【正文】 第二十三條 拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調換北京市人民政府令（第16號）《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條 拆遷補償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，可以貨幣補償，也可以房屋補償。無效的民事行為，從行為開始的時候起就沒有法律約束力。六、相關法律鏈接《民法通則》第五十八條 下列民事行為無效。后甲在訴訟中主張乙拆遷公司對其隱瞞了被拆除房屋的重置價格，并對其構成欺詐，顯然沒有事實依據(jù)。拆遷人或者被拆遷人在接到估價結果后，對估價機構作出的估價結果有異議的，可以在受到估價結果書之日起十五日內，向原估價機構申請復核。房地產(chǎn)估價師在進行現(xiàn)場勘察評估后，應當按照擬定的估價方案，結合有關資料，并依據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定進行綜合作業(yè)，全面分析，提出估價結果。如果估價師發(fā)現(xiàn)被評估的房屋與實際情況不符的，應當即使核查房屋檔案，對房屋的所有權人進行詢問，并將勘察結果記錄在案。房地產(chǎn)估價機構受理拆遷人的估價申請后，應當指派不少于二人的估價人員（應當是注冊房地產(chǎn)估價師）承辦。房地產(chǎn)管理部門設立的估價機構接到拆遷人的估價申請后，應當對其申請進行審查，經(jīng)審查符合有關規(guī)定的，應當受理拆遷人的估價申請，并指派注冊房地產(chǎn)估價師承辦；對于不符合有關規(guī)定的，應當告知拆遷人補齊手續(xù)后予以受理，或者決定不予受理，并告知拆遷人理由。被拆除房屋所有人或者其委托人不到場或者不予配合的，評估機構也可以進行評估。依據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》四十四條的規(guī)定，對被拆除房屋的評估，由市或區(qū)、縣房地局認定的評估機構進行。重置價格確定的原則依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的第三十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價格的評估，應當遵循公平、公正、公開的原則。因此，無論何時，在拆遷的實踐中，確定被拆除房屋及其附屬物的重置價格是進行拆遷補償?shù)年P鍵因素，也是拆遷補償?shù)牡谝徊健８鶕?jù)現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。根據(jù)本案拆遷當時的《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定，拆除住宅房屋實行產(chǎn)權調換的，償還住宅房屋建筑面積與原房屋建筑面積的差價的結算部分，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證書上未標明的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準，產(chǎn)權檔案中未記明用途的，應以房屋的實際用途為準。拆遷補償標準的內容包括區(qū)位、用途、建筑面積、拆遷費用等。一般理論界認為房屋拆遷補償標準有以下幾種情況：一是政府認定批準房屋拆遷補償標準，表現(xiàn)為政府具體確定了房屋拆遷補償標準；二是拆遷人有權允許范圍內認定補償標準，也就是拆遷人愿意補償被拆遷人的標準；三是被拆遷人要求補償?shù)臉藴?，即被拆遷人要求補償?shù)南Ｍ担凰氖菍嶋H產(chǎn)生的補償標準，也就是拆遷人實際給予被拆遷人的補償數(shù)額。拆遷補償標準是由城市房屋拆遷法規(guī)授權，當?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準頒布，專門用于房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)。本案中，乙拆遷公司在拆遷時張貼了拆遷公告，作為被拆遷人甲有權選擇拆遷補償形式，甲也行使了這一選擇權。原審法院對案件審理中適用的拆遷法規(guī)并無不當。在貨幣補償后，拆遷人不再另行撥付房屋給被拆遷人。這是我國拆遷法規(guī)對于拆遷安置的規(guī)定，因此拆遷安置是指拆遷人依據(jù)拆遷法律法規(guī)的規(guī)定，將被拆除房屋的使用人安排到由拆遷人新建、購置或其他由拆遷人支配的房屋中居住或者使用，而將被拆遷人在拆遷范圍內所使用的房屋及其附屬物拆除的拆遷法律行為。本案中,甲主張乙拆遷公司應當對其進行安置，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條的規(guī)定:“拆遷人對應當安置的被拆除房屋的使用人，依照本條例的規(guī)定給予安置。貨幣補償方式也有利于轉換住房機制，盤活房地產(chǎn)市場，笑話安置商品房，避免住宅房屋的重復建設，并簡化了房屋拆遷程序，增加了補償安置政策的透明度，有利于拆遷當事人對政府行政行為的監(jiān)督。同時，也可以加快拆遷速度，避免因安置房不落實，被拆遷人長期在外過渡的情況，從而減少糾紛。所謂“房屋產(chǎn)權調換”，是指由拆遷人向被拆遷人提供住房，被拆遷人根據(jù)自己的實際需要和現(xiàn)有住房情況進行選擇，最后結算新舊房屋的差價。被拆遷人有權選擇拆遷補償形式?！倍罁?jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定“拆遷補償方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產(chǎn)權調換”。產(chǎn)權調換的面積按照所拆房屋的面積計算。依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條例》第五條的規(guī)定，“拆遷人必須對被拆遷人給予補償和安置”；第十九條規(guī)定“拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人），依照本條例的規(guī)定給予補償?，F(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》中規(guī)定的“被拆遷人”，是指被拆除房屋的所有人。本案中爭議焦點之一，是乙拆遷公司與甲簽訂的拆遷協(xié)議中采用的拆遷補償形式，是否符合當時的法規(guī)的規(guī)定？乙拆遷公司是否應給甲安置？拆遷補償?shù)膶ο髲娜说慕嵌戎v，拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃袡嗳?。拆遷補償形式是指拆遷人依照有關法律法規(guī)的規(guī)定，在拆除被拆遷人房屋時給予被拆遷人補償?shù)姆椒?。這主要包括上述五點乙拆遷公司不得違反的拆遷人故意告知被拆遷人有關拆遷法律規(guī)范的虛假情況的一般表現(xiàn)，針對本案尤其要審查乙拆遷公司是否故意告知被拆遷人拆遷補償形式及房屋重置價格作價程序及價格法律規(guī)定的虛假情況的。本案中，乙拆遷公司對甲所有房屋進行拆遷時，是否按照程序對甲原有房屋的重置價格按照規(guī)定進行評估，并告知甲真實情況，雙方簽訂的《A地改造貨幣補償協(xié)議》是否有效。以合法形式掩蓋非法目的的協(xié)議無效。第五，拆遷人故意告知被拆遷人有關其他法律規(guī)定的虛假情況，致使被拆遷人在違背真實意思表示的情況下訂立房屋 拆遷協(xié)議的，被拆遷人可以訴請有關部門認定協(xié)議無效。第三，拆遷人故意告知被拆遷人關于房屋重置價格作價程序法律規(guī)定的虛假情況的，拆遷人故意告知被拆遷人關于房屋重置價格法律規(guī)定的虛假情況的。拆遷人故意告知被拆遷人有關拆遷法律規(guī)范的虛假情況的一般表現(xiàn)為：第一，拆遷人故意告知被拆遷人有關拆遷補償方式法律規(guī)定的虛假情況的。拆遷人對被拆遷人的欺詐主要包括兩方面：（1）拆遷人故意告知被拆遷人有關事實的虛假情況或者隱瞞有關事實真相，使被拆遷人在違背真實意思表示的情況下訂立拆遷協(xié)議。本案中，某甲主張簽訂《A地改造貨幣補償協(xié)議》并非其真實意思表示，乙拆遷公司在簽訂協(xié)議時未告知某甲關于補償方式及被拆除房屋重置價格的真實情況，對其構成欺詐，則本案中審查重點是乙拆遷公司是否對某甲構成了欺詐。依據(jù)《民法通則》第四條的規(guī)定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。（8）拆遷協(xié)議的其他條款違反法律規(guī)定的。依據(jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》第九條的規(guī)定，拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。（6）拆遷協(xié)議是在房屋拆遷主管部門規(guī)定拆遷期限之外訂立的。（4）拆遷安置用房的面積和安置地點不符合拆遷法律法規(guī)的規(guī)定的。我國拆遷法律規(guī)范規(guī)定的拆遷補償方式有三種，即產(chǎn)權調換、作價補償、產(chǎn)權調換與作價補償相結合的方式。拆遷人拆除房屋及其附屬物應當嚴格按照房屋拆遷主管部門批準的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷方案、拆遷計劃進行拆遷，如果拆遷人和被拆遷人所簽訂的拆遷協(xié)議不符合房屋拆遷主管部門和其他有關部門對于被拆除房屋及其附屬物的批準文件規(guī)定的，可以認定拆遷人和被拆遷人違反法律規(guī)定的行政管理秩序，該協(xié)議應當認定為無效。主要有以下八種情況：（1）法律規(guī)定對于特定的房屋及其附屬物在拆遷時應當經(jīng)過其他行政主管部門批準后房屋拆遷主管部門才能核發(fā)拆遷許可證的，該房屋及其附屬物的拆除未經(jīng)有關主管部門批準，拆遷人和被拆遷人已經(jīng)就拆遷安置和補償事宜達成一致意見并訂立房屋拆遷協(xié)議的?？梢?，兩次拆遷法規(guī)都規(guī)定，拆遷協(xié)議應當采用書面形式。依據(jù)1991年《城市房屋拆遷管理條例》第十二條的規(guī)定，拆遷協(xié)議應當采用書面形式，對于拆除依法代管的房屋，當代管人是房屋拆遷主管部門的，拆遷安置和補償協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證。拆遷人和被拆遷人所達成的拆遷協(xié)議的形式必須符合拆遷法律規(guī)范的規(guī)定。拆遷人和被拆遷人在協(xié)商拆遷安置補償事宜時，應當嚴格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定，對于違反國家法律法規(guī)規(guī)定的，依據(jù)《民法通則》第五十八條的規(guī)定，應當確認為無效的拆遷協(xié)議。代理人超越代理權限或者無代理權限所簽訂的拆遷協(xié)議無效。根據(jù)我國《民法通則》的有關規(guī)定，結合房屋拆遷的行政法規(guī)、規(guī)章、拆遷地方性法規(guī)和地方性規(guī)章的規(guī)定，造成拆遷協(xié)議無效的情形主要有以下幾類：不具備拆遷民事權利能力的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷協(xié)議無效；拆遷人與其他不在拆遷范圍內的當事人訂立的拆遷協(xié)議為無效。有效的民事協(xié)議受法律保護，無效的民事協(xié)議，不受法律保護。五、對本案的解析：拆遷補償協(xié)議是否有效的一般認定方法。對甲的上訴請求，法院不予支持。甲主張乙拆遷公司在拆遷時對其進行欺詐，依據(jù)不足。在拆除甲的房屋之前，乙拆遷公司應委托房地產(chǎn)管理部門設立的估價機構對甲的房屋進行價值評估，現(xiàn)依據(jù)房地產(chǎn)管理部門的評估報告，甲的房屋價值確定，甲收到評估報告，并未對評估程序及報告結論提出異議；甲主張乙拆遷公司在拆遷前未按照相關規(guī)定對其房屋進行價格評估，與事實不符。四、二審法院的判決：二審法院經(jīng)審理后確認：乙拆遷公司經(jīng)批準對本市西城區(qū)A地區(qū)進行拆遷。乙拆遷公司辯稱，乙拆遷公司進行拆遷，完全符合本次拆遷適用的法律法規(guī)的規(guī)定。拆遷貨幣補償是對被拆遷人原有房屋的作價補償，該作價補償應由相關部門進行，而本案中甲的房屋是由誰進行的作價，甲并不知情，對于房屋作價結論是否公正無法得知，乙拆遷公司主張其經(jīng)過相關部門作價，但始終未向甲提供相應的作價依據(jù)，在房屋價值無法確定的情況下，原審法院認定簽訂的貨幣補償協(xié)議是甲的真實意思表示，依據(jù)不足，拆遷補償協(xié)議存在欺詐，應認定為無效；乙拆遷公司對甲負有補償、安置的義務，乙拆遷公司對甲實行拆遷貨幣補償，是對甲原有房屋的補償，而其未按照現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，對于甲今后的居住給予解決，故乙拆遷公司有義務對甲實行安置，現(xiàn)原審法院對此適用法律不當，對此應予以改判。在甲的房屋經(jīng)過作價后，甲與乙拆遷公司簽訂了《A地改造貨幣補償協(xié)議》，甲自愿放棄了回遷安置房，對此，為甲的自愿行為