【正文】 。蔚藍(lán)海岸、寶龍城市廣場(chǎng)；開發(fā)區(qū)的石雀灘板塊和安子區(qū)區(qū)域的開發(fā)，都為青島的未來增添了新的亮點(diǎn)。 市北區(qū)、四方區(qū)及李滄區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，交通的便利及配套的完善，房?jī)r(jià)也不斷的上漲，商品房?jī)r(jià)格在 55006500 元 /平方米之間，四方區(qū)和李滄區(qū)主要以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)為主。 青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書（代可研 ） 13 從目前市場(chǎng)來看，目前青島市房?jī)r(jià)較高的集中在市南區(qū) CBD 和嶗山區(qū)海景房，主要以高層和寫字樓為主。并提出北部濱海城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)核心基地和高新園區(qū)，重點(diǎn)打造四 方國(guó)際郵輪港區(qū)、海云庵商貿(mào)文化旅游區(qū)，北嶺商貿(mào)居住休閑區(qū)、高校都市科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、滄口商貿(mào)居住區(qū)、紅島新城區(qū)和北部高新區(qū)七大板塊。這個(gè)規(guī)劃的最大特點(diǎn)是使城區(qū)土地和海景房得到盤活，使老工業(yè)搬遷改造將在四方和李滄創(chuàng)造出幾十平方公里的土地，兩者加起來將達(dá) 100平方公里，如果加上紅島等環(huán)灣地區(qū)，則將盤活 400 平方公里的土地。針對(duì)這種情況 ,從 5 月份開始 ,成都、重慶、西安、南京、杭州等 18個(gè)城市紛起救市 ,而財(cái)政部和央行亦在 10 月 22日出臺(tái)相關(guān)救市措施。 在國(guó)內(nèi)外經(jīng) 濟(jì)形勢(shì)不容樂觀的情況下 ,我國(guó)樓市走向更加引人關(guān)注。在此國(guó)際背景下 ,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦不容樂觀 ,第三季度 GDP增幅回落至 9%,中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑 ,45 天內(nèi)連續(xù)三次降息 ,頻率之高歷史罕見。 2020 年全國(guó)樓市觸底反彈的可能性最大。 今后兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也不樂觀： 2020 年房屋成交量同比 2020年出現(xiàn)大幅下滑 ,估計(jì)萎縮 34 成 ,但由于全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度 ,因此 2020年全年房?jī)r(jià)同比 2020年 ,依然呈正增長(zhǎng) ,不過漲幅將由 2020年的 18%（商品房）大幅回落到 5%左右。第三類 ,近郊經(jīng)濟(jì)型房源。 同時(shí)低迷市場(chǎng)中 ,依然有四類樓盤實(shí)現(xiàn)熱銷：第一類 ,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤 ,比如恒大、萬科、富力等。環(huán)渤海地區(qū) :各城市分化 ,北京下跌空間較大 ,沈陽波瀾不 驚。其中珠三角地區(qū) :全國(guó)房?jī)r(jià)“重災(zāi)區(qū)” ,今年以來 ,房?jī)r(jià)已下跌 2040%。從區(qū)域上看 ,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整 ,接著長(zhǎng)三角、華北、中西部也開始調(diào)整。 青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書（代可研 ） 11 第 3 章 市場(chǎng)分析 與項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 總體來看 ,目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，正是順應(yīng)市場(chǎng)需求，為潛在消費(fèi)群打造適宜的居住條件。 一是周邊居民平房多，舊房多，改善居住條件的期望很大，消費(fèi)欲望很大。 項(xiàng)目的 實(shí)施 以 擁灣發(fā)展 為契機(jī)， 是 將 青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)建設(shè)發(fā) 展的需要 依據(jù)青島市委、市府“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略部署和將青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)的布局， 青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將安置鹽區(qū)職工宿舍面積 14000平方米，是實(shí)現(xiàn)青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書（代可研 ） 10 心區(qū)戰(zhàn)略布局的具體行動(dòng)，是把青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，承接第三次全球高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成全市科技創(chuàng)新的“樞紐”。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)高新區(qū)的發(fā)展有很 好的配套作用，能解決一部分園區(qū)進(jìn)駐人口的住房需求。市委、市政府為膠州灣北岸高新區(qū)的發(fā)展?fàn)I造了良好的政策環(huán)境，賦予高新區(qū)更高的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，除享受國(guó)家、山東省制定的優(yōu)惠政策外，還享受青島市支持科技創(chuàng)新的相關(guān)扶持政策，這將促使該區(qū)域成為青島市北部最為活躍的經(jīng)濟(jì)帶，在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略布局中發(fā)揮越來越重要的作用。周邊青島出口加工區(qū)、環(huán)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、空港工業(yè)區(qū)等園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)較為明顯。該區(qū) 域距前灣港 45公里，距市中心 35公里，距流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng) 10 公里，緊鄰環(huán)膠州灣高速公路、濟(jì)青高速公路、膠濟(jì)鐵路等交通主干線，物流方便快捷。 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 。 特別是在高新區(qū)堅(jiān)持以招商引資、項(xiàng)目建設(shè)為主線，以完善設(shè)施配套載體功能、提升形象品味為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新運(yùn)行機(jī)制、改善投資環(huán)境為保證，與時(shí)俱進(jìn)、奮力拼搏，扎實(shí)工作，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃、快速推進(jìn)的大好局面，隨著 2020 年 50 億的飽和性投入， 2020 年 年底到 2020 年，高新區(qū)核心區(qū) 17條線路全面貫通，企業(yè)的不斷進(jìn)入，人員不斷增多，住房需求量進(jìn)一步加大，為普通商品房的開發(fā) 打下了基礎(chǔ)。 依據(jù)青島市委、市府“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略部署和將青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)的布局，未來幾年周邊將崛起人口 為 6080 萬的新城區(qū)。并提出北部濱海城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)核心基地和高新園區(qū)，重點(diǎn)打造四方國(guó)際郵輪港區(qū)、海云庵商貿(mào)文化旅游區(qū)， 北嶺商貿(mào)居住休閑區(qū)、高校都市科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、滄口商貿(mào)居住區(qū)、紅島新城區(qū)和北部高新區(qū)七大板塊。這個(gè)規(guī)劃的最大特點(diǎn)是使城區(qū)土地和海景房得到盤活，使老工業(yè)搬遷改造將在四方和李滄創(chuàng)造出幾十平方公里的土地，兩者加起來將達(dá) 100平方公里，如果加上紅島等環(huán)灣地區(qū)，則將盤活 400 平方公里的土地。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范交易行為。加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，按不同年限實(shí)行有區(qū)別的稅收減免政策。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。 一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格 出現(xiàn)了一定幅度的調(diào)整，房地產(chǎn)成交量也很低迷， 總體來看 ,目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)?！笆濉币詠恚覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分迅速，呈現(xiàn)了過熱的趨勢(shì) 。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 11。 項(xiàng)目建議書（代可研） 結(jié)論 本項(xiàng)目為 青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 ,符合青島市 高新區(qū)建設(shè) 規(guī)青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書（代可研 ） 5 劃 ,可以完善青島 高新區(qū)岙東路、河?xùn)|路周邊建設(shè) 環(huán)境 ，創(chuàng)造良好的 配套居住小區(qū) ，促進(jìn)青島 高新區(qū)房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展。 項(xiàng)目建議書（代可研） 編制依據(jù) 《青島高新區(qū) 2020 年服務(wù)業(yè)重點(diǎn)領(lǐng)域發(fā)展規(guī)劃》 《膠州灣北部高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 《青島市總體規(guī)劃（ 19952020年）》 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部 2020 年出版的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)》（第三版）； 國(guó)家計(jì)委辦公廳 2020年出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； 工程區(qū)域 1： 500 地形 圖。 建設(shè)周期 項(xiàng)目 第一方案 建設(shè)期為 1年 , 計(jì)劃 2020 年 5 月開工， 7月底前土地平整，底座探測(cè)、基坑下樁等基礎(chǔ)部分施工結(jié)束。 工程投資及資金來源 項(xiàng)目 第一方案 建設(shè)投資 。 工程 第一方案 建設(shè) 內(nèi)容主要是 ： 6 棟 6 層 磚混住宅樓的工程 的土建、裝青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書（代可研 ） 4 飾 、給排水、電氣、 小區(qū)綠化、景觀、水電配套，給排水管網(wǎng)配套、路面硬化工程（不含 暖氣安裝 、 熱力 配套 工程）。 本項(xiàng)目采用兩個(gè)備選方案，第一方案為 6個(gè) 6層的多層建筑，第二方案為 5 個(gè)小高層建筑，其中兩個(gè) 15 層，三個(gè) 9 層建筑。 青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 在 東風(fēng)鹽場(chǎng)代建職工宿舍的初步用地 區(qū)域內(nèi)， 占 地 20 畝 ， 規(guī)劃 用地 13340 平方米， 建筑面積 20200 平方米 。公司房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量齊全，售后服務(wù)優(yōu)良，公司現(xiàn)正在建設(shè)經(jīng)青島市政府批準(zhǔn)的東風(fēng)小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，總建筑面積 ，主體工程 已 全部結(jié)束，計(jì)劃 2020年底全部竣工。青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書（代可研 ） 1 目 錄 第 1章 總論 ..................................................................................... 3 ...................................................................................................3 ： .................................................................................................................3 項(xiàng)目概況 ...........................................................................................................................3 項(xiàng)目建議書（代可研）編制依據(jù) ........................................................................................4 （代可研）結(jié)論 ...............................................................................................4 第 2章 項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性 ......................................... 6 項(xiàng)目的提出背景 ................................................................................................................6 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 ..................................................................................................8 第 3章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 ....................................................... 11 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .............................................................................................................. 11 ............................................................................................................... 13 .......................................................................................... 15 ： ................................................................................................. 16 ......................................................................................................................... 17 第 4章 青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng) 目規(guī)劃 .......................... 19 .................................................................. 19 ......................................................................................................................... 19 ............................................................................................................... 19 第 5章 項(xiàng)目地址及外部配套條件 ................................................. 21 ......................................................................................................................... 21 自然狀況 ......................................................................................................................... 23 地震烈度 ......................................................................................................................... 25