【正文】 的競爭領(lǐng)域轉(zhuǎn)移到了人才競爭領(lǐng)域，物業(yè)管理企業(yè)對人才應(yīng)該有憂 患意識和危機(jī)感，同時， 物業(yè)管理企業(yè)在人才競爭方面，必須樹立起自己獨(dú)特的企業(yè)人才觀，使人才既進(jìn)得來也留得住，還不斷有進(jìn)步。人才是物業(yè)管理企業(yè)最活躍最有活力的因素，人力資源是第一資源；人才也是資本市場競爭成敗與否的關(guān)鍵， 人力資本也將取代金融資本成為一種戰(zhàn)略資源?？梢灶A(yù)計未來的數(shù)年，深圳物業(yè)管理行業(yè)將在市場機(jī)制中通過 “看不見的手 ”價值規(guī)律，以及通過“政會產(chǎn)業(yè)”政策宏觀調(diào)控，進(jìn)入一個企業(yè)數(shù)量與管理規(guī)模的調(diào)整期，屆時出現(xiàn)大量的物業(yè)管理企業(yè)間的兼并，或其管理的物業(yè)相互調(diào)整兼并現(xiàn)象，以使企業(yè)數(shù) 量及其管理的物業(yè)面積更趨合理化、效益化。如何在有限的物業(yè)市場中占領(lǐng)更多的市場份額，以鞏固企業(yè)的市場地位顯得尤為重要。 市場競爭對手的挑戰(zhàn) 物業(yè)管理市場化不斷成熟，物業(yè)管理企業(yè)間的競爭已發(fā)展到全方位的市場競爭，競爭對手的競爭策略層出不窮。這一變化將會給企業(yè)所有員工及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)都帶來巨大的心理壓力，他們可能變?yōu)楣蛦T、甚至下崗，這樣會對其管理行為和領(lǐng)導(dǎo)行為發(fā)生影響；而另一方面，一般雇便捷的市場化流動又迫使企業(yè)要考慮在人力 資源管理上有所創(chuàng)新。 高科技管理手段發(fā)展帶來的挑戰(zhàn) 智能大廈、智能住宅小區(qū)日漸普及，現(xiàn)代物業(yè)的高科技含量不斷提高，如何通過物業(yè)管理更好地 維護(hù)和發(fā)揮智能物業(yè)的科技功能，實(shí)現(xiàn)及提高其使用價值，將是物業(yè)管理企業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)；同時，在企業(yè)中應(yīng)用先進(jìn)的計算機(jī)管理手段，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)無紙化辦公，也是物業(yè)管理企業(yè)必須考慮的課題。同時，國際互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)等資訊科技高新技術(shù)的飛速發(fā)展將改變?nèi)藗兊纳罘绞?，?SOHO一族”的生活工作方式將日漸普及。 第二章 新世紀(jì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的變革 一、 新世紀(jì) 物業(yè)管理企業(yè)面臨的挑戰(zhàn) 根據(jù)中國目前的經(jīng)濟(jì)改革形勢和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢，物業(yè)管理企業(yè)將會面臨以下沖擊和挑戰(zhàn)： 經(jīng)濟(jì)制度及經(jīng)濟(jì)體系變革的沖擊 從計劃經(jīng)濟(jì)制度到市場經(jīng)濟(jì)制度、從計劃經(jīng)濟(jì)體系向市場經(jīng)濟(jì)體系轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的經(jīng)營理念、生產(chǎn)經(jīng)營方式、管理方式方法在市場經(jīng)濟(jì)體制下已不適應(yīng)，特別是中國的市場制度日益成熟，全球經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的大趨勢和中國加入 WTO后帶來國際企業(yè)的競爭，物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)有的政府保護(hù)或干預(yù)的計劃經(jīng)濟(jì)色彩將日漸消褪，物業(yè)管理民營企業(yè)與國有企業(yè)將會面臨體制變革的挑戰(zhàn)，因而必須調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的微觀模式已經(jīng)由主要是人工運(yùn)作的模式，轉(zhuǎn)變 為主要是機(jī)器動作的模式。同時，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要工作也將變?yōu)楣芾砗途S護(hù)電腦網(wǎng)絡(luò)，而不是以前那種主要是依靠人力來發(fā)現(xiàn)和解決物業(yè)管理問題。具體內(nèi)容有：衣著、飲食、居住、行第 8 頁 共 16 頁 旅、娛樂、購物、文教體衛(wèi)等方面的服務(wù)。②綜合經(jīng)營服務(wù)。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的一般內(nèi)容，包括：①公共管理服務(wù)。物業(yè)公司應(yīng)選派相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參與智能化系統(tǒng)的設(shè)計與實(shí)施，進(jìn)行崗位培訓(xùn)，掌握智能化系統(tǒng)管理的技能，并將系統(tǒng)過程、數(shù)據(jù)全面存檔，作為智能化系統(tǒng)啟動的初始條件，以確保智能化系統(tǒng)正常運(yùn)行，并能保證管理服務(wù)人員正常利用該系統(tǒng)為廣大居民服務(wù)。一方面物業(yè)公司要從思想上把早期介入真正重視起來，并切實(shí)付諸實(shí)施；另一方面，政府有關(guān)部門也要從維護(hù)人民生命財產(chǎn)的角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)和督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。因此，從業(yè)人員要真正把智能住宅小區(qū)與智能建筑從管理觀念和管理服務(wù)的具體內(nèi)容方面區(qū)別開來，從住宅小區(qū)的角度，向居民提供優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)產(chǎn)品，同時，積極做好智能化設(shè)備設(shè)施的維護(hù)工作。智能住宅是智能建筑技術(shù)的發(fā)展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點(diǎn)。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理人員要在智能結(jié)構(gòu)方面不但具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的知 識結(jié)構(gòu)，同時還應(yīng)熟悉和掌握計算機(jī)的基本知識和網(wǎng)絡(luò)知識，了解計算機(jī)的管理維護(hù)知識，熟練進(jìn)行計算機(jī)的各種操作，包括文檔處理的網(wǎng)絡(luò)操作等等。這樣不但增加了管理服務(wù)內(nèi)容，相應(yīng)增加了物業(yè)公司的收入來源和利潤，而且因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)管理服務(wù)的高效而使物業(yè)管理變得更有效率，更容易管理。③物業(yè)公司管理服務(wù)人員也將變?yōu)殡娔X網(wǎng)絡(luò)的操作者與管理者 ，通過電腦網(wǎng)絡(luò)（廣城網(wǎng)與局域網(wǎng)）提供各種管理服務(wù)，不僅可以收取網(wǎng)絡(luò)信息使用費(fèi)和各種服務(wù)費(fèi)，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會地位。這樣可以提高效率，減少收費(fèi)糾紛，而且大大方便了住戶。主要表現(xiàn)為：①物業(yè)管理中的一些傳統(tǒng)收費(fèi)項(xiàng)目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費(fèi)因?yàn)榭梢允褂秒娔X管理而變得一目了然。智能住宅與智能住宅小區(qū)由于其先天優(yōu)勢，給物業(yè)智能化管理創(chuàng)造了條件，不僅在計算機(jī)的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點(diǎn)： 其一，智能化程度高。 一方面，物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是智能住宅與智能住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成部分，沒有物第 7 頁 共 16 頁 業(yè)管理的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區(qū)的智能化；另一方面，只有物業(yè)管理的參與，并通過物業(yè)公司管理服務(wù)人員對智能化設(shè)備設(shè)施的管理，及通過提供多種信息為居民服務(wù)，居民才能真正感受到住宅與住宅小區(qū) 的 “智能 ”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。智 能住宅與智能住宅小區(qū)的出現(xiàn)，給物業(yè)管理增加了很多新的、技術(shù)含量較高的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等等，使物業(yè)管理真正的有了 “用武之地 ”，間接地也提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。智能住宅小區(qū)具有很多復(fù)雜的功能，這些功能涵蓋通信、安防、物業(yè)管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強(qiáng)。智能住宅與智能住宅小區(qū)是迎合人的需要而產(chǎn)生和發(fā)展的，因此，在規(guī)劃、設(shè)計階段，就要充分考慮了居民的各種現(xiàn)實(shí)及需要應(yīng)該 “以人為本 ”。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項(xiàng)功能；把住宅小區(qū)的狹小、封閉空間變?yōu)榭捎|及世界的開放地域。目前流行的家庭的辦公、網(wǎng)上購物、遠(yuǎn)程教育等等正是通信與計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)，離開了網(wǎng)絡(luò)，也就不可能有住宅與住宅小區(qū)的智能化。通過有效的網(wǎng)絡(luò)傳輸，建立一個由住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理中心與安全消防系統(tǒng)、通訊服務(wù)管理及家庭智能化系統(tǒng)組成的一套完整的服務(wù)系統(tǒng)，為住宅的業(yè)主及使用人提供快捷、方便、高效、優(yōu)質(zhì)、舒適的超值服務(wù)和管理 來為住戶實(shí)施服務(wù)的一個理想的環(huán)境， 以滿足業(yè)主及使用人的需求。 四、新世紀(jì)物業(yè)管理將向智能化方向發(fā)展 科技的進(jìn)步，生產(chǎn)力的提高，專業(yè)化分工都將導(dǎo)致在新世紀(jì)物業(yè)管理向智能化趨勢發(fā)展。隨著物業(yè)管理專業(yè)化時代的到來，物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過專業(yè)化才能執(zhí)證上崗。 專業(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高?，F(xiàn)在物業(yè)公司的保安人員只有負(fù)責(zé)小區(qū)安全的職責(zé)，沒有負(fù)責(zé)周邊地區(qū)治安的職責(zé)。 如果物業(yè)公司一味追求小而全，過分地添置各種專業(yè)設(shè)備及相關(guān)專業(yè)人員，必將大大增加管理成本和自身負(fù)擔(dān)，且這些專業(yè)設(shè)備無法充分發(fā)揮其潛在的使用價值，造成大量的資源浪費(fèi)，這不符合資源共享、集約經(jīng)營的原則。 三、新世 紀(jì)物業(yè)管理將向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 第 6 頁 共 16 頁 隨著社會的不斷進(jìn)步，城市發(fā)展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細(xì)。綜上所述，區(qū)域化物業(yè)管理為物業(yè)管理的總體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)提供了廣闊的空問。區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)整體環(huán)境的治理和建設(shè)，從區(qū)域化大環(huán)境的角度綜合考慮生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境的治理、建設(shè)、保護(hù)，這樣起點(diǎn)高、效益好；第三，區(qū)域化物業(yè) 管理還可大大降低管理公司的管理成本。首先，區(qū)域化物業(yè)管理有利于社區(qū)的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過區(qū)域化物業(yè)管理單位提供的全方位的服務(wù)來實(shí)現(xiàn)；其次，區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)的治安管理。現(xiàn)代化生產(chǎn)的重要特征之一是集約化，即資源的優(yōu)化組合與專業(yè)化管理和規(guī)模化經(jīng)營相集合，這在 21 世紀(jì)物業(yè)管理中將表現(xiàn)的更為突出。同時，區(qū)域化物業(yè)管理要求把區(qū)域內(nèi)分散的物業(yè)集中起來進(jìn)行集約化管理。有利于個業(yè)倡導(dǎo)以人為本，便于合理處置城區(qū)建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，有機(jī)、有效 、合理地配置資源，并不斷回報社會，從而促進(jìn)物來管理在可持續(xù)發(fā)燕尾服理論指導(dǎo)下健康、穩(wěn)步發(fā)展。如區(qū)域型物業(yè)管理企業(yè)必然會承擔(dān)相當(dāng)?shù)纳鐣?zé)任，直接介入和參與政府組織的相關(guān)活動。我們知道，任何單一物業(yè)都與其周邊環(huán)境、公共市政、公用事業(yè)、配套設(shè)施有著必然的聯(lián)系；從這個意義上說，單一物業(yè)管理是區(qū)域綜合型物業(yè)管理的組成部分。政府為簡化辦事程序，從具體事務(wù)中抽身出來制訂宏觀政策，必將部份服務(wù)職能讓社區(qū)和企業(yè)來承擔(dān)，由此，區(qū)域化物業(yè)管理初見端倪。例如深圳的華僑城片區(qū)、新洲片區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)等。 第 5 頁 共 16 頁 二、新世紀(jì)物業(yè)管理將向區(qū)域化方向發(fā)展 所謂區(qū)域化