【正文】 申請抵押貸款，這部分貸款的歸還不計(jì)所得稅。無論是建房、買房還是更新改造舊房都可以享受。瑞典政府僅為首相提供住房，除此之外的包括內(nèi)閣大臣在內(nèi)的任何官員均自行解決住房問題，即按市場機(jī)制來租賃或購買住房。搬家補(bǔ)貼又分為表3－3所示的幾種情況：表 33 英國搬家補(bǔ)貼的形式對象內(nèi)容保留原有住房的同時，在新工作地點(diǎn)購買第二套住房可獲得不超第二套住房購置費(fèi)10%的補(bǔ)貼出售原住房后，在新的工作地點(diǎn)購買新的住房對新住房價格超過原住房價格的部分，可以要求住房公司降低價格，或提供抵押貸款第一次購房，且新居住地的住房價格很高時獲得無息貸款需要在新工作地購買住房時獲得購房擔(dān)保. 歐洲大陸國家（1） 瑞典由于瑞典實(shí)行全民性住房福利制度，因此沒有針對公務(wù)員制定特殊的住房政策。3） 搬家補(bǔ)償。2） 租住政府所有的公共住房。政府僅對兼任首席財政大臣的首相提供官邸，即倫敦唐寧街10號。表 32 美國現(xiàn)行住房補(bǔ)貼形式補(bǔ)貼種類對象內(nèi)容低息貸款老年人和殘疾人修建住房住房補(bǔ)貼地區(qū)家庭平均收入的50%以下者提供低租金的公共住房補(bǔ)貼房屋租金：家庭收入的25～30％支付租金，不足部分由政府補(bǔ)貼，五年后接受重新審查，最長補(bǔ)貼期為20年補(bǔ)貼住房建設(shè)住房生產(chǎn)者向建設(shè)公共住房的非贏利機(jī)構(gòu)提供低于市場利率的貸款，年利率為3%（2） 英國英國政府對公務(wù)員一直實(shí)行市場化的住房政策，公務(wù)員基本上和普通居民一樣自行購買住房，僅對中央政府公務(wù)員制定了特殊的住房補(bǔ)貼政策。美國目前實(shí)行的住房補(bǔ)貼政策主要是一種直接補(bǔ)貼，即直接用于增加低收入家庭的住房消費(fèi)補(bǔ)貼，其政策目標(biāo)是減輕低收入階層的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，以達(dá)到政府提出的最低住房消費(fèi)水平。主要的住房政策包括兩個方面的內(nèi)容：一是通過各種措施鼓勵建造低收入者住得起的住房；二是通過擔(dān)保貸款、提供租金補(bǔ)貼以及實(shí)行租金優(yōu)惠券計(jì)劃等，幫助居民擁有自己的住房。房屋維護(hù)改造貸款：最大額度為3萬美元，以提高公務(wù)員已購房者在住房維護(hù)上的消費(fèi)能力收入在地區(qū)家庭平均收入線以下的公務(wù)員家庭，將和其他社會中、低收入家庭一樣，申請享受政府對中、低收入家庭提供的政策性保障住房置業(yè)援助項(xiàng)目。表 31 美國公務(wù)員住房補(bǔ)貼形式補(bǔ)貼種類對象內(nèi)容官邸總統(tǒng)、副總統(tǒng)、州長、副州長必須居住官??；官邸的購買、日常使用和維護(hù)費(fèi)均由政府預(yù)算支出，居住者則只需交納象征性的年租金1美元市長只有相當(dāng)規(guī)模的大、中城市市長可選擇居住官邸或自購居所住房租賃津貼聯(lián)邦、州參眾兩院議員由于工作和家庭生活地點(diǎn)不一致，以及工作的流動性，需在議會的工作地點(diǎn)（聯(lián)邦和州的首府）租住房屋補(bǔ)貼的原則以“體面、舒適”為基準(zhǔn)，具體數(shù)額由議會的金融委員會審定公務(wù)員信貸聯(lián)盟房屋貸款非贏利的金融組織，旨在為政府公務(wù)員提供安全、便捷和優(yōu)惠利率的金融信貸服務(wù)。政府對公務(wù)員群體的住房補(bǔ)貼政策主要分三個層面：對高級公務(wù)員提供免費(fèi)的官?。粚ぷ鞯攸c(diǎn)與家庭生活地點(diǎn)分離的公務(wù)員提供住房租金補(bǔ)貼；對所有公務(wù)員可通過公務(wù)員信貸聯(lián)盟（Government Employee Federal Credit Union，GEFCU）提供優(yōu)惠利率的房屋貸款。. 美國和英國（1） 美國美國政府制定的住房政策是以實(shí)現(xiàn)“每一個美國家庭都能夠擁有一套安全、環(huán)境適宜和舒適的住房”，成就居民的美國夢為目標(biāo)。3 國內(nèi)外公務(wù)員住房補(bǔ)貼政策經(jīng)驗(yàn)借鑒. 國外由于各國公務(wù)員工資水平、住房政策目標(biāo)定位以及住房市場發(fā)展程度不同，導(dǎo)致各國在不同政治、歷史和經(jīng)濟(jì)條件下，會采用不同的公務(wù)員住房補(bǔ)貼政策。而這兩個變量又是由住房補(bǔ)貼政策制定者來決定。假設(shè)某地商品住宅價格為每平方米P元，公務(wù)員住房面積標(biāo)準(zhǔn)為A平方米，折現(xiàn)率（可采用月住房抵押貸款利率）為i，攤銷年限為n年，可知：（2－2）式2－1中的實(shí)際公務(wù)員能夠承受住房消費(fèi)量（）則被定義為公務(wù)員當(dāng)前工資（）的一部分，即：（2－3）其中，k是住房消費(fèi)占公務(wù)員工資收入的比重，由政府根據(jù)當(dāng)前住房消費(fèi)情況等因素確定。按照上述研究思路量化的公務(wù)員月住房補(bǔ)貼額度（）應(yīng)等于月標(biāo)準(zhǔn)住房消費(fèi)量（）與實(shí)際公務(wù)員能夠承受住房消費(fèi)量（）之間的差額，即：（21）式2－1中的月標(biāo)準(zhǔn)住房消費(fèi)量（）與全社會的平均住房消費(fèi)情況、住宅市場價格、公務(wù)員家庭人數(shù)、地價變化情況以及包括住房服務(wù)的市場毛租金價格等因素有關(guān) Harold M. , Ensuring Access to Essential Services: DemandSide Housing Subsidies,World Bank working papert,2002。首先，住房補(bǔ)貼的實(shí)際作用在于使公務(wù)員的住房水平達(dá)到設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，因此補(bǔ)貼額度應(yīng)取決于公務(wù)員達(dá)到這一水平所需的支付能力與其實(shí)際住房支付能力之間的差距。按月等額發(fā)放的方式比較簡便清晰，也便于給被補(bǔ)貼者直觀的印象。在確定了住房面積標(biāo)準(zhǔn)后，住房補(bǔ)貼的意義則在于幫助公務(wù)員具備達(dá)到相應(yīng)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的支付能力，其核心問題也就演變對補(bǔ)貼額度的量化，尤其是在采用貨幣形式發(fā)放補(bǔ)貼時更是如此。然而在另一方面，基于“家庭生命周期”的住房標(biāo)準(zhǔn)卻由于其隨公務(wù)員年齡增加而呈現(xiàn)先增加后遞減的變化趨勢，與公務(wù)員職級隨年齡單調(diào)遞增的實(shí)際情況相反，而有悖于按“激勵原則”建立公務(wù)員住房政策的初衷，故難以在實(shí)際操作中進(jìn)行應(yīng)用。圖 26基本住房面積與公務(wù)員年齡的關(guān)系綜上所述，一方面按“職級－面積”模式確定的住房標(biāo)準(zhǔn)因沒有考慮公務(wù)員家庭在不同時期的不同基本住房需求，住房標(biāo)準(zhǔn)呈單調(diào)上升，過于剛性。其中，需要住房面積最多的是滿巢2階段；其次是生育和離巢階段，雖然這兩階段的家庭成員仍為3人，但由于分別處在下一代尚小和下一代游離時期，故所需的住房面積要少于滿巢階段；新婚和空巢階段家庭的成員數(shù)為2人，所需面積更少；而單身階段則是所需住房面積最少的時期。圖25結(jié)合了公務(wù)員標(biāo)準(zhǔn)的職級年齡體系，表示了在理想狀態(tài)下一名公務(wù)員從入職到退休，在不同年齡和職級階段的家庭生命周期。結(jié)合公務(wù)員職業(yè)群體的特征，可以將公務(wù)員“家庭生命周期”劃分為六個階段：單身期、新婚期、生育期、滿巢期、離巢期、空巢期，以此反映一個公務(wù)員家庭自身的發(fā)展變化和在自身發(fā)展過程中不同階段的特點(diǎn)由于公務(wù)員的職業(yè)特征，超過了退休年齡后，該群體就逐漸開始瓦解，因此在對這一特定群體進(jìn)行家庭生命周期的劃分是，不考慮處于消亡階段的鰥寡期。家庭生命周期對住房需求的這種影響主要表現(xiàn)在兩方面：一是隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化對住房規(guī)模、住房品質(zhì)以及住房其它特征提出的不同需要；二是隨著家庭的發(fā)展引起收入、支出變化，直接影響其住房消費(fèi)能力。公務(wù)員家庭公務(wù)員家庭是指夫妻雙方中至少有一人為公務(wù)員。家庭生命周期（family life cycle）則是指一個家庭從誕生，經(jīng)歷不同發(fā)展階段，直至瓦解消滅，被新的家庭所取代的過程。住房分配貨幣化改革后，為了方便公務(wù)員住房政策的前后銜接，這一標(biāo)準(zhǔn)體系被沿用下來。“職級－面積”模式主要應(yīng)用在中國。表 22公務(wù)員住房標(biāo)準(zhǔn)界定方法衡量指標(biāo)界定方法一般面積指標(biāo)“職級－面積”模式：按公務(wù)員的職級確定住房面積標(biāo)準(zhǔn)基本住房面積指標(biāo)按照“家庭生命周期”變化，分階段確定于公務(wù)員職級相對應(yīng)的基本住房需要面積1） “職級－面積”模式“職級－面積”模式的公務(wù)員住房標(biāo)準(zhǔn)的制定，是基于公務(wù)員對社會貢獻(xiàn)大小不同的考慮，按照公務(wù)員職級的不同確定相應(yīng)的住房標(biāo)準(zhǔn)。不同的國家和地區(qū)，由于公務(wù)員制度、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及住房條件的不同，對公務(wù)員住房標(biāo)準(zhǔn)的界定方法也各不相同。（1） 住房標(biāo)準(zhǔn)公務(wù)員住房標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了公務(wù)員可以從政府獲得的，滿足其基本住房需要的標(biāo)準(zhǔn)，即可獲得的住房福利總量。. 住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的確定方法任何住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)都是基于一定的住房標(biāo)準(zhǔn)來制定的。然而住房需求通常帶有主觀期望，往往是無止境的，而政府不可能無限制地幫助公務(wù)員實(shí)現(xiàn)任何住房需要。公務(wù)員的住房需求一方面表現(xiàn)為，人類生存必備的消費(fèi)資料，是人生活和勞動再生產(chǎn)的基本前提。無論是住房實(shí)物分配體制還是貨幣化分配體制，都將以這一標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，制定適合的實(shí)物量或貨幣補(bǔ)貼量。公務(wù)員的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是基于公務(wù)員住房標(biāo)準(zhǔn)來制定的。任何的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)都是針對一定的社會群體制定。但消費(fèi)者補(bǔ)貼的各種形式，也各有利弊，政府必須從社會實(shí)際出發(fā)，全面考慮各種可能影響社會成員以及社會整體福利的因素，選擇最適合的住房補(bǔ)貼形式。從社會福利損失角度來看，消費(fèi)者補(bǔ)貼形式明顯優(yōu)于生產(chǎn)者補(bǔ)貼形式。. 兩種補(bǔ)貼類型的比較分析表2－1給出了前文涉及的各種住房補(bǔ)貼形式的分析情況。在透明程度方面，由于受益人是間接獲得補(bǔ)貼的，所以他們通常不知道自己究竟獲得了多少補(bǔ)貼。在公平方面，由于只對參與人群提供幫助，而非針對所有中低收入家庭，產(chǎn)生了“水平不公平”。對Baupar系統(tǒng)的研究表明大多數(shù)參與者在沒有該計(jì)劃的情況下也會消費(fèi)。5） 住房儲蓄將補(bǔ)貼與儲蓄相結(jié)合通?？梢怨膭顑π钚袨?，并能識別出那些最希望獲得補(bǔ)貼的人。在透明程度方面，它通常使住房金融系統(tǒng)和稅收系統(tǒng)更加不透明。4） 個人所得稅減免政策在效率方面，執(zhí)行這類計(jì)劃的同時也意味著財政收入的減少或邊界稅率的提高?？傊?，這種補(bǔ)貼的成本因?yàn)椴灰缀饬慷邑斦A(yù)算成本較小，所以在政治上備受推崇。在透明程度方面，這種補(bǔ)貼很不透明，很難反映補(bǔ)貼的未來成本。在公平方面，雖然個別的補(bǔ)貼計(jì)劃是通過劃分收入控制補(bǔ)貼人數(shù)，但也存在著收入越高，獲得補(bǔ)貼越多的“垂直公平”問題；另外，由于這類計(jì)劃通常不能為所有參與者提供幫助，所以也可能存在“水平公平” “水平公平”是指同一收入和財富水平的家庭應(yīng)獲得相同的住房補(bǔ)貼，用盡可能少的補(bǔ)貼幫助盡可能多的家庭?？傮w而言，雖然這種補(bǔ)貼本身的費(fèi)用較低，但是由于需要商業(yè)機(jī)構(gòu)與政府合作，因此會增加相應(yīng)的管理成本。的問題。在公平方面，由于貸款金額越大獲得的補(bǔ)貼越多，相應(yīng)家庭的收入也越高，因此存在“垂直公平” “垂直公平”是不同收入和財富水平家庭之間的邊際住房補(bǔ)貼相同。政府聯(lián)合運(yùn)作，導(dǎo)致管理成本增加，且如果實(shí)施不利，會對住房市場產(chǎn)生干擾，阻礙金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中低端住房金融市場。在公平方面，當(dāng)這種補(bǔ)貼主要以中低收入家庭為目標(biāo)時，這種支付計(jì)劃通常要限制房屋的檔次以及位置。對于政府而言，這類住房補(bǔ)貼的成本主要由財政部門承擔(dān)，部分國家也采用向個人或商業(yè)機(jī)構(gòu)低價出售現(xiàn)有公共住房的方式為房租補(bǔ)貼融資。故此，非現(xiàn)金形式的“住房券”補(bǔ)貼能夠更好的將補(bǔ)貼限制在住房產(chǎn)品和住房服務(wù)的消費(fèi)上，不會產(chǎn)生對其他商品的消費(fèi)轉(zhuǎn)移。此時，住房消費(fèi)量為F3，其它商品支出為E3，消費(fèi)者效用為U3。消費(fèi)者在P2達(dá)到平衡，住房消費(fèi)量上升到F2，其它商品支出為E2，政府提供的補(bǔ)貼總額為E2D，此時消費(fèi)者效用為U2。在沒有補(bǔ)貼的情況下，消費(fèi)者在P1點(diǎn)達(dá)到均衡狀態(tài)，此時住房消費(fèi)量為F1，其他商品支出為E1，消費(fèi)者效用為U1?，F(xiàn)金補(bǔ)貼和“住房券”補(bǔ)貼對需求曲線的影響是不同的。過大的政府財政壓力，將不利于補(bǔ)貼政策的穩(wěn)定實(shí)施。（3） 各種消費(fèi)者補(bǔ)貼形式比較分析1） 租金/價格補(bǔ)貼租金/價格補(bǔ)貼具有透明度較高，消費(fèi)者認(rèn)可度高的特點(diǎn)。因此在圖2－2所示的三種情況中，（c）在社會福利損失相同的情況下，其所需的政府補(bǔ)貼總額最小，補(bǔ)貼形式最為理想。通過彎折需求曲線，消費(fèi)者支付能力提高到P1，此時消費(fèi)者獲得補(bǔ)貼BCE2，政府補(bǔ)貼總額BCE2，社會福利損失為三角形A。在社會福利損失相同的情況下，圖2－2(b)政府補(bǔ)貼總額和消費(fèi)者剩余都小于圖2－2(a)。圖 22不同消費(fèi)者補(bǔ)貼形式比較若消費(fèi)者補(bǔ)貼相對于消費(fèi)量，實(shí)施增額邊際補(bǔ)貼，即隨著消費(fèi)量增加，邊際補(bǔ)貼增大，例如隨著中低收入家庭承租/購置住房面積的增加，或租金/價格邊際補(bǔ)貼或邊際抵扣個人所得稅額加大的情況，需求曲線會發(fā)生旋轉(zhuǎn)，如圖2－2(b)。（2） 社會福利損失分析若消費(fèi)者補(bǔ)貼相對于消費(fèi)量，實(shí)施等額邊際補(bǔ)貼時，需求曲線會發(fā)生平移，如圖2－2(a)。由于補(bǔ)貼受益者擁有選擇權(quán)，所以消費(fèi)者補(bǔ)貼通常比生產(chǎn)者補(bǔ)貼更符合補(bǔ)貼對象的意愿。而且，盡管稅收減免補(bǔ)貼在政府財政預(yù)算中顯示的成本較低，但隨著可減免基數(shù)的增加，政府稅收損失加重。3） 稅收減免補(bǔ)貼。地價優(yōu)惠政策通常伴隨指定地塊開發(fā)而進(jìn)行，它對于鼓勵投資者進(jìn)入特定區(qū)域，改善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居住環(huán)境，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極作用。雖然在補(bǔ)貼效果和社會福利損失相同的情況下，其所需的政府補(bǔ)貼總額最小，但由于這種補(bǔ)貼形式需要統(tǒng)計(jì)每套出租/出售住房單位面積價差，以確定補(bǔ)貼數(shù)額，因此執(zhí)行成本過高，導(dǎo)致其在現(xiàn)實(shí)操作中難以實(shí)現(xiàn)。1） 實(shí)際租金/價格價差補(bǔ)貼。因此，在圖2－1所示的三種情況中，（c）在補(bǔ)貼效果和社會福利損失相同的情況下，其所需的政府補(bǔ)貼總額最小，補(bǔ)貼形式最為理想。通過供給曲線彎折，租金或銷售價格從P0降低到P2，此時生產(chǎn)者獲得補(bǔ)貼為三角形BCE2，政府補(bǔ)貼總額為BCE2，社會福利損失為三角形A。在社會福利損失相同的情況下，圖2－1(b)的政府補(bǔ)貼總額和生產(chǎn)者剩余都小于圖2－1(a)。若生產(chǎn)者補(bǔ)貼相對于生產(chǎn)規(guī)模，實(shí)施增額邊際補(bǔ)貼，即隨生產(chǎn)規(guī)模增加，邊際補(bǔ)貼增大，例如隨著住房建造數(shù)量的增加，租金/價格邊際補(bǔ)貼或邊際稅收優(yōu)惠增加的情況，此時生產(chǎn)曲線會發(fā)生如圖2－1(b)所示的旋轉(zhuǎn)。該部分損失被稱為“補(bǔ)貼的額外負(fù)擔(dān)”，用以衡量補(bǔ)貼的附加成本，反映補(bǔ)貼導(dǎo)致的住房市場效率損失程度。圖 21 不同生產(chǎn)者補(bǔ)貼形式比較若生產(chǎn)者補(bǔ)貼相對于生產(chǎn)規(guī)模實(shí)施等額邊際補(bǔ)貼，即每增加一單位的產(chǎn)出，補(bǔ)貼增量不變時，生產(chǎn)曲線會發(fā)生平移，如圖2－1(a)。由于政府直接管理住房系統(tǒng)的效率通常較低，所以生產(chǎn)者補(bǔ)貼有可能妨礙住房金融和住房市場的發(fā)展。因此，效率角度較優(yōu)的住房補(bǔ)貼形式，應(yīng)當(dāng)是使補(bǔ)貼發(fā)放時所引起的社會福利損失程度較小的形式。選擇生產(chǎn)者補(bǔ)貼還是消費(fèi)者補(bǔ)貼，這一問題的實(shí)質(zhì)是在考慮補(bǔ)貼發(fā)放對象的問題。. 住房補(bǔ)貼形式的理論分析住房補(bǔ)貼形式的理論分析，主要考察補(bǔ)貼形式是否能夠達(dá)到期預(yù)期的補(bǔ)貼目標(biāo)，是制定住房補(bǔ)貼政策的理論基礎(chǔ)。公務(wù)員作為一個國家政府部門的從業(yè)人員，其住房問題的解決對穩(wěn)定公務(wù)員隊(duì)伍，激勵其工作熱情，更好的為社會服務(wù)，有著至