【正文】 》（ GB/T 500332020） ； 《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500152020） 。 公司人員具有較為豐富的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，并擁有一批技術(shù)管理人才，熟悉項(xiàng)目地塊及周邊市場情況以及開發(fā)流程，能使本項(xiàng) 目得以順利實(shí)施。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn) 發(fā)展將更加理性，會充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，政府宏觀調(diào)控的力度會得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 從目前情況來看，無論從整體經(jīng)濟(jì)形勢，還是政策方面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是中高檔住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展勢頭，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關(guān)。 — 23 — 房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)范化、品牌化方向發(fā)展。當(dāng)前菏澤市房地產(chǎn)市場基本上還處于中低消費(fèi)水平，投資性、投機(jī)性購房比重很小，未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。 房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范，房價(jià)將平穩(wěn)上升。居民儲蓄利率不斷降低，而菏澤市商品房價(jià)格則由 1992 年的 450 元 /m2增長到 2500 元 /m2，上漲 倍，其投資價(jià)值開始顯現(xiàn)，近年來投資型購房者越來越多。 2020 年菏澤市的城市化水平不足30%，按照市委、市政府提出的 “加速推進(jìn)菏澤市工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程 ”的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口 迅速增加，如果 2020 年菏澤城市化水平達(dá)到40%，那么五年間將新增城鎮(zhèn)人口 20 多萬人，按屆時(shí)人均建筑面積30 平方米計(jì)算，需要新增住房面積 600 萬平方米，菏澤市房產(chǎn)市場仍有很大的潛力。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產(chǎn)的需求增加。國家提出全面建設(shè)小 — 22 — 康社會的目標(biāo)，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉(zhuǎn)變。 房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求增大。按照國際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均 GDP 在 800—1500美元之間是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時(shí)期。 菏澤市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。 六、菏澤市住宅地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 目前菏澤房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入上升時(shí)期，突出表現(xiàn)為需求增長加快，供求基本平衡，房價(jià)升勢確立。 另外，隨著城市化進(jìn)程和舊城改造的推進(jìn)，拆遷戶也必然會加入到購房人群中去。據(jù)調(diào)查測算，需求量約為 20 萬平方米。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，每年新婚用房的需求量約為 20 萬 — 21 — 平方米?；诖?，舊房換新房的比例很大，據(jù)統(tǒng)計(jì)每年以舊換新的住房需求量約為 60 萬平方米。據(jù)菏澤市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)資料顯示，菏澤市住房需求缺口仍然很大，其需求人群主要有以下幾方面組成： （ 1）舊房換新房。普通商品房價(jià)格約在 2020 元/m2——3000 元 /m2范圍，別墅價(jià)格約在 5000 元 /m2—7000 元 /m2范圍，小高層價(jià)格約在 3500 元 /m2——4500 元 /m2之間。截止目前，菏澤市建成或在建高檔住宅小區(qū)占 30%，現(xiàn)有的住宅小區(qū) 70%都屬于普通商品房住宅小區(qū)。與同類城市相比，從總體上看菏澤市開發(fā)投資的住宅小區(qū)面積總量偏少。菏澤市的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)剛剛起步，投資規(guī)模和開發(fā)總量均偏小?，F(xiàn)菏澤市的土地也已進(jìn)入了市場化階段，由此也標(biāo)志著菏澤市住宅市場化的到來。 菏澤市房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)歷了從 “住宅公有化 ”到 “房改房 ”，再到 — 20 — 現(xiàn)在的住宅 “商品市場化 ”，經(jīng)歷了一個(gè)由 “公有分配制 ”到 “住宅商品化 ”的過程。 上述情況反映了投 資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。 隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。政府出臺房改政策，取消福利分房，個(gè)人購房數(shù)量聚增，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效的緩解菏澤商貿(mào)設(shè)施和中高檔住房不足的局面，逐步改善高中低檔比例失衡的住宅結(jié)構(gòu)，提高居民的生活品位，進(jìn)而加快舊城改造步伐，促進(jìn)城市發(fā)展。為提高住宅小區(qū)建設(shè)的現(xiàn)代化水平，改善城市居民居住條件，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長，此項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，符合城市規(guī)劃的 — 19 — 要求，有利于提高城市民居的住水平。 三、是菏澤市城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需要 城市化是一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重要因素。在資金投入方面，面臨 政府 加大城 市 改造投入力度，對市政基礎(chǔ)建設(shè)和基本改造項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)的良好機(jī)遇，一些經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出能力強(qiáng)，具有帶動(dòng)效應(yīng)的 城市建設(shè)項(xiàng)目會得到各級政府和有關(guān)部門的重視，使其迅速得以實(shí)施，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，帶動(dòng)城市發(fā)展。通過培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會提供大量的就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。因此 ， 菏澤市軍威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 充分利用此項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，進(jìn)行商業(yè)設(shè)施和住宅的開發(fā)建設(shè)，為菏澤市民提供一處優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，加快舊城改造步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和地方發(fā)展規(guī)劃。山東省住宅與房地產(chǎn)業(yè)工作的基本思路是以大力實(shí)施安康居住工程為重點(diǎn)，加大經(jīng)濟(jì)適用住房、安置住房建設(shè)力度，推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，促進(jìn)住宅與 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，為推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、構(gòu)建社會主義和諧社會做出更大貢獻(xiàn)。要抓緊建立標(biāo)準(zhǔn)體系和控制指標(biāo)體系，研究制定節(jié)能省地型住宅的產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)政策，加強(qiáng)相關(guān)科學(xué)技術(shù)的研究和科技成果的推廣，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。人們對住宅的需求已從簡單的 “生存型 ”到 “適用型 ”的小康住宅發(fā)展到不斷滿足人們 日益增長的物質(zhì)文化需求的 “功能型 ”的新時(shí)期。 ④ 設(shè)有警衛(wèi)中心， 24 小時(shí)巡更服務(wù)。每戶設(shè)可視對講設(shè)備與整幢樓的電子防盜門相配套。 小區(qū)智能化系統(tǒng)規(guī)劃 ① 每戶家庭設(shè)置電腦終端，通過居住區(qū) AT N 局域網(wǎng)絡(luò)直接進(jìn)入國際因特網(wǎng)，為將來的可視電話創(chuàng)造條件。 停車設(shè)施 停車場：地面臨時(shí)集中停車形式與業(yè)主車庫停車相結(jié)合。 交通組織 整個(gè)小區(qū) 的主出入口 面向 人民 路 。 （四） 場區(qū) 規(guī)劃布局 綠化布置 小區(qū)綠化系統(tǒng)采用不分級的布置方式，在不同空間設(shè)置的綠化帶，可作為組團(tuán)的綠化，并構(gòu)成林蔭步行 道路對景，也是休閑、觀賞的良 — 16 — 好場所。 規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。 場區(qū)規(guī)劃考慮人車局部混流，通過小區(qū)入口標(biāo)志性建筑以及社區(qū)中心識別設(shè)計(jì)等，進(jìn)一步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，從而提高居住環(huán)境 的安全感。住宅設(shè)計(jì)充分考慮到不同消費(fèi)水平需求，設(shè)計(jì)出多種戶型、不同住宅面積，以滿足多樣性的居住需求。注重居住環(huán)境的宜住性、創(chuàng)新性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性的完美統(tǒng)一。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結(jié)合原有地形、地貌等自然景觀要素，創(chuàng) 造出 — 15 — 一個(gè)人與自然、人與人相和諧的居住環(huán)境和健康社區(qū)。 （三） 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 針對本項(xiàng)目的發(fā)展定位，設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下原則： 重視與城市自然環(huán)境的融合及社區(qū)人文環(huán)境的營造。功能與形態(tài)并重，合理進(jìn)行功能組合與用地布局，塑造富有特色形態(tài)造型，構(gòu)造一個(gè)空間豐富的居住小區(qū)環(huán)境。 （二） 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 創(chuàng)造具有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的文化居住區(qū)。牡丹代表了富貴，吉祥，繁榮，是菏澤的象征。因此， 菏澤市軍威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 充分利用此項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，進(jìn)行商業(yè)設(shè)施和住宅 開發(fā)建設(shè)，為菏澤市民提供一處優(yōu)美、舒 — 14 — 適的居住環(huán)境，加快舊城改造進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和地方發(fā)展規(guī)劃。按照 “市場導(dǎo)向、總量控制、以銷定建 ”的原則，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，適量建設(shè)面向高收入家庭的商品住宅用房。本項(xiàng)目位于 開發(fā)區(qū) 周邊居住片區(qū)，符合《菏澤市城市總體規(guī)劃（ 2020 年 2020 年）》的要求。規(guī)劃商業(yè)金融用地為 公頃，人均用地 平方米。規(guī)劃居住用地為 公頃，占城市建設(shè)用地的%，人均居住面積 平方米。 《規(guī)劃》中近期建設(shè)的指導(dǎo)思想是：以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，以建設(shè)新世紀(jì) “平原森林城市 ”為目標(biāo)，把菏澤建設(shè)成為魯蘇 豫皖交界地區(qū)適宜人居和創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城市。即丹陽路和人民路。商務(wù)中心位于趙王河以東、火車站以西、中華路兩側(cè)，面積約 280 公頃，形成以中華路為核心的市級商業(yè)金融服務(wù)中心。行政中心位于趙王河西岸、黃河路北側(cè)，面積約 80 公頃，集中布置市級行政辦公機(jī)構(gòu) 和配套的服務(wù)設(shè)施。 《規(guī)劃》提出將構(gòu)筑菏澤 “一核、兩軸、四組團(tuán) ”的城鎮(zhèn)空間組織機(jī)構(gòu)，即，一核：城市核心區(qū)，東至京九鐵路，南到鐵路編組站，西至太原路，北到大學(xué)路，面積約 16 平方公里。 附表一 招 標(biāo) 基 本 情 況 表 建設(shè)項(xiàng)目名稱： 舜馨苑一期工程 單項(xiàng)名稱 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 招標(biāo)估算金額 （萬元） 備注 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘 察 √ √ √ 設(shè) 計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 監(jiān) 理 √ √ √ 設(shè)備 重要材料 其 他 審批部門核準(zhǔn)意見說明： 建設(shè)單位蓋章 年 月 日 附件二 審批部門核準(zhǔn)意見 建設(shè)項(xiàng)目名稱： 舜馨苑一期工程 單項(xiàng)名稱 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘 察 設(shè) 計(jì) 建筑工程 安 裝工程 監(jiān) 理 設(shè) 備 重要材料 其 他 審批部門核準(zhǔn)意見說明： — 12 — 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一、菏澤市總體規(guī)劃分析 根據(jù)《澤市城市總體規(guī)劃 (2020 年 2020 年 )》菏澤市定位為 : 中國牡丹之鄉(xiāng)，魯蘇豫皖邊界地區(qū)區(qū)域性中心城市；山東省東西協(xié)調(diào)發(fā)展的西部經(jīng)濟(jì)重要增長極，以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市。勘察和設(shè)計(jì)投標(biāo)單位資質(zhì)分別需要?jiǎng)e乙級以上資質(zhì)；施工投標(biāo)單位資質(zhì)需建設(shè)工程總承包二級以上資質(zhì)；監(jiān)理投標(biāo)單位資質(zhì)需達(dá)到乙級。 項(xiàng)目招標(biāo)的方式：公開招標(biāo)。 二、項(xiàng)目提前招 標(biāo)情況： 項(xiàng)目申請報(bào)告批復(fù)前招標(biāo)：無 三、項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容： 項(xiàng)目招標(biāo)的范圍： 建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理采購活動(dòng)全部招標(biāo)。 本期項(xiàng)目位于整個(gè)地塊內(nèi)的南端和北段。 主要設(shè)備： (主要設(shè)備型號、臺數(shù)，設(shè)備是國產(chǎn)還是進(jìn)口 )： 0 部。 山東省建設(shè)項(xiàng) 目招標(biāo)方案 項(xiàng)目名稱： 舜馨苑一期工程 建設(shè)單位： 菏澤市軍威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （蓋章） 二 O 一一年十二月 山東省發(fā)展和改革委員會監(jiān)制 一、項(xiàng)目概況：