【正文】 行街外立面商業(yè)特質的表現 步行街外立面不僅是步行街商業(yè)特至的形象標志，更是主題型商業(yè)項目吸引聚集目標消費群體，表現與眾不同的商業(yè)特質的表現。 因為輻射進深不足，刪除南側步行街內兩個手扶梯以獲得更多的內街營業(yè)面積?，F有步行街洗手間過多，應考慮盡量多獲得可售面積，建議只保留原西南面一個，在街北公寓樓層再錯位開設另外一個，其余全部取消。 現有功能分布要求 3 樓公寓部分與西北角單體連接，形成商業(yè)回環(huán)。 北樓主力店 1 層入口弧形彎位飄出來的走廊設計保留，南面斷口設計主要考慮將部分人流向內街引導，建議保留原設計不動，但考慮到主力店櫥窗展示及夜間形象墻的需要，必要時考慮加設射燈或者廊燈效果。 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料 任你下載，資深操盤手隨時交流！ （三）部分其他規(guī)劃修改建議 項目四樓在建筑上被分割成為幾個單體，不利于人流的組織和商鋪價值的體現，建議盡量保持聯通。 垂直交通修改建議 項目東南面的室內手扶梯取消，以配合大型休閑餐飲商家的進駐。 水平交通擴寬要求 鑒于三樓東南面的迪廳和餐廳人流交通負荷比較重的 原因，我司認為只有 3 米左右的水平走廊承擔不了足夠的交通任務。 二樓到三樓錯層電梯設置，滿足了消費群體隨意逛的需要，可以在二樓的專賣店直接到三樓少女青春館（美容美發(fā)區(qū)），同時通過其他方面的垂直交通，使人流從少女青春館直接到達電影院和信息港。通過可以看到對面樓層的商業(yè)環(huán)境和景觀，以及中庭的景致觀賞，形成對人流垂直吸引的動力。而且，使中央庭院因為上行下行的人流而變得生動起來。 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料 任你下載，資深操盤手隨時交流！ （二）垂直交通組織設置 南花園商業(yè)步行街垂直交通組織必須滿足高峰期人流交通組織的流通，方便消費人群的上行，滿足夜晚交通的獨立性要求和營造消費人流上行的吸引力等方面的要求。 項目南面中段的商鋪，整體向北面擴 5 米左右（南面店面線保持不變），使室外中庭的街寬縮到 18 到 19 米。同時放大的室內中庭，可以形成室內人流聚集點，滿足冬天人流的聚集的同時，使步行街的空間形式發(fā)生了變化，原來直的、單調的街道變得有收有放，整個步行街也變得生動了。這種室內室外步行街設置是考慮了石家莊市冬冷夏熱的惡劣環(huán)境對購物影響很大。觀光電梯移至 項目東南面的北面主入口位置，圖上藍色筆所標示的位置；貨梯向西移至南面地下車庫出入口位置藍色筆所標示位置。 東南面的觀光電梯和步梯設置 項目如圖東南面的觀光電梯和步梯設置的位置屬于商業(yè)價值較大的位置。因此，針對年輕人定位的項目 便捷的的士上落站至關重要。 美國荷頓廣場是全世界開發(fā)的 比較成功的大型購物中心之一，其 定位的主力客戶群體也是青年人。消費人群特別是夜晚時分的消費人群大多數是搭乘的士過來的，沒有一個規(guī)范的出租車停車道，直接會導致出租車亂停亂放，導致交通失控。 地下車庫出入口位置西移 40 米后所在的新出入口位置為首層平面圖中藍色箭頭所標示的位置。 而且，地下停車庫出入口設于東面，直接阻礙了機動車輛到達公寓，項目公寓開發(fā)以酒店式服務公寓定位，機動車輛直接到達門口是必須的設置。私家車進入地下車庫將減速行駛，在出入口堵住很多的車輛，而從東購經南小街到達項目的人流也要經過此處。 同時，地下停車庫出入口現在設置的位置是整個項目 交通負荷最大的地地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料 任你下載，資深操盤手隨時交流！ 方。而項目地下車庫出入口所處的位置是項目最具昭示性的位置，如果地下車庫西移，可以在價值最高的位置增加好幾個門臉。 三、南花園商業(yè)步行街規(guī)劃設計定位 美亞置業(yè)投資 (中國 )有限公司同石家莊市東方元順房地產開發(fā)有限公司市場部交換意見 后，就項目規(guī)劃設計方面存在的問題 ,特提出初步修改意見供設計院參考及共同討論之用。 4 樓娛樂層由于可能存在消防報批不地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料 任你下載，資深操盤手隨時交流！ 獲通過問題，要求政府職能部門的公關。 C、相關功能位置定位 將餐飲區(qū)設在西出口要考慮該處是與華銀麥當勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將 餐廳的廚房設在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設備用房，餐廳工作出入口由經營者自己解決。 入口南側觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進入2 樓休閑餐飲區(qū)的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業(yè)內街通過透明的玻璃來形成互動。 南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依 據 A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業(yè)項目一樣，在商業(yè)經營業(yè)態(tài)布局方面必須考慮經營業(yè)態(tài)、周邊的環(huán)境和交通條件情況。三樓主要為女生休閑購物區(qū)域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務。但是相應的，我司建議在 I 區(qū)和 J 區(qū)增加休閑餐飲設施或者風味美食聚餐區(qū)。 上圖為第二層平面圖， F 區(qū)改為休閑品牌區(qū)。 B、沒有大型主力店進駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 第四層 Q、卡拉 OK/KTV 包房 R、世紀銀河影城 S、網吧 T、美容美發(fā)學校 U、大眾運動健身 區(qū) A、主力店區(qū)、臨街門面 B、精品店和品牌區(qū) C、公寓配套服務區(qū) D、中式快餐和電訊產品區(qū) E、品牌飲食區(qū)（中式湘川菜） 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料 任你下載，資深操盤手隨時交流！ 有無主力店進駐的商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃的主要差別在首層體現不出來，因為在主力店進入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的 消耗。 第三層平面 L、主力店區(qū) L部分餐飲休閑 /部分休閑服飾 P、美容、美發(fā)、美甲、塑體區(qū) N、調和區(qū)，飾品和鞋帽區(qū) M、潮流飾品店 O、狀元坊 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料 任你下載，資深操盤手隨時交流！ 四樓北面為健身運動區(qū)域，計劃將公寓四樓跟 T 區(qū)連接，形成大型的美容美發(fā)學校。 K 區(qū)營造的是少女青春主題的商品區(qū)，獨立區(qū)域，又與三樓的少女服務區(qū)形成規(guī)模效應。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利于吸引人流。美亞置業(yè)集團建議 G區(qū)位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。同時， C 區(qū)規(guī)劃的配套服務區(qū)既滿足公寓配套的需要，又能對外經營，滿足了經營獨立的要求。因此 A 區(qū)首先應該在北面規(guī)劃出 5 個以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。 組團的規(guī)劃是根據物 業(yè)的與周邊街道關系、臨街面、交通人流、業(yè)態(tài)租金承受能力等綜合因素來調整。）。美亞置業(yè)集團的商業(yè)規(guī)劃要求在統一主題的前提 下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團，并根據建筑物自然形成的 6 個相對獨立的建筑單體跟步行街內街與南北兩條市政通道的關系，將各組團的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機結合，既可以靈活調整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環(huán)流。 二、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃 美亞置業(yè)投資 (中國 )有限公司南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃是嚴格遵循南花園商業(yè)步行街經營主題定位，并結合招商銷售可執(zhí)行性要求去規(guī)劃的。 主題形象塑造 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料 任你下載，資深操盤手隨時交流！ 香港青衣城的主題經營特色為都市海洋休閑，通過入口處的主題裝飾物、大面積水體掛飾、以及中庭的船體造型（餐飲區(qū)和休閑中庭）和富有傳奇特色的海盜造型，使海洋氣氛洋溢在商場的每個角落?？煞衷O普地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料 任你下載，資深操盤手隨時交流！ 通、數碼、環(huán)繞仿真等不同視聽級別的多功能廳，票價由￥ 2550 不等； 互動式購物中心 南花園商業(yè)步行街作為互動式購物中心，其互動包括步行街內各業(yè)態(tài)之間的互動、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動、步行街與周邊街區(qū)的互動 3個層面。 自助式卡拉 OK： 環(huán)境和效果較好，分設小廳（一般供情侶兩人用）、中廳、大廳及豪華廳等，面積由 20400 ㎡不等，可設小型超市供食品等選購。此類店必須要求品種齊全、各種品牌齊全，其次要求價格較低（因有可能通過走私渠道進貨）。雖然規(guī)模不大，但經營應著力追求特色，所售服裝雖非高檔名牌，但一定要有特色，適合年輕人的需要，一般多在沿海地區(qū)采購； 婚紗攝影店： 因技術上和水平上的差距，內地婚紗質量及攝影技術難以滿足市民要求，所以如能引進港臺地區(qū)品牌店則最為理想。運動裝、運動器材區(qū)，通過定期組織運動比賽，以會 員制的形式網羅一批長期消費運動服裝器械的消費者。健身專業(yè)人士會對消費者提出健身建議，并給出健身計劃。年輕人可以根據自己的喜好，自由選擇喜好的體育運動。更有大規(guī)模連鎖中式餐飲，滿足中央商務區(qū)大型餐飲設施奇缺的局面。 來南花園商業(yè)步行街逛街的消費 者既可以吃西式快餐，也可以消費休閑餐飲，更不用擔心美食小點的不足。 年輕人來南花園商業(yè)步行街，坐旋轉木馬，玩新奇刺激的游藝節(jié)目（如蹦極、水晶宮）。量販式卡拉 OK 廳，優(yōu)良的設備，高品質的音響效果，保證消費者能夠以正常的消費支出獲得最大的滿足。南花園商業(yè)步行街配套了大規(guī)模的網吧，從卡座到包間，這里是最受年輕人歡迎的時尚休閑區(qū)域，網絡情緣、游戲大賽，這里提供了一個年輕人休閑交流的平臺。 去休閑音樂吧，既能欣賞最新推出的音樂大碟，又能端一杯咖啡看商場人來人往，碰上心儀的，就買回家再聽好了。大規(guī)模集中的美容美甲天地，能給愛美的女孩足夠的滿足。 年輕人可以去自助灌錄唱片工作室，制作一張自己的專輯；或者去攝影寫真館拍一套寫真集，青春留痕，歲月留聲。并且在步行街區(qū)布置足夠的綠化、盆景、燈光和飾物，一切都是年輕人的主張，一切都那么自然。 休閑篇 逛商場本身就是一種極為舒服的休閑活動。作為女孩消費最頻繁的美容化妝品區(qū)，不只有物美價廉的美容化妝品，還有專業(yè)的美容技師指導美容產品的購買、使用，并建立消費者的檔案，進行跟蹤服務。在店員的幫助下，可以把自己繡制的枕頭、掛畫帶回家；也可以根據自己的喜愛，制作自己最喜歡的珠寶飾品；更可以當一回服裝設計師，靈感突發(fā)給自己設計一套服裝。當然，首先需要把自己打扮得夠靚。 不拒絕任何年輕人的需求，對年輕人具有不同尋常的親和力。石家莊市的年輕人能夠在南花園商業(yè)步行街買到今夏、今冬最時髦和時尚的服飾。所有進入南花園商業(yè)步行街的商品都必須是足夠的時尚，足夠的新潮個性，足夠的惹人心愛。這里是年輕人的領地！ 南花園商業(yè)步行街打造的是 “石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心” ： 年輕人的購物、休閑娛樂的樂園 購物篇 年輕人永遠是時尚潮流追逐者，時尚服飾、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妝品是她們的最愛。