【正文】 廠用地） 畝 205 萬(wàn)元/畝 江西恒茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 東湖區(qū)文教路 86 號(hào)（原省化肥農(nóng)藥工業(yè)公司用地） 畝 241 萬(wàn)元/畝 江西昌萬(wàn)置業(yè)發(fā)展有限公司 江西金牛集團(tuán)子弟學(xué)校以東、盤(pán)龍山變電站西南 500 畝 33 萬(wàn)元/畝 南昌洪銀資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司 洪城大市場(chǎng)以南、水廠路以北、市場(chǎng)東路以西 60 畝 65 萬(wàn)元/畝 南昌市寶源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司陽(yáng)明路以北 畝 169 萬(wàn)元/畝 江西省四方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 29 / 89紅角洲控規(guī) B17 、B14 部分地塊 畝 86 萬(wàn)元/畝 金融街控股股份有限公司 紅角洲控規(guī) A11 部分地塊 170 畝 110 萬(wàn)元/畝 南昌陽(yáng)光新地置也有限公司、新世界（青島）置地有限公司 紅谷灘中心區(qū) B27 地塊東側(cè)部分用地 23 畝 111 萬(wàn)元/畝 南昌陽(yáng)光新地置也有限公司、新世界（青島）置地有限公司 洪都南大道 48 號(hào) 畝 65 萬(wàn)元/畝 江西洪宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建設(shè)西路 畝 總價(jià) 1000 萬(wàn)元 江西省火炬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 洪都大道（原南昌市第四運(yùn)輸公司用地） 畝 126 萬(wàn)元/畝 南昌市第四運(yùn)輸公司 洛陽(yáng)路以南，玉帶河以西 畝 85 萬(wàn)元/畝 江西昌廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 撫生路以東、建設(shè)路以南 畝 180 萬(wàn)元/畝 富大有堤以東原江紙周邊地塊 畝 247 萬(wàn)元/畝 江西省大地電力投資有限公司 迎賓大道以西，武警醫(yī)院以北（原青云譜區(qū)園林綠化管理所用地） 畝 125 萬(wàn)元/畝 江西江鈴房地產(chǎn)股份有限公司 高新三路以東，捷德智能卡公司以北 畝 80 萬(wàn)元/畝 南昌中業(yè)興達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 青山湖大道以東原省工業(yè)設(shè)備安裝公司用地 畝 196 萬(wàn)元/畝 福州青隆建筑工程有限公司 30 / 89紅角洲 A42 地塊（十里沿江景觀線） 約 213 畝 198 萬(wàn)元/畝 南昌市紅谷灘新區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司 原江西油脂化工廠生產(chǎn)區(qū)用地 60 畝 12900 萬(wàn)元 江西省投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 南蓮路（原江西省華達(dá)化工公司用地） 畝 369 萬(wàn)元 江西省第四建筑工程公司 高新區(qū)萬(wàn)科住宅小區(qū)以西 畝 萬(wàn)元/畝 江西銅業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 灣里區(qū)幸福北路以西，南堡路以北（原灣里區(qū)政府招待所） 畝 36 萬(wàn)元/畝 江西志達(dá)投資發(fā)展有限公司 豐和大道與紅谷二路交叉口 畝 102 萬(wàn)元/畝 江西鴻瑞置業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2022 年南昌部分土地拍賣(mài)數(shù)據(jù)（以上數(shù)據(jù)來(lái)源南昌國(guó)土局、統(tǒng)計(jì)局及規(guī)劃局）31 / 8具代表性房地產(chǎn)項(xiàng)目分析、南昌大體量樓盤(pán)分析、正榮因此，在樓價(jià)不斷走高的行情下，戶型設(shè)計(jì)緊湊合理、功能齊備的產(chǎn)品的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。但從市場(chǎng)的反映來(lái)看，均取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，且隨著房源的緊缺，多數(shù)樓盤(pán)的價(jià)格呈上漲勢(shì)頭。開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市預(yù)期較高。相對(duì)應(yīng)的，購(gòu)房者的承受力有限，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，最終消費(fèi)者的眼光逐漸轉(zhuǎn)移到價(jià)格相對(duì)較低的南昌轄縣的商品房。特別是市區(qū)，由于市區(qū)個(gè)案多集中已形成規(guī)模的京東、紅谷灘、青山湖以及朝陽(yáng)洲區(qū)域，價(jià)格普遍較高，拉升了房?jī)r(jià)的漲幅。供略小于求，供求比例穩(wěn)定，市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)軌道交通將如一張網(wǎng)，覆蓋整個(gè)南昌以及周?chē)男l(wèi)星鎮(zhèn)。2022 年 8 月 18 日省政府常務(wù)會(huì)原則通過(guò)，規(guī)劃期限調(diào)整為 20222020 年，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。規(guī)劃至2020 年南昌市主城區(qū)實(shí)際居住人口為 280 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地面積 265 平方公里。26 / 89南昌城市規(guī)劃說(shuō)明 2022 年底南昌市城市規(guī)模提前達(dá)到《南昌市城市總體規(guī)劃（19982022） 》年所確定的遠(yuǎn)期規(guī)劃目標(biāo)。2022 年上半年，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積下降 %，房屋供應(yīng)量上升，竣工面積為 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) %.20222022 年有跡象表明房屋銷(xiāo)售速度歷經(jīng)了快速提升階段后，現(xiàn)在銷(xiāo)售速度正在放慢。商品房消化總量分析最近幾年，南昌的商品房銷(xiāo)售基本處于快速增長(zhǎng)的水平，2022 年交易面積是 2022 年成交面積的近一倍。2022 年上半年全市商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。10月 25 日，站前西路占地 畝地塊，正榮置業(yè)有限公司以 868 萬(wàn)元/畝，高于地價(jià) 倍的價(jià)格競(jìng)的此地，其價(jià)格創(chuàng)下南昌土地出讓的歷史最高價(jià)。供地價(jià)格今年土地掛牌由于位置較好，均價(jià)上漲很多，同類(lèi)地段的掛牌價(jià)格與去年相比基本高處很多。為了充分利用存量土地，同時(shí)也為了防止開(kāi)發(fā)商囤地。22 / 89南昌土地狀況分析板塊競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，大盤(pán)集中涌現(xiàn)20222022 年南昌在售樓盤(pán) 20 萬(wàn)平米以上樓盤(pán)一覽表 板 塊 案 名 占地面積 建筑面積（平米）大湖之都 1600 畝（包括 400畝內(nèi)湖）100 萬(wàn)㎡康城 498 畝 50 萬(wàn)㎡夢(mèng)里水鄉(xiāng) 600 畝 40 萬(wàn)㎡銀河城 1500 畝 135 萬(wàn)㎡城 南 貴都國(guó)際花城 378 畝 36 萬(wàn)㎡萬(wàn)達(dá)星城 960 畝 100 萬(wàn)㎡鹿景名居 200 畝 240000㎡江信國(guó)際花園 134000 247790㎡豐和新城 600 多畝 80 萬(wàn)㎡紅谷灘 鳳凰城 479000㎡ 56 萬(wàn)㎡世紀(jì)風(fēng)情 35 萬(wàn)㎡ 50 萬(wàn)㎡京東萬(wàn)科四季花城 910 畝 50 萬(wàn)㎡市中心 恒茂國(guó)際華城 萬(wàn)㎡ 50 萬(wàn)㎡朝陽(yáng)洲 萊茵半島花園 240 畝 230830㎡香溢花城 500 畝 50 萬(wàn)㎡金域名都 158 畝 36 萬(wàn)㎡青山湖中大青山湖花園 230 畝 23 萬(wàn)㎡誠(chéng)義 1247 畝 117 萬(wàn)㎡居住主題公園 1400 畝 130 萬(wàn)㎡九里象湖城 600 畝 60 余萬(wàn)㎡江西平安房地產(chǎn) 600 畝 60 萬(wàn)㎡南昌偉夢(mèng)集團(tuán) 1220 畝 110 萬(wàn)㎡寧波銀億 950 畝 88 萬(wàn)㎡象湖新城上海綠地集團(tuán) 1200 畝 40 萬(wàn)㎡23 / 89供給分析南昌制定的 2022 年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，根據(jù)該計(jì)劃，南昌今年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地 6500 畝，其中本級(jí)供應(yīng) 3500 畝，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地不低于 800畝。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整步伐加快:國(guó)家宏觀調(diào)控以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了較大影響。會(huì)所正逐漸多樣化，成為樓盤(pán)必不可少的配套設(shè)施之一，健身房、娛樂(lè)室、閱覽室、活動(dòng)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。配套標(biāo)準(zhǔn)更高，管理更加完善的樓盤(pán)正受到武漢人的重視和青睞，精裝修樓盤(pán)也在短時(shí)間內(nèi)得到了武漢購(gòu)房者的認(rèn)同，完善樓盤(pán)品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理逐漸成為樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)。近年來(lái)發(fā)展商也更加重視樓盤(pán)的內(nèi)外環(huán)境的美化和完善，對(duì)環(huán)境的投入有了較大的增長(zhǎng)，環(huán)境設(shè)計(jì)更趨實(shí)用化。體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，也說(shuō)明建筑設(shè)計(jì)越來(lái)越人性化。市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品逐漸多樣化：個(gè)性化設(shè)計(jì)已成樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，風(fēng)格各異。產(chǎn)品不斷推陳出新、升級(jí)換代:房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)規(guī)模和銷(xiāo)售情況呈較快增長(zhǎng)，產(chǎn)品不斷推陳出新：從最初的平面、到層層退臺(tái)、樓中樓、疊加別墅，到入戶花園和一梯一戶設(shè)計(jì)等等，這些產(chǎn)品創(chuàng)新受到市場(chǎng)追捧，獲得較高的附加利益。物業(yè)管理水平滯后，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展:市場(chǎng)由于各種客觀原因，物業(yè)管理水平普遍滯后。南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)從戶型和面積需求分析:據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料反映，市場(chǎng)對(duì) 90 平方米以內(nèi)的戶型在普通商品房中依然是主力需求。20 / 89板塊競(jìng)爭(zhēng)此起彼落，紅谷灘板塊最為激烈 從南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，主要分為六大板塊，分別為以恒茂國(guó)際華城為代表的市中心板塊；以萊茵半島為代表的朝陽(yáng)洲板塊；以金域名都、香溢花城為代表的青山湖板塊；以萬(wàn)達(dá)星城、江信國(guó)際花園為代表的紅谷灘板塊；以萬(wàn)科四季花城為代表的京東板塊；以水榭花都、大湖之都為代表的象湖、城南板塊。而從價(jià)格上更能反映這一特點(diǎn)，2022 年南昌的房地產(chǎn)價(jià)格平均在 1000 元每平方米左右，2022 年在 2022元每平方米左右，到 2022 年，平均價(jià)格已經(jīng)到了 4400 元每平方米，而位于市中心的恒茂國(guó)際價(jià)格接近 9000 元每平方米。在如此高價(jià)的情況下，開(kāi)發(fā)商還有利可圖，足以證明南昌開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念已相當(dāng)成熟。 全市市區(qū)商品房預(yù)銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售金額 億元，同比增長(zhǎng) %。 市區(qū)商品房銷(xiāo)售 89 億元 全市商品房預(yù)銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 44%，銷(xiāo)售金額 億元，同比增長(zhǎng) 75%。投資和新建規(guī)模均有增加 今年上半年，南昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成投資 億元,比上年同期增長(zhǎng) %,其中住宅投資累計(jì)完成 億元,增長(zhǎng) %,占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 %。今年，全市市區(qū)商品房預(yù)銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售金額 億元，同比增長(zhǎng) %。另一方面，房地產(chǎn)投資稍有下降趨勢(shì)，在國(guó)家政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)漸漸回復(fù)平穩(wěn)。同時(shí)，近期國(guó)家相繼出臺(tái)的消費(fèi)稅調(diào)整和成品油漲價(jià)政策，給相關(guān)行業(yè)帶來(lái)的壓力加大。這充分體現(xiàn)了南昌市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大等措施已見(jiàn)成效。所以 2022 年的經(jīng)濟(jì)政策中，鼓勵(lì)住宅消費(fèi)將是擴(kuò)大內(nèi)需的核心內(nèi)容之一。2022 年和 2022 年作為國(guó)家“十五”計(jì)劃和“十一五”規(guī)劃的轉(zhuǎn)折時(shí)期，國(guó)家希望繼續(xù)保持適度的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)規(guī)模和總供給，而需求的擴(kuò)張將是其中的關(guān)鍵。商品房的市場(chǎng)供應(yīng)量將得到一定保障。普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的修改，一方面是銷(xiāo)售價(jià)格不斷上漲的結(jié)果，一方面也將促進(jìn)原先中低價(jià)位產(chǎn)品的銷(xiāo)售。同時(shí)政府相應(yīng)增大了經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房的放量?！拔宕渭酉ⅰ?，“控制第二套房首付”等一系列的調(diào)控政策相繼出臺(tái)，南昌做為中國(guó)的中部城市，房地產(chǎn)行業(yè)所受影響較小。工業(yè)生產(chǎn)以及產(chǎn)品銷(xiāo)售產(chǎn)銷(xiāo)率（%）累計(jì)（萬(wàn)元）增加值增長(zhǎng)速度（%）本月止累計(jì)工業(yè)增加值（現(xiàn)行價(jià)） 總計(jì)中：國(guó)有 集體 股份合作制 股份制 外商及港澳臺(tái)投資 私營(yíng)企業(yè) 總計(jì)中：國(guó)有控股 總計(jì)中：輕工業(yè) 重工業(yè) 總計(jì)中：大中型 全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 276 億元，同比增長(zhǎng) %，發(fā)展速度在中部省會(huì)城市中位居前三甲。8939 1050212078142901637730002022700012022170002022年 2022年 2022年職 工 平 均 工 資元7703 8472 942210493 1175930002022700012022170002022年 2022年 2022年人 均 可 支 配 收 入元16 / 89城鄉(xiāng)居民收入同步增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為 億元，是十年前的 5 倍，第三產(chǎn)業(yè)在 GDP 中所占比重為 %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 33%，推動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 5 個(gè)百分點(diǎn)，其中商貿(mào)物流業(yè)對(duì)南昌經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率逐年增加，已成為南昌經(jīng)濟(jì)中具有相當(dāng)規(guī)模和水平的重要產(chǎn)業(yè)之一。2022 年，國(guó)稅收入中來(lái)自于制造業(yè)的稅收占國(guó)稅總收入的 66．5％，同比增長(zhǎng) 13．34％。14 / 89二、南昌市宏觀經(jīng)濟(jì)情況南昌經(jīng)濟(jì)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，是南昌市提升經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的源泉。以南昌為旅游集散地，還可前往鄱陽(yáng)湖候鳥(niǎo)保護(hù)區(qū)、廬山、景德鎮(zhèn)、三清山等著名的旅游風(fēng)景區(qū)觀光。1986 年，國(guó)務(wù)院命名南昌市為歷史文化名城。南昌的氣候冬冷夏涼，決定著居住于該區(qū)域的房子北向的房間較為潮濕，居住區(qū)域的人群歷來(lái)喜歡南北向的特點(diǎn)。冬季多偏北風(fēng)，夏季多偏南風(fēng)。年平均風(fēng)速 米/秒。年降雨量 1600—1700 毫米，降水日為 147157 天，年平均暴雨日 天，年平均相對(duì)濕度為 %。城市氣候——南昌氣侯濕潤(rùn)溫和，屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，雨量充沛，四季分明，春秋季短，冬夏季長(zhǎng)。公路12 / 89昌九、昌樟高速公路是連接贛江兩岸的紐帶，南昌各長(zhǎng)途汽車(chē)線路有省際客車(chē)，通達(dá)廣州、深圳、南京、合肥、義烏等近百個(gè)外省大中城市；省內(nèi)班車(chē)，通達(dá)江西省內(nèi)各個(gè)大、中、小城市及城鎮(zhèn)?！?　航空11 / 89昌北機(jī)場(chǎng)距市區(qū) 23 公里（昌九高速公路經(jīng)過(guò)），每周有近百個(gè)航班抵達(dá)，航班主要通達(dá)線路有南昌至北京、福州、廣州、?？?、深圳、廈門(mén)、溫州、西安、上海、香港等 25 條航線。行政區(qū)劃——全縣轄共轄四縣(南昌、新建、進(jìn)賢、安義)、五區(qū)(東湖、西湖、青云譜、青山湖、灣里)，兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)(南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū))，一個(gè)新區(qū)(紅谷灘新區(qū))。面積 1839 平方千米。1139。1039。3539。2739。地處江西省中部偏北地區(qū)，贛江、撫河下游，鄱陽(yáng)湖濱。主要對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、組織風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行評(píng)價(jià)，制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，為項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理提供依據(jù)。主要分析項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及社會(huì)穩(wěn)定性等。從資源配置的角度衡量項(xiàng)目的價(jià)值，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟(jì)資源、改善環(huán)境、提高區(qū)域內(nèi)人民生活等方面的效益。制定合理的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)合理的組織機(jī)構(gòu)、選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計(jì)劃等，保證項(xiàng)目順利執(zhí)行。主要從項(xiàng)目及投資者的角度，設(shè)計(jì)合理財(cái)務(wù)方案，從企業(yè)理財(cái)?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從企業(yè)的角度評(píng)價(jià)投資收益、現(xiàn)金流量計(jì)劃及后期匯報(bào)能力。主要從項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)角度，合理設(shè)計(jì)技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評(píng)價(jià)。一是要做好投資環(huán)境的分析，對(duì)構(gòu)成投資環(huán)境的9 / 89各種要素進(jìn)行全面的分析論證，二是要做好市場(chǎng)研究，包括市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)、競(jìng)爭(zhēng)力分析、價(jià)格分析、市