【正文】 ，建筑呈蝶形向嘉陵江暢開，除后部兩室兩廳戶型不能看到江景外，其余各戶型均為江景房。 A、可視對講 B、報警求助 C、通訊聯(lián)網(wǎng) D、一卡通智能管理系統(tǒng) E、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)等。 智能化設計 智能化系統(tǒng)是由管理中心、室外主機、室內(nèi)分機三個主要部分組成。垂直交通：住宅部分，A、B座塔樓分別有三部電梯和兩座疏散樓梯?；啬线叺某芬虼顺蔀槿?、車流進入小區(qū)的主要道路。本區(qū)綠化主要是對項目的立體綠化，努力營造樓盤的公共綠化和住戶綠化的有機結合，形成立體綠化，使項目達到生態(tài)環(huán)境的標準。B座下部，環(huán)境設施同A座，但文化氛圍則著重體現(xiàn)重慶的火鍋文化。A、B座之間廣場，設座椅、觀景平臺、小樹林，并通過川江號子詞曲碑和火鍋九宮格體現(xiàn)地域文化。架空層是社區(qū)的中心及視覺焦點。環(huán)境設計. 底部臨江地面，其余均處理為綠化用地，種植大片草坪，本花灌木。4 第五立面的處理，建筑地處嘉陵江邊，雖然高達100米，實際上相對于渝中半島頂部的建筑來說，其高度相對低的多。立面設計4 建筑造型除滿足現(xiàn)代居室的基本要求外（大陽臺、弧形轉角窗），通過吊角樓剪影的出現(xiàn)而凸顯出設計者對歷史與地域文化的重視，架空層的處理手法也隱隱約約能看到吊角樓的影子。 詳細資料見《東和江景工程A、B座初步設計說明書》。從城市環(huán)境景觀上來看，雖然本方案有五層裙房，但因其處在城市主干道以下人眼較少觸及，大大減弱了裙樓對江景的影響。依據(jù)地形，塔樓分A、B兩座平行排列，面向嘉陵江。人流、車流完全分開，互不干擾。另外，沿朝千路在不同的路面標高處，用棧橋連接方式，自西向東設有殘疾人入口、商場入口、架空景觀層入口。一層為架空景觀層，設計標高177。4 工程裙房為一字形，沿朝千路縱向展開，于屋面與朝千路持平，作為架空景觀房。 設計依據(jù)見中煤國際工程集團重慶設計研究院的《東和江景工程A、B座初步設計說明書》中之“設計依據(jù)”。 設計原則： ，最大限度的體現(xiàn)江景的景觀優(yōu)勢； ，在體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風格的同時，展現(xiàn)巴渝文化的特色； ，“以人為本”注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的戶型要求；，解決好住宅單元面江的景觀要求。/戶；4 每套價格：78—105萬元 4 均價：3100元/ m178。/戶；4 每套價格：—4 32層—33層為躍層， m178。 4 A、B座戶型配置：4 231層為住宅標準層，每層8戶，均為3室2廳2衛(wèi)1廚4 m178。另一方面，重慶直轄后，部分有商業(yè)往來的外來人員和其他縣、區(qū)的外來置業(yè)者會在重慶置業(yè)，渝中區(qū)朝天門一帶會是他們的首選。由于經(jīng)商和工作的需要，朝天門就會成為外來人士的重要聚居地。特別是景觀（江景）樓房是他們最優(yōu)的選擇。對于這一類群體，他們的收入相對較高，而且一般都有購買居所安家的愿望。解放碑區(qū)域是白領階層較為集中的區(qū)域。這類人士基本上都有單位的福利分房，但因所分房屋缺乏檔次及環(huán)境的舒適性，因而他們往往不滿足于現(xiàn)有居住條件，具有換房欲望，又不愿離開渝中區(qū)。渝中區(qū)又是過去和現(xiàn)在的政治中心，政府機關公務員和醫(yī)療、文化單位較為集中。（商人）由于渝中區(qū)的解放碑和朝天門是多功能的綜合性商業(yè)、文化區(qū)，吸引了不少重慶市內(nèi)外包括酒樓、商場、商鋪、貿(mào)易等經(jīng)營為主的個體戶（朝天門服裝批發(fā)商）和中小企業(yè)主，這一階層的人員結構雖然復雜，但財力較為豐盈。這些居民一般來說都不會墨守成規(guī)，只要推出適合他們內(nèi)在的心理需求和價位的新式居所（如江景住宅），往往能激發(fā)他們潛在的換房愿望。?主力客戶群特點：1. 1收入較高、有一定的財富積累；1. 2因舊城改造有“渝中情結”的家庭；1. 3高收入的機關工作人員；1. 4在解放碑和朝天門的經(jīng)商者?！姟稏|和江景工程市場調(diào)研報告》。三、競爭樓盤分析在本區(qū)域（解放碑一帶）內(nèi)，比較有知名度和現(xiàn)代感的樓盤如時代天驕、御景江山、江都怡園、云鼎國際公寓、華庭嘉園、巴渝世家等規(guī)模小的準小區(qū)住宅或單體樓。?各級政府都加大了對新開發(fā)區(qū)域基礎設施建設的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設施，方便新開發(fā)區(qū)居住者的生活。?建立完善房地產(chǎn)交易市場，實行“一站式”服務。?加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案審查和設計審查。?拓寬空置商品住宅的消化渠道。?加大信貸支持力度，提高住房消費。城市自然環(huán)境（略）社會政治環(huán)境（略）政策環(huán)境重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施?加大住房制度改革，進一步完善住房公積金制度。到2002年全市城鎮(zhèn)居民收入將增長7%。根據(jù)重慶市計委報告，%，固定資產(chǎn)投資增長18%，外資出口增長6%，地方預算內(nèi)財政收入增長10%。二、投資環(huán)境人口環(huán)境：2000年末，%，%。此外，本地區(qū)的基礎設施建設如給水、排水、電力、電訊、天然氣等部門也加強了投資力度，為本地區(qū)的發(fā)展建設提供了很好的基礎設施建設和發(fā)展前景。位于解放碑商業(yè)中心和朝天門商業(yè)中心的要沖之地，可以盡享兩大商業(yè)中心帶來的方便。因此，本項目的住宅市場前景看好。加之解放碑、朝天門歷屬重慶的老城，人口密集，可開發(fā)土地有限，因此，居民有需求的精品住宅樓盤在解放碑朝天門一帶就比較少。根據(jù)市統(tǒng)計資料顯示，渝中區(qū)的住宅需求在逐年增大，由于沒有適合居住者新需求的樓盤，因此，渝中區(qū)特別是解放碑朝天門一帶的居民只好在外區(qū)購房。在重慶，靠江的房子和不靠江的房子房價要高出500800元/ m178。本項目市場預測重慶市是一個山水景觀城市，江景對重慶人來說，更有過多的偏好。也就是說，在今后的10年里，178。根據(jù)城市功能規(guī)劃，市政府把解放碑規(guī)劃為重慶的商業(yè)、金融、貿(mào)易中心。由于特殊的地理位置和歷史原因，該區(qū)是重慶市的人口最密集區(qū)域，其市場潛力相當可觀。從以上數(shù)據(jù)分析，可以看出，重慶的房地產(chǎn)市場從總體上來說，是呈漸進式向前發(fā)展的趨勢。 m178。 m178。據(jù)2001年重慶市國土房管局在房交會期間一次調(diào)查，1999年末，178。%，%；城市居民人均可支配收入5661元，%。根據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售表現(xiàn)出“量增價升”的總體態(tài)勢。同年110月，%，%；，%；，%。 重慶市房地產(chǎn)市場 投資增加。隨著重慶經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒適性、享受性已經(jīng)成為一部分高收入人群購房的主要動機。1995年至2001年5年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年均增長率超過20％，保持了較高的增長速度，而同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的年均增幅約為10％左右。建國以來重慶的綜合經(jīng)濟實力迅速增強，1949年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值不足14億元，1998年上升到1429億元，按可比價格計算，%，其中1980—%，高于全國同期水平。 第三章 市場分析與定位一、市場前景重慶市位于長江上游，地處我國中西部結合地，為巴渝文化的發(fā)源地，有文字記載的歷史已達3000多年。公司匯集了建筑設計、建筑施工、市場營銷、物業(yè)管理等各類人才，在規(guī)劃設計、建筑質(zhì)量、工程監(jiān)理、銷售管理、物業(yè)管理等方面都連取得了令人矚目的成績。尤其是近年成功開發(fā)的皇冠東和花園高檔住宅小區(qū)，獲得2000年“重慶市十佳住宅小區(qū)”第二名稱號以及“重慶市首屆消費者滿意樓盤?百花獎”，同時也是重慶目前唯一一家被中國質(zhì)量檢驗協(xié)會授予“中國美好家園”稱號的小區(qū)。目前正在開發(fā)的項目有皇冠東和花園已經(jīng)成功銷售了85%。）、皇冠東和花園（19萬m178。公司始終堅持“務實、誠信、卓越、創(chuàng)新”的企業(yè)理念，理性開發(fā)，穩(wěn)步發(fā)展，先后成功開發(fā)了西郊大廈（30，000m178。土地來源 重慶市城市規(guī)劃之朝天門市政規(guī)劃景觀住宅建設用地。金融：華夏證券、浦發(fā)銀行、工商銀行、民生銀行、招商銀行等金融機構均分布在項目周圍。學校：29中學、實驗小學、大同路小學、新華路小學、八一路小學處在項目周圍。各類零售商業(yè)遍布項目周圍。水電、燃氣、通訊：已至項目外圍。長運水路有朝天二碼頭近在咫尺，環(huán)行城市交通道路與項目相接，多路公交車與的士車穿行其中。四、周邊配套情況項目處于渝中區(qū)之朝天門商務區(qū)內(nèi)。朝千路北側為毛條石堡坎，高約20m。整個用地呈條狀，東西長約110m，南北寬約40m左右。項目一期用地4807平方米，北方緊靠嘉陵江，與高架的賓江路“空中接壤”，其下面為朝天門二碼頭。 m不等。同時本項目與解放碑繁華區(qū)域比較位置略低，有效避開了繁華區(qū)域帶來的各種噪音，因此本項目是渝中區(qū)解放碑區(qū)域難得的理想居家區(qū)域。與重慶市最繁華的商貿(mào)中心——解放碑僅有約10分鐘的步行距離，與重慶市最大的商品批發(fā)集散地——朝天門的步行距離也在15分鐘以內(nèi)，與重慶市未來重點發(fā)展區(qū)域——北部新城區(qū)域僅有一江之隔。東和江景工程項目本身的質(zhì)素較高，是一個為“朝天形象”增彩的項目。從渝中區(qū)以及重慶市的江景樓盤整體質(zhì)素以及形象和檔次來看，能代表重慶江景形象的樓盤少之又少。這說明，人們的“渝中情結”還是比較深厚的，作為新的居住選擇，希望繼續(xù)在渝中安家。人口密度最大，人居狀況已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)。由此可以推斷，重慶市房地產(chǎn)消費市場在未來十年中，具有較為持續(xù)和充足的市場補給能力，以及廣泛的多層次的開發(fā)潛力。按照國家的相關規(guī)劃，到2010年城市化率要達到50%的目標，而重慶市目前城市化率僅為33%，低于全國37%的水平，加之西部大開發(fā)給重慶帶來的機遇，重慶十年后的城市化率將超過全國的平均水平。重慶的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展的好勢頭。經(jīng)濟的發(fā)展需要增加優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)產(chǎn)品2001年，重慶經(jīng)濟9%以上的速度增長，%，其經(jīng)濟增長速度列全國第14位，西部第3位。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點，國家正采取各種措施鼓勵和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)將進入一個大發(fā)展、大提高的時期。 二、項目提出的必要性房地產(chǎn)業(yè)素有永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，同時又是一切經(jīng)濟活動的基礎和載體，國內(nèi)外經(jīng)濟增長的歷史和理論反復證明，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。東和公司已投入3800余萬元資金對該項目進行了拆遷和重新設計等基礎工作。在此情況下，重慶東和公司辦理了該項目的開發(fā)手續(xù)后，于2000年6月繼續(xù)對該項目進行拆遷，2001年4月完成全部拆遷工程。第一章 項目溯源與必要性 一、溯源 東和江景工程項目的前身是渝中區(qū)“千廝門大碼頭改造”項目，位于渝中區(qū)千廝朝千路與嘉賓路交匯處，原由重慶嘉利房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，屬于久拆未完的“四久”工程。 東和江景工程的開發(fā)立意是：將中外富有吸引力的建筑概念及戶型構思共冶一爐，提供一個富有色彩又有生活寫意、親情、文化、環(huán)境特色的中檔高尚江景居所，成為重慶市內(nèi)外商業(yè)俊杰以及政府機關公務員、學校教師、社會賢達和本地居民的具有人性化、生態(tài)化、智能化、自然景觀化的居住場所。52 緒 言東和江景工程（暫用名）是重慶東和物業(yè)公司在渝中區(qū)朝天門開發(fā)的首個江景住宅項目，是在政府的支持下開發(fā)的高尚景觀住宅區(qū)