【正文】 。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)時(shí)，不得改變規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。第十步 簽訂出讓合同并按約定繳納費(fèi)用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)，用地單位即可辦理建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)審批手續(xù)予以施工建設(shè)。第九步 被征用單位交出土地后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同(出讓供地)或向土地使用者核發(fā)劃撥決定書(劃撥供地)。第七步 由國土資源局具體負(fù)責(zé)對(duì)該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行征用，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。第五步 用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的國土資源局提出項(xiàng)目用地的正式申請(qǐng)。第三步 用地單位持該《選址意見書》向同級(jí)國土資源局提出用地預(yù)審申請(qǐng)，由該國土資源局核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》。第二步 確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進(jìn)行和編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請(qǐng)，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《選址意見書》。第五篇：農(nóng)村土地征用程序農(nóng)村土地征用程序：根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，目前我國農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序簡單扼要地有以下步驟：第一步 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃。（六）征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理建設(shè)用地批準(zhǔn)后直至頒發(fā)土地使用權(quán)證書之前，應(yīng)進(jìn)行跟蹤和管理，其主要任務(wù)是：１、會(huì)同有關(guān)部門落實(shí)安置措施；２、督促被征地單位按期移交土地；３、處理征地過程中的各種爭議；４、填寫征地結(jié)案報(bào)告。公告的內(nèi)容包括：批準(zhǔn)征地的機(jī)關(guān)、文號(hào)、土地用途、范圍、面積、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理補(bǔ)償?shù)钠谙薜?；２、支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；３、安置農(nóng)業(yè)人口；４、征收用地單位的費(fèi)稅；５、協(xié)調(diào)征地爭議。（四）征地實(shí)施經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征用土地所在地的市縣人民政府組織實(shí)施。（二）受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審查、報(bào)表工作，對(duì)應(yīng)受理的建設(shè)項(xiàng)目，在３０日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后報(bào)上一級(jí)土地管理部門審查。只要規(guī)劃土地的使用范圍和方向，不能隨意亂建；在規(guī)劃使用的范圍內(nèi)，土地的供給者和需求者可以對(duì)土地自由買賣和出租，職能部門只對(duì)土地的使用情況進(jìn)行監(jiān)管。因此建立一套切合實(shí)際、可操作性強(qiáng)的土地管理法律體系就顯得尤為重要；其次就是依法行政，違法必究，強(qiáng)化土地執(zhí)法監(jiān)察力度。職能部門充當(dāng)“裁判”角色，監(jiān)督農(nóng)村土地的所有者、使用者在管理、開發(fā)和利用時(shí)是否符合我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的行為。四是改善農(nóng)村面貌，美化農(nóng)民居住環(huán)境，建設(shè)新農(nóng)村。二是提高土地利用效率，改變土地利用方式，由傳統(tǒng)的粗放型經(jīng)營向集約型經(jīng)營轉(zhuǎn)變，提高土地利用集約程度。特別是針對(duì)農(nóng)村土地利用無規(guī)劃可依的現(xiàn)狀而言，規(guī)劃就是規(guī)則，規(guī)劃就是規(guī)范，只要搞好了規(guī)劃，至少可以達(dá)到以下四個(gè)目的：一是更有力地保障我國土地管理基本國策的執(zhí)行，合理利用土地資源和切實(shí)保護(hù)耕地。還有許多村莊是由于地形原因而無法規(guī)劃，這些村莊大多建在山坡上，地形比較陡，建房不便于規(guī)劃，農(nóng)民都是零星分散建房。還有許多農(nóng)民的封建迷信思想很嚴(yán)重，建房時(shí)都要請(qǐng)風(fēng)水先生來選地址、定座向，時(shí)興避邪，本來規(guī)劃好好的宅基地，被分割的支離破碎。農(nóng)民的土地“私有”觀念還根深蒂固，認(rèn)為誰使用的土地就是屬于誰的，許多村莊的宅基地都劃分為一塊一塊，每戶都“霸占”了一塊，沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃。這里面有其歷史原因和體制問題，我認(rèn)為主要有以下四點(diǎn)：盡管我國現(xiàn)行《土地管理法》花了很大篇幅強(qiáng)調(diào)土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定地方各級(jí)人民政府都要編制本級(jí)的土地利用總體規(guī)劃，但到了鄉(xiāng)一級(jí)的建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃，村一級(jí)的村莊規(guī)劃的編制幾乎是空白，農(nóng)村土地管理根本就無規(guī)劃可依，也無規(guī)劃可言。土地利用總體規(guī)劃就是農(nóng)村集體土地能否流轉(zhuǎn)的決定性門檻，要嚴(yán)把規(guī)劃關(guān)。因無規(guī)范的程序和標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格體系可參照，隱形交易就成了沒有規(guī)則的交易，交易者的利益難免遭受損失，引發(fā)諸多土地權(quán)屬糾紛，給社會(huì)帶來不安定因素。第四，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地依法流轉(zhuǎn)，有利于形成農(nóng)村土地市場，土地供應(yīng)、需求的增加，必然加速土地資產(chǎn)的流通，從而促進(jìn)土地交易市場化的建設(shè)。第三，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地依法流轉(zhuǎn)，是農(nóng)民集體最大限度實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的強(qiáng)烈要求。第二，它不利于發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，土地作為生產(chǎn)要素，當(dāng)然也離不開市場的優(yōu)化配制。這種靜態(tài)管理模式阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展：第一，它不利于農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，小城鎮(zhèn)建設(shè)需要大量農(nóng)民向建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)、中心村集聚，而缺少農(nóng)村集體土地的供給，城鎮(zhèn)化建設(shè)是不可能進(jìn)行的。二、農(nóng)村集體土地管理是一種靜態(tài)管理，沒有建立土地市場機(jī)制，土地缺乏流動(dòng)性，土地的資產(chǎn)價(jià)值不能顯化，土地利用效率很低導(dǎo)致這一現(xiàn)狀，有其立法上的主要原因，《土地管理法》第四十三、六十二、六十三條規(guī)定，“農(nóng)村村民只能使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地；農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)”。要改變這一現(xiàn)狀，必然要觸及我國土地產(chǎn)權(quán)制度的改革，強(qiáng)化農(nóng)民集體土地所有權(quán)的權(quán)能，確立農(nóng)民集體土地所有者的法律主體地位，強(qiáng)化農(nóng)村土地集體所有的觀念。正是由于忽視了這種不同和集體觀念的淡薄，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地幾乎成了農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，誰占到了就是誰的，強(qiáng)行割占宅基地，土地權(quán)屬糾紛層出不窮。第三就是被弱化的所有權(quán)對(duì)所有權(quán)主體內(nèi)部成員的約束也是軟弱無力的。其次就是農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體不明確，《土地管理法》第十條規(guī)定，“農(nóng)村集體所有的土地可由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)管理，也可以由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理，也可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。一方面法律規(guī)定土地歸村民集體所有；另一方面村民對(duì)自己擁有的土地沒有處置權(quán)。農(nóng)村土地管理就是依照《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)行使對(duì)農(nóng)村集體所有土地的保護(hù)、開發(fā)和利用等行為的管理，對(duì)土地違法行為給予行政處罰的行政職能。依據(jù)《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，是一種集體所有制形式。加快征用土地的利用建設(shè)。必須切實(shí)按照我縣征用補(bǔ)償?shù)摹皡^(qū)片價(jià)”和“最低保護(hù)價(jià)”政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。征地協(xié)議必須經(jīng)得村民代表大會(huì)或村民大會(huì)2/3以上通過，讓農(nóng)民享有充分的知情權(quán)、參與權(quán)、訴訟權(quán)。嚴(yán)格執(zhí)行征地工作程序。鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道只能配合做好征地工作，而無權(quán)進(jìn)行征地。（四）強(qiáng)化依法征地意識(shí)，遏制違法征地現(xiàn)象強(qiáng)化土地征用權(quán)限。根據(jù)城區(qū)發(fā)展需要，結(jié)合村集體留地政策，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，以建設(shè)廠房出租等形式，實(shí)現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)保值增值的目標(biāo)。有效利用土地補(bǔ)償費(fèi)用，發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)。因此，在制訂分配方案時(shí)，要廣泛征求群眾意見，通過村民代表或村民會(huì)議決議的方式來確定分配方案。加強(qiáng)對(duì)土地征用安置費(fèi)的分配指導(dǎo)。對(duì)此，必須嚴(yán)格按照《象山縣土地征用暫行辦法》規(guī)定，將安置補(bǔ)償費(fèi)合理地分給村民，而土地補(bǔ)償費(fèi)必須留作發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)用途。（三）強(qiáng)化征地補(bǔ)償費(fèi)用管理，規(guī)范分配使用嚴(yán)格按規(guī)定分配征地補(bǔ)償費(fèi)用。為被征地村留足、留好村級(jí)集體發(fā)展留用地。大力推行留地安置政策。政府必須高度重視失地農(nóng)民再就業(yè)培訓(xùn)工作，加強(qiáng)對(duì)失地農(nóng)民的再就業(yè)技能培訓(xùn)，安排一定資金，專項(xiàng)用于培訓(xùn)，尤其要有針對(duì)性地舉辦一些從事二、三產(chǎn)業(yè)的技能培訓(xùn)。要鼓勵(lì)用地單位把適合農(nóng)民就業(yè)的工作崗位優(yōu)先安排給失地農(nóng)民。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一就業(yè)組織體系，幫助失地農(nóng)民盡快在非農(nóng)崗位上就業(yè)。因此，幫助失地農(nóng)民拓寬就業(yè)門路，探索多種安置方式勢在必行。二是政府從土地出讓金的收益中切出一大塊，作為失地農(nóng)民的基本生活保障金，以維持失地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)。根據(jù)目前標(biāo)準(zhǔn)我縣每畝耕地安置費(fèi)為1萬元左右。二、對(duì)策與建議（一）建立失地農(nóng)民的基本生活保障制度建立基本生活保障制度，其保障資金來源可以按照“農(nóng)民與政府按一定比例出資，農(nóng)民自愿申請(qǐng)加入的方式。而部分鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道為了加快引資速度，往往包辦征地工作，直接與村干部簽訂征地協(xié)議，忽視廣大村民的要求，侵犯村民的合法權(quán)益。（六）違法征地現(xiàn)象普遍，影響征地工作開展。其中，土