【正文】 著市場的不斷擴(kuò)大， 國內(nèi)投資客逐漸涌入 ， 港澳臺投資客 的比例逐漸下降到 50%， ?在中央別墅區(qū)內(nèi)長期投資的 成熟投資客約占 10% ?隨著區(qū)域配套的成熟和產(chǎn)品的升級，吸引了國內(nèi) 自住客戶 ，約占 30% ?受新政影響，傳統(tǒng)的 港澳臺客戶幾乎不能購買 ?500強企業(yè)內(nèi)的中高層管理者，預(yù)算在 5000美金 /月以上 ?普通外資企業(yè)的中高層管理者，預(yù)算在 30006000美金 /月 ?國外使館內(nèi)的高級官員，預(yù)算在 50006000美金 /月，普通官員，預(yù)算在 20224000美金 /月 ?國際學(xué)校的老師，預(yù)算在 1500美金 /月左右 ?自住客戶，充分依賴中央別墅區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，臵業(yè)帶有一定的投資性 開發(fā)歷程 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?別墅娛樂配套 ：鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部，格林馬術(shù)培訓(xùn)中心，天星馬術(shù)俱樂部 ，北京、麗京、香江、金色河畔四大高爾夫俱樂部等。 德式風(fēng)格 美國鄉(xiāng)村風(fēng)格 歐陸苑 龍湖 .滟瀾山 產(chǎn)品 本報告是嚴(yán)格保密的。 中央別墅區(qū)主流產(chǎn)品為別墅與類別墅產(chǎn)品 麗宮淺水灣 獨棟 優(yōu)山美地 獨棟、雙拼、聯(lián)排 長島瀾橋 獨棟、雙拼、聯(lián)排 觀唐 獨棟 大湖山莊 獨棟 麗嘉花園 獨棟 棕櫚灘 獨棟 龍灣 獨棟、聯(lián)排 美林香檳 雙拼、聯(lián)排、疊拼 卓錦萬代 獨棟、聯(lián)排 財富公館 獨棟 中央別墅區(qū)物業(yè)類型以獨棟、聯(lián)排別墅為主，及少量公寓 部分項目指標(biāo)： 產(chǎn)品 本報告是嚴(yán)格保密的。 中央別墅區(qū)早期外籍客戶比例高于中國客戶，隨著財富人群的聚集，投資客成為中央別墅區(qū)主流客戶 多次中央別墅區(qū)臵業(yè) 熟悉區(qū)域租賃市場 主要來自歐美國家 東部工作的外企高管、使館人員 區(qū)域內(nèi)升級換遷 在區(qū)域內(nèi)長期居住 保證投資回報率 物業(yè)具有升級潛力 國際學(xué)校 國際生活氛圍和配套 國際化生活氛圍和成熟的配套 高舒適度、體現(xiàn)身份的產(chǎn)品 傳統(tǒng)投資客 外籍租客 傳統(tǒng)自住客 300500㎡舒適獨棟、雙拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品 客戶等級 客戶類型 客戶特征 關(guān)鍵臵業(yè)因素 產(chǎn)品類型需求 KPI 產(chǎn)業(yè)人口 當(dāng)?shù)貦C場、產(chǎn)業(yè)區(qū)工作 中層管理人員 已在城市擁有居住物業(yè) 方便到達(dá)工作地點 控制成本投入 資產(chǎn)后期處臵有投資和升值性 疊拼、公寓類城市屬性住宅物業(yè) 便利性 區(qū)域 平臺 主流 客戶 非主流客戶 新興 客戶 城市新貴 首次在中央別墅區(qū)臵業(yè) 活躍在東部區(qū)域 擁有海外生活背景 事業(yè)成功，有較高職級 有家庭和孩子 在區(qū)域內(nèi)階段性居住 與城市、機場保持密切聯(lián)系 給孩子國際化的教育成長環(huán)境 資產(chǎn)后期處臵有投資和升值性 延續(xù)自己的國際化生活方式 貼近自己的社交圈層 體現(xiàn)自己的身份地位 200320㎡小獨棟、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品 城市 進(jìn)程 客戶構(gòu)成 本報告是嚴(yán)格保密的。 唯一起源于北京境內(nèi)的天然水系 — 溫榆河斜穿別墅區(qū)，兩岸環(huán)境優(yōu)美，項目沿河岸分布，體現(xiàn)居住與自然的完美融合 溫榆河四季水量充沛的河流，被譽為北京的 “ 母親河 ” ，也是舉世聞名的京杭大運河之源頭，千年以來，發(fā)源溫榆河的這條黃金水路承載財富連接著南來北往的商客，是繁榮中國歷代經(jīng)濟(jì)的命脈之河。 中央別墅區(qū)案例 New York LongInland Expressway 美國 長島 （富人區(qū)） 中國 北京 （天竺別墅區(qū)） 上海 碧云 （國際居住區(qū)） 本報告是嚴(yán)格保密的。其校園提供多艘海洋生物研究船，給學(xué)生從真實的海洋環(huán)境中取得知識和經(jīng)驗。 Southampton 校園距離紐約市中心大概 90分鐘的車程。有名的院系包括教育學(xué)院，表演和視覺藝術(shù)學(xué)院，以及護(hù)理和健康專業(yè)科系。 在紐約州取得藥劑師執(zhí)照的，約有三分之一是此校園的畢業(yè)生 。 同時長島亦具備多所優(yōu)質(zhì)大學(xué)，島內(nèi)文化氣息濃厚 Brooklyn 校園建于 1926年，處于布魯克林社區(qū)，校園提供超過 195種的專業(yè)學(xué)術(shù)課程。 高爾夫、馬術(shù)、游艇 —— 長島生活的必需，而非身份的奢侈品 配套 本報告是嚴(yán)格保密的。 有 Bloomingdale‘s, JCPenny, Macy’s, and Nordstrom 世界高端品牌 位于 Manhasset區(qū)的 Boutques精品小店，時尚休閑，風(fēng)情十足，包括書店、流行服裝、首飾珠寶等業(yè)態(tài)，該商業(yè)街被譽為長島?華麗一英里? 配套 本報告是嚴(yán)格保密的。 長島核心物業(yè)產(chǎn)品為獨立住宅，私密性高，設(shè)計強調(diào)與自然景觀的完美結(jié)合，配套齊全，價格昂貴 長島住宅有兩類 ：一類是 60萬 — 100萬美元的新建住宅，另一類是 100萬美元以上的豪宅，其中最為奢華的為早期建設(shè)住宅 基本條件 ：綠地草坪，家庭泳池，封閉庭院 豪宅產(chǎn)品 ：自然景觀占有、網(wǎng)球場、小型跑馬場，以及高爾夫練習(xí)場，占地可達(dá) 2萬平米及以上 豪宅設(shè)計強調(diào)資源與自然的結(jié)合，房子與優(yōu)美的自然風(fēng)光融合為一體，充分體現(xiàn)人與自然的和諧 East Hampton $40,000,000 產(chǎn)品 本報告是嚴(yán)格保密的。 North Shore北海岸區(qū) South Shore 南海岸區(qū) 北叉區(qū) North Fork 南叉區(qū) South Fork 整體規(guī)劃 豪宅公寓散落分布在山海之間，具有較高的收藏價值，主要客戶為富裕的 business tycoons