【正文】 職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（本可研只做初步分析）。重大問題由業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下：職 工 定 員 表序號部 門人員（人）備 注1公司決策層2項(xiàng)目經(jīng)理13工 程 部34辦 公 室15財(cái) 務(wù) 部26經(jīng) 營 部27銷 售 部48合 計(jì)13實(shí)際人數(shù)可少 第二階段 組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見以及國家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，頭兩年擬由建設(shè)單位郴州市宏興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聘請資質(zhì)信譽(yù)好的物業(yè)公司進(jìn)行管理，實(shí)行業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。 第一階段 組織機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 方案實(shí)施a、抓緊工程的前期籌備工作，積極籌措資金；b、做好各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施的計(jì)劃安排；c、完成土地征用和報(bào)批工作；d、按規(guī)定程序搞好施工招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)、選定合適的施工隊(duì)伍、監(jiān)理公司； 建設(shè)計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)工期較長，為保證項(xiàng)目能按期并順利實(shí)施，對本項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃需做精心安排，并加強(qiáng)管理，具體進(jìn)度經(jīng)與建設(shè)單位協(xié)商，安排如下：2010年7月~2010年10月，完成項(xiàng)目前期審批工作；2010年9月~2010年11月，完成三通一平及施工招標(biāo)；2010年12月~2012年7月，完成項(xiàng)目主體工程；2012年8月~2012年11月，完成附屬配套工程；2012年12月，全部竣工。 隔熱、保溫在屋頂和外墻的材料運(yùn)用時(shí)，盡可能采用保溫、隔熱性能艱險(xiǎn)的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門窗等，可達(dá)到較好的節(jié)能效果。 節(jié)能 節(jié)水節(jié)電用水采用計(jì)量制，并將生活用水與景觀用水分開，電器設(shè)備用科技含量高的節(jié)能設(shè)備，室內(nèi)外路燈設(shè)自控節(jié)能開關(guān)。③大氣污染在規(guī)劃區(qū)地段設(shè)置限速標(biāo)志，降低車速減少因汽車高速行駛產(chǎn)生的灰塵，推廣使用無鉛的高標(biāo)號汽油或清潔能源，達(dá)到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的，減少汽車尾氣的污染。 治理措施①固體廢棄物各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)立在各自的密封式垃圾站（點(diǎn)）內(nèi)，由專人管理，定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾站和垃圾填埋場內(nèi)。③ 大氣污染：如汽車行駛產(chǎn)生的灰塵和尾氣。 污染源分析該項(xiàng)目建成后，通過分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面：① 固體廢棄物：如生活垃圾。 消防措施①。 編制依據(jù)①《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB 50016－2006）②《干粉滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50347－2004）③《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ501402005）④國家其他相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 消防等級根據(jù)規(guī)范要求本項(xiàng)目防火等級為乙級，建筑耐火等級為一級。（3）排水管網(wǎng)系統(tǒng)①排水采用雨污分流的排水體制，生活污水首先經(jīng)無動力污水處理裝置初步處理后排入基地內(nèi)污水干管，再排入城市污水干管；雨水經(jīng)建筑邊溝和雨水口收集，排入城市雨水干管。室內(nèi)消火栓采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接。（4）給水管網(wǎng)系統(tǒng)給水管網(wǎng)形成樹枝狀，地下二層設(shè)置加壓泵房，管道一律采用暗裝，室內(nèi)給水立管采用內(nèi)壁襯塑鋼管，絲扣連接；各層給水支管采用PPR給水管。日計(jì)，消防用水按20升/s計(jì)，則該底商住宅大樓最高日用水量為：198噸/日。實(shí)現(xiàn)信息資源共享，并具有與廣域網(wǎng)連接的能力，實(shí)現(xiàn)與國際互聯(lián)網(wǎng)的連接，同時(shí)實(shí)現(xiàn)對設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的監(jiān)視和控制。 智能設(shè)計(jì)本項(xiàng)目內(nèi)設(shè)計(jì)設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)。3db，可以實(shí)現(xiàn)雙向傳輸。有線電視傳輸方式為鄰頻傳輸，傳輸帶寬以1000兆計(jì)。進(jìn)戶管、配線架、交接箱均與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱作等電位聯(lián)結(jié)。數(shù)據(jù)垂直干線采用單模光纖，語音干線采用三類大對數(shù)電纜。 編制依據(jù)①《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/T 503112000）②《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB／T 50314—2000）③《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ 67—2006）④國家其他相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 通訊和有線電視①通訊信線路接芙蓉路下的城市通訊線路，引入按250線考慮。引下線均利用樁內(nèi)主筋，設(shè)總等電位接地，所有外部引入的金屬管線均與總等電位接地端子箱相聯(lián)，重要設(shè)備配電箱，線路裝設(shè)防電涌保護(hù)設(shè)備，接地采用聯(lián)合接地，接地電阻不大于4Ω。 建筑物防雷本項(xiàng)目建筑為二級防雷建筑。電源引入處作重復(fù)接地，并進(jìn)行總等電位連接。 保安接地接地保護(hù)采用TT系統(tǒng)，即為三相五線制。本項(xiàng)目的低壓配電采用TNS配電系統(tǒng)，配電線路采用放射式與樹干式相結(jié)合的分區(qū)配電方式，室外采用電纜埋地敷設(shè)，電纜由基地外接入，通過配電室，再送至各層配電箱，進(jìn)行供電。本項(xiàng)目中二級負(fù)荷由兩路獨(dú)立電源供電，其中消防負(fù)荷末端自切。 供配電本項(xiàng)目中應(yīng)急照明、消防設(shè)備電源、電梯為二級負(fù)荷，其它用電均為三級負(fù)荷。②鋼筋：采用HPB235級、HRB400級③鋼材：均采用Q235—B鋼 ④焊條：采用E43XX型、E50XX型 ⑤墻體：承重墻采用燒結(jié)多孔磚，強(qiáng)度等級不小于MU10，填充墻采用加氣混凝土砌塊。HPB33HRB400級鋼筋，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《鋼筋混凝土用熱軋帶肋鋼筋》（GB1499）的規(guī)定。剪力墻：采用HRB400、HPB235級鋼筋。 ④結(jié)構(gòu)選型：由于沒有地質(zhì)報(bào)告，根據(jù)周邊建筑基礎(chǔ)形式初步確定基礎(chǔ)采用樁基形式，待地質(zhì)資料出來后，再根據(jù)地質(zhì)資料確定基礎(chǔ)形式，上部為框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式。b. 活荷載：住宅： KN/ ㎡ 上人屋面： KN/ ㎡ 疏散樓梯：㎡ 電梯：㎡ 配電房、水泵房： KN/ ㎡ 陽臺： KN/ ㎡商場、超市： KN/ m2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)①建筑結(jié)構(gòu)安全等級：一級耐火等級：一級屋面防水等級：Ⅱ級 ②設(shè)計(jì)使用年限：50年。通過對建筑的外墻、窗臺（戶）、檐口、入口、屋頂?shù)燃?xì)部處理和建筑材料顏色的運(yùn)用，把該底商住宅大樓建設(shè)成既具有桂陽地方特色又有強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息的底商居住建筑，使建筑景觀很好的融入到桂陽縣新城區(qū)整體環(huán)境中，并充分體現(xiàn)自身特點(diǎn)和形象。）。建筑朝向?yàn)榻媳背颍掀珫|45176。地下2層布置設(shè)備用房、雜房和小車庫，地上1層為精品商業(yè)、飲食店及大型超市，地上2層為大型超市，3至24層為住宅部分， 建筑與裝飾材料。使建筑內(nèi)各功能布局合理，流程便利，空間緊湊且過渡自然，內(nèi)外聯(lián)系避免交叉，同時(shí)盡量減小交通面積和消極空間面積，增加有效使用面積，建筑內(nèi)主要用房都應(yīng)具有良好的朝向。建筑還運(yùn)用了虛實(shí)對比、點(diǎn)綴等設(shè)計(jì)手法，保持與新城區(qū)城市設(shè)計(jì)的整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)，為了增加建筑的挺拔和雄偉，設(shè)計(jì)采用了大量豎向的線條，以增加空間的拉升感，建筑外觀通過實(shí)墻與玻璃幕墻的運(yùn)用，形成虛實(shí)對比的效果，使整個(gè)建筑充滿了現(xiàn)代氣息，給城市景觀增添了亮麗的一筆。 主要技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng) 目單位數(shù)值備 注1規(guī)劃總用地㎡2總建筑面積㎡不含地下車庫面積其中商業(yè)用房㎡住 宅㎡3地下車庫面積㎡不 計(jì) 容4建筑基底面積m25建筑密度％6容 積 率7綠化面積㎡8綠 地 率％209停 車 位個(gè)70室內(nèi)60個(gè)，室外10個(gè) 建筑方案 建筑風(fēng)格與特征建筑形式力求簡潔、明快，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代風(fēng)格，并體現(xiàn)湘南傳統(tǒng)建筑特點(diǎn)，符合底商建筑的要求。⑥建筑風(fēng)格規(guī)劃采用現(xiàn)代風(fēng)格，結(jié)合湘南傳統(tǒng)建筑風(fēng)格元素，符合商住建筑的特點(diǎn)，并與新城區(qū)的城市設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)，符合城市規(guī)劃的要求，以求達(dá)到和諧共生的景觀效果。基地設(shè)置出入口一處，位于歐陽海大道方向。⑤用地內(nèi)的道路是遵循現(xiàn)狀地形和與城市規(guī)劃道路相銜接的基礎(chǔ)上來確定的，采用盡端式道路形式。③基地由于與城市主干道路相鄰，考慮城市景觀和自身形象及使用的需要，利用后退道路紅線一定距離形成入口開敞空間，面積不大，主要起集散人流的作用，以豐富基地的外部環(huán)境，同時(shí)也提升了外部環(huán)境景觀效果。②根據(jù)項(xiàng)目本身的功能要求和實(shí)際的地形條件，本次規(guī)劃基地內(nèi)的建筑布局采用集中式的布局模式，建筑為點(diǎn)式組合建筑形式，設(shè)計(jì)一棟整體建筑，主題建筑平行芙蓉路和歐陽海大道布置，建筑地上24層，地下二層，為一類高層底商居住建筑，人防部分異地建設(shè)?；貎?nèi)規(guī)劃布置底商住宅大樓一棟，周邊用地就是交通綠化用地，主要是基地內(nèi)道路和院落綠地。③堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的原則。 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)桂陽縣規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》建設(shè)方案提供的地形圖（電子文件）建設(shè)方提出的設(shè)計(jì)要求《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）《高層發(fā)用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595 2005版）《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ 4888）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500961999 2003年版）《住宅建筑規(guī)范》（GB503682005）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB503522005）《湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ40012004）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ502001《汽車庫，修車庫，停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5006797）《中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（城市規(guī)劃部分）《中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分）《郴州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（1999年編）《桂陽縣芙蓉新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 規(guī)劃指導(dǎo)思想①綜合考慮地形條件和周邊環(huán)境，合理組織人流、車流及車輛停放，創(chuàng)造舒適、便捷的居住環(huán)境。在自然條件下，場地內(nèi)及周邊山包未發(fā)生過泥石流、滑坡體、地裂縫、塌陷等地質(zhì)災(zāi)害，穩(wěn)定性較好，抗震設(shè)防烈度小于6度，適于本工程建設(shè)。本項(xiàng)目為桂陽物價(jià)局舊房改造項(xiàng)目，規(guī)劃新建底商住宅樓一棟，總建筑面積為26951平方米，人防部分異地建設(shè)。 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地質(zhì)資料有待進(jìn)一步勘察，用地區(qū)域內(nèi)地震烈度6度以下。 項(xiàng)目區(qū)域紅線范圍內(nèi)市政管線中供水、供電、郵政、通訊、有線電視、寬帶網(wǎng)等項(xiàng)目所需的市政配套設(shè)施是有保證的。項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)符合國家住宅商品化和社會化的政策，并得到了有關(guān)部門的大力支持，同時(shí)也為項(xiàng)目爭取較為便利的條件，所以，項(xiàng)目建設(shè)具備良好的外部環(huán)境。五”期間住房總需求量至少為158萬平方米左右，按住房需求80%由商品房開發(fā)提供而推算，商品房年量開發(fā)規(guī)模應(yīng)為21萬平方米左右。根據(jù)以上分析，桂陽縣到2015年因新增常住人口(人口從14萬增加到18萬)而產(chǎn)生的住房需求量為128萬平方米，因人均居住面積提高而產(chǎn)生的住房需求量為30萬平方米，這還不包括暫住人口增長而產(chǎn)生的住房需求量。對此，郴州市政府已經(jīng)引起高度重視，在堅(jiān)定不移貫徹落實(shí)好上級宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，在“有保有壓、區(qū)別對待”總體原則指導(dǎo)下，深入研究本地個(gè)性化特征、采取一系列切實(shí)可行舉措，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。相關(guān)資料顯示，郴州市近年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度均超過20%，大大高于當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的一股優(yōu)勢力量。大戶型商品住房、%、%。長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅銷售均價(jià)4895元/平方米，%，全省均價(jià)超過2000元的城市還有株洲、湘潭、衡陽、張家界、常德、岳陽。1月至6月，全省商品住宅銷售均價(jià)2903元/平方米，同比上漲12%，僅為全國均價(jià)的61%，居全國第23位，比1月至5月后退1位。對照供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)，中套型供求平衡，大戶型供應(yīng)較多，小戶型供應(yīng)較少。 供求結(jié)構(gòu) 中套型需求最旺盛從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，小套型和大套型占比有所下降，中套型占比明顯上升，%；90～，%；，%。居全國第9位，%。商品房竣工面積1091萬平方米，居全國第8位，%，%。住房消費(fèi) 銷售面積居全國第9位《通報(bào)》顯示，%，%。目前湖南省正步入社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道，住房剛性需求旺盛，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持增勢。湖南省建設(shè)廳日前發(fā)布的《2010年上半年湖南省房地產(chǎn)市場形勢的通報(bào)》顯示，上半年全省房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)增長，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年一季度，%，%，增速出現(xiàn)了加快恢復(fù)的勢頭。出口也正加快恢復(fù)。消費(fèi)水平也正節(jié)節(jié)攀高。同時(shí)，國內(nèi)需求保持快速增長。4月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值80577億元，%。從頭至尾，分工明確，多管齊下，難怪眾多業(yè)內(nèi)人士感嘆此輪調(diào)控“精、準(zhǔn)、狠”。此外，地方人民政府還可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。15日，國土資源部公布新一年土地供應(yīng)計(jì)劃，總體供應(yīng)量實(shí)現(xiàn)翻倍，保障性住房及中小戶型住房用地比例明顯增加。4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺四項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)。 樓市新政“精、準(zhǔn)、狠”兩會中，盡管調(diào)控高房價(jià)的呼聲很高，然而并沒有多少實(shí)質(zhì)性的政策出臺，讓購房者頗有些失望。業(yè)內(nèi)人士稱，此次調(diào)控手段更多的是運(yùn)用信貸政策進(jìn)行調(diào)整，直奔抑制樓市投資、打擊樓市投機(jī)行為目的而去，力度空前。 樓市調(diào)控大勢難逆 住房消費(fèi)稅呼之欲出兩會后，頻發(fā)的“地王”和不斷飚高的房價(jià)早已讓業(yè)內(nèi)各方有所警惕，然而最近一周密集出臺的樓市新政，如二套房貸首付比例提至5成，暫停三套及以上住房貸款、限制外地人購房等，依然讓市場打了一個(gè)“冷噤”。2010年1～3月，%，接下來，這一漲幅還會繼續(xù)快速收窄，直至逆轉(zhuǎn)為負(fù)增長。至于商品房成交量。至于