiàn)就是募集資本大幅緊縮。（一）、 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的現(xiàn)狀房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的概況　　據(jù)清科研究中心有關(guān)資料顯示，2006年度，房地產(chǎn)行業(yè)共有31個(gè)私募股權(quán)投資案例，％，％。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。的退出方式主要有三種： 　　第一、通過所投資企業(yè)的上市，將所持股份獲利拋出； 　　第二、通過其它途徑轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)股權(quán)； 　　第三、所投資企業(yè)發(fā)展壯大后從產(chǎn)業(yè)基金手中回購(gòu)股份等。只有具有獨(dú)特性的產(chǎn)品才具有競(jìng)爭(zhēng)力與未來的發(fā)展?jié)摿Γ?　　以下依次是預(yù)期收益率、目標(biāo)市場(chǎng)極高的成長(zhǎng)率、合同保護(hù)性條款、是否易于退出等。l 投資過程 ：產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)行投資的主要過程為： 　　首先，選擇擬投資對(duì)象； 　　其次，進(jìn)行盡職調(diào)查；當(dāng)目標(biāo)企業(yè)符合投資要求后，進(jìn)行交易構(gòu)造；在對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資后參與企業(yè)的管理； 　　最后，在達(dá)到預(yù)期目的后，選擇通過適當(dāng)?shù)姆绞綇乃顿Y企業(yè)退出，完成資本的增值。第三、積極參與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。l 特點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)投資基金具有以下主要特點(diǎn)：第一、投資對(duì)象主要為非上市企業(yè)。根據(jù)目標(biāo)企業(yè)所處階段不同，可以將產(chǎn)業(yè)基金分為種子期或早期基金、成長(zhǎng)期基金、重組基金等。其中借鑒了《公司法》、《有限合伙企業(yè)法》及《證券法》，對(duì)三種組織形式的相關(guān)主體的法律關(guān)系、具體運(yùn)作方式做出了明確規(guī)定，比如對(duì)股東大會(huì)、持有人大會(huì)、合伙人大會(huì)等做出了規(guī)定，在收益分配上也做出了規(guī)定?！　”娝苤?，這個(gè)新基金法最大的突破是將私募基金納入體系，給予私募基金以合法的地位。2007年6月1日，我國(guó)《合伙企業(yè)法》正式施行，一批有限合伙企業(yè)陸續(xù)組建，這些有限合伙企業(yè)主要集中在股權(quán)投資和證券投資領(lǐng)域，信托制：通過信托計(jì)劃，進(jìn)行股權(quán)投資或者證券投資，也是陽關(guān)私募的典型形式。組合式基金有4種類型：（1）公司式與虛擬式的組合；（2）公司式與契約式的組合；（3）契約式與虛擬式的組合；（4）公司式、契約式與虛擬式的組合。缺點(diǎn)是依然沒有擺脫委托理財(cái)?shù)氖`，在資金籌集上需要法律上的進(jìn)一步規(guī)范，在資金運(yùn)作上依然受到證券管理部門對(duì)券商的監(jiān)管，在資金規(guī)模擴(kuò)張上缺乏基金的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。具體的做法可以是：（1）每個(gè)基金持有人以其個(gè)人名義單獨(dú)開立分帳戶；（2）基金持有人共同出資組建一個(gè)主帳戶；（3）證券公司作為基金的管理人，統(tǒng)一管理各帳戶，所有帳戶統(tǒng)一計(jì)算基金單位凈值；（4）證券公司盡量使每個(gè)帳戶的實(shí)際市值與根據(jù)基金單位的凈值計(jì)算的市值相等，如果二者不相等，在贖回時(shí)由主帳戶與分帳戶的資金差額劃轉(zhuǎn)平衡。３、虛擬式：虛擬式私募基金表面看來像委托理財(cái)，但它實(shí)際上是按基金方式進(jìn)行運(yùn)作。具體的做法可以是：（1）證券公司作為基金的管理人，選取一家銀行作為其托管人；（2）募到一定數(shù)額的金額開始運(yùn)作，每個(gè)月開放一次，向基金持有人公布一次基金，辦理一次基金贖回；（3）為了吸引基金投資者，應(yīng)盡量降低手續(xù)費(fèi)，證券公司作為基金管理人，根據(jù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)收取一定數(shù)量的管理費(fèi)?？朔秉c(diǎn)的方法有：（1）將私募基金注冊(cè)于避稅的天堂，如開曼、百慕大等地；（2）將公司式私募基金注冊(cè)為高科技企業(yè)（可享受諸多優(yōu)惠），并注冊(cè)于稅收比較優(yōu)惠的地方；（3）借殼，即在基金的設(shè)立運(yùn)作中聯(lián)合或收購(gòu)一家可以享受稅收優(yōu)惠的企業(yè)（最好是非上市公司），并把它作為載體。該投資公司實(shí)質(zhì)上就是一種隨時(shí)擴(kuò)募，但每年只贖回一次的公司式私募基金。比如：（1）設(shè)立某投資公司，該投資公司的業(yè)務(wù)范圍包括有價(jià)證券投資。目前公司式私募基金（如某某投資公司）在中國(guó)能夠比較方便地成立。從2001年11月開始，廣東的交易量攀升很快，并已經(jīng)超過上海、北京，形成“南強(qiáng)北弱”的格局。分別為廣東廣墾現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基金，規(guī)模10億元，目標(biāo)規(guī)模達(dá)60億元的吉林省水利及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基金以及目標(biāo)規(guī)模達(dá)10億元的久銀客家農(nóng)業(yè)投資基金。8月，中國(guó)投資協(xié)會(huì)股權(quán)和創(chuàng)業(yè)投資專業(yè)委員會(huì)發(fā)布了《中國(guó)投資協(xié)會(huì)股權(quán)和創(chuàng)業(yè)投資專業(yè)委員會(huì)自律規(guī)則》，這是我國(guó)首部PE行業(yè)自律規(guī)則，規(guī)則共108條，從基金的設(shè)立、資金募集、投資、投后管理及投資退出、誠(chéng)信信息管理、懲戒措施、行業(yè)發(fā)展與社會(huì)責(zé)任等方面為基金發(fā)展提供了行為規(guī)范和準(zhǔn)則。8月份美元基金略顯突出，21日，紀(jì)源資本宣布其四期基金完成全部募集工作，該基金主要投資于中美兩地的成長(zhǎng)期企業(yè)，行業(yè)包括TMT、大消費(fèi)、清潔能源、生物醫(yī)藥。與上月相比，募集基金數(shù)量有所下降，募資活躍度仍舊不高。 2007年，《合伙法》頒布，私募基金開始建立合伙企業(yè)，標(biāo)志著私募基金的國(guó)際化步伐明顯加快。 　　2006年，證監(jiān)會(huì)下發(fā)了有關(guān)專戶理財(cái)試點(diǎn)辦法征求意見稿，規(guī)定基金公司為單一客戶辦理特定資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的，每筆業(yè)務(wù)的資產(chǎn)不得低于5000萬元，基金公司最多可從所管理資產(chǎn)凈收益中分成20%。 　　2001年以后：逐步規(guī)范、調(diào)整階段，其操作策略由保本業(yè)務(wù)向集中投資策略的轉(zhuǎn)變，操作手法由跟莊做股到資金推動(dòng)和價(jià)值發(fā)現(xiàn)相結(jié)合轉(zhuǎn)變。而對(duì)私募基金信息披露的要求則要低得多。3. 違規(guī)的監(jiān)管不同 　　中國(guó)的公募基金例如大成、華夏、嘉實(shí)、交銀施羅德等，這些受證監(jiān)會(huì)嚴(yán)格監(jiān)管，投資方向與投資比例有嚴(yán)格限制，它們大多管理數(shù)百億以上資金。 （五）監(jiān)管機(jī)制不同 1. 發(fā)起設(shè)立環(huán)節(jié)的監(jiān)管不同 　　并非所有的私募基金都不需要審批，至少在以下兩種情況下會(huì)涉及審批：涉及外資戰(zhàn)略投資或并購(gòu)的，需要商務(wù)部和（或）證監(jiān)會(huì)的審批；涉及某些特殊行業(yè)的，如入股保險(xiǎn)公司、證券公司，盡管是私募股權(quán)投資，也需要事先分別獲得保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。通常是與投資業(yè)績(jī)掛鉤的，投資收益越高，基金管理人的薪酬也就越高，便于吸引優(yōu)秀基金經(jīng)理與管理人才的加盟。這就避免了機(jī)構(gòu)臃腫，提高了投資決策的管理效率，因而具有極高的靈活性。 （三）決策機(jī)制不同 　　私募基金的組織機(jī)構(gòu)很簡(jiǎn)單，只包括兩種角色：GP與 LP。 （二）募集方式不同 　　私募基金募集資金的方式是非公開方式，只以口碑相傳。（八）、私募基金設(shè)立要點(diǎn)——參與方（資金提供方）l 大型專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者如全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)、保險(xiǎn)公司； l 商業(yè)銀行自有資金（透過境外子公司）、募集資金； l 信托公司自有資金、信托計(jì)劃募集資金； l 中央國(guó)有企業(yè)； l 地方國(guó)有企業(yè)如政府投資平臺(tái)公司； l 證券公司； l 境外資本； l 民營(yíng)資本；l 擁有金融資產(chǎn)且具備投資需求的其他主體四、私募基金與公募基金的區(qū)別：（一）募集對(duì)象不同 　　私募基金的募集對(duì)象是包括機(jī)構(gòu)與個(gè)人在內(nèi)的少數(shù)特定的投資者，其門檻一般都較高，中小投資者很難參與私募基金的投資。 l 有限合伙型房地產(chǎn)PE融資正在進(jìn)入前所未有的發(fā)展機(jī)遇期。 （七）、私募基金設(shè)立要點(diǎn)——注冊(cè)地選擇l 北京、上海、天津、深圳、重慶、蘇州等地已經(jīng)出臺(tái)了鼓勵(lì)私募股權(quán)基金發(fā)展的政策。 l 地方監(jiān)管主要指北京、天津、上海、深圳為代表的地方政府為鼓勵(lì)和吸引私募基金而制定一系列地方性規(guī)則相關(guān)的監(jiān)管。 l “邊界”監(jiān)管即私募基金設(shè)立及運(yùn)營(yíng)過程中應(yīng)遵守國(guó)家其他法律規(guī)定，不得從事非法集資、擅