【正文】 4年改版以來(lái)，金盞花劇場(chǎng)收視率一路攀升l 價(jià)值分析：加強(qiáng)全省落地入戶，打造全省收視優(yōu)勢(shì)。推出以花為名的五大劇場(chǎng)，著力打造 “影視大花園”，五大影視花園劇場(chǎng)一經(jīng)推出即有不俗的表現(xiàn)。 公共頻道陸續(xù)在全省8個(gè)地州市落地入網(wǎng)，通過(guò)有線、無(wú)線、微波組合三重立體覆蓋模式；216。貴州衛(wèi)視收視優(yōu)勢(shì)：在全國(guó)十七個(gè)日記卡省網(wǎng)樣本組中，貴州衛(wèi)視黃金時(shí)段（20:30～22:30）列所有省級(jí)衛(wèi)視第六位(見(jiàn)下表)。到達(dá)率——與頻道的市場(chǎng)滲透力相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)，也就是受眾規(guī)模；忠實(shí)度——與頻道的目標(biāo)受眾吸引力相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)，也就是該頻道對(duì)受眾的影響深度。2004年貴州地區(qū)收視率排名前五十位的電視劇集中，貴州衛(wèi)視就占據(jù)29個(gè)席位，％，牢牢掌控著貴州省電視劇收視市場(chǎng)霸主地位。從電臺(tái)的覆蓋率、收聽(tīng)人群、傳播內(nèi)容等幾個(gè)方面的指標(biāo)去考察，貴陽(yáng)交通文藝廣播電臺(tái)、貴陽(yáng)新聞廣播電臺(tái)、貴州經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)應(yīng)該是比較適合進(jìn)行房地產(chǎn)推廣的有效電臺(tái)。如果要考慮樓盤目標(biāo)受眾覆蓋范圍，則都市報(bào)在報(bào)紙綜合內(nèi)容、面向地州市的優(yōu)勢(shì)要強(qiáng)于晚報(bào)，而晚報(bào)對(duì)于貴陽(yáng)市的影響力要大于都市報(bào)。1“產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)優(yōu)、營(yíng)銷創(chuàng)佳”是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的三大要素和必備條件。 1消費(fèi)者對(duì)貴陽(yáng)評(píng)價(jià)好壞各半，市場(chǎng)對(duì)云巖、南明喜愛(ài)高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當(dāng)形勢(shì)不明，白云、三橋受到冷遇。1消費(fèi)者對(duì)小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與項(xiàng)目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。消費(fèi)者對(duì)小區(qū)交通和停車要求較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要考慮適度超前，但市場(chǎng)有挖掘成本機(jī)會(huì)。入戶花園和陽(yáng)臺(tái)面積并非越大越好，每套住宅兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)、鋼化玻璃陽(yáng)臺(tái)欄桿是市場(chǎng)的主要選擇。多層住宅類型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。6080平米的精巧二房和部分91100平米的舒適二房，90100平米的小三房和111130平米的舒適三房是最受到消費(fèi)者喜愛(ài)的戶型和面積。置業(yè)自住，改善居住條件、多次購(gòu)房同時(shí)成為市場(chǎng)的主要消費(fèi)特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步完善和規(guī)范，政府宏觀調(diào)控加強(qiáng)，房地產(chǎn)金融政策可能收縮，拆遷難度加大，開(kāi)發(fā)成本增多，房地產(chǎn)行業(yè)門檻提高。規(guī)模化開(kāi)發(fā)成為趨勢(shì)，城郊結(jié)合部成為商品住宅產(chǎn)品的主要供應(yīng)地勢(shì)在必然，并被市民接受。供應(yīng)單位面積集中在7090平方米和110140平方米之間。貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體持續(xù)走好，房?jī)r(jià)在緩慢中穩(wěn)步上升，各主要區(qū)域樓市發(fā)展日漸平衡，但供應(yīng)總量與年消費(fèi)總量差距擴(kuò)大，預(yù)計(jì)未來(lái)2年商品住宅年均實(shí)際消化總量在200萬(wàn)平方米左右，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的供過(guò)于求可能出現(xiàn)，受開(kāi)發(fā)周期影響，04年產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)，05年可能急劇放量。貴陽(yáng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量增量放大，增長(zhǎng)速度較快，城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化率不斷加速，城市投資和居住環(huán)境大為改善。規(guī)劃定位、區(qū)位地段、區(qū)域居住氛圍、建筑成本控制、土地成本將成為決定樓盤競(jìng)爭(zhēng)力和樓盤市場(chǎng)占有率的因素。價(jià)格方面：市區(qū)高層的核心價(jià)格集中在30003600元；其他五城區(qū)及城郊結(jié)合部多層產(chǎn)品的核心價(jià)格在18002400元；小高層、中高層的核心價(jià)格在22002600元；低層洋房產(chǎn)品核心價(jià)格在26003000元；TOWNHOUSE、別墅產(chǎn)品核心價(jià)格在40006000元。低層洋房逐步成為各大樓盤的拳頭產(chǎn)品，珠江灣畔、山水黔城、貝地項(xiàng)目籌備、形象塑造樓書、房展會(huì)圣泉流云白云深處是我家項(xiàng)目籌備、形象塑造臨時(shí)銷售中心、售樓車中天世紀(jì)新城貴陽(yáng)首席高尚生活特區(qū)——締造國(guó)內(nèi)首個(gè)“怡生社區(qū)”項(xiàng)目定位樓書、海報(bào)“世紀(jì)生態(tài)新城、演繹國(guó)際經(jīng)典”，“生活在TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂TOWNHOUSE”，“品自然、品時(shí)尚”開(kāi)盤推廣車身、電臺(tái)、報(bào)紙路牌林城外灘、世紀(jì)新城持續(xù)銷售電臺(tái)、報(bào)紙、展會(huì)小石城市內(nèi)桃源、完美結(jié)合的自然住宅社區(qū)樓書“完美生活方式”、“半山生活由此開(kāi)始”開(kāi)盤持銷樓書、路牌、報(bào)紙中天花園大型教育、生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目定位樓書、報(bào)紙美麗小城每一天成熟生活八大標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)銷售路牌、樓書、報(bào)紙電臺(tái)完美生活盡在中天花園，中天花園社區(qū)節(jié)持續(xù)銷售路牌、報(bào)紙烏當(dāng)藍(lán)波灣不詳城市山水公園貴陽(yáng)首席山水公園社區(qū)山水生活、公園社區(qū)項(xiàng)目籌備、形象塑造路牌、展會(huì)、樓書綜述：上表的統(tǒng)計(jì)表明，未來(lái)23年內(nèi)的供應(yīng)量將空前巨大，而且具有幾個(gè)明顯的特征： 規(guī)模開(kāi)發(fā)樓盤比較多，實(shí)力型房開(kāi)統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)的局面基本形成； 各區(qū)域、各板均有較大、較強(qiáng)項(xiàng)目分布，市場(chǎng)分流趨勢(shì)明顯； 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，戶型方面：兩城區(qū)高層主要為2房、3房戶型，總價(jià)控制的趨勢(shì)明顯，其他五城區(qū)及城郊結(jié)合部的樓盤則仍以多層占主流，3房、4房戶型為主力，面積集中在110140平。期待2004。持續(xù)銷售報(bào)紙、路牌智慧龍城容山水靈性、多方智慧于一體的適宜生活、休閑的居住場(chǎng)所。項(xiàng)目定位中興世家，品嘗香格里拉生活。勝者之譽(yù)、居者之幸。項(xiàng)目上市樓書、路牌山水公園社區(qū)、城市上游生活。各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣主題/賣點(diǎn)及載體選擇：項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)、推廣主題推廣階段 主要載體選擇山水黔城大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。據(jù)貴陽(yáng)辦了解：今年貴陽(yáng)主要推出四塊地塊進(jìn)行拍賣。熙蘭香煦仁恒地產(chǎn)總建面520700平地塊今年內(nèi)拍賣。綜合住宅區(qū)（多層小高層/別墅/高層均有）從70平—300平。項(xiàng)目在啟動(dòng)前銷售價(jià)格從2200元/平到3800之間都曾出過(guò)價(jià)，景怡苑明誠(chéng)地產(chǎn)（香港獨(dú)資企業(yè)）總建筑面積45萬(wàn)平正在施工臨街鋪面及銷售中心。御園經(jīng)鑫房開(kāi)建筑面積約5萬(wàn)方部分做外飾，別墅區(qū)：獨(dú)體別墅面積以22260、290平米為主，另有部分350平米左右的面積獨(dú)立的別墅。其中240平米的別墅最多，其次為220平米的聯(lián)排別墅。約30多套。一期建別墅74戶。貴陽(yáng)麗水銘苑永茂房開(kāi)占地390畝，純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建容積率:，綠化率:65%。項(xiàng)目以多層小高層為主，面積以80、120平方米為主。住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)在修改中初步確定為別墅、TOWNHOUSE、洋房等高端產(chǎn)品仁恒項(xiàng)目未定名上海投資商未定前期規(guī)劃中 烏當(dāng)二中周圍，屬招商引資項(xiàng)目，總投資額達(dá)10億。其中3棟11+1小高層（110—130平）；44棟90—100平三房；剩余一棟60—80平的多層小戶型。年內(nèi)開(kāi)盤。以體驗(yàn)營(yíng)銷的方式入市。面積在80—180平之間，后期規(guī)劃調(diào)整方案未定，預(yù)計(jì)會(huì)增加一定量的高端產(chǎn)品，貝地一期上市量約6萬(wàn)方以多層、小高層為主，規(guī)劃有部分洋房和別墅，面積80——200平之間，以120平為主力戶型。頂層躍層在300—400平方米之間，約占20%。中天世紀(jì)新城世紀(jì)中天房開(kāi)100一期聯(lián)排別墅、回遷戶已基本入住，二期正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)年內(nèi)有新產(chǎn)品上市 以260——380平方米的TOWNHOUSE為主暫未定名嘉信天和房開(kāi)50拆遷中市區(qū)高層，地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔暫未定名亨特房開(kāi)30目前封頂三棟高層，3月28日接受2000抵扣2萬(wàn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)戶型中以85平兩房戶型為主占19%，剩余戶型中三房面積在100—134平之間占60%；四房面積在148—230平方米之間（為錯(cuò)層）。美佳馨苑宏安房開(kāi)10青年路口，未正式發(fā)售，以多層為主的綜合小區(qū)。二期已經(jīng)動(dòng)工年內(nèi)2期將上市銷售，預(yù)計(jì)8萬(wàn)方山水黔城二期主要為140—180平方米的4+5+1洋房，預(yù)計(jì)在400套左右。5月開(kāi)盤銷售。二期：雙拼別墅27棟（200平），獨(dú)立別墅32棟（300平），5+1洋房80套。16層高層一梯四384套；5+1洋房340套（面積130—160平三房四房）。高層與小高層占25%，低層占5%左右。價(jià)格在2200元/平左右。從物業(yè)發(fā)展方向來(lái)看，本板塊比較適合發(fā)展旅游、度假、教育型項(xiàng)目，物業(yè)檔次應(yīng)以中檔為主。3）、板發(fā)展趨勢(shì)判斷根據(jù)花溪自然山水及人文特色，政府將其定位為旅游、生態(tài)型城市，近年來(lái)旅游業(yè)的發(fā)展很快，已逐漸形成旅游、休閑及度假勝地，由此也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。但就目前來(lái)說(shuō)，交通相對(duì)不便，且在售住宅戶型面積過(guò)大，售價(jià)較高，加之較為另類的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，銷售情況不好。其中以156平米左右為主力戶型?，F(xiàn)小區(qū)普通住宅已全部封頂，今年年底包括別墅在內(nèi)可全部交房。重要個(gè)盤：夢(mèng)溪筆談項(xiàng)目概況小區(qū)總占地面積2萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)模26130平方米，其中夢(mèng)溪公寓7100平方米，藍(lán)夢(mèng)華府5400平方米，竹溪居10000平方米，林中極品別墅7套，總共115套。不過(guò)由于花溪自然環(huán)境十分優(yōu)美，又具有濃郁的文化氛圍，眾多開(kāi)發(fā)商已看好區(qū)域發(fā)展前景，近兩年陸續(xù)進(jìn)入該板塊角逐，因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)素提升較快，其中以麒龍房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的麒龍溪園，銷售平均價(jià)格價(jià)格已達(dá)到2400元/M2以上。對(duì)貴陽(yáng)市民和省內(nèi)其他區(qū)域來(lái)筑來(lái)購(gòu)房者的購(gòu)買力量形成有效的市場(chǎng)分流。為鼓勵(lì)人們到貴陽(yáng)購(gòu)房，2002004年市政府連續(xù)出臺(tái)了關(guān)于在貴陽(yáng)購(gòu)房的優(yōu)惠政策，這對(duì)吸引人們到貴陽(yáng)購(gòu)房置業(yè)肯定會(huì)有較大的促進(jìn)作用。3）、板發(fā)展趨勢(shì)判斷白云是貴陽(yáng)市各郊區(qū)中人均GDP最高的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，近年來(lái)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)都取得了較快的發(fā)展，隨著區(qū)域生態(tài)環(huán)境的逐漸改善，在貴陽(yáng)新區(qū)、南湖新區(qū)建設(shè)的帶動(dòng)下，本板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)也具有一定的潛力。開(kāi)發(fā)商計(jì)劃走旅游帶動(dòng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思路，除別墅產(chǎn)品外，項(xiàng)目?jī)?nèi)還規(guī)劃了多層、小高層、學(xué)校、酒店、運(yùn)動(dòng)設(shè)施，大型主題旅游城等產(chǎn)品。其中300平米的別墅最多，其次為220平米的聯(lián)排別墅?，F(xiàn)一期大部分別墅大部分已封項(xiàng)，04年六月底全部交房。二期規(guī)劃全部為沿湖獨(dú)立別墅。重要個(gè)盤：南湖麗水茗苑項(xiàng)目概況整個(gè)小區(qū)占地390畝，共分為三期開(kāi)發(fā)。貴陽(yáng)商貿(mào)中心啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，土地市場(chǎng)交易火爆。該項(xiàng)目占地187萬(wàn)余平方米，建筑面積約170萬(wàn)平方米。2003年，貴陽(yáng)新區(qū)加快了建設(shè)步伐，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)展順利，新區(qū)道路骨架基本形成；新貴陽(yáng)一中、新貴醫(yī)啟動(dòng)建設(shè)、進(jìn)展順利，市政府行政中心完工并于04年啟用。白云、貴陽(yáng)區(qū)行情1）、提要白云區(qū)域均價(jià)均值：約1180元／平方米貴陽(yáng)區(qū)域均價(jià)均值：約1400元／平方米價(jià)格區(qū)間：12001600元／平方米板樓市概述白云板塊近年房地產(chǎn)發(fā)展雖然較快，但由于受貴州鋁廠及其它工業(yè)的污染較大，作為居住區(qū)域還不是很受歡迎，消費(fèi)群體以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，目前住宅預(yù)售均價(jià)約在1180元/M2左右，在四郊區(qū)中處于最低價(jià)位。從大片區(qū)來(lái)看，本板塊通過(guò)新添大道與大營(yíng)坡、中心城區(qū)緊密相連，伴隨住宅日益郊區(qū)化的趨勢(shì)，住宅開(kāi)發(fā)必將形成以大營(yíng)坡、新添寨為中心、沿新添大道一線分布的格局。城市山水公園項(xiàng)目位于烏當(dāng)城區(qū)中部邊緣地帶，離繁華市區(qū)約800米，項(xiàng)目地塊周邊群山環(huán)抱，自然條件優(yōu)越，占地約100多畝，總規(guī)劃面積15萬(wàn)平米，定位為城市低密度低、多層為主的中高檔居住社區(qū)，方案報(bào)批中，將在05年底上市。供應(yīng)戶型由50200平方米，主力單位為7090平米兩房和90130平米三房構(gòu)成，四房單位面積集中在140160平米。多層帶商鋪是該區(qū)域樓市的一個(gè)特征，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要以多層為主，帶部分小高層。烏當(dāng)區(qū)行情1）、提要區(qū)域核心均值：多層均價(jià)：1380元／平方米價(jià)格區(qū)間：10801680元/平方米最低價(jià)個(gè)盤：銀泰花園1080元／平方米 最高價(jià)個(gè)盤：金田家園1680／平方米（變維單位）小高層均價(jià)均值：1590元／平方米價(jià)格區(qū)間：13801800元/平方米最低價(jià)個(gè)盤：新星園1380元／平方米 最高價(jià)個(gè)盤： 天驕豪園1800元／平方米2）、板樓市概述新添板塊房地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展速度異常迅猛，在四郊區(qū)中大有后來(lái)居上之勢(shì)。商業(yè)項(xiàng)目普遍不旺。小河?xùn)|北方向，珠江路的改造將為“瑞和家園”的二期和“珠江路各地塊”的啟動(dòng)錦上添花。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性持續(xù)供應(yīng)的主要是“興隆城市花園”和“山水黔城”兩個(gè)主要樓盤。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分過(guò)漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主。2緊鄰工業(yè)生產(chǎn)區(qū)和鐵路線。2配套相對(duì)完善，產(chǎn)品供應(yīng)全面。整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在05年初完成。同期小區(qū)會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，森林公園、入口大型水景園林均已經(jīng)建成投入使用。項(xiàng)目配套社區(qū)森林公園、休閑健身廣場(chǎng)、人工湖、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商業(yè)街，社區(qū)會(huì)所，社區(qū)主入口大型水景園林。綠化率39%，車位比例1：?？傄?guī)劃居住戶數(shù)約750戶，總?cè)丝诩s2300人。 重要個(gè)盤：中興世家項(xiàng)目概況總用地面積68180㎡（土地使用年限70年）。單位面積40200平方米，主力供應(yīng)面積分成7090平方米的二房、小三房單位，110140平方米的大三房。重視社區(qū)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，但經(jīng)營(yíng)欠佳。4）、板發(fā)展趨勢(shì)判斷向外發(fā)展，走大盤線路是該區(qū)域的主要特點(diǎn)，現(xiàn)在和未來(lái)幾年內(nèi)大營(yíng)坡、茶點(diǎn)區(qū)域和頭橋、三橋區(qū)域是重點(diǎn)發(fā)展方向，并能形成市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)地區(qū)。開(kāi)發(fā)多年產(chǎn)品顯得陳舊，小區(qū)形象不佳。多年經(jīng)營(yíng)，入住率高，人氣較旺，知名度高。中天花園地處貴陽(yáng)市市區(qū)環(huán)城綠化帶上，自然景觀良好，從城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，三縣一市并入貴陽(yáng)后，貴陽(yáng)市城區(qū)的擴(kuò)張，小區(qū)正好處于“大貴陽(yáng)”的中心位置，向東北面擴(kuò)展直到新添寨，新添寨片區(qū)的康居工程、安居工程也逐步走向成熟、完善，中天花園正處于這一片的中心區(qū)域，加之交通上的便利（現(xiàn)有1282及效區(qū)等多路大中巴車往返）及小區(qū)自有的完善配套，該小區(qū)將是一個(gè)適合居住的大型社區(qū)?，F(xiàn)樓盤銷售情況一般，小區(qū)五個(gè)組團(tuán)已全部交付，目前玉蘭園臨街的銷售情況不甚理想，2180元/㎡起價(jià)，最高價(jià)小高層近3000元/㎡，均價(jià)在2400元/㎡，月亮湖別墅現(xiàn)可預(yù)訂，訂金20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)別墅在2004年6月開(kāi)盤。小現(xiàn)已