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物業(yè)工作計(jì)劃模板示例三篇-文庫(kù)吧資料

2025-04-17 23:42本頁(yè)面
  

【正文】 管驗(yàn)收,對(duì)于損壞的部分,需去函說(shuō)明,取得快遞回執(zhí)。往來(lái)函件應(yīng)當(dāng)提前與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系,找專人進(jìn)行確認(rèn)送達(dá)業(yè)務(wù),如發(fā)生拒收的情況,應(yīng)當(dāng)采取dv全程跟拍或公證送達(dá)。??(2)嚴(yán)格執(zhí)行交接流程,對(duì)于相關(guān)材料的交接,應(yīng)當(dāng)做好交接清單,并讓對(duì)方簽字。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進(jìn)場(chǎng)交接,雙方互相設(shè)置障礙甚至大打出手,造成了很惡劣的社會(huì)影響,降低了北京建外soho的經(jīng)營(yíng)形象。??依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。??(6)對(duì)于可能有爭(zhēng)議的商業(yè)區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所(休憩綠地)、停車位等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾。??(4)凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見(jiàn)的建材,設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。??(2)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)圖紙、單位名稱、工程項(xiàng)目合同、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。其二,物業(yè)公司對(duì)開(kāi)發(fā)商所移交的物業(yè)及實(shí)體性構(gòu)筑物一定要把好驗(yàn)收關(guān),否則因把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。因此在與開(kāi)發(fā)商交接的情況下,進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)當(dāng)把握如下兩個(gè)原則,其一,審查開(kāi)發(fā)商所移交的材料是否完備,是否真實(shí)。??(一)物業(yè)的進(jìn)場(chǎng)的類型與相關(guān)問(wèn)題??商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。無(wú)論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè),物業(yè)公司管理都始于進(jìn)場(chǎng)而終于撤場(chǎng),雖然被動(dòng)撤場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見(jiàn),但物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、撤場(chǎng)不當(dāng)所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會(huì)十分復(fù)雜。??(8)購(gòu)買保險(xiǎn),分散管理風(fēng)險(xiǎn)。??(7)建立健全保安員日常巡查制度,保證一定的巡查密度,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,排除潛在危險(xiǎn)。??(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí),應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知,并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔,進(jìn)行分離,明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。??(4)收取停放服務(wù)費(fèi),給予收款憑證,收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)或者電子卡應(yīng)有可資查詢的存檔記錄。??(2)完善停車場(chǎng)硬件,要求開(kāi)發(fā)商、業(yè)主購(gòu)買監(jiān)控設(shè)備,降低管理風(fēng)險(xiǎn)。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場(chǎng)浸水事件,車主損失巨大,造成影響較大的群體性糾紛,我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。但車位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹(jǐn)慎善良合理的管理義務(wù)。依據(jù)公平原則,這方面司法實(shí)踐中已經(jīng)形成定論,即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費(fèi)則構(gòu)成保管關(guān)系,無(wú)論出現(xiàn)何種情形,保管人即物業(yè)公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。由于高檔商圈、寫(xiě)字樓內(nèi)停放的車輛大多價(jià)值不菲,因此該類糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔(dān)不菲的賠償風(fēng)險(xiǎn)。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中,因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過(guò)程中的疏忽或過(guò)失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失(依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任),還包括物業(yè)公司訴訟費(fèi)用和為縮小或減少對(duì)第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用。??(3)物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn),即凡在工商行政管理部門登記注冊(cè),取得合法資格的物業(yè)管理者,均可作為被保險(xiǎn)人。即使在商戶已經(jīng)購(gòu)買保險(xiǎn)的情況下,根據(jù)保險(xiǎn)利益原則,商戶投保的也只是自身的財(cái)產(chǎn),萬(wàn)一發(fā)生不測(cè)事件,例如火災(zāi),在毀壞商戶財(cái)產(chǎn)的同時(shí)也給建筑物本身帶來(lái)了損害;又例如第三者在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的意外傷害,在商戶無(wú)力賠償或其他賠償不足的情況下,物業(yè)公司乃至開(kāi)發(fā)商往往都要承擔(dān)連帶責(zé)任,對(duì)于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言,購(gòu)買足夠的保險(xiǎn)至為重要。而保險(xiǎn)就是一個(gè)很好的選擇。司法實(shí)踐中,侵權(quán)訴訟與日俱增,而且索賠金額也日益加大。??(二)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險(xiǎn)與防范??商業(yè)物業(yè)的保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避??商業(yè)物業(yè)流動(dòng)人流量多,注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)。??其次,如商戶超過(guò)該期限仍未搬離,則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的方式:第一,邀請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場(chǎng),對(duì)清理房屋的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行公證;第二,聘請(qǐng)律師作為見(jiàn)證,并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)商戶的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè),全程錄像,留作證據(jù);第三,將商戶的遺留物品妥善保管,并書(shū)面通知商戶留存物品的地點(diǎn)和清單,要求其限期領(lǐng)取并承擔(dān)保管費(fèi)用。實(shí)踐中,合同解除條件已經(jīng)成就,但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出,考慮到從起訴到法院強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間長(zhǎng)、過(guò)程復(fù)雜,為了避免擴(kuò)大損失,業(yè)主大多會(huì)采取自行強(qiáng)制收回房屋的措施。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。即使物業(yè)公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費(fèi)用,也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者,并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權(quán)利。??對(duì)于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)的斷水?dāng)嚯妴?wèn)題,按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地的物業(yè)管理?xiàng)l例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實(shí)踐,均認(rèn)定物業(yè)公司行為違法。此時(shí),雖有免責(zé)約定,司法實(shí)踐中也通常被認(rèn)定承擔(dān)擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟(jì)損失的賠償責(zé)任。因?yàn)樯虘艉妥詠?lái)水公司、電力公司并不存在水、電使用合同,不能享有相應(yīng)的使用與否的決定權(quán)。??首先應(yīng)在租賃合同中寫(xiě)明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對(duì)商戶采取停水停電的權(quán)利。??對(duì)欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險(xiǎn)??在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費(fèi)用的情況下,物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實(shí)踐中比較糾結(jié)的問(wèn)題。??(2)對(duì)于長(zhǎng)期合作并且商業(yè)信譽(yù)較好的租戶,同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價(jià)的租金上下不超過(guò)10%范圍內(nèi)時(shí)享有優(yōu)先權(quán),比如原租金是10000元,第三方出價(jià)只要不超過(guò)11000元,承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租;如果第三方出價(jià)為12100元,那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租。但同等條件如何界定?無(wú)法實(shí)際操作,如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲,有第三方出價(jià)高的情況下,承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出,從而發(fā)生糾紛。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般在裝修期有所下調(diào),但仍要履行管理義務(wù),應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查,避免出現(xiàn)人身和財(cái)產(chǎn)損害。因此,承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書(shū)證,以便雙方結(jié)算。為此,雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時(shí),出租人的裝修補(bǔ)償義務(wù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。一般說(shuō)來(lái),承租人會(huì)把裝修款分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本中,在租賃期限正常屆滿時(shí)不應(yīng)存在補(bǔ)償問(wèn)題。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞,出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿后,即使承租人未能完成裝修,仍需按約支付租金。通常情況下,出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限,該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前,首先應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得出租人的同意,明確出租人同意裝修的具體范圍;其次,承租人在裝修前,應(yīng)將房屋裝修設(shè)計(jì)方案取得出租人認(rèn)可;最后,明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時(shí),應(yīng)對(duì)裝修條款詳細(xì)加以約定。??裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防??在商業(yè)地產(chǎn)租賃過(guò)程中,商戶通常會(huì)按照自己的需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修。如果裝修期獨(dú)立于正式租賃期限以外,則合同約定的租期尚未開(kāi)始,
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