【正文】 須聯(lián)系城市所在地區(qū)的現(xiàn)狀 、 政治 、 經(jīng)濟(jì) 、 資源 、 社會 、 環(huán)境等進(jìn)行調(diào)查研究 。 城市不可能孤立的出現(xiàn)和存在 ， 必須以周圍地區(qū)的生產(chǎn)發(fā)展和需要為前提 。 比較分散 ， 聯(lián)系不便 ， 市政工程 設(shè)施投資高 。 多采用這種布局型式 。 根據(jù)城市的性質(zhì)和規(guī)模 ，在分析城市用地和建設(shè)條件的基礎(chǔ)上 ， 將城市各組成部分按其不同功能要求有機(jī)地組合起來 ， 使城市有一個科學(xué) 、 合理的用地布局 。 一 .城市用地功能組織 城市總體布局是通過城市用地組成的不同形態(tài)體現(xiàn)出來的 。 城市總體布局是城市的社會 、 經(jīng)濟(jì) 、 環(huán)境 ， 以及工程技術(shù) 與建筑空間組合的綜合反映 。 由于土地儲備在我國還不完善，要求我們在實踐中及時發(fā)現(xiàn)問題并尋求解決問題的方法。政府在實行土地儲備制度的過程中，要有完備的法律法規(guī)支持。我國大多數(shù)城市規(guī)劃部門和國土部門分設(shè)，計劃、財政部門更不在一個系統(tǒng)中，不易協(xié)調(diào)，影響工作效率，從而影響土地的推出和資金的運作。這種單一的資金來源渠道，雖然能滿足當(dāng)時土地儲備的需要，但尚未形成有效的資金籌措機(jī)制，而且存在較大風(fēng)險。土地儲備過程是土地流轉(zhuǎn)過程，實質(zhì)上是資金流轉(zhuǎn)過程。 （ 3）有些企業(yè)之間變相采用協(xié)議方式以低價出讓土地，造成國有資產(chǎn)的大量流失。 （ 2）由于城市土地價格對地段非常敏感，城市土地的供應(yīng)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上對土地的需求，因而造成某些地段寸土寸金。只有把政府壟斷存量土地供應(yīng)落實到實處，土地儲備制度才能有效建立起來，數(shù)額巨大的國有資產(chǎn)才能回到政府手中，政府才能解決財政收入，國企改革，土地利用效率，調(diào)控土地市場等難題。 許多政府只能通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓、征用等手段控制新增建設(shè)用地的供應(yīng)。有的儲備機(jī)構(gòu)還受政府委托，作為國有土地資產(chǎn)代表，對國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)作價出資（入股）部分進(jìn)行管理，收取企業(yè)改革中以租賃方式處置的土地使用權(quán)的租金和其他用地者按規(guī)定向政府繳納的租金。土地管理部門根據(jù)用地需求，用招標(biāo)、拍賣方式對儲備土地實行統(tǒng)一出讓。 收購?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定。儲備機(jī)構(gòu)取得土地后，負(fù)責(zé)對土地進(jìn)行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套。 當(dāng)前土地儲備機(jī)制的主要運行模式： 土地儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)自己的收購計劃和本級政府的要求，通過與被收購單位協(xié)商，確立土地收購價格，或約定土地收益分成。 2021年 4月30日國務(wù)院出臺 《 關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知 》 ，要求有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。在大陸， 1996年上海成立了第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu)。這實際上就是土地儲備制度。 在這種情況下，急需一種制度要求由政府來規(guī)范土地市場，為此產(chǎn)生了土地儲備制度。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度時，原有的規(guī)模不能滿足城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市就要把城郊的大片土地納入城區(qū)范圍，即城市化。 規(guī)劃人均建設(shè)用地指標(biāo) 用地標(biāo)準(zhǔn)檔次 規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn) （ ㎡ /人 ） 適用于現(xiàn)狀人均建設(shè) 用 地為下列水平的城市 （ ㎡ /人） 用地增減幅度 （ ㎡ /人 ） 一 ~ ≦ ~ +~+ 0~+15 二 ~ ~ ~ ~ +~+ 不 限 15~0 三 ~ ~ ~ 105~120 +~+15 不 限 ~0 四 ~ ~ ~ ﹥ +~+ 不 限 ﹤ 0 規(guī)劃人均單項建設(shè)用地指標(biāo) 類 別 名 稱 用 地 指 標(biāo) （㎡ /人 ） 居住用地 工業(yè)用地 道路廣場用地 ~ ~ ~ 綠 地 其中：公共綠地 ≥ ≥ 規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu) 類 別 名 稱 占建設(shè)用地的比例（ %） 居住用地 20 ~ 32 工業(yè)用地 15 ~ 25 道路廣場用地 8 ~ 15 綠 地 8 ~ 15 十 .土地儲備制度 土地儲備，是指城市政府按照法律程序，運用市場機(jī)制。 （城市建設(shè)用地平衡表） 九 .城市各類用地指標(biāo) 城市用地在一定條件下存在一定的比例關(guān)系 。 城市建設(shè)總用地：是指城市市區(qū)范圍內(nèi)實際建設(shè)發(fā)展起來的非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)地段 ， 也包括設(shè)置在近鄰但與城市的各項市政設(shè)施有密切聯(lián)系的其它城市建設(shè)用地 。 城市建設(shè)用地平衡表反映城市生產(chǎn) 、 生活中有密切聯(lián)系并隨著城市發(fā)展變化存在一定協(xié)調(diào)關(guān)系的各項建設(shè)用地 。 （ 二 ） .用地平衡表的作用 ：通過編制用地平衡表 ， 檢驗城市各項用地的分配比例以及是否符合規(guī)定的定額指標(biāo) ， 為合理分配城市用地提供必要依據(jù) 。 大城市 、 特大城市：市區(qū) ， 近郊區(qū) ， 近郊工業(yè)區(qū) ， 遠(yuǎn) 郊區(qū) ， 衛(wèi)星城 。 七 .城市用地的構(gòu)成類型 中 、 小城市：市區(qū) ， 郊區(qū) 。規(guī)范，城市用地共分為 10大類。 按照國標(biāo) 171。 除技術(shù)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)狀的建設(shè)條件外 ， 還有社會政治方面 ， 文化方面 ， 以及地域生態(tài)方面等有關(guān)條件 。 （ 五 ） .城市用地條件的綜合評價 城市規(guī)劃與建設(shè)所涉及的方面較多 ， 而且彼此間的關(guān)系錯綜復(fù)雜 。 它是根據(jù)城市各項設(shè)施對用地環(huán)境的要求 ， 和城市規(guī)劃布局與用地組織的需要來對用地進(jìn)行鑒別與選定的 。 用地評定的成果包括圖紙和文字說明 ， 它是城市規(guī)劃文件之一 。 它對城市設(shè)施或工程項目的分布有一定的限制 。 通常將用地分為三類： 一類用地： 用地的自然環(huán)境條件比較優(yōu)越 ， 能適應(yīng)各項城市設(shè)施的建設(shè)需要 ， 一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地 。 ：為支持工程建設(shè)和建成產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動所必要的基本設(shè)施 。 （ 1） .城市用地布局結(jié)構(gòu)方面； （ 2） .城市設(shè)施方面； （ 3） .社會 、 經(jīng)濟(jì)構(gòu)成方面 。 （ 三 ） .城市用地的建設(shè)條件分析 建設(shè)條件：主要著重在人為因素所造成的條件 。 通過用地評定 ， 為城市用地選擇與用地組織提供科學(xué)依據(jù) 。 （ 5） .地貌對通訊 、 電波有一定影響 。 （ 3） .地面坡度對規(guī)劃和建設(shè)有著多方面的 影響 。 （ 3） .溫度 （ 4） .降水與濕度 （ 1） .影響城市規(guī)劃的布局 、 平面結(jié)構(gòu)和空間布置 。 （ 2） .水文地質(zhì)條件 地下水的存在形式 、 含水層厚度 、礦化度 、 硬度 、 水溫及動態(tài)條件 。 （ 4） .地震 地震烈度 （ 基本烈度 、 設(shè)計烈度 ） （ 5） .礦藏 分布與開采情況 。 （ 1） .建筑地基 地基構(gòu)成情況及地基承載力 。 城市土地屬全民所有 ， 農(nóng)村土地屬集體所有 （ 鄉(xiāng)一級管理 ） 。 各種用地區(qū)劃的界限與范圍是可以變動的 。 三 .城市用地的區(qū)劃 ：按行政管轄所劃定的用地范圍； ：按城市規(guī)劃所確定的土地利用的功能與性質(zhì)對土地作出的劃分； ：按地產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)所作土地區(qū)劃 。 二 .城市用地的屬性 （ 一 ） .自然屬性：具有不可移動性 ， 明確的空間定著性 ， 耐 久性； （ 二 ） .社會屬性：有明確的隸屬 ， 依附于一定的擁有地權(quán)的社會權(quán)力； （ 三 ） .經(jīng)濟(jì)屬性：表現(xiàn)在土地在城市中地點價值 、經(jīng)濟(jì)潛力 、 可利用性等 。 第四章 城市用地 一 .城市用地的概念 城市用地是指用于城市建設(shè)和滿足城市機(jī)能運轉(zhuǎn)所需要的土地 ， 它們既是指已經(jīng)建利用的土地 ， 也包括已列入城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)范圍而尚待開發(fā)使用的土地 。 一般分常住流動人口和臨時流動人口兩類 。 機(jī)械增長人口數(shù) 無論采取哪種方法來估算人口規(guī)模 ， 其結(jié)果都只是一個大概的控制性數(shù)字 ， 在實際工作中 ， 應(yīng)以幾種方法同時應(yīng)用并互相校核 。 ：以國民經(jīng)濟(jì)為依據(jù) ， 對城市人口增長采用自然增長 規(guī)律和機(jī)械增長規(guī)律進(jìn)行綜合分析 。 城市人口發(fā)展規(guī)模 =基本人口的規(guī)劃人數(shù) /基本人口的百分比 =基本人口的規(guī)劃人數(shù) /（ 1服務(wù)人口百分比 +被撫養(yǎng)人口百分比 ） ：適用于估算新建工業(yè)企業(yè)和小城鎮(zhèn)人口的發(fā)展 規(guī)模 ， 以及確定住戶型式提供依據(jù) 。 （ 二 ） .估算城市人口發(fā)展規(guī)模的方法 1. 勞動平衡法：是我國城市規(guī)劃中較多采用的一種方法 。 根據(jù)城市歷年統(tǒng)計資料 ， 可計算歷年人口平均增長數(shù)和平均增長率 ， 以及自然增長和機(jī)械增長的平均增長數(shù)和平均增長率 ，并繪制人口歷年變動累計曲線 。 機(jī)械增長率：一年內(nèi)城市的機(jī)械增長的人口數(shù)對年平均人數(shù)（ 或期中人數(shù) ） 之千分率 。 自然增長率：一年內(nèi)城市人口的自然增加數(shù)與該城市總?cè)丝? 數(shù) （ 或期中人數(shù) ） 之比的千分率 。 四 .城市人口的變化 主要來自兩個方面：自然增長和機(jī)械增長 ， 兩者之和構(gòu)成城市人口增長值 。 職業(yè)構(gòu)成反映城市的性質(zhì) 、 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 、 現(xiàn)代化水平 、 城市 設(shè)施社會化程度 、 社會結(jié)構(gòu)的合理協(xié)調(diào)程度 ， 是制定城市 發(fā)展政策與調(diào)整規(guī)劃定額指標(biāo)的重要依據(jù) 。 城市人口分類： ： 包括基本人口和服務(wù)人口 ：被撫養(yǎng)人口 勞動構(gòu)成是估算城市人口發(fā)展規(guī)模的重要依據(jù)之一 。 影響城市住宅類型的選擇 ，城市生活的文化設(shè)施的配置 ， 城市生活居住區(qū)的組 織 。 直接影響城市人口的結(jié)婚率 、 生育率 、 和就業(yè)結(jié)構(gòu) 。 三 .城市人口的構(gòu)成 （ 一 ） .年齡構(gòu)成：指城市人口各年齡組的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例 。 城市規(guī)模指的是城市人口規(guī)模和用地規(guī)模 ， 用地規(guī)模隨人口規(guī)模而變 ， 所以 ， 城市規(guī)模通常以城市人口規(guī)模來表示 城市人口規(guī)模就是城市人口總數(shù) 。 二 .城市人口調(diào)查研究的意義 城市化是世界性的趨勢 ， 城市人口不斷增大 ， 必須使城市人口的增長有合理的速度與分布 。 將通過法律確認(rèn)的城鎮(zhèn)地區(qū)的常年居住人口稱為城鎮(zhèn)人口 。 ?分析用地結(jié)構(gòu)的主次，以用地所占比重的大小來表示。 ?分析主要生產(chǎn)部門經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的主次。 定量分析：在定性分析基礎(chǔ)上對城市職能，特別是經(jīng) 濟(jì)職能采用一定的技術(shù)指標(biāo)，從數(shù)量上去 確定主導(dǎo)的生產(chǎn)部門。 確定方法：定性分析與定量分析相結(jié)合，以定性分析 為主。 五 .分析擬定城市性質(zhì)的依據(jù)和方法 正確擬定城市性質(zhì)，就是綜合分析城市的主導(dǎo)基本因 素及其特點，明確它的主要職能，指出它的發(fā)展方向。 如果其產(chǎn)品僅為滿足本市居民需要，則該因素不是城 市的基本要素。就是指一個 城市形成與發(fā)展的主導(dǎo)因素的特點。就是指一個 城市在國家或地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會、文化生活 中的地位和作用，是分析城市性質(zhì)的主要依據(jù)。正確 擬訂城市性質(zhì)是確定城市發(fā)展方向和布局的依據(jù)， 有利于合理選定城市建設(shè)項目，有利于突出規(guī)劃結(jié) 構(gòu)的特點，有利于為規(guī)劃方案提供可靠的技術(shù)經(jīng)濟(jì) 依據(jù)。 二 .確定城市性質(zhì)的意義 不同的城市性質(zhì)決定著不同城市規(guī)劃的特征，對 城市規(guī)模的大小、城市用地組織的特點以及各種市 政公用設(shè)施的水平起重要的作用。 對于城市性質(zhì)的認(rèn)識，必須建立在一定的時間范 疇內(nèi)。 第二章 城 市 性 質(zhì) 一 .城市性質(zhì)的含義 城市性質(zhì)是指城市在國家經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中所 處的地位和起的作用，指各城市在全國城市網(wǎng)絡(luò) 中的分工和職能。比值為 1~2時，基地上可 建多層建筑；比值為 4~10時，基地上可建高 層建筑。指基地上各類建筑的基底總 面積與基地總用地面積的比率。 建筑范圍控制線與紅線之間的用地 歸基地持有者所有，可布置道路、 綠化、停車場及某些非永久性建筑 物、構(gòu)筑物等，并計入用地面積參 加其他指標(biāo)的計算。 ： 基地上用以標(biāo)定可建建筑區(qū)域范圍