【正文】 外，其他房屋在未取 得房屋權(quán)屬證書時不得轉(zhuǎn)讓，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋權(quán)屬證書時不得出賣。此為 “ 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書 ” 的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之三。對該條款的效力，我國法律界的通說為 “ 效力待定 ” 。無權(quán)處分是指無文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3 分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，并且與相對人訂立財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。此為 “ 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書 ” 的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之二。 8 因為是預(yù)售正在建設(shè)中的商品房，房屋還未建成，開發(fā)商不可能取得房屋權(quán)屬證書，但是開發(fā)商卻可以轉(zhuǎn)讓該未建成的房屋。 第二是開發(fā)商預(yù)售商品房的情形。而《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是商品房 (現(xiàn)房 )的轉(zhuǎn)讓問題，而非單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，對買受人的條件沒有限制。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書 ” 。也許有人會提出，《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定： “ 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： (一 )按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 。(七 )物業(yè)管理方案已經(jīng)落實 ” 。(五 )拆遷安置已經(jīng)落實 。(三 )持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 。根據(jù) 2022 年 6 月 1 日國務(wù)院頒布實施的《商品房銷售管理辦法》，其第七條規(guī)定： “ 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： (一 )現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 。 這種觀點對法律的理解有失偏頗。 在理論界和實務(wù)界有一種觀點，認(rèn)為未取得權(quán)屬證書的房屋，無論是房屋所有權(quán)還是債權(quán)都不得轉(zhuǎn)讓，因轉(zhuǎn)讓而簽訂的合同都是無效的。因此，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記，預(yù)購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人，其法律性質(zhì)仍然屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題，只是該轉(zhuǎn)讓不適用最高人民法院關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓司法解釋的有關(guān)規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)適用《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。 7 從表面上看，該轉(zhuǎn)讓屬于無權(quán)處分，文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3 分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 但是仔細(xì)推敲起來就會發(fā)現(xiàn)這種理解存在問題：房屋未交付以前，預(yù)購方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利只要通知預(yù)售方，該轉(zhuǎn)讓合同即對預(yù)售方發(fā)生法律效力，但是按照無權(quán)處分處理，預(yù)購方轉(zhuǎn)讓房屋必須經(jīng)過預(yù)售方追認(rèn)，該轉(zhuǎn)讓合同才能生效，這種結(jié)論讓人覺得不可思議。 此外，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記時，預(yù)購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人的，對該轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)如何認(rèn)定 ?根據(jù)最高人民法院以上司法解釋的規(guī)定，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓限定在商品房尚未實際交付以前，交付以后的轉(zhuǎn)讓問題不適用該解釋。也就是說《 2022年司法解釋》對《 1995 年司法解釋》關(guān)于預(yù)購方轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房權(quán)利的條件進(jìn)行了修正，即預(yù)購方 和預(yù)售方合同簽訂的預(yù)售商品房買賣合同，如果符合法律規(guī)定的條件，則該預(yù)售商品房買賣合同生效，而該買賣合同是否登記備案不影響合同的效力。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外 ” 。 2022 年最高人民法院又發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案 件適用法律若干問題的解釋》 (以下簡稱《 2022 年司法解釋》 )，其中第六條涉及登記備案問題。那么該轉(zhuǎn)讓手續(xù)是指什么呢 ?該解釋沒有作出進(jìn)一步的規(guī)定，文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3 分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 但是根據(jù)《房地產(chǎn)法》第四十四條第二款： “ 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案 ” 的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當(dāng)是指預(yù)售合同的登記備案手續(xù)。但是，該 “ 轉(zhuǎn)讓手續(xù) ” 是指預(yù)購方和預(yù)售方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)還是指預(yù)購方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù) ?該 “ 轉(zhuǎn)讓手續(xù) ” 的具體含義是什么 ?無論該“ 轉(zhuǎn)讓手續(xù) ” 是指什么，決不可能是預(yù)購方和預(yù)售方向房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因為如果辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，預(yù)購方已經(jīng)取得預(yù)購商品房的所有權(quán)，那么預(yù)購方和受讓人之 間就不存在預(yù)售商品房合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系，而只存在房屋買賣關(guān)系。預(yù)購方取得房屋所有權(quán)證書當(dāng)然取得房屋的所有權(quán)，即便這時房屋還未交付，其再 將房屋轉(zhuǎn)讓亦當(dāng)然是房屋買賣關(guān)系?！?1993 年座談會紀(jì)要》關(guān)于這方面的規(guī)定有悖于物權(quán)理論，因為在房屋交付后預(yù)購方并不當(dāng)然取得房屋的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為也不當(dāng)然都是房屋買賣關(guān)系，其中可能仍然包括預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。三、在實際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，預(yù)購方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，是房屋買賣關(guān)系，而非預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。 根據(jù)以上規(guī)定，可以將預(yù)售商品房的債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題歸納為：一、預(yù)售商品房合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同一般也無效。沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。 2商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。該規(guī)定沿襲了《民法通則》的立法本意，這大體與我國當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)體制有關(guān)。五、在房屋交付之后預(yù)售方轉(zhuǎn)讓房屋的，是房屋買賣關(guān)系。三、該轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。 《 1993 年座談會紀(jì)要》大體包含這樣幾層含義：一、預(yù)購方可以 轉(zhuǎn)讓商品房。違反法律、政策規(guī)定，倒買倒賣預(yù)售商品房文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3 分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為無效。 1993 年最高人民法院《全國民事審判工作座談會紀(jì)要》 (以下簡稱《 1993 年座談會紀(jì)要》 )規(guī)定 : “ 關(guān)于轉(zhuǎn)賣預(yù)售商品房問題。所以該條款 “ 實際上是對商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可 ” 。我們無法想象國