【正文】 持開工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、煤氣、電力、電信）報(bào)裝工作，報(bào)裝工作完畢后方可在開工證上蓋章，繳納四源費(fèi)。具體做好以下幾項(xiàng)工作：（1）到園林局申請(qǐng)伐樹許可證；（2）了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案，由供電局委托施工；（3）煤氣、道路、上下水等現(xiàn)狀管線改路；（4）到供電局申請(qǐng)用電報(bào)裝，做正式供電方案，申請(qǐng)施工臨時(shí)用電，委托施工。地政部門審查安置方案并發(fā)給拆遷許可證。目前一般可以采用協(xié)議出讓方式，也可用招標(biāo)方式辦理，如占用耕地，還需到稅務(wù)機(jī)關(guān)交納耕地占用稅。第三方面：持規(guī)劃用地許可證和征地意見函到市土地管理局辦理征地手續(xù)。方案圖批準(zhǔn)后到城市建設(shè)檔案館交保證金，到規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。（十）得到市政府批地的批文后，同時(shí)進(jìn)行以下三方面工作（此時(shí)立項(xiàng)工作基本結(jié)束，進(jìn)入開發(fā)階段）：第一方面：到規(guī)劃局辦理規(guī)劃用地許可證；申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；持規(guī)劃設(shè)計(jì)條件到市公用局、供電局、環(huán)保及電信局征詢意見；規(guī)劃局審核后，下達(dá)規(guī)劃條件通知書；根據(jù)此規(guī)劃條件通知單委托進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；到規(guī)劃局領(lǐng)取設(shè)計(jì)方案送審書；規(guī)劃局審查方案并提出意見；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出圖后，送規(guī)劃局審圖。（九）以上第八項(xiàng)工作做完后，結(jié)果須報(bào)市政府批準(zhǔn)。第二種情況：土地處在舊城改造區(qū)（1）到當(dāng)?shù)氐膮^(qū)地政科（屬土地局）征求意見。（八）申請(qǐng)方到土地所在的土地管理部門及土地使用部門征求意見，此舉分兩種情況：第一種情況：所用土地屬新征（1）到區(qū)土地管理局、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)政府或村公所征求意見。（六）市計(jì)委、市建委、市規(guī)劃委員會(huì)與各專業(yè)局審查可行性研究報(bào)告，形成批復(fù)，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)。（四）市計(jì)委同市規(guī)劃管理部門經(jīng)過研究審批，如同意立項(xiàng)，發(fā)給同意立項(xiàng)的批復(fù)，并要求做可行性研究，即要求申請(qǐng)方提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。（二）同土地所有者辦理用地合同。財(cái)務(wù)分析依據(jù)以下數(shù)據(jù)：注冊資本2,000萬元(免息)%，銷售價(jià)格每平方米1110元，共計(jì)收入22568萬元，車位出售、出租及管理費(fèi)用收入200萬/年平均銷售利潤率51%%，所得稅24%八、現(xiàn)金流量表(一期)九、損益表第五部分 工程運(yùn)作一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)程序（一）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行選址研究，到市規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃咨詢。投資回收期：7年。六、融資成本及貸款償還計(jì)劃七、關(guān)鍵財(cái)務(wù)數(shù)據(jù), ，實(shí)現(xiàn)企業(yè)凈利潤12億元。(,銷售回收4億元)。五、投資預(yù)算和資金籌措１、第一期投資額8億人民幣。E、銷售過程中的客戶所交的訂金和其他操作合作中的履約保證金可進(jìn)行短期利用，因?yàn)檫@部分資金是免息的。C、連同建筑物出售或出租，資金回收情況同上。本項(xiàng)目銷售中資金回籠有以下幾類：A、通過直接的轉(zhuǎn)讓土地，一次性收回購地款。資金回籠的優(yōu)劣最主要體現(xiàn)在銷售上，良好的銷售須建立在兩個(gè)大的前提下：A、合理的設(shè)置本項(xiàng)目的功能（也即生產(chǎn)出符合市場需求的產(chǎn)品，只是本項(xiàng)目在操作的同時(shí)須注意前瞻性）。財(cái)務(wù)和公司行政人事部應(yīng)相互配合，定期或不定期通報(bào)辦公費(fèi)用計(jì)劃執(zhí)行情況，協(xié)商解決有關(guān)問題，使辦公費(fèi)用資金的運(yùn)轉(zhuǎn)始終處于良好的受控狀態(tài)。5）歸口管理：辦公用資金的使用管理，在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，由公司行政人事部制定方案，待批準(zhǔn)后由公司行政人事部負(fù)責(zé)執(zhí)行。4）過程監(jiān)控：對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用都要做到事前、事中、事后的全過程控制。d、嚴(yán)格財(cái)產(chǎn)物資的報(bào)廢處理，提高物資的利用效率（已有相應(yīng)規(guī)定）。b、加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)物資和水電使用的管理，減少損失浪費(fèi)（具體辦法另定）。（人員定崗定編由公司領(lǐng)導(dǎo)提出目標(biāo)方案）2）勤儉節(jié)約。針對(duì)目前辦公費(fèi)用管理存在的問題，擬采取精編人員、勤儉節(jié)約、責(zé)任到人、過程監(jiān)控、歸口管理的管理辦法，做到三定一降三保，即定員、定額、定責(zé)，降低資金占用消耗，保證員工工作生活水平不降低并初步提高，保證工作職能（管理、服務(wù)）不被削弱，保證公司日常工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，工作質(zhì)量和工作效率不斷提高。辦公費(fèi)用管理A、辦公費(fèi)用管理指導(dǎo)原則及控制目標(biāo)辦公費(fèi)用管理堅(jiān)持總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的歸口管理原則，圍繞公司總體發(fā)展目標(biāo)和企業(yè)內(nèi)部管理要求，通過教育培訓(xùn)、制度約束、全員監(jiān)督等手段，盡快建立起程序規(guī)范、約束有力、運(yùn)行高效的辦公費(fèi)用資金使用管理機(jī)制，提高資金的使用效率，力爭通過努力，使辦公費(fèi)用開支達(dá)到相對(duì)合理的規(guī)模和水平。A、加強(qiáng)對(duì)工程施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量的審核B、優(yōu)選工程施工隊(duì)伍C、加強(qiáng)施工圖預(yù)算的編制和審核D、認(rèn)真作好圖紙會(huì)審工作E、施工技術(shù)措施的研究和論證F、重視材料的確認(rèn)與價(jià)格管理G、設(shè)備采購宜采用甲方供應(yīng)形式H、現(xiàn)場簽證制度必須嚴(yán)格施工階段的現(xiàn)場簽證是建安成本的不確定因素，因此只有通過嚴(yán)格的制度和對(duì)現(xiàn)場情況的及時(shí)了解與掌握來有效控制。G、項(xiàng)目操作須科學(xué)、系統(tǒng)，所有操作項(xiàng)目都應(yīng)先進(jìn)行周密的策劃，避免盲目、決策失誤、重復(fù)建設(shè)、達(dá)不到預(yù)期的效果等。E、增強(qiáng)采購技巧，一方面采購價(jià)格盡量保證市場最低，另一方面延遲付款也是成本控制的重要手段。C、制訂合理的薪酬制度，因材設(shè)薪，盡量達(dá)到薪酬與貢獻(xiàn)合理化。A、制訂合理的公司管理制度，減少盲目和失控中造成的浪費(fèi)。資金運(yùn)作非常復(fù)雜，在公司財(cái)務(wù)工作中屬非常重要的一環(huán)，資金運(yùn)作隨時(shí)機(jī)、情況等進(jìn)行不斷調(diào)整，在此將不過多闡述。在進(jìn)行必要投入的同時(shí)，資金還應(yīng)從長遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行長線投資，本項(xiàng)目的長遠(yuǎn)投資即為拓展土地，以利于本項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展。二、資金運(yùn)作本項(xiàng)目的資金運(yùn)作須堅(jiān)持四兩撥千斤的原則，科學(xué)運(yùn)用資金對(duì)本項(xiàng)目非常重要，決定項(xiàng)目正常運(yùn)作和后續(xù)發(fā)展。在項(xiàng)目操作中，遇到資金困難的問題，需要新的股東加入或新的資金注入。在可能的情況下，爭取政府對(duì)重大項(xiàng)目扶持的專項(xiàng)資金（如金鷹節(jié)前三屆省政府每年撥500萬元扶持其發(fā)展）。在前期啟動(dòng)后，公司獲得了土地，項(xiàng)目也正在進(jìn)行，這時(shí)將進(jìn)行項(xiàng)目的第二次融資，即銀行貸款，通過土地抵押和項(xiàng)目前景的條件，融得本項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)資金，保證項(xiàng)目啟動(dòng)中所需的資金。第四部分 資本運(yùn)作操作大型汽車城項(xiàng)目需要強(qiáng)有力的資金作為支持，對(duì)資本運(yùn)作要求也同樣非常高，下面將就本項(xiàng)目融資、資金運(yùn)作、成本控制、資金回籠等方面操作進(jìn)行詳細(xì)闡述。3）媒體公關(guān)“成也蕭何，敗也蕭何”國內(nèi)外無數(shù)的事例也證實(shí)了媒體的這一作用，良好的媒體關(guān)系、媒體信用極其重要，這方面對(duì)公司所有人員皆為有效，是全員值得、也必須注意的。情感是人與人之間聯(lián)系的紐帶，情感效應(yīng)是吸引消費(fèi)者的一塊磁石。公眾關(guān)系讓企業(yè)努力自己“做好”并善于“告訴”公眾。目前就長沙的發(fā)展環(huán)境狀況，大家已是不言自明，這就對(duì)我司的政策公關(guān)施加了前所未有的難度。政策有利，則“推波助瀾”，“高潮迭起”；政策不利，則“如履薄冰”，“雞飛蛋打”。針對(duì)我們的項(xiàng)目而言，社會(huì)公關(guān)可以分成三類：1）政策公關(guān)即從大的政策環(huán)境著手。社會(huì)公關(guān)，在對(duì)公關(guān)理論的接受與公關(guān)務(wù)實(shí)的操作規(guī)程中，不管動(dòng)機(jī)如何，成敗的關(guān)鍵取決于公眾，公眾的合作與否將決定企業(yè)的生存與發(fā)展。人具有受激勵(lì)的潛能，他們一旦受到關(guān)心、尊重、激勵(lì)，就會(huì)把自己的利益和企業(yè)的命運(yùn)緊密相連，對(duì)企業(yè)充滿信心和責(zé)任感，從而釋放出巨大的能量。本項(xiàng)目要達(dá)到期望的支持力度，需要強(qiáng)有力的攻關(guān)手段進(jìn)行公關(guān)，公關(guān)需要方案的組合，才能達(dá)到理想的效果：內(nèi)部公關(guān)人是企業(yè)之本，是企業(yè)形象塑造的主體?！叭腥诔恰边^程中，省政府將在三市中心地帶扶持發(fā)展一到兩個(gè)大的市場群，以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。三、長沙長遠(yuǎn)發(fā)展方向和重點(diǎn)“三市融城”確定長沙將向南發(fā)展，使本項(xiàng)目擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?，并在不長的時(shí)間內(nèi)成為城市中心地帶。媒體宣傳支持媒體的操作對(duì)企業(yè)來說一直是一把“雙刃劍”，操作成功便可以達(dá)到“四兩撥千斤”的奇效；而操作不當(dāng)，不但投資會(huì)如“泥牛入?！保踔吝€會(huì)起到副作用，出現(xiàn)“搬起石頭砸自己的腳”的尷尬局面。C、*汽車城建成后為商家提供（包括工商、稅務(wù)、技術(shù)監(jiān)督、銀行、保險(xiǎn)、消防、環(huán)衛(wèi)等）服務(wù)，政府各職能部門應(yīng)給予大力支持。C、成為省、市、區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，給融資、宣傳、形象等帶來方便。政策支持A、用地政策的優(yōu)惠支持。*汽車城項(xiàng)目能否順利操作很大程度上取決于湖南省及長沙市等政府的支持，這些支持包括：政府態(tài)度支持A、省、市、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目關(guān)注度和重視度。二、湖南省及長沙市投資環(huán)境根據(jù)國家公布的最新數(shù)據(jù)表明，長沙在全國現(xiàn)今屬于第二次經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后地區(qū)。一個(gè)國家對(duì)汽車行業(yè)的政策有三類，一類為自由發(fā)展，政府幾乎不參與，美國就是典型；一類為引導(dǎo)型發(fā)展，政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)汽車行業(yè)向政府希望的方向發(fā)展，中歐和日本等國就是采取此政策；還有一類為限制發(fā)展，有國家決定汽車行業(yè)的發(fā)展，我國在加入WTO以前就是采取這類政策，現(xiàn)在也只有少數(shù)貧窮的非洲國家還采取此類政策。*汽車城應(yīng)根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策確定發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的同時(shí)須與汽車行業(yè)發(fā)展同步，不應(yīng)太超前，也不應(yīng)太落后。本例表明中國道路規(guī)劃和布局不合理，城市化過于集中，而汽車最近兩年的發(fā)展大大超出道路的發(fā)展，使汽車發(fā)展和道路發(fā)展出現(xiàn)嚴(yán)重失衡。我國道路發(fā)展和汽車發(fā)展嚴(yán)重失衡：中國政府近幾年在交通方面投資不遺余力，發(fā)展非常迅速，據(jù)中國交通部公布的數(shù)據(jù)顯示：中國高等級(jí)公路排名世界前三位，道路總面積居世界首位。C、2004年—2005年，隨著對(duì)進(jìn)口車政策的進(jìn)一步開放，國內(nèi)汽車行業(yè)將面臨巨大的競爭壓力，適者生存。一、我國汽車行業(yè)宏觀調(diào)控政策中國加入WTO后，汽車行業(yè)及汽車消費(fèi)等都將產(chǎn)生巨變，這種變化將在2002年到2005年三年中充分表現(xiàn)出來（A、2002年中國汽車行業(yè)及消費(fèi)不降反升，達(dá)到有史以來的40%，讓世界側(cè)目，這是中國長期壓抑消費(fèi)形成的高壓反彈，這種狀況不會(huì)維持太久就趨于平穩(wěn)。要用發(fā)展的眼光進(jìn)行汽車城的建設(shè)，使我汽車城在未來若干年內(nèi)，都具有領(lǐng)先地位。打造“一流的購物環(huán)境，一流的經(jīng)營環(huán)境，一流的人文景觀環(huán)境”為我們的宗旨。主要為汽車銷售提供配套服務(wù)的辦公場所，如汽車上牌、駕照考試、汽車保險(xiǎn)、消費(fèi)信貸等。（見《主營業(yè)務(wù)年度收入表》）五）綜合區(qū)綜合區(qū)共有兩塊，其中（一）位于湘府路、洞井路路口，原4S區(qū)A1—A4地塊， m2，主要用于修建高級(jí)酒店，建成后將用于為*汽車城內(nèi)的客商提供商業(yè)、會(huì)議、住宿、餐飲、娛樂、休閑服務(wù)的場所。月年租賃收入為：40元/ m280，最大值）成本估算：土地成本：= 建筑成本（含報(bào)建費(fèi)）：920元/ m2 m2= 合計(jì)：+= 建筑成本單價(jià)：247。市場內(nèi)的主干道最好設(shè)計(jì)在60m以上，便于大型車輛的進(jìn)出，且路面能經(jīng)受起大型車輛的碾壓。住宿公寓須另外選址，但不宜離辦公區(qū)太遠(yuǎn)；應(yīng)考慮在市場內(nèi)修建綜合住宿公寓，為整個(gè)市場內(nèi)的經(jīng)營戶解決住宿問題。鋪面正面設(shè)計(jì)（主入口）寬闊，進(jìn)深不需太深。該區(qū)主要容納的是以設(shè)備維修為主的客商。該區(qū)主要集中的是以設(shè)備、配件、工具等銷售為主的客商，要求體現(xiàn)出良好的商業(yè)氛圍，建筑設(shè)計(jì)美觀、實(shí)用。規(guī)模：。目前，我司已將地塊圖中HHH3區(qū)規(guī)劃為工程車用地。D、我司合理集中、規(guī)范該市場，還可以帶來不菲的經(jīng)濟(jì)效益。C、特種、工程用車一般車體較大，該區(qū)的規(guī)劃能使我市場形成磅礴氣勢。=銷售利潤：門面可銷售額：6300元/m2（均價(jià)）=門面銷售按4年完成：第一年完成30%，第二年完成40%，第三年完成20%，第四年完成10%，住宅可銷售額：1500元/m2（均價(jià)）= 住宅銷售按4年完成：第一年完成30%，第二年完成40%，第三年完成20%，第四年完成10%，四)、特種、工程機(jī)械車區(qū)建設(shè)依據(jù)：A、長沙還沒有一家成規(guī)模的特種、工程機(jī)械車交易市場。120 m2/套，最大值）B、成本估算土地成本：=門面建筑成本：700元/ m2（框架結(jié)構(gòu)）=多層住宅建筑成本：500元/ m2（磚混結(jié)構(gòu)）=報(bào)建費(fèi)：120元/m2=合計(jì)成本：+++ =建筑成本單價(jià)=合計(jì)成本247。，合2193套（247?；緮?shù)據(jù)換算：配件區(qū)（B、C、F區(qū)）：， ，；，==規(guī)劃方案：A、設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)5層，其中：1層為門面，層高56米，全框架結(jié)構(gòu)，便于任意分割銷售；2—5層為多層住宅，—3米，磚混結(jié)構(gòu)，需另外設(shè)計(jì)通道；配件用門面按30 m2為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門面。說明湖南市場汽車保有量相當(dāng)大，湖南汽車零配件市場大有潛力。因此，作為*汽車城中的汽配區(qū)的建設(shè)，必須融入到全球“大市場，大流通”的汽車配件領(lǐng)域中，為客戶提供多方面的服務(wù)及平臺(tái)，便于客戶在市場覆蓋面、營銷服務(wù)能力、訂單管理、物流運(yùn)輸、存貨保持、市場信息傳遞、國際貿(mào)易機(jī)會(huì)、客戶支持等方面的業(yè)務(wù)的開展。到2010年，我國汽車保有量將達(dá)到4000萬輛，售后配件市場的需求空間將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大；另外，國際售后配件市場（如汽車保有量高的美國、日本、德國等）的拓展空間更大。目前，湖南市場還達(dá)不到向整車供應(yīng)零配件的規(guī)模，所以，下一點(diǎn)才是我市場的建設(shè)重點(diǎn)。（見《主營業(yè)務(wù)年度收入表》）三)、汽車配件區(qū)建設(shè)依據(jù)：A、整車配套市場方面零部件企業(yè)將逐步從整車企業(yè)中分離出來，其營銷結(jié)構(gòu)從“樹狀”轉(zhuǎn)變成“網(wǎng)狀”，關(guān)系從“隸屬”轉(zhuǎn)向“對(duì)等合作”，從“自成體系的封閉