【正文】 用在了什么地方，從而使用戶明白交納服務(wù)費的必要性和重要性，進(jìn)而使他們從被動交費轉(zhuǎn)向主動交納各項服務(wù)費用?！段飿I(yè)管理條例》明確闡明，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。根據(jù)市場經(jīng)濟的要求，人們在得到住房成為業(yè)主后，要與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，明確各種交納的物業(yè)服務(wù)費用。我國實行社會主義市場經(jīng)濟后，人們不僅獲取住宅的方式發(fā)生了改變，使得產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)，而人們對物業(yè)服務(wù)不認(rèn)識、不理解。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔(dān)。然而，這些離完善的物業(yè)管理法規(guī)體系還相差很遠(yuǎn)，需繼續(xù)健全以適應(yīng)當(dāng)前蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)的需要。特別是《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的出臺，進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的生活、工作環(huán)境，促進(jìn)和保障物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。2003年9月1日《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)收費作了原則性規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)、規(guī)范的法規(guī)制度正在健全，物業(yè)管理的發(fā)展需美一個既有競爭秩序又有市場運行規(guī)則的推進(jìn)機制，相關(guān)法律和法規(guī)的完善，即市場規(guī)則的完善是物業(yè)管理健康發(fā)展的保證。解決物業(yè)服務(wù)收費難的對策完善物業(yè)管理法律市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，物業(yè)管理是一種市場行為，物業(yè)管理企業(yè)通過市場競爭參與招投標(biāo)并中標(biāo)后，與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)項目的建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，為房屋所有人、使用人提供綜合服務(wù)的市場行為。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由法律和業(yè)主公約及物業(yè)管理委托合同保障維護(hù)的，是通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。一般情況下，業(yè)主接到通知單后，能按時交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額費用。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。3．實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，由于其核算方法也稱實報實銷制加酬金制，因此預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是屬上已創(chuàng)制如L物業(yè)服務(wù)費屬于交納的業(yè)主所有的，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定性生明白b物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。物業(yè)服務(wù)費的收繳管理1．根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收費行為，保障了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。明碼標(biāo)價要求經(jīng)營者所表示的價格必須真實明示商品或服務(wù)各項指標(biāo)的價格。雙方商定收費標(biāo)準(zhǔn)時，可由雙方委托具有資質(zhì)的價格事務(wù)所、會計事務(wù)所等中介服務(wù)機構(gòu)對其費用、成本、利潤等進(jìn)行測定。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)費的價格形式物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價：具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)的定價形式物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。業(yè)主一般采用定額法和比例法測算收益性物業(yè)服務(wù)費。收益性物業(yè)服務(wù)費的測算物業(yè)管理企業(yè)在確定收益性物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)時，常常按照物業(yè)租金收入的一定比例進(jìn)行測算和收取。（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用。（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。（4）物業(yè)管理所必須的其他盜料n物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成的確定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成，應(yīng)包括以下幾個部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。但不管是什么原因，都應(yīng)該有～個正當(dāng)?shù)睦碛?。其條件就是合同期滿，雙方協(xié)商不再續(xù)聘；二是提前解聘。（3）物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行選擇。（2）征求業(yè)主意見。（二）解聘的程序自然解聘的程序（1）雙方提出書面意見。因此，雙方都要十分謹(jǐn)慎。2．提前解聘提前解聘，是指在合同期限內(nèi)，由于種種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。物業(yè)管理企業(yè)的解聘（一）解聘的形式自然解聘自然解聘是物業(yè)服務(wù)委托合們期滿后物業(yè)管理企業(yè)不再被續(xù)聘。（5）根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)代修、保修。施工等單位，共同分析研究，查明原因。（4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會同建設(shè)。（2）經(jīng)檢驗符合要求，應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管驗收文件。（5）新建房屋接管后，應(yīng)負(fù)責(zé)在3個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責(zé)任。如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。（2）在接管驗收時，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收，驗收不合格的負(fù)責(zé)返修。三、物業(yè)接管驗收交接雙方的責(zé)任建設(shè)單位的責(zé)任（1）提前做好房屋交驗準(zhǔn)備。（2）房屋分間平面圖。（5）房屋設(shè)備及定、附著物清冊。（3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。原有物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料產(chǎn)權(quán)資料（1）房屋所有權(quán)證。（4）各項設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。（2）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。（1l）竣工驗收證明書。（9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。（6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗收簽證。（4）工程預(yù)決算。（2）地質(zhì)勘察報告。（4）拆遷安置資料。（2）用地批準(zhǔn)文件。物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料根據(jù)2003年國務(wù)院第379號令《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定和1991年建設(shè)部公布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP3000190）建設(shè)單位應(yīng)向接管單位移交有關(guān)資料。移交對象不同竣工驗收是建設(shè)單位移交物業(yè)的過程；接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程。接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗收。物業(yè)的接管驗收與竣工驗收的區(qū)別是：1．驗收目的不同竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求：接管驗收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗收。對于住宅小區(qū)而言，因為與人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關(guān)，這一特點決定了一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，這正是更高層次的把握；而寫字樓則重視商務(wù)、辦公的快捷、方便，并重視體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此，內(nèi)外裝修和設(shè)備應(yīng)是接管驗收的重點。電梯、空調(diào)、發(fā)電機組等大型設(shè)備的檢測和驗收必須在其負(fù)載運行一段時間以后進(jìn)行。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設(shè)備的運行是否正常。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行工程驗收時必須細(xì)致入微。措施，不能把接管驗收的雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。接管。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出鵬盡。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。處理質(zhì)量問題應(yīng)把握的兩條原則原則性與靈活性相結(jié)合所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。施工等單位，共同分析研究，查明原因。對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕，或可采取費用補償?shù)霓k法，由物業(yè)管理企業(yè)處理。發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，由經(jīng)給基胡狩理。（3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。2．危險和損壞問題的處理（1）屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險解危，才得接管。（3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。原有物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量與使用功能的檢驗（1）以危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)。（7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時設(shè)施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。（6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。（3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。（2）化糞池應(yīng)接排滿量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。附屬工程及其他（1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要求。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。（6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，管溝