【正文】 正行動。 （2）建立營銷控制程序。一般的崗位有：調(diào)研員、廣告員、推銷員、推銷經(jīng)理、細(xì)分市場經(jīng)理、顧客服務(wù)人員等。 主要內(nèi)容： （1）建立營銷組織班子。 目的：落實營銷戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)，進(jìn)行監(jiān)控并及時調(diào)整。研究和安排廣告、宣傳、促銷技巧、人員推銷，以便把樓盤的長處告知顧客，并說服其購買。研究和安排如何使目標(biāo)市場顧客接近或者方便地購買自己的產(chǎn)品，即安排售樓點和中介代理問題。在價格安排上，可包括優(yōu)惠價、折扣價、津貼和付款條件的寬限等。 （2）價格（price）。主要內(nèi)容（4P）：（1）產(chǎn)品（Products）。 目的：實現(xiàn)營銷目的的戰(zhàn)術(shù)組合。即對營銷4大要素（產(chǎn)品、價格、渠道、促銷）的先后輕重及其協(xié)調(diào)作出基本的安排，為下一步部署營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)定總的精神及方針。要避免按銷售額的某一傳統(tǒng)比率作預(yù)算的陳舊做法。一般而言，較高的營銷目標(biāo)，要有較高的營銷費用作保證。 （3）確定營銷費用預(yù)算。(2)確定營銷的目標(biāo)。 地位和作用：戰(zhàn)略保障性。3 制定營銷戰(zhàn)略。 (3)細(xì)分市場。 (2)市場預(yù)測。先要收集可開發(fā)地塊的信息，從中篩選出若干地塊候選，然后，對各地塊作深入一步的調(diào)研，研究地塊所在某一區(qū)域或若干區(qū)域的各種樓盤的實際購買情況。 地位和作用：關(guān)鍵階段。2 選擇市場機會對市場的深入研究。 方法：基本上是收集二手資料，或借助于房地產(chǎn)咨詢研究機構(gòu)。觀察現(xiàn)狀和發(fā)展將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來什么機會。b、微觀環(huán)境研究。內(nèi)容和步驟：（1）市場環(huán)境研究a、宏觀和中觀環(huán)境研究?！∧康模簩ふ曳康禺a(chǎn)的市場機會。（所需的一些證明材料可以省略）投標(biāo)文件的各部分應(yīng)相應(yīng)地增加封面和目錄，封面的格式可采用下面的樣式或由指導(dǎo)教師給出具體的格式。如投標(biāo)人一般情況表、年營業(yè)額數(shù)據(jù)表、近幾年已完工程一覽表、資產(chǎn)負(fù)債表、類似工程經(jīng)驗等。企業(yè)近幾年所獲榮譽的證明。企業(yè)近幾年所做出的各種業(yè)績的證明。如近兩年的財務(wù)報表。如企業(yè)簡介、組織機構(gòu)圖、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、安全生產(chǎn)資格證等。項目管理班子配備情況的內(nèi)容可包括：施工現(xiàn)場擬配備的各類管理人員的構(gòu)成及一些基本情況，如擬任職務(wù)、姓名、職稱、專業(yè)、進(jìn)幾年的施工經(jīng)歷等，項目經(jīng)理、項目副經(jīng)理、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人簡歷以及資格證書、職稱證書、業(yè)績等（如果有）。施工組織設(shè)計的具體內(nèi)容可按照指導(dǎo)教師的要求對以上內(nèi)容進(jìn)行增減。文明施工管理，如臨時設(shè)施的要求以及文明施工配合CI形象管理要求等。安全消防、文明施工保護措施部分可包括具體的安全施工保證措施，如施工現(xiàn)場安全防護措施，施工現(xiàn)場臨時用水電管理措施，施工機械管理措施。工期、質(zhì)量保證措施部分可包括施工進(jìn)度保證措施，如建立計劃保證體系，資金的保證，勞動力保證，物資保證，技術(shù)工藝的保障，以及加強例會制度，保證各項計劃的落實和加強管理協(xié)調(diào)工作等。還有土方回填、鋼筋工程、混凝土冬季施工、機械設(shè)備等內(nèi)容可根據(jù)工程實際增加進(jìn)去。具體內(nèi)容可包括雨季準(zhǔn)備工作，如確保施工道路暢通，現(xiàn)場排水，臨時設(shè)施檢修及維護，機電設(shè)備防雨、防雷、防觸電措施和材料的儲備與保管、運輸?shù)取Ｍ度氲闹饕┕C械設(shè)備表、勞動力計劃表、計劃開、竣工日期和施工網(wǎng)絡(luò)圖（或橫道圖）、施工總平面布置圖、臨時用地表部分分別根據(jù)工程實際進(jìn)行編寫。質(zhì)量通病的預(yù)防治理可包括砂漿、混凝土強度不穩(wěn)定，房屋建筑的地坪和基礎(chǔ)四周回填土不夯實，造成地面散水和臺階下陷，混凝土質(zhì)量通病治理措施，室內(nèi)頂棚抹灰空鼓、開裂、脫落，衛(wèi)生間地面滲漏、倒泛水、建筑工程施工技術(shù)資料收集不齊全、歸檔整理不規(guī)范等質(zhì)量通病的防治措施。如土建工程包括：施工測量與沉降觀測、土方工程、鋼筋工程、模板工程、混凝土工程、防水工程、砌筑工程、垂直運輸和腳手架、裝修工程；設(shè)備安裝工程包括：給排水工程、采暖工程、電氣工程等。施工技術(shù)和施工力量組織部分可包括擬派出的各類施工管理人員和各專業(yè)施工隊伍。施工方案部分可根據(jù)工程特點，劃分施工段，組織流水施工，確定總體施工方案。施工組織設(shè)計的內(nèi)容可包括：1)工程概況2)施工目標(biāo)3)施工方案4)施工技術(shù)和施工力量組織5)主要項目施工方法及技術(shù)措施6)質(zhì)量通病、施工難點的預(yù)防及治理7)投入的主要施工機械設(shè)備表8)勞動力計劃表9)計劃開、竣工日期和施工網(wǎng)絡(luò)圖（或橫道圖）10)施工總平面布置圖11)臨時用地表12)季節(jié)性施工技術(shù)措施13)工程質(zhì)量保證體系、工程安全保證體系14)工期、質(zhì)量保證措施15)安全消防、文明施工保護措施16)環(huán)境保護及創(chuàng)安全文明工地措施其中，工程概況的內(nèi)容可由所給資料整理摘錄獲得，對于資料中沒有明確給出的，應(yīng)要求學(xué)生進(jìn)行現(xiàn)場考察。特此委托授權(quán)人：（簽字或蓋章） 代理人：（簽字） 性別： 年齡： 單位：投標(biāo)單位：（蓋章） 職務(wù)： 年 月 日 年 月 日 建設(shè)工程施工項目投標(biāo)書匯總表投標(biāo)單位地 址法定代表人電話號碼企業(yè)等級企業(yè)性質(zhì)投標(biāo)項目工程概況（結(jié)構(gòu)、規(guī)模）承包范圍標(biāo)價 大寫： 元 小寫： 元日歷工期 年 月 日— 年 月 日歷天數(shù)共 天質(zhì)量等級主 要材 料耗 量材料名稱單位數(shù)量鋼材T木材M3水泥T投標(biāo)人：（蓋章）法定代表人或授權(quán)委托人：（簽字或蓋章）日 期： 年 月 日投標(biāo)報價預(yù)算匯總表工程名稱： 單位：元工 程 名 稱報 價備 注合 計由于課程設(shè)計時間安排較短，在不到一周的時間里學(xué)生不可能完成工程預(yù)算部分的設(shè)計任務(wù)，所以在學(xué)生學(xué)習(xí)工程預(yù)算課程及進(jìn)行課程實訓(xùn)時，應(yīng)有計劃將此部分內(nèi)容安排進(jìn)去。代理人在投標(biāo)、開標(biāo)、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，我均以承認(rèn)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。特此證明。9) 與本投標(biāo)有關(guān)的正式通訊地址為：地址： 郵政編碼： 電話： 傳真： 投標(biāo)人：（蓋章）法定代表人：（簽章）或授權(quán)代表人：（簽字） 日期： 年 月 日法定代表人資格證明單位名稱： 地 址： 姓名： 性別： 年齡： 職務(wù)： 系： 的法定代表人。7) 我方以法定代表人的身份鄭重保證：我方包括投標(biāo)報價在內(nèi)的所有投標(biāo)承諾嚴(yán)格遵守誠實信用的原則，如果一旦由于我方發(fā)生預(yù)算漏項、計算錯誤等所形成的風(fēng)險在不改變包括投標(biāo)報價在內(nèi)的所有投標(biāo)承諾的前提下由我方承擔(dān)。5) 除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，貴方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。3）一旦我方中標(biāo)，我方保證按合同的開工日期開工，按合同中規(guī)定的竣工日期交付全部工程。 元）的投標(biāo)報價并按施工圖紙、合同條款、技術(shù)規(guī)范要求承包上述工程的施工、竣工并修補任何缺陷。具體格式可根據(jù)招標(biāo)文件的要求編寫，也可以根據(jù)教材中所列舉的格式進(jìn)行填寫，或根據(jù)下面的格式編寫。圖八：圖九：2．3 工程項目投標(biāo)設(shè)計內(nèi)容 商務(wù)標(biāo)投標(biāo)文件具體內(nèi)容包括投標(biāo)函、投標(biāo)書匯總表、投標(biāo)報價預(yù)算匯總表、建筑工程預(yù)算書、安裝工程預(yù)算書等。5)符合環(huán)保、安全和防火要求。3)盡量減少臨時設(shè)施的數(shù)量，降低臨時設(shè)施費用。1)在保證施工順利進(jìn)行的前提下，現(xiàn)場布置盡量緊湊，以節(jié)約土地。7)臨時給排水管線、供電線路、蒸汽及壓縮空氣管道等布置。5)生產(chǎn)和生活性福利設(shè)施的布置。3)自行式起重機械開行路線、軌道布置和固定式垂直運輸設(shè)備位置。1)建筑總平面圖上已建和擬建的地上地下的一切房屋、構(gòu)筑物以及其他設(shè)施（道路和各種管線等）的位置和尺寸。其編制方法是，將單位工程施工進(jìn)度表中的每一個施工過程，每天所需的機械類型、數(shù)量和施工日期進(jìn)行匯總，即得施工機械需要量計劃。它主要用于落實加工訂貨單位，并按照所需規(guī)格、數(shù)量、時間、組織加工、運輸和確定倉庫或堆場，可根據(jù)施工圖和施工進(jìn)度計劃編制。主要作為備料、供料和確定倉庫、堆場面積及組織運輸?shù)囊罁?jù)。網(wǎng)絡(luò)圖的編制步驟，如圖七所示?？蔀闄M道圖、網(wǎng)絡(luò)圖，如圖五所示。③施工方法的選擇 施工進(jìn)度計劃使施工過程合理、保證工期目標(biāo)；為分解、落實進(jìn)度計劃提供依據(jù)；為編制資源需用量計劃提供依據(jù)。2）機械選擇①選擇的內(nèi)容：類型、型號、數(shù)量。⑤滿足先進(jìn)、合理、可行、經(jīng)濟的要求（分析、比較、計算）。③滿足施工技術(shù)的要求（如：機械型號）。1）基本要求①以主要分部分項工程為主（工程量大、工期長、重要的；新工藝、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、質(zhì)量要求高的；特殊結(jié)構(gòu)、不熟悉、缺乏經(jīng)驗的）。多層混合結(jié)構(gòu)房屋的施工順序，如圖四所示。圖一：圖二：圖三： 施工順序是指各分項工程或施工過程之間的先后順序，即邏輯關(guān)系中的工藝關(guān)系。確定施工流向應(yīng)考慮的因素為：建設(shè)單位的要求；施工的繁簡程度；施工方便、構(gòu)造合理；保證工期和質(zhì)量。施工階段的建設(shè)程序是指簽工程承包合同、接受任務(wù)→準(zhǔn)備工作→組織施工→竣工驗收。施工程序是指單位工程中各分部工程之間的向后順序，一般為先地下、后地上；先主體、后圍護；先結(jié)構(gòu)、后裝飾；先土建、后設(shè)備；實際中可能有調(diào)整。 主要技術(shù)組織措施主要有：1)保證進(jìn)度目標(biāo)的措施；2)保證質(zhì)量目標(biāo)的措施；3)保證安全目標(biāo)的措施；4)保證成本目標(biāo)的措施；5)保證季節(jié)施工目標(biāo)的措施；6)保護環(huán)境的措施；7)文明施工措施。具體如下：熟悉、審查施工圖，相關(guān)情況調(diào)查研究→確定施工方案、技術(shù)經(jīng)濟比較→分層、分段計算工程量、勞動量→編制施工進(jìn)度計劃（橫道圖、網(wǎng)絡(luò)圖）→編制資源需用量計劃→確定生產(chǎn)、生活臨時設(shè)施→確定臨時供水、供電管線→編制施工準(zhǔn)備工作計劃→繪制施工平面布置圖→計算技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)→制定保證措施→審定。 編制依據(jù)單位工程施工組織設(shè)計編制的依據(jù)一般有以下幾方面：1）工程承包合同；2）建設(shè)單位可提供的條件：臨時設(shè)施、水、電等；3）施工圖紙及設(shè)計單位的有關(guān)要求；4）有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程、定額、圖集等；5）企業(yè)相關(guān)要求；6）施工組織總設(shè)計；7）資源（機械、材料、構(gòu)件、半成品等）配備情況；8)施工現(xiàn)場條件；9)水文、地質(zhì)、氣象資料。本部分內(nèi)容，主要是要求學(xué)生對此施工圖預(yù)算編制所采用的施工圖、編號、標(biāo)準(zhǔn)圖、單位估價表、費用定額，以及在編制施工圖預(yù)算工程中存在的問題、處理辦法等內(nèi)容加以說明。③ 裝飾工程的工料分析，要根據(jù)建筑工程預(yù)算額和工程量，按相應(yīng)項目分別列項計算和匯總。② 各種構(gòu)件和制品數(shù)量分析。在磚石工程、混凝土工程和鋼筋混凝土工程、樓地面工程和裝飾工程等分部工程中，一般只能查出砂漿和混凝土的定額消耗量。包括配比材料數(shù)量分析、各構(gòu)件和制品數(shù)量分析、裝飾工程量分析。分項工程工料分析，應(yīng)遵循：① 從現(xiàn)在的建筑工程預(yù)算定額中，查出某分項工程的定額用工數(shù)量和各種材料定額用料數(shù)量；② 將查出的定額用工數(shù)量和各種材料定額用料數(shù)量分別乘以相應(yīng)分項工程的工程量，就得到該分項工程相應(yīng)的人工和材料消耗量。2）工料分析的步驟和方法：（1）編制分部工程工料分析表。1）工料分析的內(nèi)容。主要包括：每平方米建筑面積造價指標(biāo)；每平方米建筑面積勞動消耗量指標(biāo)和每平方米建筑面積主要材料消耗指標(biāo)等。對于本部分，由于各省、自治區(qū)、直轄市等有關(guān)建筑工程費用的構(gòu)成內(nèi)容存在差異，因此，指導(dǎo)教師應(yīng)根據(jù)學(xué)校所在地工程造價管理部門的有關(guān)規(guī)定，向?qū)W生進(jìn)行詳細(xì)講解，按規(guī)定的計算程序和公式計算各有關(guān)費用，并匯總形成單位工程預(yù)算造價。一般按照預(yù)算定額順序或施工順序要求，逐項將分項工程單價計入工程預(yù)算書中，并計算分項工程直接工程費。④ 計算項目工程內(nèi)容在預(yù)算定額中沒有時，應(yīng)按照編制補充預(yù)算定額或單位估價表的要求，重新編制補充定額或單位估價表，并報請造價主管部門批準(zhǔn)，作為一次性定額納入預(yù)算文件。② 計算項目工程內(nèi)容與預(yù)算定額規(guī)定內(nèi)容不完全一致，而定額規(guī)定允許換算時，可按規(guī)定換算方法進(jìn)行定額單價換算。1）選套定額。工程量的主要計算依據(jù)有：施工圖設(shè)計文件、施工組織設(shè)計文件和建筑安裝工程定額及其工程量計算規(guī)則