【正文】 。只有根據(jù)不同項目的特性做好來電來人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結合的評估，才能正確測定一個廣告的成果與否。其中最重要的因素是地理位置、價格、銷售時間段。但是檢測不同項目，可以發(fā)現(xiàn)同樣都是非常優(yōu)秀的廣告表現(xiàn)，同樣都是無可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項目，但是兩者正常的廣告后來電數(shù)量也不同。房地產(chǎn)廣告的效果體現(xiàn)有三種層次：一是直接到訪；二是電話詢問；三是留下印象。大部分的房地產(chǎn)項目已經(jīng)能夠通過客戶的第一次來電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來電數(shù)量也成為廣告投放效果的重要標準。四．評估階段營銷學上通常說：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無效的，但是誰也不知哪一半是無效的。若廣告效果不佳有些開發(fā)商會采取更換廣告公司的形式，其實如果問題不是出在廣告公司業(yè)務水平上的話，更換廣告公司即勞神費力，同時也不見得會換到稱心如意的公司。三．傳播階段在此階段，前期各項準備已經(jīng)非常具體充沛，一旦項目開始運作，就啟動整個廣告計劃。大多數(shù)房地產(chǎn)的廣告媒體會采用戶外媒體、印刷媒體、和報刊媒體三種形式，戶外媒體因為位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對性和靈活性都比較強；報刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。一般廣告公司會根據(jù)項目的大小、樓盤的檔次、目標客戶的定位、項目的區(qū)域、開發(fā)商的資金實力來選擇媒體。4． 媒體選擇房地產(chǎn)廣告媒體是用來傳播房地產(chǎn)廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點廣告、DM直投、傳單海報、網(wǎng)絡、空中飛行物等。在這里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個項目大小性質有關，小項目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項目的知名度。為公開期后的續(xù)銷行為，將廣告后期所余的房屋產(chǎn)品進行重新修正廣告策略，改變已不適或不當?shù)膹V告方向，作最后的沖刺，以達最圓滿的成績。樓盤被正式推向市場,一切媒體運作及印刷資料皆已準備就緒,一旦開盤,隨著強銷期的來臨,大量的報紙廣告,結合強有力的業(yè)務推廣,如人員拜訪、電話追蹤、派報郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。而廣告時間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個期間：（1）引導期。脈動型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時間內(nèi)不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時機加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點，能夠不斷刺激消費者，還能刺激短期的購買欲望。優(yōu)點在于根據(jù)項目的進程來進行廣告分配，做到有的放矢；點在于需要注意廣告發(fā)布的時機，注意銷售對于廣告的滯后型，還要考慮消費者的遺忘速度。（3）間歇性。指在一定時期內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時間，使廣告經(jīng)常性反復在目標市場出現(xiàn)，以逐步加深消費者印象。是指廣告集中一段時間發(fā)布，以在短時間內(nèi)迅速形成強大的廣告攻勢。3． 廣告投放時間的確定一般來說，小型項目的廣告期間以一個月到兩個月為最多。大部分另人過目就忘的廣告與開發(fā)商本身不專業(yè)有關，以自己的喜好去限制了廣告公司的創(chuàng)意表現(xiàn)，同時也有很多充滿藝術價值但是根本不知所云的廣告也與開發(fā)商對廣告公司過于放任自流有關部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)應該根據(jù)其項目特質及消費者性質來確定，在這里，開發(fā)商與廣告公司之間溝通的程度是一個創(chuàng)意是否成功的關鍵。開發(fā)商和廣告公司會根據(jù)樓盤的銷售節(jié)奏進行有計劃的分批推出，當其中一個主要訴求點被選為廣告的主題時，其他的幾個主要訴求點則與次要訴求點一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現(xiàn)，可以最大限度的吸引目標客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤的常新常亮，這點對于那些開發(fā)周期很長的超級大盤尤為重要！在賣點的多少方面需要考慮以下幾個因素：媒體因素，主賣點影響力的大小，報紙廣告?zhèn)鞑シ绞?，地域性因素，項目開發(fā)周期等。首先是主題的確定，在深入了解產(chǎn)品后，廣告公司就項目本身的賣點進行提煉，最后組織主題。房地產(chǎn)廣告的成功與否，關鍵在于它能否在恰當?shù)牡攸c以恰當?shù)姆绞絺鬟_給恰當?shù)娜?，廣告目標不能泛泛而談，包括開發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會走入誤區(qū)，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產(chǎn)廣告或多或少必然會達到的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可行的廣告目標需要注意如下幾點：A． 所要賣的房子的特點是什么？最重要的特點即賣點是什么？B． 目標消費者是誰？目標消費者為什么會選擇本項目？C．要傳達給消費者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達這些信息？D． 用什么來測定傳達消息的效果？（2）主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)。其中開發(fā)商會向廣告公司提供大部分資料，但處于對項目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調(diào)查，只有在吃透了整個產(chǎn)品及消費對象后，廣告公司才會進行下一步的工作。不同項目會根據(jù)其大小性質來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關系，這種模式也為開發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時間，并且長期的合作關系也利于廣告公司和開發(fā)商就項目進行透徹的了解和合作。根據(jù)廣告公司以前的作品及業(yè)內(nèi)的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時間內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象設計或者SLOGAN之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點在于創(chuàng)意結果直觀，易于判斷，并且收費情況清晰；缺點是周期長，使實質性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規(guī)模大、定力強的公司不愿參加招標。3．尋找廣告公司通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：（1）廣告招標。在初步確定下廣告預算后，開發(fā)商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據(jù)廣告公司方面對產(chǎn)品的定義和見解也會作出相應的調(diào)整。即開發(fā)商首先確定促銷目標，根據(jù)所要完成的促銷目標決定必須執(zhí)行的工作任務，然后估算每項任務所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。即根據(jù)競爭對手大致投入的廣告費用來確定自己項目的預算。即開發(fā)商根據(jù)既定的銷售額的百分比來決定廣告費用的大小。通常測定廣告預算會采取以下幾種方式A． 量入為出法。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業(yè)，經(jīng)驗也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項目，可以發(fā)現(xiàn)更加適合的產(chǎn)品主題；其缺點就是對項目有可能會理解不透徹，與開發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優(yōu)缺點。通常來說一個項目的房地產(chǎn)廣告運作與項目本身進程結合的越密切，其效果就越好，溝通和信任是開發(fā)商和廣告公司（廣告部）成功合作的關鍵。好的廣告對于房地產(chǎn)項目的成功運作起著非常重要的作用，在這里廣告并不單指在媒體上發(fā)布的報廣，其范圍涵蓋了看板、宣傳海報、電視電臺廣告、報紙雜志廣告、售樓處包裝、工地包裝、促銷活動等。工程檔案未與工程建設同步形成,或檔案資料不規(guī)范每項/,本項最多扣1分）（2分）系統(tǒng)進度與實際進度一致性（1分）（查基建信息管理系統(tǒng)、現(xiàn)場實際進度，系統(tǒng)中關鍵進度節(jié)點與現(xiàn)場實際進度偏差超出7天，扣1分)基建管理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)錄入準確、完整（1分。未定期（每月）分析、總結計劃執(zhí)行情況。查項目部制度清單，主要管理制度缺失，,本項最多扣1分)。工程量審核不準確，本項最多扣1分）4）施工單位（2分）項目部辦公設施、交通工具、主要施工工器具和管理制度的配備滿足規(guī)定要求。未審查施工單位自供物資的供應商資質，本項最多扣1分。工程檔案未與工程建設同步形成,或檔案資料不規(guī)范每項/,本項最多扣1分）（2分）系統(tǒng)進度與實際進度一致性（1分）（查基建信息管理系統(tǒng)、現(xiàn)場實際進度，系統(tǒng)中關鍵進度節(jié)點與現(xiàn)場實際進度偏差超出7天，扣1分)基建管理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)錄入準確、完整（1分。未定期(每月)對一級網(wǎng)絡計劃執(zhí)行情況進行分析、制定和落實糾偏措施的，）（2分）（查例會紀要，未定期(每月)，,本項最多扣1分；未編制《監(jiān)理月報》或無實質性內(nèi)容，,。主要管理人員與投標承諾不一致，）(1分)業(yè)主項目部加強對監(jiān)理項目部履職情況監(jiān)督，及時糾正管理偏差（）（查協(xié)調(diào)會紀要等，監(jiān)理存在控制、協(xié)調(diào)工作不到位現(xiàn)象，業(yè)主項目部未指出并留存書面意見的,）監(jiān)理項目部監(jiān)督施工項目部管理體系正常運轉，及時糾正管理及現(xiàn)場偏差（）(查工作聯(lián)系單、整改通知單等，施工項目部管理不到位、存在安全質量隱患等現(xiàn)象，監(jiān)理項目部未指出并留存書面意見的,）問題整改（1分）發(fā)現(xiàn)的問題未閉環(huán)整改，或重復出現(xiàn)的，,本項最多扣1分)（7分）監(jiān)理項目部項目管理策劃（3分）（查工程監(jiān)理規(guī)劃及相關專業(yè)監(jiān)理實施細則/工作方案等策劃文件，沒有針對工程實際編制，本項最多扣2分；編審批手續(xù)和文件發(fā)放管理不符合要求。監(jiān)理項目部管理人員設置不符合公司相關要求，；無任命文件或未按要求報備，；組建時間不符合規(guī)定要求。未按規(guī)定組織設計交底，每批次/，本項最多扣1分）3）監(jiān)理單位（）項目部組建和管理人員任職資格符合公司相關要求；主要人員與投標承諾一致。變更原因、變更內(nèi)容，變更圖