【正文】 炒作項(xiàng)目預(yù)定公開(kāi)發(fā)售時(shí)間為9月24日，那么制定的公開(kāi)發(fā)售廣告計(jì)劃則一般提前一個(gè)月實(shí)施，即約在8月下旬全面進(jìn)行全面廣告投放；而在此之前，應(yīng)以非硬性廣告在各類媒體上進(jìn)行新聞報(bào)道；在公開(kāi)發(fā)售之后，則設(shè)定約2個(gè)月的公開(kāi)發(fā)售的續(xù)銷期，時(shí)間將順延至11月中下旬，在此期間，將通過(guò)報(bào)紙、電視等媒體手段立體炒作項(xiàng)目，以浩大的聲勢(shì)奠定項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，影響甚至震撼揚(yáng)州房地產(chǎn)界、商界，更為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷打下良好基礎(chǔ)。該階段是本項(xiàng)目的正式認(rèn)購(gòu)及銷售期，是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵時(shí)期，因此，必須集中所有優(yōu)勢(shì)資源及各種有效手段促使項(xiàng)目發(fā)售取得成功?！颈倦A段軟文報(bào)道列表】【一期派籌、解籌期】時(shí)間：2005年9月1日9月23日【本階段推廣思路】在項(xiàng)目有了一定知名度條件下，本階段的推廣重點(diǎn)是就項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行系列宣傳，從投資模式論壇引入“全民投資”，“商鋪銀行”概念，引入“揚(yáng)城創(chuàng)富風(fēng)暴”、VIP卡新聞發(fā)布會(huì)、銷售模式，利益回報(bào)等內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息……進(jìn)行公開(kāi)發(fā)售前的準(zhǔn)備。當(dāng)前國(guó)家的宏觀調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策使我們相信，“大庇天下寒士俱歡顏”為時(shí)不遠(yuǎn)，為廣大的家居投資業(yè)主帶來(lái)利好消息，投資家居業(yè)大有“錢(qián)圖”1經(jīng)營(yíng)篇 1經(jīng)營(yíng)篇誰(shuí)持有“綠色”家居通行證？——紅星美凱龍“第六代”、“一站式”——與國(guó)際接軌綠色家居空間，中國(guó)首家持有國(guó)家綠色家居“通行證”企業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛快的發(fā)展，已進(jìn)入“火箭”時(shí)代；中國(guó)家居業(yè)帶來(lái)前所未有的商機(jī)。紅星家居集團(tuán)受到揚(yáng)州市民如此厚愛(ài)，這一切的一切都證明了這樣一個(gè)真理——紅星在公眾心目中有良好的形象！1發(fā)展趨勢(shì)篇 家居“時(shí)裝化”——無(wú)法阻擋的時(shí)尚潮流家居“時(shí)裝化”！就是未來(lái)的世界家居業(yè)發(fā)展的方向，是人心所向，大勢(shì)所趨。紅星美凱龍先進(jìn)的“全民投資”模式，“商鋪銀行”概念，使揚(yáng)州市民確信——西邊可取 “金”！信譽(yù)篇投資篇誰(shuí)是揚(yáng)州今年最值得投資商鋪？——紅星美凱龍投資最值得投資的產(chǎn)業(yè)將意味著什么？就是意味著財(cái)富、意味著尊嚴(yán)；而對(duì)于產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商則意味著榮耀、意味著肯定。理想篇“到西部掘金”——難以抗拒的財(cái)富誘惑 財(cái)富誰(shuí)不想霸占？金錢(qián)誰(shuí)不想擁有？只要你找準(zhǔn)了投資方向，你的夢(mèng)想都會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。上海，蘇南已不再“遙遠(yuǎn)”；名城揚(yáng)州已融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)龍頭的懷抱，成為連接蘇南蘇北“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”中心，輻射力進(jìn)一步增強(qiáng)，輻射范圍進(jìn)一步拓展。投資日益崛起的西南商圈——你就成為一個(gè)獨(dú)具慧眼的財(cái)富大贏家。西區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，為揚(yáng)州家居業(yè)迎來(lái)更加燦爛的明天。紅星集團(tuán)昂首挺胸，闊步向前——鑄民族品牌，樹(shù)國(guó)際形象；紅星愿景，2008年連鎖40家超大規(guī)模大賣(mài)場(chǎng)，向國(guó)際市場(chǎng)進(jìn)軍，成為國(guó)際化企業(yè)集團(tuán)。毫無(wú)疑問(wèn)，企業(yè)的品牌價(jià)值就是客戶的投資價(jià)值。品牌是一個(gè)企業(yè)的知名度，紅星十分注重企業(yè)的品牌塑造、推廣，與加拿大著名品牌設(shè)計(jì)公司合作，完成品牌的戰(zhàn)略整合，以紅星美凱龍為經(jīng)營(yíng)的核心品牌。“中國(guó)企業(yè)文化促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)”——車(chē)建新為紅星、為中國(guó)企業(yè)文化建設(shè)作出了杰出貢獻(xiàn)。揚(yáng)州紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)就是歷史文化名城揚(yáng)州的名片。中國(guó)民企前30強(qiáng)，中國(guó)市場(chǎng)最具競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)品牌，被譽(yù)為中國(guó)家居業(yè)的“超級(jí)航母”，紅星不僅代表了中國(guó)家居業(yè)企業(yè)的形象，也樹(shù)立了中國(guó)民企發(fā)展的楷模和典范。被譽(yù)為中國(guó)家居業(yè)超級(jí)“航空母艦”，這艘航母到底是怎樣煉成的？紅星攻占市場(chǎng)的五大致勝法寶：重品牌，善經(jīng)營(yíng)，優(yōu)管理，斂人才，興文化。報(bào)道主題：紅星家居——“時(shí)裝化” 新潮流活動(dòng)時(shí)間：8月中旬活動(dòng)地點(diǎn)：揚(yáng)州市區(qū)某高檔賓館活動(dòng)說(shuō)明：中國(guó)家居業(yè)發(fā)展高峰論壇目的及作用：通過(guò)論壇的權(quán)威性闡述中國(guó)家居業(yè)未來(lái)發(fā)展方向，與紅星的國(guó)際化發(fā)展戰(zhàn)略【本階段軟性新聞報(bào)道主題】時(shí)間：() 人物篇（1） 采訪車(chē)建新總裁： 家居航母，鋼鐵是怎樣煉成的——車(chē)建新談紅星擴(kuò)張路（2）采訪紅星管理層： 紅星“航母”上的超級(jí)“艦載機(jī)” ——紅星管理層印象（3）采記紅星一線員工：我為“紅星”獻(xiàn)紅心——與紅星員工一席談（4）采訪紅星經(jīng)營(yíng)戶：紅星：改變了我一生——紅星經(jīng)營(yíng)戶發(fā)家史（5）采訪常州市民：紅星——一座城市的驕傲評(píng)頭論足話紅星市場(chǎng)篇誰(shuí)堪稱中國(guó)家居超級(jí)航母？——紅星美凱龍從手工小作坊到全國(guó)25家大規(guī)模連鎖大賣(mài)場(chǎng)……紅星步步為營(yíng)，節(jié)節(jié)擴(kuò)張。誠(chéng)邀國(guó)內(nèi)家居業(yè)權(quán)威人士總結(jié)建材家具業(yè)現(xiàn)狀，分析存在不足，并對(duì)未來(lái)家居業(yè)潮流做出展望。報(bào)道主題：西部大開(kāi)發(fā)——揚(yáng)州城市發(fā)展戰(zhàn)略解碼活動(dòng)時(shí)間：8月初活動(dòng)地點(diǎn)：揚(yáng)州市區(qū)活動(dòng)說(shuō)明：記者聯(lián)合采訪市政府相關(guān)部門(mén)官員，說(shuō)明城市未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)目的及作用：引導(dǎo)目標(biāo)客戶群對(duì)西區(qū)及紅星美凱龍的關(guān)注。報(bào)道主題：紅星——中國(guó)企業(yè)文化的領(lǐng)頭雁活動(dòng)時(shí)間：7月下旬活動(dòng)地點(diǎn)：揚(yáng)州市區(qū)某高檔賓館活動(dòng)說(shuō)明：紅星主導(dǎo)舉辦中國(guó)企業(yè)文化發(fā)展戰(zhàn)略研討會(huì)，因?yàn)檐?chē)建新總裁十分注重紅星企業(yè)文化建設(shè)，文化建設(shè)是紅星強(qiáng)勁發(fā)展的有機(jī)營(yíng)養(yǎng)目的及作用：取得社會(huì)深度認(rèn)同及良好口際傳播行動(dòng)6：西部大開(kāi)發(fā)——揚(yáng)州城市發(fā)展戰(zhàn)略解碼隨著揚(yáng)州城區(qū)“西進(jìn)南下”戰(zhàn)略的逐步落實(shí)，火車(chē)進(jìn)入、大橋通車(chē)等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善，西區(qū)幾大市府重點(diǎn)工程的相繼開(kāi)工建設(shè)，西區(qū)的發(fā)展如火如荼，揚(yáng)州未來(lái)的商業(yè)中心必將西移。成員組成具有群眾基礎(chǔ)，具有行業(yè)代表性目的及作用：通過(guò)普通揚(yáng)州市民的紅星企業(yè)文化之旅，揭示紅星優(yōu)秀企業(yè)文化的本質(zhì)內(nèi)涵，展現(xiàn)給社會(huì)留下印象深刻的紅星企業(yè)文化魅力行動(dòng)5：2005——紅星企業(yè)文化發(fā)展研討會(huì)邀請(qǐng)中國(guó)企業(yè)文化促進(jìn)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)內(nèi)著名企業(yè)集團(tuán)老總、國(guó)內(nèi)著名學(xué)府的企業(yè)文化戰(zhàn)略研究專家、教授出席，談中國(guó)企業(yè)文化建設(shè)，探討中國(guó)企業(yè)文化的發(fā)展戰(zhàn)略，解析國(guó)際先進(jìn)的跨國(guó)集團(tuán)企業(yè)的文化理念，確定中國(guó)企業(yè)文化的發(fā)展方向。并結(jié)合對(duì)訪問(wèn)團(tuán)成員的訪談，表現(xiàn)紅星優(yōu)秀的企業(yè)文化和規(guī)范的國(guó)際管理。 行動(dòng)4：感受文化之旅——揚(yáng)州民間顧問(wèn)團(tuán)紅星游通過(guò)《揚(yáng)州晚報(bào)》征集10位意向投資紅星的揚(yáng)州本地市民，親自赴常州紅星集團(tuán)總部、北京紅星、上海紅星感受紅星的企業(yè)文化，從細(xì)枝末節(jié)處著力表現(xiàn)紅星體貼入微的人文關(guān)懷和國(guó)際化規(guī)范管理。為便于識(shí)別和充分利用宣傳資源，每輛“的士”前窗貼有“紅星美凱龍愛(ài)心送考車(chē)”字幅，并于活動(dòng)前幾天市主流媒體發(fā)布廣告，提醒高考學(xué)生及家長(zhǎng)對(duì)本活動(dòng)給關(guān)注。報(bào)道主題：關(guān)愛(ài)莘莘學(xué)子，紅星回報(bào)社會(huì)活動(dòng)時(shí)間：6月中旬全國(guó)高考期間活動(dòng)地點(diǎn)：揚(yáng)州市區(qū)各住宅集中區(qū)域活動(dòng)說(shuō)明：紅星愛(ài)心“的士”免費(fèi)接送市區(qū)考生參加高考目的及作用：通過(guò)公益活提升紅星的品牌含金量，取得社會(huì)廣泛認(rèn)可，贏得社會(huì)贊譽(yù)。行動(dòng)3：關(guān)愛(ài)莘莘學(xué)子——紅星免費(fèi)接送學(xué)生參加高考行動(dòng) 紅星美凱龍，關(guān)愛(ài)莘莘學(xué)子——高考生免費(fèi)搭乘愛(ài)心“的士”行動(dòng)。電視專訪節(jié)目在揚(yáng)州電視臺(tái)黃金強(qiáng)檔播出。行動(dòng)2：家居“航母”的掌舵人——車(chē)建新總裁電視系列訪談 紅星集團(tuán)總裁車(chē)建新接受揚(yáng)州電視記者專訪，談紅星的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)，展現(xiàn)中國(guó)家居行業(yè)領(lǐng)軍人物的風(fēng)采。曾經(jīng)，我們?yōu)橥顿Y理財(cái)傷透腦筋，為錢(qián)生錢(qián)而絞盡腦汁，如今這已不再是一個(gè)令人頭痛的問(wèn)題，“商鋪銀行”的出現(xiàn)使你的投資理財(cái)變得輕松而富有樂(lè)趣。炒作紅星美凱龍低首付，低總價(jià)的投資策略，使普通市民對(duì)本項(xiàng)目引起足夠關(guān)注。“全民投資”、“商鋪銀行” 投資模式及概念炒作全民創(chuàng)富不再是一個(gè)遙不可及的夢(mèng)想，全民投資的號(hào)角已經(jīng)吹響，紅星美凱龍全新的全民投資模式使揚(yáng)州人民看到了致富的新途徑。通過(guò)炒作區(qū)域商圈，使人們正確認(rèn)識(shí)西南商圈將是揚(yáng)州西部新城的財(cái)富腹地，是揚(yáng)州商業(yè)發(fā)展的重要商圈，是商業(yè)的財(cái)富金礦，是商業(yè)投資的良好機(jī)遇。紅星美凱龍坐擁西南板塊核心商圈價(jià)值揚(yáng)州紅星美凱龍坐擁?yè)P(yáng)城西南商圈的核心位置，猶如坐鎮(zhèn)財(cái)富“火山口”。受到國(guó)家有關(guān)部門(mén)的肯定和贊賞，受到專家學(xué)者的一致好評(píng)。通過(guò)對(duì)紅星企業(yè)形象的深度展示，使人們充分認(rèn)識(shí)紅星美凱龍?jiān)谥袊?guó)家居業(yè)地位，對(duì)紅星品牌產(chǎn)生信賴與贊許，從而對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生急切期待心情，此一階段廣告推廣手段主要以繕文為主，輔以公共載體：車(chē)身廣告、戶外等。 炒作紅星美凱龍坐擁?yè)P(yáng)州西南板塊核心商圈價(jià)值v 炒作“全民投資”模式、“商鋪銀行”概念紅星集團(tuán)品牌推廣和實(shí)力介紹紅星集團(tuán)是全國(guó)民營(yíng)企業(yè)前30強(qiáng)，年銷售額69個(gè)億，擁有全國(guó)25家超大規(guī)模連鎖大賣(mài)場(chǎng)，與歐倍德、大連萬(wàn)達(dá)、海爾家居結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴。 紅星集團(tuán)品牌推廣和實(shí)力介紹216。在項(xiàng)目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側(cè)重于提高發(fā)展商和項(xiàng)目的知名度，炒作項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)價(jià)值，同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)工奠基典禮活動(dòng)導(dǎo)入項(xiàng)目的基本情況，前期是告知性宣傳，從6月份開(kāi)始逐漸加大宣傳力度，到9月下旬開(kāi)盤(pán)前達(dá)到高潮，通過(guò)各大報(bào)紙、電視臺(tái)的軟性新聞炒作、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)工地包裝等方式，力爭(zhēng)在揚(yáng)州地區(qū)使項(xiàng)目的知名度達(dá)到100%左右，形成家喻戶曉，婦孺皆知良好氛圍?！镜诹糠帧繝I(yíng)銷推廣策略正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過(guò)有效的廣告訴求，樹(shù)立本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特或唯一的概念以支撐競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 七、銷售方式 “一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)，多點(diǎn)分銷”以揚(yáng)州為中心，鎮(zhèn)江、常州為次中心，周邊縣市及紅星24家連鎖機(jī)構(gòu)多點(diǎn)分銷的銷售方式。把每個(gè)樓層分成若干個(gè)區(qū)域，根據(jù)營(yíng)銷推廣進(jìn)度分批推出。目前市場(chǎng)上中小投資者居多，為了吸納更多的中小型客戶群體，我們采取小鋪位、低總價(jià)的方案，鋪位面積分割為10—20平方米，總價(jià)控制在4—10萬(wàn)元之內(nèi)。 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)安排（時(shí)間、地點(diǎn)、邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新聞通稿、活動(dòng)事宜等）216。 對(duì)前期重點(diǎn)客戶進(jìn)行回訪，知會(huì)開(kāi)盤(pán)及優(yōu)惠信息宣傳準(zhǔn)備216。 價(jià)格表及付款方式216。 配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)提前落實(shí)216。 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造完成（導(dǎo)示系統(tǒng)、道旗、綠化、背景音樂(lè)安裝完畢等）。 樓體包裝（以工程網(wǎng)包裝、廣告噴繪包裝）216。 完成必要的宣傳資料（樓書(shū)、戶型單張折頁(yè)）216。 銷售人員已完成上崗培訓(xùn)216。 建筑模型已完成216。 三、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前提條件216。216。 216。 無(wú)造勢(shì)不入市：在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無(wú)造勢(shì)即無(wú)市場(chǎng)”。 準(zhǔn)備充分后入市：入市時(shí)必須在售樓大廳、營(yíng)銷廣場(chǎng)、項(xiàng)目周邊環(huán)境改造、工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，模型、樓書(shū)、展板等銷售工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢(shì)與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于9月開(kāi)盤(pán)。入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素：216。 【第五部分】 銷售策略 一、銷售的總體策略 本項(xiàng)目應(yīng)順勢(shì)而為、及早入市，采取“以快打慢”的策略，同時(shí)通過(guò)差異化的投資回報(bào)模式及紅星美凱龍強(qiáng)大的品牌市場(chǎng)號(hào)召力，有效區(qū)隔市場(chǎng)，建立消費(fèi)者的投資信心，以急風(fēng)驟雨的宣傳，迅速搶占客戶心智至最高點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)快速的銷售去化、降低發(fā)展商的投資風(fēng)險(xiǎn)。建議項(xiàng)目的價(jià)格策略為“低價(jià)入市、逐級(jí)加價(jià)”，即初期以中價(jià)格、高姿態(tài)吸引市場(chǎng)關(guān)注，在以自身的品質(zhì)獲得市場(chǎng)追捧后逐級(jí)加價(jià)。 基于上述分析作為本案定價(jià)依據(jù)，我們認(rèn)為本案均價(jià)擬定為 5600元/平方米?？紤]到本案良好的商業(yè)理念及規(guī)劃，強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，及項(xiàng)目所在的地理位置和規(guī)模，預(yù)計(jì)本案未來(lái)幾年的平均租金將在50元/平方米左右；折算成建筑面積租金為40元/平方米左右。從客戶的角度分析：(1)加價(jià)10%回購(gòu)情況下投資回報(bào)分析 回報(bào)率=［合同總價(jià)*年回報(bào)率*10+增值回購(gòu)盈余］/(合同總價(jià)*投資年限)回報(bào)率=［100000*8%*20+10000］/(50000*10)=9%(2)加價(jià)20%回購(gòu)情況下投資回報(bào)分析回報(bào)率=［合同總價(jià)*年回報(bào)率*10+增值回購(gòu)盈余］/(合同總價(jià)*投資年限)回報(bào)率=［100000*8%*10+20000］/(100000*10)=10%(3)不回購(gòu)情況下投資回報(bào)分析回報(bào)率=［合同總價(jià)*每年底支付回報(bào)率*10］/(合同總價(jià)*投資年限)回報(bào)率=［100000*8%*10］/(100000*8%)=8%從開(kāi)發(fā)商的角度分析：假設(shè)投資回報(bào)率為8%,則投資10年最后本息之和為10000元，其初始本金=10000/(1+8%)10=4632假設(shè)投資回報(bào)率為8%,則投資10年最后本息之和為20000元，其初始本金=10000/(1+8%)10=9264(1) 加價(jià)10%回購(gòu)情況下投資回報(bào)分析實(shí)際回報(bào)率=［合同總價(jià)*年回報(bào)率*10+4632］/(合同總價(jià)*投資年限)實(shí)際回報(bào)率=［100000*8%*10+10000］/(100000*10)=%(2) 加價(jià)2