【正文】 20%。 、 政策分析 ? 入園項(xiàng)目由園區(qū)管委會(huì)統(tǒng)一協(xié)調(diào)服務(wù)，工業(yè)項(xiàng)目可 按協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)，使用期限為 50年；其他項(xiàng)目出讓方式和使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。初步考慮將 *****國際工業(yè)園的價(jià) 格控制在 1000元 /㎡～ 1200元 /㎡之間。 綜合以上眾多的有利條件更應(yīng)當(dāng)做好本園區(qū)的“價(jià)格”這個(gè)天然的砝碼，充分運(yùn)用這個(gè)因素，充分 搞好園區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 其次，項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)位本身就是一個(gè)獨(dú)一無二的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目距離蕪湖國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)僅 2公里，相對(duì)與蕪湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)而言有著明顯的成本優(yōu)勢(shì)，有臨近長江蕪湖港和 馬 ***鞍 ***山 港都很近，并且坐落在 250國道邊上，交通優(yōu)勢(shì)十分突出。 三、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 序號(hào) 名 稱 參 數(shù) 1 用地面積 341972 ㎡ 2 總建筑面積 303688 ㎡ 3 容積率 4 綠化率 30% 5 一期廠房面積 17430 ㎡ 6 后期廠房面積 149078 ㎡ 7 辦公倉儲(chǔ)面積 49700 ㎡ *****國際工業(yè)園可行性研究報(bào)告 19 167。 *****國際工業(yè)園在基礎(chǔ)設(shè)施配套方面注重完備和經(jīng)濟(jì)要素，綜合考慮該地區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)和現(xiàn)實(shí)情況，在符合未來 20 年規(guī)劃發(fā)展需求的前提下，最大限度的滿足當(dāng)前發(fā)展需要，整體規(guī)劃配套包括： 1)、 生活配套住宅近 50000 ㎡ ； 2)、 商業(yè)建筑 16000 ㎡ ； 3）、 辦公建筑 26000 ㎡，包括 1 棟 11 層商務(wù)綜合配套樓，為整個(gè)工業(yè)園提供*****國際工業(yè)園可行性研究報(bào)告 18 全方位的配套服務(wù)。 二、 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： *****國際工業(yè)園在功能劃分方面注重環(huán)境和使用因素，根據(jù)自然條件和園區(qū)的規(guī)劃定位，將整個(gè)工業(yè)園分為四大功能區(qū)： A、綜合住宅配套服務(wù)區(qū)； B、輕工制造及產(chǎn)品研發(fā)區(qū)； C、重工業(yè)制造加工區(qū)； D、企業(yè)定制區(qū)。 第三章、 *****國際工業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 一、 項(xiàng)目概況 *****工業(yè)園位于 馬 ***鞍 ***山 市當(dāng)涂縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的南端緊臨蕪湖市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ,205國道以西 ,經(jīng)二路以北，項(xiàng)目總占地面積約 340000平方米 ,總建筑面積約 300000平方米。 上述引資屬于外幣投資到位的，其獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)均相應(yīng)提高 2‰ 。屬于跨國公司、上市公司、國內(nèi)知名企業(yè)和國家級(jí)高新技術(shù)項(xiàng)目，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo) 準(zhǔn)為 8‰ 。 、 獎(jiǎng)勵(lì)政策 凡為園區(qū)管委會(huì)引進(jìn)國內(nèi)外無償資金和使用期限在 3 年以上的有償無息資金，分別按到位資金的 12‰ 和 8‰ 一次性獎(jiǎng)勵(lì)引薦者。 園區(qū)管委會(huì)每年按 園區(qū)財(cái)政實(shí)得部分的 10%提取專項(xiàng)資金，用于入園企業(yè)出口創(chuàng)匯、節(jié)能降耗、技術(shù)改造、爭創(chuàng)品牌和納稅大戶的獎(jiǎng)勵(lì)。 入園非工業(yè)企業(yè)（含注冊(cè)經(jīng)營性公司），自納稅當(dāng)年園區(qū)財(cái)政實(shí)得部分， 5 年內(nèi)由園區(qū)財(cái)政按一定比例扶持調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)。 征地費(fèi)用付款方式：簽訂協(xié)議時(shí)付款 30%，交凈地時(shí)付 50%（凈地 達(dá)到園區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，達(dá)到六通一平），交國有土地證時(shí)付 20%。 、 用地政策 入園項(xiàng)目由園區(qū)管委會(huì)統(tǒng)一協(xié)調(diào)服務(wù)，工業(yè)項(xiàng)目可按協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)，使用期限為 50 年；其他項(xiàng)目出讓方式和使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為主要的經(jīng)濟(jì)增長級(jí)。目前，已完成工業(yè)項(xiàng)目固定資產(chǎn) 30多億元。 開發(fā)區(qū)自 2021 年 5 月成立以來，秉承“只在投資者的成功，才有我們的成功”的招商和服務(wù)理念，憑借優(yōu)越的區(qū)位，便捷的交通，優(yōu)惠*****國際工業(yè)園可行性研究報(bào)告 15 的政策和低商務(wù)成本優(yōu)勢(shì)，吸引了紅太陽，山鷹紙業(yè)，桂龍藥業(yè)，海獅織造，神鹿藥業(yè)等知名企業(yè)，以及香港長江生命科技，星馬國際，美國吉米瑞德，天勤國際等境外公司，共 100 多家境內(nèi)外企業(yè)入園投資。開發(fā)區(qū)按照 馬 ***鞍 ***山 市和當(dāng)涂縣城城市新區(qū)發(fā)展的要求，和 八通一平 的標(biāo)準(zhǔn)，先后推進(jìn)了黃山園區(qū)，焦家園區(qū)，竹山園區(qū)，新橋工業(yè)城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，累計(jì)投入近 10 億元，道路建設(shè)近 30 公里，供電，供水，供氣，排水，排污，通訊，寬帶，廣電等管網(wǎng)建設(shè)，隨道路工程同步推進(jìn)。位于蕪湖與馬 ***鞍 ***山 兩市之間，緊靠 205 國道、寧馬蕪高速、寧蕪鐵路、蕪湖長江大橋、 馬 ***鞍 ***山 長江大橋及擁有 自建 500 萬噸碼頭的長江黃金水道；北倚規(guī)劃中的新蕪申運(yùn)河航運(yùn)入口通道姑溪河；北距南京祿口國際機(jī)場(chǎng)僅 40 分鐘車程。 進(jìn)入新世紀(jì)的 馬 ***鞍 ***山 ，正全力實(shí)施雙向開放、結(jié)構(gòu)調(diào)整和科教興市三大戰(zhàn)略，加速推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，力爭經(jīng)過 10－ 15 年的不懈努力，把 馬 ***鞍 ***山 建設(shè)成為建成區(qū)面積超 100 平方公里、人口超百萬的現(xiàn)代化大城市，進(jìn)而成為長江流域重要的加工制造業(yè)基地、在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中具有較強(qiáng)實(shí)力的重要城市、富于江南山水園林特色的新興文化旅游城市和最適合人類居住的生態(tài)城市。在開發(fā)區(qū)辦企業(yè)所需的土地費(fèi)用、水電費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)用等都比較低廉。外商在 馬 ***鞍 ***山 開發(fā)區(qū)投資，既有著東部的區(qū)位交通和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，又有著中西部的優(yōu)惠政策和成本優(yōu)勢(shì)。世界著名的跨國公司如法國圣戈班集團(tuán)、日本丸紅株式會(huì)社、臺(tái)灣中橡公司、香港廖氏集團(tuán)，以及國內(nèi)知名的青島啤酒、蚌埠豐原、新力藥業(yè)、珠海格力、北京首創(chuàng)等一大批中外企業(yè)，都相繼進(jìn)駐 馬 ***鞍 ***山 ，并且取得了較好的經(jīng)營業(yè)績?？拷暇?、上海，在技術(shù)、貿(mào)易、金融服務(wù)上可取得支持。除現(xiàn)有的管道煤氣、液化氣外，正在建設(shè)的國家 “ 西氣東輸 ” 管線 已 經(jīng) 接入 馬 ***鞍 ***山 。 這里濱臨長江，水資源十分豐富。不同地域的人在此居住，安居樂業(yè)，社會(huì)秩序井然，治安狀況較好。城鄉(xiāng)教育體系完善，不同層次的勞動(dòng)者都能受到良好的教育和培訓(xùn)。 現(xiàn)有安徽工業(yè)大學(xué)、隸屬中冶集團(tuán)的鋼鐵設(shè)計(jì)院、中鋼集團(tuán)旗下的礦山研究院等各類教育、科研、 咨詢機(jī)構(gòu) 100 多家。全市現(xiàn)有中等技術(shù)等級(jí)以上的職工 9 萬人，占職工總數(shù)的 54％；有技工學(xué)校 4 所，其中高級(jí)技校 2 所，省重點(diǎn)技校 2 所，在校學(xué)生 6000 多人，每年可以培養(yǎng)具有大專層次學(xué)歷和高等級(jí)技能型人才 2021 人，另有各類中等職業(yè)技術(shù)學(xué)院 11 所，職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 14 個(gè)，*****國際工業(yè)園可行性研究報(bào)告 13 年培訓(xùn)能力達(dá)萬余人次。 每萬人中具有大中專以上專業(yè)人才 410 人，居華東地區(qū)城市之首，高出合肥 129 人，蕪湖 240 人 ，被人們俗稱 馬 ***鞍 ***山 市是中國政府建設(shè)的又一人才高地。農(nóng)村盛產(chǎn)多種優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品，城郊型農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯型農(nóng)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽?。目前以冷、熱軋薄板為主體，投資達(dá) 100 億元的一系列重大技改項(xiàng)目已開工建設(shè)，到 “ 十五 ” 末全部建成后， 80%以上的鋼材產(chǎn)品將達(dá)到國際先進(jìn)水平，總規(guī)模達(dá) 800 萬噸。 馬 ***鞍 ***山 工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好。經(jīng)過多年不懈努力，先后獲得 “ 國家衛(wèi)生城市 ” 、 “ 國家園林城市 ” 、 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市 ” 、 “ 中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ” 、 “ 迪拜國際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng) ” 等稱號(hào)。 馬 ***鞍 ***山 生活環(huán)境優(yōu)美，適宜人類居 住。 馬 ***鞍 ***山 火車站是二等大客站，皖贛線、寧銅線銜接京滬線。同時(shí)也擁有 “ 國家衛(wèi)生城市 ” 、“ 國家園林城市 ” 、“ 全國環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市 ” 、“ 中國優(yōu)秀旅游城市 ”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)，近期將創(chuàng)市區(qū)面積一百平方公里、人口一百萬的 “ 雙百城市 ” 。 臨江近海，毗鄰長江三角洲，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤性氣候，四季分明，年均降雨量 1100mm，年均氣溫 攝氏度。 第二章、市場(chǎng)分析 一、 馬 ***鞍 ***山 的發(fā)展 為 *****國際工業(yè)園項(xiàng)目提供基礎(chǔ)保證 ： 馬 ***鞍 ***山 是一座新興工業(yè)城市 馬 ***鞍 ***山 市 是新中國成立后建設(shè)和發(fā)展起來的一座新興工業(yè)城市。蕪湖開發(fā)區(qū)瀕江近海，面向華東，背靠華中腹地，有著巨大的市場(chǎng)潛力。 2021 年，實(shí)現(xiàn) 億元，出口額 6108 萬美元，財(cái)政收入 億元。 蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于蕪湖市區(qū)北部、長江南岸， 1993 年 4 月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，享有市級(jí)管理權(quán)限。距離在 200 公里以內(nèi)的城市有無錫、常州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、南京、合肥、安慶、宣州、銅陵等。以開發(fā)區(qū)為中心的 650 公里范圍內(nèi)，人口 400 萬以上的城市有 15 座?？梢詽M足各類企業(yè)對(duì)職業(yè)技術(shù)人才的需求 . *****國際工業(yè)園的周邊 發(fā)展 狀況分析 *****國際工業(yè)園位于安徽省級(jí)開發(fā)區(qū)當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的南端，緊鄰蕪湖國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而 蕪湖具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，自古以來便是眾商云集的商貿(mào)集散地。 馬 ***鞍 ***山 還擁有一支高素質(zhì)和職工隊(duì)伍和多層次的培訓(xùn)體系。因此，不少外來企業(yè)把生產(chǎn)基地設(shè)在 馬 ***鞍 ***山 開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)對(duì)各項(xiàng)企業(yè)的管理、服務(wù)實(shí)行零收費(fèi)。 馬 ***鞍 ***山 市屬中部城市，毗鄰南京都市經(jīng)濟(jì)圈，位居長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)之間，資源的市場(chǎng)配置成本、物流配送成本、基本建設(shè)成本以及產(chǎn)品生產(chǎn)成本居周邊城市最低。 城市濱江環(huán)湖依山而建，是國家衛(wèi)生 城市、國家園林城市和中國優(yōu)秀旅游城市。如果僅從標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)來看，工業(yè)用 地的年限是 40 年，以現(xiàn)時(shí)建造 標(biāo)準(zhǔn)廠房來計(jì)算，年回報(bào)率大約在 12%16%，回報(bào)率較高。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)出現(xiàn)了快速的增長勢(shì)頭。工業(yè)地產(chǎn)的長期回報(bào)是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的，因此對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報(bào)率。因此，投資者考察并評(píng)價(jià)一個(gè)開發(fā)區(qū)，從視野上，應(yīng)考察整個(gè)投資環(huán)境；從縱深上，需要在空間和時(shí)間上都進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，而不是僅僅局限于短期的投資回報(bào)。 、 四大特性之四 —— 追求長期穩(wěn)定回報(bào) 根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的理解，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)，由于投資金額巨大，對(duì)投資開發(fā)商來說，屬于重大商業(yè)舉措，是至關(guān)重要的戰(zhàn)略行為。因此過去那種以總部單獨(dú)融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的融資渠道是另一個(gè)被越來越多投資者在選擇投資地時(shí)所關(guān)注的熱點(diǎn)。另外，開展 一站式辦公、簡化項(xiàng)目審批手續(xù)；開通雙語網(wǎng)站