【正文】 ，是指在從事房地產(chǎn)中介服務(wù)之前應(yīng)事先準(zhǔn)備和落實(shí)的各項具體事項，由于不同的中介服務(wù)門店經(jīng)營管理模式不同，人力、物力和財力等準(zhǔn)備的程度也存在差異。㈡．房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)競爭的形式l 服務(wù)競爭：做好客戶服務(wù)是每個企業(yè)生存的基本法則，房產(chǎn)中介服務(wù)的價值是房產(chǎn)中介生存和競爭的核心，房產(chǎn)中介公司如何做好全程代理甚至是裝修服務(wù)、售后服務(wù)等，成為中介服務(wù)競爭的焦點(diǎn)所在；l 素質(zhì)競爭：房產(chǎn)中介從業(yè)人員的素質(zhì)直接影響著企業(yè)的發(fā)展，中介服務(wù)人員除了必須具備執(zhí)業(yè)資格外，還需要知曉建筑、地理、公共關(guān)系、社交禮儀、營銷技巧、經(jīng)濟(jì)特征、金融理財?shù)戎T多領(lǐng)域，并以此服務(wù)于客戶；l 誠信競爭：誠信競爭的焦點(diǎn)在于是否規(guī)范服務(wù)和規(guī)范管理，規(guī)范服務(wù)是指向客戶提供的服務(wù)是否能夠兌現(xiàn)；規(guī)范管理是指中介公司內(nèi)部的運(yùn)作管理是否健全有效；中介公司的規(guī)范管理可以幫助企業(yè)建立良好的社會誠信，給企業(yè)在市場競爭中樹立良好的口碑；l 項目競爭：所謂項目競爭，是指房地產(chǎn)中介服務(wù)公司從事的服務(wù)項目數(shù)量；某些大型房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)憑借良好的資本實(shí)力和資源優(yōu)勢，不但在房屋交易中賺取傭金收益，更將服務(wù)項目拓展至辦公樓、商鋪代理，以及余盤、尾盤行銷企劃和承包銷售，并延伸至產(chǎn)權(quán)調(diào)查服務(wù)和房產(chǎn)法律咨詢服務(wù)等領(lǐng)域。5．行業(yè)監(jiān)管不力目前，無論是政府房地產(chǎn)主管部門的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會進(jìn)行的自律性監(jiān)管，都存在監(jiān)管不力的問題。這些“三無”機(jī)構(gòu)的存在，擾亂了市場秩序，敗壞了房地產(chǎn)中介業(yè)的聲譽(yù)和社會形象。有些雖取得執(zhí)業(yè)證書，在低要求的制度環(huán)境下也往往會走上歪道——過分追求商業(yè)利益、不講誠信、為拉攏客戶行欺騙之能事等，大大降低了房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的行業(yè)信譽(yù)度。因此，要勝任房地產(chǎn)中介服務(wù)工作不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律等方面的知識，而且還需要有較強(qiáng)的獲取和分析多方面信息的能力以及較強(qiáng)的溝通能力。但是從法條本身看，該法又具有濃厚的行政法的色彩，除對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)置進(jìn)行規(guī)范外，并沒有將房地產(chǎn)中介服務(wù)行為置于民商法的調(diào)整范圍，至于中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等等更是涉獵不深。1．法律法規(guī)體系不完善到目前為止，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)尚處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。第 31 頁 共 31 頁1． 職業(yè)道德基本知識2． 房屋建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識3． 房地產(chǎn)相關(guān)法律知識4． 房地產(chǎn)估價和金融基本知識5． 公共禮儀知識6． 房地產(chǎn)營銷策略7． 房地產(chǎn)市場調(diào)查與投資理財8． 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論與實(shí)務(wù)9． 房地產(chǎn)評估知識與技能等五、 投資規(guī)模投資和經(jīng)營房地產(chǎn)中介服務(wù)公司，并不需要很大的資金投入，僅需適當(dāng)?shù)拈T面裝修和添置一些辦公器具即可，其投資要素主要如下：房地產(chǎn)中介服務(wù)投資預(yù)算表單位：元序列投資項目自營加盟一經(jīng)營場地1經(jīng)營面積30㎡30㎡2就業(yè)崗位6人6人二營運(yùn)設(shè)備和設(shè)施36,36,1辦公家具4,4,2辦公設(shè)施30,30,3互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)2,2,三裝潢裝飾20,20,四場地租金（月度）3,3,五人員工資（月度）6,6,六經(jīng)營與管理費(fèi)用3,3,七加盟費(fèi)50,八其他2,2,∑合 計70,120,說明：上表數(shù)據(jù)因時間、地點(diǎn)、市場等不同，可能產(chǎn)生差異，僅供參考，投資者可關(guān)注項目要素。就現(xiàn)有市場運(yùn)行狀態(tài)而言，房產(chǎn)中介職工培訓(xùn)尚屬于企業(yè)內(nèi)訓(xùn)范疇，并與企業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營策略和文化底蘊(yùn)存在很大關(guān)聯(lián)。四、 專業(yè)培訓(xùn)近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從事房地產(chǎn)中介行業(yè)的人越來越多，而這一行業(yè)的準(zhǔn)入門檻又相對較低，從業(yè)人員參差不齊，給行業(yè)的發(fā)展帶來諸多不利因素。未來中國二手房市場的發(fā)展前景廣闊，二手房市場終將取代新房市場成為房地產(chǎn)市場主流。此舉也意味著房產(chǎn)中介行業(yè)大洗牌即將到來。國內(nèi)5萬多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)競爭十分有限的市場空間，加速了市場的優(yōu)勝劣汰，一大批中小型企業(yè)被迫退出市場。政府通過完善相關(guān)稅收環(huán)節(jié)管理，增加二手房的交易成本，打擊炒作。金融服務(wù)、連鎖經(jīng)營發(fā)展迅速，成為百強(qiáng)企業(yè)擴(kuò)張的重要方式。中國二手房的交易規(guī)模正在逐年上升，二手房市場結(jié)構(gòu)也在進(jìn)一步優(yōu)化。品牌中介公司借助連鎖化的經(jīng)營模式快速搶占市場份額，通過規(guī)范的服務(wù)，更低的成本和更多的房源更好地滿足消費(fèi)者的需求，從而重新分割龐大的“蛋糕”。外資機(jī)構(gòu)在對中國一手房市場集中火力一番猛攻后，現(xiàn)在又開始將觸角伸向了尚不甚發(fā)達(dá)的二手房中介市場。2007年，中介之間的跑馬圈地與網(wǎng)點(diǎn)爭奪愈演愈烈。國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，使得不正規(guī)或者小規(guī)模企業(yè)紛紛關(guān)門，另一方面，大型企業(yè)卻利用強(qiáng)大的資金和品牌實(shí)力進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張。通常情況下，中介服務(wù)公司需要的辦公設(shè)備設(shè)施配置如下：1． 營業(yè)場地：面積大小并不苛求，以能夠滿足員工辦公即可；2． 辦公家具：主要包括工作臺、服務(wù)臺、椅子、文件柜等；3． 辦公設(shè)施：主要包括電話機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、電腦、復(fù)印機(jī)、掃描儀等；4． 應(yīng)用環(huán)境：主要為網(wǎng)絡(luò)；三、 行業(yè)特征房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在我國發(fā)展近20年來，已經(jīng)成長為一個具有廣闊發(fā)展前景和高成長性的朝陽行業(yè)。 國外購房置業(yè)服務(wù)178。 權(quán)證代理服務(wù)178。 金牌置業(yè)顧問服務(wù)178。 房產(chǎn)法律咨詢服務(wù)⑵．特色服務(wù)178。 余盤、尾盤行銷企劃與銷售執(zhí)行178。 辦公樓、商鋪代理租售服務(wù)178。就服務(wù)項目而言，分為二種：一是租售中介；二是特色服務(wù)。9． 營業(yè)時間房產(chǎn)中介服務(wù)公司對外營業(yè)時間相對于普通辦公室時間要長，一般從早上9點(diǎn)開始，一直持續(xù)到晚間8至10點(diǎn)不等。無論是房產(chǎn)開發(fā)商還是房產(chǎn)中介服務(wù)商，在這波樓市行情中均獲得了較大的收成。如本土的智恒公司從150家收縮到50余家，愛建立好信更是關(guān)閉了一半以上。如住商、愛建、漢宇、世聯(lián)行、先原等等，連一手開發(fā)商大佬順弛也來搶占地盤，旗下順弛置業(yè)在上海灘來勢洶洶，大有后來居上之勢。據(jù)行業(yè)統(tǒng)計，2003年年初，上海的中介門店只有6000多家，到2005年的3月，已激增到16000多家。還在業(yè)內(nèi)率先提出“五心級”服務(wù)的概念 （放心、省心、安心、開心、舒心），以專業(yè)的素養(yǎng)與敬業(yè)的精神，樹立中國房地產(chǎn)中介行業(yè)之典范。未來將憑借集團(tuán)和上海合富置業(yè)強(qiáng)大的資源優(yōu)勢，打造既精且強(qiáng)的專業(yè)隊伍，成就中國房地產(chǎn)電子樓務(wù)的第一品牌。隨著“合富房王”的上線，合富置業(yè)成為了上海首家既大規(guī)模布點(diǎn)直營分行，又強(qiáng)勢拓展網(wǎng)絡(luò)營銷的品牌中介。上海合富置業(yè)以先進(jìn)的服務(wù)、誠信的經(jīng)營贏得了廣泛贊譽(yù)和良好口碑，曾榮獲上海中介行業(yè)“最具潛力獎”、“誠信品牌”等殊榮，2009年，三年蟬聯(lián)行業(yè)最高榮譽(yù)——“金橋獎”，成為滬上一流的品牌中介。上海合富置業(yè)成立以來，秉承集團(tuán)“誠信為本、服務(wù)領(lǐng)先”的經(jīng)營理念，致力于為客戶提供一、二手房、豪宅、辦公樓、商鋪的買賣、租賃全方位服務(wù)，滿足投資、置業(yè)等不同需求。集團(tuán)是中國大陸最早從事房地產(chǎn)顧問服務(wù)的企業(yè)之一，曾榮獲“中國十大房地產(chǎn)營銷企業(yè)”和“香港杰出上市企業(yè)”，為國內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)之冠。品牌塑造本著“服務(wù)創(chuàng)新、人才創(chuàng)新、模式創(chuàng)新”的企業(yè)精神，易居臣信在積極提倡企業(yè)自身發(fā)展的同時，更放眼于整個行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，以非凡的魅力和超前的眼光以及準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位，始終站在行業(yè)發(fā)展的前沿，已榮升國內(nèi)頂尖中介行列。服務(wù)平臺網(wǎng)址：4． 易居臣信易居（中國）旗下房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)板塊之有力支撐者——易居臣信，借房地產(chǎn)中介服務(wù)平臺全面涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，為個人和企業(yè)客戶在中高檔住宅、商鋪、辦公樓等領(lǐng)域提供專業(yè)化、多元化的買賣及租售業(yè)務(wù)，致力于為客戶提供安全、快速的房屋中介服務(wù)。公司業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷發(fā)展和企業(yè)形象品牌的深入人心讓漢宇地產(chǎn)已經(jīng)成長為在業(yè)界極具參考價值的信息提供者和消費(fèi)者值得信賴的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。自2006年始，連續(xù)3年蟬聯(lián)上海地產(chǎn)界的“奧斯卡”——金橋獎。 隨著公司規(guī)模的發(fā)展壯大，漢宇地產(chǎn)的品牌知名度和社會美譽(yù)度也不斷提升。公司內(nèi)部管理及業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)已經(jīng)形成了前后臺配合，一、二手聯(lián)動的強(qiáng)效運(yùn)作體系。服務(wù)平臺網(wǎng)址：3． 漢宇地產(chǎn)上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司成立以來，秉承香港先進(jìn)物業(yè)代理模式和理念，不斷整合資源，逐漸形成了一手項目營銷代理、二手住宅居間中介、商鋪寫字樓經(jīng)紀(jì)和海外樓盤推廣銷售四大業(yè)務(wù)領(lǐng)域協(xié)調(diào)發(fā)展的運(yùn)營模式。21世紀(jì)中國不動產(chǎn)體系正在通過規(guī)范的品牌管理和運(yùn)營支持、系統(tǒng)的培訓(xùn)服務(wù)和IT平臺、強(qiáng)大的資源整合和衍生業(yè)務(wù)發(fā)展，吸收更多的加盟店，培養(yǎng)更多的經(jīng)紀(jì)人，推動和支持加盟店業(yè)務(wù)的規(guī)范發(fā)展，實(shí)現(xiàn)國際化品牌落地生根。例如濟(jì)南三聯(lián)集團(tuán)，上海新錦江集團(tuán)、廣州珠江地產(chǎn)、山東魯銀集團(tuán)、天津永泰集團(tuán)等都是21世紀(jì)不動產(chǎn)加盟商。2007年，21世紀(jì)不動產(chǎn)全國不動產(chǎn)交易額已達(dá)到800億元人民幣。截止2009年9月，21世紀(jì)不動產(chǎn)已覆蓋全國29個區(qū)域、擁有過千家門店和超過萬名經(jīng)紀(jì)人。上海中原立志于創(chuàng)建和諧健康的地產(chǎn)代理行業(yè)，推動行業(yè)市場的穩(wěn)步發(fā)展，并矢志不渝地為之而努力。工商鋪立足上海，輻射華東地區(qū)，為客戶提供中高檔寫字樓、商鋪?zhàn)馐鄞矸?wù)，是眾多國內(nèi)國際知名品牌和跨國企業(yè)的租賃代理商。營銷代理以一手項目代理為主業(yè)務(wù)，憑借強(qiáng)大的研究能力和豐富的操作經(jīng)驗，為客戶提供全程地產(chǎn)咨詢、營銷、代理服務(wù)。上海中原重視資訊公開、專業(yè)技能，實(shí)行一二手聯(lián)動經(jīng)營模式。上海中原現(xiàn)有員工逾2600人、門店150余家，再創(chuàng)新高。在此，結(jié)合我們的調(diào)研資料，將五大行簡要介紹如下，供投資者分析參考。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司經(jīng)上海市住房保障和房屋管理局（原市房管局）資質(zhì)審查同意后，持批準(zhǔn)文件和有關(guān)證件向工商行政管理部門辦理注冊登記申請手續(xù)，經(jīng)核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。3． 方式方法做好房產(chǎn)中介服務(wù)，保持中介服務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)關(guān)注以下一些策略：l 拓展信息：加強(qiáng)拓展房源、客源兩方面信息；l 創(chuàng)建品牌：可以選擇加盟成熟品牌，也可以自創(chuàng)服務(wù)品牌；l 注重服務(wù)：協(xié)助客戶處理相關(guān)的交易手續(xù)，指導(dǎo)客戶操作；l 特色服務(wù)：在現(xiàn)有房產(chǎn)交易中介的基礎(chǔ)上，增加附加值較高的邊際項目服務(wù)。中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的前期、中期和后期，包括房地產(chǎn)咨詢、土地評估、營銷策劃、銷售代理