【正文】 力資源上額外投入，這是周邊縣市所不能比的。新建園區(qū)均脫離了漢正街完備的輔料供應(yīng)市場(chǎng)，但是僅有個(gè)別項(xiàng)目搭建了輔料市場(chǎng)平臺(tái)，使其為服裝類企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，這作為本項(xiàng)目的一個(gè)借鑒。 53 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 本項(xiàng)目是當(dāng)前市場(chǎng)唯一將居住與車(chē)間融為一體的項(xiàng)目，而且宿舍與廠房圍合成庭院。 當(dāng)前各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)園區(qū)最小銷(xiāo)售單位的總價(jià)主要基本控制在 140250 萬(wàn)元之間。 52 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京也有面積區(qū)間跨度較大， 202010000 ㎡之間多種選擇的廠房。 從廠房面積來(lái)看，各項(xiàng)目產(chǎn)品之間的差異較大。 51 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 武漢） 本項(xiàng)目所在漢川市雖然有較強(qiáng)的縫紉線、棉紗、布料等輔料生產(chǎn)能力，但是對(duì)于一些要求較高的輔料是比較缺乏的。 武漢） 但是， 由于收費(fèi)站問(wèn)題、距離漢正街批發(fā)市場(chǎng)的遠(yuǎn)近而導(dǎo)致的運(yùn)輸成本增加程度不一，是各競(jìng)爭(zhēng)類園區(qū)之間產(chǎn)生差異的重要先天性原因之一。 武漢） 上面所調(diào)查的各個(gè)項(xiàng)目均距離漢正街服裝批發(fā)市場(chǎng)有一定的距離，貨運(yùn)成本與以往相比均有不同程度的提高，而且在貨運(yùn)時(shí)效性上有一定折扣，只是貨運(yùn)成本高低、貨運(yùn)時(shí)效性有所差別。 【競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析小結(jié)】 宏觀地理區(qū)位對(duì)項(xiàng)目的吸引力有較大的影響，因?yàn)樗饕绊懙椒b類生產(chǎn)企業(yè)的貨運(yùn)時(shí)效及成本、人力資源及成本。武漢） 不可否認(rèn)的是，聚集在古田、漢口火車(chē)站附近、后湖、石橋等一帶的服裝企業(yè)多為規(guī)模不大的小作坊及臨時(shí)生產(chǎn)過(guò)渡的大企業(yè)，由于多租用民房，在供電、供水和消防上達(dá)不到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，依然存在著生產(chǎn)不便及消防上的 隱患，而且隨著舊城改造步伐的加快，對(duì)于這一潛伏于城中村的生產(chǎn)型企業(yè)也并不是長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展之計(jì)，搬進(jìn)工業(yè)園或者園區(qū)附近將成為這些企業(yè)的最終選擇。臨時(shí)廠房集中的區(qū)域，如古田、漢口火車(chē)站附近、后湖、石橋等一帶，已初步形成氣候，加之距離漢正街較近的優(yōu)勢(shì)，分流了相當(dāng)一部分客戶群體。硚口長(zhǎng)豐鄉(xiāng)、蔡甸區(qū)等瞄準(zhǔn)服裝生產(chǎn)企業(yè)的類似園區(qū)項(xiàng)目正在醞釀之中，造成了一部分客戶的觀望態(tài)度，是一個(gè)潛在的競(jìng)爭(zhēng)因素。 46 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 □劣勢(shì)分析： 武漢） 工業(yè)園所處區(qū)域廉價(jià)的農(nóng)村勞動(dòng)力較多，人力資源充足，且人力成本較低。對(duì)外交通體系較為完備。此工業(yè)園整體規(guī)劃較好，功能劃分齊全，生活配套設(shè)施比較完善。 44 月 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京物流及倉(cāng)儲(chǔ)配套： 園內(nèi)特設(shè)物流及倉(cāng)儲(chǔ)中心。生活、休閑配套： 設(shè)有獨(dú)立的萬(wàn)人住宅小區(qū)，小區(qū)內(nèi)配有其他生活及商業(yè)配套。 43 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京從武漢市區(qū)到該項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)一個(gè)收費(fèi)站。 □交通配套： 武漢） □優(yōu)惠政策： 無(wú)明確的優(yōu)惠政策出臺(tái)。 41 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 廠房租金 12 元 /㎡廠 房宿舍按其成本價(jià)出售。 A 區(qū)售價(jià) 1280 元 /㎡， B 區(qū)售價(jià) 1480 元 /㎡。 40 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 □產(chǎn)品特點(diǎn)： A 區(qū)層高 ，客戶可根據(jù)需求自己架空為 2 層布局； B 區(qū)層高 6m，只能做單層布置。 39 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京項(xiàng)目規(guī)模及現(xiàn)狀： 占地 1700 畝，總建面 萬(wàn)㎡，分兩期（ A、 B 兩區(qū)）開(kāi)發(fā)，目前 A 區(qū) 90%已完工， B 區(qū)在建，約完成 15%。項(xiàng)目地址： 工業(yè)園位 于武漢市漢南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 38 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 原料供應(yīng)市場(chǎng)缺乏，生產(chǎn)成本增高。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較早，但園區(qū)進(jìn)駐生產(chǎn)的企業(yè)不多，市場(chǎng)影響力較小。由于目標(biāo)客戶群涵蓋類別廣泛，群體雜亂，服裝類企業(yè)入住少，缺乏聚集效應(yīng)。 37 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 □優(yōu)勢(shì)分析： 武漢） 另水電接至門(mén)口，費(fèi)用按月收取。 □物業(yè)管理費(fèi)： 物業(yè) 元 /㎡ □配 套設(shè)施： 武漢） 對(duì)內(nèi)對(duì)外交通均較為便利。 34 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京同時(shí)采用以租代售形式，即前3 年每月按租金的 3 倍付租金， 3 年之后若想買(mǎi)廠房，租金可抵房款首付（針對(duì)二、三樓， 一樓只賣(mài)不租）。 33 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 廠房一樓原則上只售不租。宿舍售價(jià)為 1600 元 /㎡。廠房 1 樓 1460 元 /㎡， 2 樓 1440 元 /㎡， 3樓 1420 元 /㎡。 32 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京宿舍 1 樓設(shè)置為食堂。 □產(chǎn)品情況： 武漢） 意向的服裝生產(chǎn)類企業(yè)客戶較少。 □目標(biāo)客戶群： 輕工、電子、服裝、機(jī)械、生物、醫(yī)藥、食品及包裝等各類企業(yè)。武漢） 4 棟宿舍，已出建至地面二、三層。 一期建面 2 萬(wàn)㎡，共 7 棟，每棟 3000 ㎡，已經(jīng)投入使用。 中小企業(yè)城 □項(xiàng)目概況： 武漢） 政府扶持力度不大，僅提供相關(guān)服務(wù)上的便利，如實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)、一次性收費(fèi)，代辦一切工商、稅務(wù)等手續(xù)和咨詢費(fèi)用，但沒(méi)有相關(guān)稅費(fèi)上的優(yōu)惠。項(xiàng)目?jī)H處于場(chǎng)地平整階段，對(duì)于看重現(xiàn)房的客戶來(lái)說(shuō)，不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)種類分散，涵蓋食品、服裝、電 子、日用工業(yè)品等，對(duì)重視聚集效應(yīng)、喜歡扎堆的服裝類企業(yè)而言，其吸引力大大降低。項(xiàng)目規(guī)模較小，聚集效應(yīng)較弱。 28 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 □優(yōu)勢(shì)分析： 武漢） 停車(chē)位配備： 園區(qū)內(nèi)區(qū)域樓棟之間專設(shè)停車(chē)場(chǎng)地。電梯配套： 廠房?jī)?nèi)部交房時(shí)配備貨運(yùn)電梯。物流配套： 園區(qū)配備專車(chē)為企業(yè)提供配送服務(wù)，每天定時(shí)定線發(fā)送，貨車(chē)可直接與生產(chǎn)車(chē)間對(duì)接。 26 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 輔料市場(chǎng)： 周邊為居民住宅，無(wú)輔料市場(chǎng)。商業(yè)、休閑配套： 設(shè)置購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。宿舍底層為活動(dòng)中心和食堂。 □配套設(shè)施： 武漢） 漢沙公路兩旁私房林立，形成小規(guī)模居住氛圍，但規(guī)劃雜亂無(wú)章，周邊環(huán)境較差。 □項(xiàng)目交通狀況： 24 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 宿舍只租不售 ， 5 月之前 7 元 /㎡，之后 8 元 /㎡，按季付款， 預(yù)計(jì)廠房均價(jià) 2020 元 /㎡左右。 23 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 每棟廠房 5 層，每棟面積 4800 ㎡左右，最小銷(xiāo)售單位為層。 □目標(biāo)客戶群定位： 以食品、服裝、電子、日用工業(yè)品的加工制造為主，以其它輕工制造加工為輔，客戶類型較為雜亂。武漢） 水電接至入戶。 萬(wàn)通工業(yè)園 □項(xiàng)目概況： 武漢） 這為其他類似園區(qū)吸納客戶提供了一定的機(jī)會(huì)。 □劣勢(shì)分析： 武漢） 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較早，工程進(jìn)度也較快，是目前為止服裝類生產(chǎn)園區(qū)建設(shè)較為成熟的一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于客戶的吸引程度較高。同時(shí)，還配有大面積綠化，規(guī)劃和布局整齊，為企業(yè)提供了良好的生產(chǎn)、生活平臺(tái)。項(xiàng)目規(guī)劃較為合理，功能分區(qū)完善。 19 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京項(xiàng)目規(guī)模大，園區(qū)內(nèi)上下游資源供應(yīng)完備，聚集效應(yīng)強(qiáng)。對(duì)內(nèi)對(duì)外交通相對(duì)便利，同時(shí)享有武漢市及盤(pán)龍城區(qū)域逐步改善的大配套優(yōu)勢(shì)，運(yùn)輸及生活成本相對(duì)較低，對(duì)相關(guān)企業(yè)吸引程度較高。位于武漢市盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，宏觀地理位置相對(duì)較好。 18 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 機(jī)構(gòu)（北京 武漢） 商業(yè)配