【正文】 策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 開發(fā)策略： 專業(yè)合作 ——大規(guī)模、大配套、高姿態(tài) 產(chǎn)品策略： 降低門檻 ——低成本、中價位、高品質(zhì) 營銷策略： 快速銷售 ——大營銷、大傳播、大服務(wù) 專業(yè)合作 一園傳承 備選推廣語 龍脈上的人居風(fēng)景 首創(chuàng)入戶花園 龍歸故里 它繼承著中國先賢著“天人合一、與天和諧”的思想，將龍之人文所具有的創(chuàng)新、進(jìn)取、包容、獨(dú)特精神拓展并熔鑄到對社區(qū)生活環(huán)境的營造中，締造片區(qū)的品尚生活先鋒，青城人居樣板。 一園 ： 泛指龍園；集健康、休閑、生態(tài)、時尚、舒適的 36萬平米中心西區(qū)生活館，約 4000戶萬人大社區(qū)。一園傳承 詮釋 : 龍歸故里 ： 龍園所在板塊是青城的發(fā)源地，居住氛圍和傳統(tǒng)風(fēng)情歷久彌香，交通、商業(yè)、教育配套完善。中式住宅 生活格調(diào) 尊貴身份 與天和諧 氣質(zhì)涵養(yǎng) 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 核心客戶群 重要客戶群 重要客戶群 XX 客戶定位 65%20%10%2% 3%回民區(qū) 玉泉區(qū) 新城區(qū)賽罕區(qū) 其他XX客戶區(qū)域分析 回民區(qū)： 65% 玉泉區(qū)： 20% 新城區(qū)： 10% 賽罕區(qū)： 2% 其 它： 3% 客戶定位 38%8%21%15%10%8%國營企事業(yè) 公務(wù)員私企職員 周邊生意人原住民 其它（盟旗）XX客戶職業(yè)分析 國營企事業(yè)單位： 38% 私企職員： 21% 周邊生意人： 15% 原住民： 10% 公務(wù)員： 8% 其 它： 8% 客戶定位 XX客戶年齡范圍： XX客戶購買用途： 以 30— 40歲為主 ,30歲以下、 40— 50歲上為輔 自住客戶為主，投資客戶為輔 客戶定位 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 定位語： 36萬平方米龍文化主題精品中式社區(qū) 龍歸故里 中高檔 中式住宅 龍園文化 龍文化 建筑品質(zhì) 人居品質(zhì) 和諧 健康 時尚 休閑 舒適 生活內(nèi)涵 龍運(yùn) 龍脈 體現(xiàn) 提升 36萬平米 中高檔 中式住宅 龍文化 建筑品質(zhì) 規(guī)模 戶型 配套 環(huán)境 ?36萬 m2建筑規(guī)模 ?近 4000戶人家 ， 萬人大社區(qū) ?五大創(chuàng)新人居理念設(shè)計 ?雙會所 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?千米商業(yè)裙樓 ?近 10萬平方米園林景觀 ?1萬平米中心廣場 ?九大景觀點(diǎn) ?外聯(lián) 208畝新華公園 體現(xiàn) 提升 36萬平米 中高檔 中式住宅 龍文化 建筑品質(zhì) 體現(xiàn) 提升 36萬平米 中高檔 青城生活樣板 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 36萬平米 青城生活樣板 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計 創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計 實際、獨(dú)具個性色彩文化文化 個性化包裝 項目立于市場的不敗的砝碼及關(guān)鍵工作 項目在市場尋求差異化包裝的策略之一 尋求知名物業(yè)管理顧問公司介入 項目在市場尋求差異化 包裝的策略之一 競爭地域范疇介定為青城整體市場 項目后期工程開發(fā)成 功的前提條件 優(yōu)良產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石 MI、 BI導(dǎo)入及執(zhí)行 項目后期順利建設(shè)的基石 龍園 人文環(huán)境突破 物業(yè)服務(wù)突破 品牌打造突破 競爭地域突破 規(guī)劃設(shè)計突破 中心西區(qū)龍頭樓盤 回遷戶： 2戶 05年 10月開始銷售，一年內(nèi)一期銷售 60%—70% 直接銷售 10000元定金 教師 40%；公務(wù)員20%；企事業(yè)單位30%；其他（經(jīng)商、巴盟、個體戶 —10%） 周邊（ 80%）；新城及盟旗（ 20%） 25—50 百度城 2022 2800 50—80 占地 13萬 建面 28萬 — 直接銷售 定金 10000元 教師、醫(yī)生、 企事業(yè)單位職員、公務(wù)員（占多數(shù)） 私企單位高層 區(qū)域內(nèi)客戶為主 — 次要競爭樓盤一覽 XX周邊樓盤動態(tài)分析 現(xiàn)市均價 ： 2022—2200元 /㎡ 入市均價 ： 1800—1950元 / ㎡ 入市均價 ： 1800— 2022元 /㎡ 現(xiàn)有均價 ： 2022— 2350元 /㎡ 層差 ： 50— 80元 /㎡ 市場價格 70—90 ㎡ 兩房 占 60% 90—110 ㎡ 兩房 占 25% 110 ㎡ 以上 三房 占 10% 其它 占 5% 現(xiàn)市場主力戶型 70— 100㎡ 兩房 相對暢銷 XX周邊樓盤動態(tài)分析 40— 50套 /月 片區(qū)樓盤銷售進(jìn)度 桃園水榭 50%（ 240套 六個月） 咱家一期 100%（約 100套可售商品房， 2個月） 筑家 15%（ 60套 ） 水岸康居 60%（ 200套 6個月） 結(jié)論 XX周邊樓盤動態(tài)分析 20%5% 3%65%7%回民區(qū) 玉泉區(qū) 新城區(qū) 賽罕區(qū) 其它片區(qū)樓盤客戶來自區(qū)域 回民區(qū)：65% 玉泉區(qū)：20% 新城區(qū)：7% 賽罕區(qū)：5% 其 他：3% 35%8%24%15%10%8%國營企事業(yè) 公務(wù)員私企職員 個體生意人原住民 其它 客戶職業(yè)概況 XX周邊樓盤動態(tài)分析 國營企事業(yè)單位： 35% 私企職員： 24% 個體生意人： 15% 原住民： 10% 公務(wù)員： 8% 其它： 8% 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少 鮮明個性產(chǎn)品少 兩少 三多 未來市場推出量多 中低檔樓盤多 同質(zhì)化產(chǎn)品多 通過對項目所在片區(qū)市場的分析和總結(jié)，對片區(qū)市場概括主要特征為“三多兩少” 三多 7天后交付首期，簽定合同。以2535為主 桃源水榭 1750 2200 50—80 共 744套 ：一期 9棟（ 5棟商品房，250套）； 二期 5棟（全商品房） 一期： 6個月銷售 50%； 二期： 9月入市，2個月銷售10%—15% 定金 20220，五天內(nèi)交付首期 教師、醫(yī)生30%； 原住民 40%； 生意人 20%； 其他 10% 回民區(qū)（ 6