【正文】 土地使用權性質。 ２．每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調(diào)整。 ____％（包括177。 ______％）時，房價款保持不變。 該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的177。 本合同第一條所約定的面積為（甲方暫測）（原產(chǎn)權證上標明）（房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關實際測定）面積。 甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于 ____；位于第 ______層，共 ______（套）（間），房屋結構為 ____，建筑面積__________平方米（其中實際建筑面積 ______平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 ______平方米），房屋用途為 ______；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設施見附件二；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產(chǎn)權證號）為 ____。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。 （ 8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。 （ 6） .福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。 （ 4） .土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一 般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有 40 年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為 70 年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。因為我國包括大部分國家均認可 “買賣不破租賃 ”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。 （ 3.）交易房屋是否在租 有些 二手房 在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。 （ 2.）房屋產(chǎn)權是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。 （ 8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。比如房改房、危改回遷房、 經(jīng)濟適用房 與其它商品房的稅費構成是不一樣的。 （ 5）繳納稅費。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條 件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 詳述二手房交易整體過程 20211119 15:37:38 二手房交易 的整個過程大致分以下幾個階段： （ 1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。 十八、產(chǎn)權的過戶。 十七、房款和產(chǎn)權的交接。 十四、應不應該請律師？ 二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議更可靠；公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也不定；建議請一位盡可能熟悉業(yè)務的律師做全面顧問。 十二、房屋值不值這個價？通過對高層上的公房的反復比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。 及時了解手續(xù)、費用、程序上的變化。 原單位是否允許轉賣；確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓；一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓；注意產(chǎn)權證上的房主與賣房人是否是同一人；搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房；產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且要到房管局查詢此產(chǎn)權證的真實性；確認產(chǎn)權的完整性，有沒有抵押（包括私 下抵押）、共有人等。 拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達室的 值班人員聊天，了解情況。 哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過不好的事情，如是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；是否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。 水、電、煤、暖的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。 水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶； 觀察電梯品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務。 原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目；確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然 氣；冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。 戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。 包括建筑面積、使用面積和房內(nèi)的實際面積，產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積，最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。 如占用屋 頂平臺、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計算的問題。 七、 注意二手房內(nèi)的戶口遷移問題 要查清有否戶口、幾個戶口，合同中要明確約定戶口遷出時間和逾期遷出的法律責任。切不可因小而失大。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點交易手續(xù)費，在售房人的花言巧語下，由售房人全權代辦交易手續(xù)，結果拿到手的產(chǎn)權證有可能是假的，房屋所有權得不到應有的法律保護，引起糾紛；或是在多年之后再轉讓房 產(chǎn)時，才知上當受騙，這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。當前在住房二級市場上的律師收費還沒有統(tǒng)一標準，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應服務都有哪些。因此，也要委托取得資質的中介評估機構對房屋進行基本客觀的估價，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。中介機構提供的另 一項重要服務就是房屋作價評估。要親自到中介機構辦公場所進行考察，根據(jù)人員素質，辦公設 施現(xiàn)代化程度，信息量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處在何種檔次上。因此，中介機構的選擇就顯得尤為重要。而二手房的買賣要比商品房復雜得多，因此，買賣雙方都需要中介機構幫助代為辦理交易手續(xù)。 還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設施設備維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的便利。 四、考察一下二手房的物業(yè)管理 購買房屋是一次性的消費支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質量。 總之，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手一個垃圾房。另外還要觀察電梯 的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供 24 小時服務。因此，購買舊房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會向更好的方向發(fā)展。 如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費用