【正文】 可供利用的土地。 房地可以劃分為三種存在形態(tài)，即土地、建筑物和房地合一。 四、機器設(shè)備評估的收益法 應(yīng)用收益法評估機器設(shè)備 （1）應(yīng)用收益法進行評估的前提 該資產(chǎn)應(yīng)具備獨立的生產(chǎn)能力和獲利能力，并且能夠確定資產(chǎn)的折現(xiàn)率 （2）評價公式： 折現(xiàn)率：折現(xiàn)率=收益（租金）/價格 評估值：被評估設(shè)備的評估值=年收益（p/A，r,n）資產(chǎn)評估學(xué)第6講房地產(chǎn)評估(一）講座一、房地產(chǎn)評估的基本常識 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 （3）成本比率調(diào)整法 這種技術(shù)是估算設(shè)備在銷售時售價與當(dāng)時重置成本的比值。 使用市場法時需要選擇參照物，再將參照物與評估對象進行比較，即要確定比較因素，包括個別因素、交易因素、地域因素和時間因素 （1）個別因素 是反映設(shè)備在結(jié)構(gòu)、形狀、尺寸、性能、生產(chǎn)能力、安裝、質(zhì)量、經(jīng)濟性等方面差異的因素 （2）交易因素 是交易動機、背景對價格的影響 （3）時間因素 應(yīng)選擇與評估基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對參照物的時間影響因素做出調(diào)整 （4）地域因素 不同地區(qū)市場供求條件的不同會影響交易價格，應(yīng)該依此做出調(diào)整 （1）直接匹配法 這種技術(shù)是把被評設(shè)備和相同的設(shè)備比較。設(shè)備利用率下降、閑置，收益額減少，從而使在用設(shè)備相對不值錢。 （2）估算功能性貶值時對比參照物的選擇條件 一是評估涉及的行業(yè)或地區(qū)范圍內(nèi)已普遍采用的機器設(shè)備。 ②超額運營成本形成的功能性貶值的測算。即： 設(shè)備超額投資成本＝設(shè)備復(fù)原重置成本－設(shè)備的更新重置成本 在實際評估工作中，直接使用設(shè)備的更新重置成本其實就已經(jīng)將被評估設(shè)備價值中所包含的超額投資成本剔除掉了。 ①超額投資成本形成的功能性貶值的測算。 第二種，由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能相對新式備已經(jīng)落后，從而引起價值貶值?？裳a償性實體有形損耗，是指機器設(shè)備的實體有形損耗在技術(shù)上是可修復(fù)的，而且這種修復(fù)在經(jīng)濟上是合理的?！疲ǜ鲁杀荆?加權(quán)更新成本＝已使用年限更新成本 （3）運用修復(fù)費用法估測設(shè)備的成新率 修復(fù)金額法是以修復(fù)機器設(shè)備的實體有形損耗，使之達到全新狀態(tài)所需要支出的金額，作為估測被修復(fù)機器設(shè)備實體有形損耗的一種方法。還可以參考下列數(shù)學(xué)式進行近似計算： 成新率= 尚可使用年限247。 （2）年限法 這種方法主要是根據(jù)對一臺設(shè)備的使用情況或壽命進行分析，綜合設(shè)備已完成的工作量（或已使用年限）和還能完成的工作量（或尚可使用年限），通過計算比率，確定實體性貶值率。 第二種有形磨損引起的貶值：閑置過程中，受到自然界的侵蝕，出現(xiàn)腐蝕、老化、生銹、變質(zhì)等現(xiàn)象。貶值也常用百分率表示，即貶值率。 （2）成本法一般不易評估非續(xù)用狀態(tài)下的機器設(shè)備。任何推理都包括三個要素：前提、結(jié)論和推理過程。 1)分析的基本步驟： a、明確分析的目的 b、將事物整體分解為若干個相對獨立的要素 c、分別考察和研究各個事物以及構(gòu)成事物整體的各個要素的特點 d、探明各個事物以及構(gòu)成事物整體的各個要素之間的相互關(guān)系、性質(zhì)、表現(xiàn)行式等 2）分析的形式： a、因果分析 b、表象和本質(zhì)分析 c、相關(guān)分析 d、典型分析 （2）綜合 綜合是同分析相對立的一種方法。 信息的可靠性為6級：完全可靠；通常可靠；比較可靠；通常不可靠；不可靠；無法評價可靠性； 信息本身的準(zhǔn)確度為6級：經(jīng)其他渠道證實；很可能是真實的；可能是真實的；真實性值得懷疑；很不可能；無法評價真實性； 一般可將鑒定后的資產(chǎn)信息資料按兩種標(biāo)準(zhǔn)進行分類： （1）按可用性原則劃分： a、可用性資產(chǎn)信息資料 b、有參考價值的資產(chǎn)信息資料 c、不可用信息資料 （2）按信息來源劃分： a、 一級信息 b、二級信息 （四）評估中常用的邏輯分析方法 比較就是對照各個事物，以確定其間差異點和共同點的邏輯方法。 信息源的可靠性可通過對如下因素的考察判斷： （1）該渠道過去提供的信息的質(zhì)量 （2）該渠道提供信息的動因 （3）該渠道是否擁有該信息 （4）渠道的可信度 資料本身的可靠性可通過參考其他來源查證。包括公司歷史、合同義務(wù)等；目標(biāo)資產(chǎn)的相關(guān)文件；使資產(chǎn)達到目前狀態(tài)所花費的成本；涉及目標(biāo)資產(chǎn)及類似資產(chǎn)的交易；預(yù)期剩余壽命的信息等等。 、目前和歷史狀況信息 、賠償及其他附加條件 （二）資產(chǎn)評估中信息的來源 在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)評估人員所依據(jù)的信息通常由資產(chǎn)所有者內(nèi)部的資料和外部資料構(gòu)成。 四、資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法 （一）資產(chǎn)評估中需要收集的信息 資產(chǎn)評估人員應(yīng)當(dāng)獨立獲取評估所依據(jù)的信息，并確信信息來源是可靠的和適當(dāng)?shù)摹?，資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的基本環(huán)節(jié)，考慮資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性，并在報告書中明確其結(jié)論可能具有的影響。 ，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。利于資產(chǎn)評估項目備查、資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員業(yè)務(wù)水平的提高，同時按國家有關(guān)規(guī)定對資產(chǎn)評估工作檔案進行保存、使用和銷毀。 （七）編制和提交資產(chǎn)評估報告書 資產(chǎn)評估機構(gòu)人員在執(zhí)行了必要的資產(chǎn)評估程序、形成資產(chǎn)評估結(jié)論后，按有關(guān)資產(chǎn)評估報告的規(guī)范編制資產(chǎn)評估報告書。理論上在任何資產(chǎn)評估項目中，資產(chǎn)評估人員都應(yīng)當(dāng)考慮成本法、市場法和收益法三種方法的適用性，若不采用某種資產(chǎn)評估基本方法，資產(chǎn)評估人員應(yīng)當(dāng)予以必要說明。是評定估算的基礎(chǔ) （六）評定估算 評定估算主要包括以下具體工作步驟： ；確定其可靠、相關(guān)和可比信息。 （五）收集資產(chǎn)評估資料 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員所收集資料的全面、詳實、深度、廣度及來源的可靠性與否很大程度上體現(xiàn)資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)能力。資產(chǎn)評估計劃應(yīng)當(dāng)涵蓋資產(chǎn)評估工作的全過程。 確定是否承接資產(chǎn)評估項目要考慮下面因素： ，分析執(zhí)業(yè)風(fēng)險； 、人員的專業(yè)勝任能力及相關(guān)經(jīng)驗 、人員的獨立性，確認與委托人或相關(guān)當(dāng)事方存在現(xiàn)實或潛在利益沖突 （二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書 ：資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書是資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托人共同簽訂的，以確認資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的委托與受托關(guān)系，明確委托目的、被評估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項的合同。 ：應(yīng)盡可能細化資產(chǎn)評估目的，說明資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的具體目的和用途，避免籠統(tǒng) ：資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評估對象權(quán)利受限狀況。 二、資產(chǎn)評估具體程序 （一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項 明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項是資產(chǎn)評估程序的第一個基本環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書之前的一系列基礎(chǔ)性工作，對資產(chǎn)評估項目風(fēng)險評價、承接與否以及資產(chǎn)評估項目的實施有意義。根據(jù)各工作步驟的重要性，資產(chǎn)評估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)： （三）資產(chǎn)評估程序的重要性 資產(chǎn)評估程序應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員為主體，反映它們?yōu)閳?zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所必須和必要履行的系統(tǒng)工作步驟。廣義的資產(chǎn)評估程序則開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項，終止于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。資產(chǎn)評估程序由具體的工作步驟組成，資產(chǎn)評估具體程序或工作步驟可不同，但資產(chǎn)評估基本程序是相同或相通的，可以適用各種類型的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。在運用多種方法評估同一評估對象時，要確保運用不同評估方法所得到的評估結(jié)果的可比性和相互可驗證性。 總之，在評估方法的選擇過程中，應(yīng)注意因地制宜和因事制宜。同時，資產(chǎn)評估對象的狀態(tài)不同，所要求的評估方法也往往不同。 、理化狀態(tài)等因素的制約。評估人員應(yīng)該具備選擇最直接、最有效的評估方法完成評估任務(wù)的能力。 各種評估方法是對評估對象在一定條件下的價值的描述，他們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是，運用不同的評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)合理。評估基本目的決定了評估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。研究資產(chǎn)評估方法的特點，并分析比較各種方法之間的聯(lián)系和區(qū)別，對于選擇資產(chǎn)評估方法具有重大意義。 （七）資產(chǎn)評估方法的關(guān)系 資產(chǎn)評估方法很多，各種方法都有其各自的特點。 。 經(jīng)濟性貶值率=100%[1（資產(chǎn)預(yù)計可被使用生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計使用能力）]x x為功能價值指數(shù)，多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，~ （六）運用成本法評估資產(chǎn)的步驟 ,并估算重置成本。 （3）估計被評估資產(chǎn)得剩余壽命。 （2）計算二者的差別，確定凈超額運營成本。資產(chǎn)利用率計算公式為： 資產(chǎn)利用率=截至評估日資產(chǎn)累計實際利用時間/截至評估日資產(chǎn)累計法定利用時間100% （3）修復(fù)費用法 利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的方法 2. 功能性貶值及估算 功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。 ②總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。 資產(chǎn)的實體性貶值=[（重置成本預(yù)計殘值）/總使用年限]實際已使用年限 ①預(yù)計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。 （五）實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值及其估算 實體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法： （1）觀察法。 第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。 第一，在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化分為若干類別。計算公式參照教材 x是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，成為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，~1之間。 。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。物價指數(shù)法和重置核算法也有其相同點，都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。 （2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。 這種方法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法，計算公式為： 重置成本=資產(chǎn)的帳面原值*（1+價格變動指數(shù)）或=資產(chǎn)的帳面原值*價格指數(shù)（該公式今年有變化） 上式中，價格變動指數(shù)可以是定基價格變動指數(shù)或環(huán)比價格變動指數(shù)。一般的資產(chǎn)重置成本中的收益部分的確定，應(yīng)以現(xiàn)行行業(yè)或社會平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。 自建型資產(chǎn)的重置成本是根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。 在實際測算中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。 重置成本的估算一般可以采用下列方法 ： 。在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。 資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。 資產(chǎn)的實體性貶值即是有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)的價值損失。 復(fù)原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。 （2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料 （3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。 基本公式為： 資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=∑前若干年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/本金化率 以前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)資產(chǎn)評估學(xué)第3講資產(chǎn)評估的基本方法成本法講座（一）成本法及其適用的前提條件 1．成本法的概念 成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在這種情形下，首先預(yù)測未來若干年內(nèi)（一般為5年）的各年預(yù)期收益額，對其進行折現(xiàn)。 第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產(chǎn)評估值。在這種情形下，首先預(yù)測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值。 ，公式參照教材 在資產(chǎn)未來預(yù)期收益具有特定時期的情況下，通過預(yù)測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值。 收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。只是使用場合不同。 （4）折現(xiàn)率選擇時還要注意所選收益額的計算口徑與折現(xiàn)率的口徑保持一致。 （3）確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。 （1）從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的前提下，對投資所期望的回報率。 特點： （1）收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)（2）用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。 缺點： （1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，易受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響； （2）在評估中使用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來（四）收益法中各項指標(biāo)的確定 收益法中的主要指標(biāo)（也稱三個基本要素）有三個，即收益額、折現(xiàn)率或本金化率、收益期限。 （二）應(yīng)用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件： （1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； （2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣來計量 （3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測 （三）收益法評估資產(chǎn)的程序及優(yōu)缺點 （1）收集驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料； （2）分析測算被評估對象未來預(yù)期收益； （3）確定折現(xiàn)率或本金化率； （4）將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理為現(xiàn)值 （5）分析確定評估結(jié)果。 資產(chǎn)成交后能為新的所有者帶來一定的收益，所有者支付的貨幣量不會超過該項資產(chǎn)的期望收益的折現(xiàn)值。資產(chǎn)的評估價值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路。該方法主要適用與整體企業(yè)價值的評估。