【正文】 態(tài)。其主要客戶對象為小型零售商、批發(fā)商或職業(yè)購買客戶，如公司、工廠和服務(wù)等再銷售或自身批量使用與發(fā)放。其通常提供市場流通最快的有限商品。大賣場這一業(yè)態(tài)代表：有來自美國的沃爾瑪，來自法國的家樂福，來自泰國的易初蓮花。營業(yè)面積在2500平方米以上，其主要顧客為半徑在25分鐘路程以內(nèi)的家庭消費者，其平均每次購物花費為200元以內(nèi)。西式快餐——麥當勞、肯德雞等中式小吃——老通城、五芳齋等老字號中式快餐——永和豆?jié){、蔡林記、居風子等中式餐飲——小藍鯨、太子等2）購物休閑是當代生活的重要一環(huán)。片區(qū)市場形式概述本項目周邊集中分布著眾多大型專業(yè)賣場，如竹葉山汽車交易市場、工貿(mào)家電、國美家電、中百家電、歐亞達家具、海鮮城等，他們依仗著自身的品牌效應(yīng)充分發(fā)揮其向心力的作用，吸引著武漢三鎮(zhèn)的消費者匯集于此，積極的提升了片區(qū)的知名度；另外還有許多服務(wù)于大眾生活的超市、酒樓、國際品牌連鎖美食店等，例如易初蓮花超市、正大超市、麥當勞、肯德基等已成為片區(qū)居民離不開的消費場所。第三類是外地人。第二類是投資人。隨著生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝、休閑行業(yè)等精品店的人越來越多。商業(yè)投資群體分析目前投資商鋪有三類人。2）、隨著新建社區(qū)生活水平的提高，很多區(qū)域急需有文化特色的餐飲、休閑、娛樂、健身、服裝等精品店出現(xiàn)。這些精品店成為今年主流的原因有三點：1）、市場商鋪資源缺乏。三、片區(qū)商業(yè)市場調(diào)研分析商鋪市場分析武漢市的商鋪發(fā)展至今可分為三代。他們的身份主要是政府機關(guān)工作的高級干部和管理人員（約占40%）、私營企業(yè)主（約占25%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的管理人員（約占25%）、工商個體戶（約占10%）。購房心理：講究實用且較為大氣戶型；便利交通；配套完全，對檔次有一定的要求；對環(huán)境無特別要求，要求有安全保障；要求物業(yè)管理但無明確概念；對房屋產(chǎn)權(quán)敏感等。他們的身份主要是政府機關(guān)工作的一般干部（約占40%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的高級員工（約占30%）、小私營企業(yè)主和工商個體戶（約占25%）、城區(qū)原居民（約占5%）。年齡區(qū)間：一般是成家時期的年輕人，少數(shù)年齡較大中年人；20—45歲；經(jīng)濟能力：收入一般較穩(wěn)定但不高，個人月收入都在1000元左右，積蓄不多，首期（加裝修）能拿出5萬元左右；購房選擇地域：城市邊緣地帶或老城區(qū)環(huán)境較差區(qū)域；意向單價：15002000 元/平方米以內(nèi)意向戶型：小三房與兩房為主；面積60—85㎡；總價9—18萬。片區(qū)消費者研究根據(jù)片區(qū)房地產(chǎn)需求市場客觀情況，可以將其分為如下常規(guī)三類：（1）、低端（偏低檔次物業(yè)）市場：此類市場消費者主要是首次置業(yè)者或者是拆遷換房的，購房主要為了自住。由香格里拉、瑞通廣場、信合大廈、建銀大廈、國貿(mào)大廈、高雄大酒店……組成的武漢金融街，將令您更添豪情。交通便利，離漢口火車站僅四站路，距天河機場40分鐘車程。該樓盤地處金融中心，市政配套完善，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，是武漢市民購房首選之處。有人不解：“這房子這么貴，為啥還要這么早來排隊？”究其原因，萬豪國際是在市中心而且又有湖景，屬于優(yōu)勢地段，很多人寧可通宵排隊也想搶到一套，多是認為自住或者投資都有較大的價值?；拘畔⑽飿I(yè)類別：商住兩用裝修狀況：毛坯建筑類別：高層物業(yè)地址：江漢建設(shè)大道538號開 發(fā) 商：湖北同成置業(yè)有限公司 銷 售 證：武開管預(yù)售[2004]0024號起　　價：3270元/平方米均　　價：3900元/平方米最 高 價：4800元/平方米銷售率情況：80%售樓處地址：建設(shè)大道538號售樓電話：02785788888付款方式：一次性付款,貸款主力戶型：4室2廳 、3室2廳 、2室2廳 占地面積：87000平方米建筑面積：90000平方米總 戶 數(shù)：405停 車 位：100多個綠化率：50%物業(yè)管理費：內(nèi)部配套：花園, 停車場, 保安系統(tǒng), 水電［萬豪國際］走進裝飾華麗的售樓廳，便被熱鬧緊張的氣氛所感染：廳內(nèi)坐滿了購房者，廳外則有更多的人在等候觀望。［同城大廈?萬松名門］　?。弁纱髲B?萬松名門］位于武漢市金融一條街建設(shè)大道與國際精品一條街萬松園路的交匯處，地處武漢市金融商貿(mào)區(qū)的中心地位，周邊地區(qū)交通四通八達，銀行、證券、學校、醫(yī)院、購物、娛樂、健身設(shè)施一應(yīng)俱全。它于東湖林語一起打破了武漢市場價格作不起來的怪論，為后來怡景花園的成功奠定了市場基礎(chǔ)。社區(qū)內(nèi)情趣小品的設(shè)置，靈動水景的維護，綠化園林的修剪，安全的防衛(wèi)，和睦的鄰里，辟出一方寧靜、和諧的都市生態(tài)生活空間?！　?2幢新理性主義高層建筑，在繁華的漢口中心地帶崛起，造型簡潔，色調(diào)明快，通透亮麗，時尚動感，奏響漢口的空中交響樂，瞬間成為全城矚目的焦點?！　《际兄黝}商業(yè)休閑中心，格調(diào)購物、精品消費、主題服務(wù)、特許經(jīng)營、互動商業(yè)。都市商務(wù)住宅，soho功能，新經(jīng)濟生活模式的全新導(dǎo)入。在武漢倡導(dǎo)一種全新的現(xiàn)代生活方式、工作模式、投資方式、都市居住觀念、商務(wù)觀念、價值觀念?！　⌒^(qū)以純居住社區(qū)為導(dǎo)，新形態(tài)商業(yè)、高級商務(wù)寫字樓等復(fù)合?，F(xiàn)在，福星惠譽地產(chǎn)在武漢聲名鵲起，品牌形象口碑形象逐漸深入人心，成為武漢市場的著名地產(chǎn)品牌。福星惠譽地產(chǎn)從一開始就注重品牌發(fā)展戰(zhàn)略，把“優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量，低廉的價格，完善的服務(wù)”作為企業(yè)的核心競爭力，建立了“先做人，后做事”為核心代表的優(yōu)秀企業(yè)文化。2001年12月通過ISO9001—2000國際質(zhì)量體系論證，2002年進入武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力“前十強”第五名。為此，我們有意的將這些項目進行了一個排序，我們發(fā)現(xiàn)在片區(qū)市場內(nèi)武漢福星惠譽地產(chǎn)有限公司三年來的市場開發(fā)經(jīng)驗是最值得我們了解和關(guān)注的，有道是“它山之石可以攻玉”希望通過我們對武漢福星惠譽地產(chǎn)的調(diào)研和分析，更能說明我們的觀點：［福星?城市花園］武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司是湖北福星科技股份有限公司（上市公司，證券代碼：000926）在漢設(shè)立的控股子公司，注冊資本3億元人民幣，福星科技總裁譚功炎兼董事長，喻惠平任總經(jīng)理，在職職工107人，分一室六部，即辦公室、勞資人事部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)部、工程部、營銷部、售后服務(wù)部。該項目做為城市高檔物業(yè)所需條件已具備，且在同片區(qū)中，大多樓盤的市場開發(fā)已趨成熟，已逐步形成了具有一定規(guī)模的生活社區(qū)，為本盤的推出提供了有利的保障。今日江漢，高樓林立、小區(qū)遍布、全市近三分之一的超高層建筑聳立其中。園區(qū)已引進民營科技企業(yè)120多家，累計引資23億元，實現(xiàn)科工貿(mào)總收入46億元，形成了以名牌服飾和信息通訊、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、光機電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展格局。江漢堅持“民營主體”戰(zhàn)略，大力發(fā)展以民營高科技為主導(dǎo)的都市工業(yè)，使其成為全區(qū)經(jīng)濟跨越式發(fā)展的主力軍。長江證券公司、武漢證券交易中心、以及興業(yè)、國信等證券市場交易活躍；太平洋、平安、人壽、新華等保險公司也紛紛入駐江漢。興業(yè)、香港匯豐等外資銀行率先入戶江漢。江漢金融機構(gòu)云集，各種金融網(wǎng)點達230余家。武漢全國服裝貿(mào)易中心是全國首家國家級品牌服飾會展中心。江漢商貿(mào)服務(wù)業(yè)門內(nèi)齊全，各種市場120多個，、且現(xiàn)代化商廈鱗次櫛比的繁華鬧市——中山大道，有享譽海內(nèi)外的全國商業(yè)文明街——江漢路步行街，有薈萃國內(nèi)外知名品牌專賣的萬松園國際品牌商業(yè)街，還有代表現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)、躋身于全國商業(yè)零售企業(yè)前列的武商集團等中外商貿(mào)巨賈。圍繞“富民強區(qū)跨越式發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代化商貿(mào)金融區(qū)”的發(fā)展目標，江漢正按“三區(qū)一園”（中央商務(wù)區(qū)、中心商貿(mào)區(qū)、專業(yè)市場區(qū)、江北國家民營科技園）的發(fā)展規(guī)律局勢，大力實施“科教新區(qū)”、“開放先導(dǎo)”、“環(huán)境創(chuàng)新”三大戰(zhàn)略，努力實現(xiàn)綜合經(jīng)濟實力、中心城區(qū)功能、居民生活質(zhì)量、社會文明程度四個方面的明顯提高，推動經(jīng)濟和社會全面進步。全區(qū)戶籍總?cè)丝?59998人，其中陸上戶籍人口436087人，水上戶籍人口23911人，有漢、回、蒙、滿、土家等24個民族。表明該行業(yè)發(fā)展平衡，后勁充足，行業(yè)發(fā)展處于良性循環(huán)中。3）、企業(yè)家信心指數(shù)最高的仍是房地產(chǎn)行業(yè)，排在各行業(yè)之首。%。房，%。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值54億元，%。企業(yè)家信心倍增繼續(xù)看好當前宏觀經(jīng)濟形勢。整體經(jīng)濟形勢一片大好。從企業(yè)的角度而言，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中存在的問題仍然較多，如企業(yè)流動資金緊張（）制約著企業(yè)發(fā)展；還有受中東局勢影響，石油價格上漲，將導(dǎo)致企業(yè)成本上升等諸多不確定性因素影響，企業(yè)家對未來宏觀走勢表示審慎樂觀?！　?）、住宿和餐飲業(yè)繼續(xù)向好　　隨著我市旅游節(jié)、食博會等一系列活動的相繼推出，帶動我市住宿餐飲業(yè)企業(yè)消費信心的迅速恢復(fù)，企業(yè)家對四季度行業(yè)形勢充滿信心，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況繼續(xù)向好，調(diào)查資料顯示：%的住宿餐飲業(yè)企業(yè)認為生產(chǎn)經(jīng)營持樂觀和較樂觀的態(tài)度?！　?）、交通運輸、倉儲及郵政業(yè)的企業(yè)景氣度略有下滑，其中倉儲業(yè)處于較強景氣狀態(tài)　　第四季度?！　?）、社會服務(wù)業(yè)大幅回升，盈利水平明顯改善　　四季度。5）、信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)運行總體趨好電子商務(wù)、電子政務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、網(wǎng)上文化娛樂等與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的業(yè)務(wù)的繁榮，給信息傳輸和計算機服務(wù)及軟件業(yè)帶來無限商機，四季度，%的信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況好于上季，仍保持在“較為景氣”區(qū)間繼續(xù)走高。本季度，房地產(chǎn)業(yè)中各種經(jīng)濟類型的企業(yè)景氣水平普遍較高，股份有限公司和外商及港澳臺投資企業(yè)的景氣狀況最好，；房地產(chǎn)業(yè)多項景氣指標處于較好的景氣水平，表明銷售繼續(xù)看好；，是各項景氣指標中景氣水平最好的指標，表明空置商品房減少，需求依然強勁；，比上季上升。　　3）、建筑業(yè)景氣指數(shù)攀升，貨款拖欠有所改變　　隨著我市加大對基本建設(shè)的投資力度，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，鼓舞著建筑業(yè)企業(yè)家們對當前和未來前景充滿信心，對未來的經(jīng)濟發(fā)展前景繼續(xù)看好，四季度，各項指標總體水平亦好于上期；，；，貨款拖欠景氣度有所改善，但仍在較為不景氣區(qū)間。企業(yè)家問卷調(diào)查反映，本行業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況有較大的改善，景氣度呈逐步走強之勢。從各項指標看：四季度工業(yè)企業(yè)訂貨充足，生產(chǎn)和銷售情況穩(wěn)定，效益良好，但原材料及能源購進價格居高不下，企業(yè)生產(chǎn)成本仍然較高，企業(yè)不斷加強管理，增強自身競爭力，使企業(yè)運營質(zhì)量穩(wěn)步提高，經(jīng)濟效益顯著改善，本年內(nèi)盈虧景氣指數(shù)首次突破120點，進入較為景氣區(qū)間運行?？v觀今年四個季度的景氣指數(shù)變動（見下表）， 除二季度因受“非典”影響，第一、三和四季度的企業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)上揚，走勢趨于升，表明企業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持平穩(wěn)的增長勢頭。在大型企業(yè)中，%的企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟環(huán)境持樂觀和較樂觀態(tài)度，對總體信心指數(shù)的提升起到了積極的推動作用。3）、大型企業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)持續(xù)走高，中小型企業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)有所提升。2）、股份有限公司、外商及港澳臺投資企業(yè)對我市宏觀經(jīng)濟環(huán)境信心增強。1）、八大行業(yè)信心指數(shù)均位于景氣區(qū)間。企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟形勢判斷積極樂觀：四季度，是今年以來的最高點。三、2003年四季度企業(yè)景氣調(diào)查分析今年以來，我市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持良好的增長態(tài)勢，企業(yè)家們對當前的宏觀經(jīng)濟形勢和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況持積極樂觀的態(tài)度。%%。綜合上漲與下降因素，“非典”對我市居民消費價格總水平的影響程度較小。由于有關(guān)部門迅速出臺了平抑價格的措施，同時積極組織貨源，保證市場供應(yīng)，穩(wěn)定了市場價格；二是“非典”一定程度上影響了相關(guān)行業(yè)消費價格的下降?！　　胺堑洹睂用裣M價格有影響但程度較小。　　%。2003年糧食、油脂和肉禽的價格全面上漲，%、%%。鮮菜價格上漲主要是因為氣候、節(jié)日和去年基期價格水平較低等多種因素的影響?！　□r菜價格仍然是影響消費價格總水平上漲主要因素。10月份起，受部分食品價格上漲的影響，居民消費價格指數(shù)漲幅開始加快，%，11月份漲幅達到全年最高點，%，%。2003年我市居民消費價格的基本走勢是：全年各月同比均保持上漲，%，2月份漲幅有所上升，%，3至4月份漲勢穩(wěn)定，%%。其中：%，%， 。其中綜合性社區(qū)服務(wù)中心81個。　　社會福利事業(yè)持續(xù)發(fā)展。；。年末，%；，%。、。隨著收入的不斷提高，城鄉(xiāng)居民家庭耐用消費品擁有量明顯增加。%，比上年上升1個百分點。受食品價格上漲、居民在外用餐消費增加等因素影響，城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占消費支出的比重）略有上升。 　　城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。凈遷移率 ‰。%；， %。 1人口、人民生活和社會保障：　　人口增長速度保持平穩(wěn)。群眾性體育運動廣泛開展，全年開展全市群眾性大型體育活動55次，成功舉辦了全國第五屆速度賽馬錦標賽，承辦了四國女足錦標賽、超霸杯全國足球決賽、中國國家足球隊和國奧隊與愛沙利亞國家隊足球?qū)官?、第五屆全國城運會男子自由式摔跤預(yù)賽等體育活動。在國內(nèi)外的各項比賽中，全市運動健兒共獲得10枚金牌，2枚銀牌，4枚銅牌。全年法定報告?zhèn)魅静】偘l(fā)病率為260人/10萬人，%，達到初級衛(wèi)生保健規(guī)劃目標比率為60%，開展社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)單位比例為100%，食品衛(wèi)生監(jiān)督覆蓋率100%。城鎮(zhèn)醫(yī)藥衛(wèi)生管理體制改革取得新進展,藥品監(jiān)督管理新機制初步形成。 億份、（張）。文博事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，武漢博物館的《武漢古代歷史陳列展》入圍2002年全國博物館十大陳列精品。文藝創(chuàng)作喜獲豐收，市文化系統(tǒng)新創(chuàng)作和演出的劇目獲省級以上獎202 項，其中，國家獎46項，省級獎156項。專業(yè)文藝持續(xù)繁榮，全年藝術(shù)表演團體創(chuàng)作并上演?。ü?jié)）目13臺，代表作品話劇小品《搭白算數(shù)》、雜技主題晚會《天地英雄間》演出效果反響熱烈。廣播電臺2個，節(jié)目13套，；電視臺2座，電視臺節(jié)目15套。1文化、衛(wèi)生和體育：　　文化事業(yè)取得新發(fā)展。年末，全市累計高新技術(shù)企業(yè)1751 家，累計民營科技企業(yè)3500家， %，民營科技企業(yè)當年實現(xiàn)技工貿(mào)收入280 億元， %。技術(shù)市場交易日趨活躍，全年技術(shù)市場成交技術(shù)合同 2963項，%。全市登記科技成果260項，評定市科技進步獎153 項，其中達到國內(nèi)領(lǐng)先和國際先進水平的成果104 項。至年末，全市已累計建成5 家國家級企業(yè)技術(shù)中心和50 家省、市級企業(yè)技術(shù)中心。繼續(xù)教育發(fā)展較快。加強教育資源整合，各